রিয়েল এস্টেট কেলেঙ্কারি এবং মূল্য কারসাজির ফাঁদে পা দেওয়া কীভাবে এড়াতে পারেন?

ডিএনভিএন - সিবিআরই ভিয়েতনামের সিইও ডুয়ং থুই ডাং রিয়েল এস্টেট বাজারে "প্রতারণা" এবং "মূল্য হেরফের" এর অস্তিত্ব নিশ্চিত করেছেন এবং ফাঁদে পা দেওয়া এড়াতে বিনিয়োগ লাভজনক কিনা তা বিবেচনা করার ক্ষেত্রে ক্রেতাদের অত্যন্ত বিচক্ষণ এবং সতর্ক থাকার পরামর্শ দিয়েছেন।

CBRE ভিয়েতনাম (মার্কিন রিয়েল এস্টেট পরিষেবা গোষ্ঠী CBRE-এর অংশ) কর্তৃক ২০২৫ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের জন্য দা নাং রিয়েল এস্টেট বাজারের হাইলাইট ঘোষণার সংবাদ সম্মেলনে, ভিয়েতনাম বিজনেস নিউজের একজন প্রতিবেদক কোম্পানির সিইও মিসেস ডুয়ং থুই ডুং-এর সাক্ষাৎকার নেন, এই অঞ্চলে ঘটছে এমন কিছু অস্বাভাবিক লক্ষণ সম্পর্কে।

সিবিআরই ভিয়েতনামের সিইও ডুয়ং থুই ডুং ২০২৫ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে দা নাং রিয়েল এস্টেট বাজারের উল্লেখযোগ্য বিষয়গুলির উপর একটি প্রতিবেদন উপস্থাপন করেছেন।

২০২৫ সালের প্রথমার্ধে দা নাং-এ অ্যাপার্টমেন্ট এবং জমির প্লটের দামের প্রবণতাকে সিবিআরই ভিয়েতনাম কীভাবে দেখে?

মিসেস ডুওং থুই ডাং: সিবিআরই ভিয়েতনামের রেকর্ড অনুসারে, ২০২৫ সালের প্রথম ছয় মাসে দা নাং বাজারে বহুতল আবাসিক ভবন এবং অ্যাপার্টমেন্টের গড় বিক্রয় মূল্য ছিল প্রায় ৮৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা, যা দেশের মধ্যে সর্বোচ্চ, যা হো চি মিন সিটি (৮২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা) এবং হ্যানয়ের (৭৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা) গড় বিক্রয় মূল্যকেও ছাড়িয়ে গেছে; গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ২৭% বৃদ্ধি (হ্যানয় প্রায় ৩০-৩৫% বৃদ্ধি পেয়েছে, হো চি মিন সিটি ২০% এরও বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে)।

২০২৫ সালের প্রথমার্ধে দা নাং-এর বেশিরভাগ প্রধান শহরাঞ্চল এবং শহরের গুরুত্বপূর্ণ স্থানগুলিতে জমির দাম ১৫-২০% বৃদ্ধি পাবে বলে আশা করা হচ্ছে; উপকূল এবং নদীর তীরবর্তী কিছু গুরুত্বপূর্ণ এলাকায়, দাম বৃদ্ধি ২০-২৫% পর্যন্ত পৌঁছাতে পারে। এটি দা নাং বাজারের জন্য সুসংবাদ, তবে কিছু দিক থেকে, এখানকার ক্রেতাদের জন্য খরচ বেশি।

বর্তমানে, দা নাং "ভূমি জ্বর" অনুভব করছে বলে মনে হচ্ছে, যা ২০১৮-২০২০ সালের পরিস্থিতির পুনরাবৃত্তি। আপনার মতে, এটি কি প্রকৃত ভূমি জ্বর নাকি একটি অনুমানমূলক বুদবুদ?

মিসেস ডুওং থুই লিন: জমির দাম বৃদ্ধির কথা বলার সময়, কোন কোন অঞ্চলে দাম বৃদ্ধি পাচ্ছে তা বিশেষভাবে তদন্ত করা প্রয়োজন, যাতে এটি জমির দাম বৃদ্ধি কিনা তা নির্ধারণ করা যায়। জমির দাম বৃদ্ধির সংজ্ঞায় বাস্তব এবং কৃত্রিম উভয় ধরণের মূল্য বৃদ্ধি অন্তর্ভুক্ত। কিছু ক্ষেত্রে, আমরা উন্নত অবকাঠামো, ব্যাপক মাস্টার প্ল্যানিং এবং জমির দাম বৃদ্ধিতে অবদান রাখা স্বনামধন্য বিনিয়োগকারীদের অংশগ্রহণের মতো অনেক কারণ লক্ষ্য করি।

এটা সত্যিই দাম বৃদ্ধি। ক্রেতারা এখন অনেক জ্ঞানী; তারা দেখতে পাচ্ছেন যে সেখানে জমির দাম আগের তুলনায় সত্যিই বেড়েছে। তবে, তারা এখনও টাকা খরচ করে কিনতে ইচ্ছুক কারণ এটি একটি আসল দাম বৃদ্ধি। তবুও, এমন কিছু ক্ষেত্রও রয়েছে যেখানে কৃত্রিমভাবে দাম বৃদ্ধি পাচ্ছে, যার অর্থ "প্রবণতা অনুসরণ করে" দাম বাড়ছে।

এর অর্থ হল এমন কিছু এলাকা আছে যেখানে এখনও কিছুই উন্নত হয়নি, কিন্তু "গুজব" আছে অবকাঠামো উন্নয়ন, একীভূতকরণ, বা আসন্ন প্রকল্পের কথা... যার ফলে দাম বৃদ্ধি পায়। এই "অনুসরণ-প্রবণতা" ঘটনাটি দা নাং-এ ঘটে, কিন্তু আমাদের মতে, এই সময়ে এলাকায় কৃত্রিম মূল্যবৃদ্ধি ২০১৮-২০২০ সালের মতো গুরুতর নয়।

২০১৮-২০২০ সময়কালে, দা নাং জমির দাম দীর্ঘস্থায়ীভাবে বৃদ্ধি পেয়েছিল, কিন্তু খুব বেশি পণ্য বাজারে আনা হয়নি। এরপর বেশ কয়েক বছর ধরে, এলাকায় খুব কম প্রকল্প বাস্তবায়িত হয়েছিল। তবে, গত দুই বছরে, নামী বিনিয়োগকারীরা অনেক প্রকল্প চালু করেছেন এবং এই প্রকল্পগুলি খুব ভালো বিক্রি হচ্ছে।

ভিয়েতনাম বিজনেসের একজন প্রতিবেদকের প্রশ্নের উত্তর দিচ্ছেন মিসেস ডুয়ং থুই ডুং।

বাজার শোষণের দিকে তাকালে আমরা দেখতে পাই যে এই সময়কালটি ২০১৮-২০২০ সালের থেকে আলাদা। অতএব, আমরা দা নাং-এ একটি অনুমানমূলক ভূমি বুদবুদ সম্পর্কে খুব বেশি চিন্তিত নই। তবে, ব্যক্তিগত বিনিয়োগকারী বা ক্রেতাদের দৃষ্টিকোণ থেকে, বিশেষ করে অন্যান্য অঞ্চলের ক্রেতাদের, বিনিয়োগ কৌশল সম্পর্কে সতর্কতা অবলম্বন করা প্রয়োজন।

কেউ কেউ যুক্তি দেন যে, সম্প্রতি, যখন অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ অত্যধিক হয়, তখন ডেভেলপাররা কৃত্রিমভাবে জমির দাম বাড়িয়ে দেয় যাতে সন্দেহাতীত ক্রেতাদের জমির পরিবর্তে অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে প্রলুব্ধ করা যায়। তারপর, যখন জমি প্রকল্প বাজারে আসে, তখন তারা ক্রেতাদের প্রলুব্ধ করে অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে প্ররোচিত করার জন্য একই কৌশল ব্যবহার করে। আপনি কি বিশ্বাস করেন যে "অসন্দেহজনক ক্রেতাদের প্রলুব্ধ করার" এই ধরণের অভ্যাস বিদ্যমান এবং ক্রেতাদের বৈধ অধিকার রক্ষার জন্য কী সমাধান আছে?

মিসেস ডুয়ং থুয়ি ডাং: "জমি ফটকাবাজি" ঘটনাটি কেবল দা নাং-এ ঘটছে না; এটি হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো প্রধান বাজারগুলিতেও ঘটছে... মাত্র একদিনে ৩০% এরও বেশি জমির দাম বৃদ্ধি নিশ্চিতভাবেই একটি বুদবুদ; জমির দাম এত দ্রুত এবং সত্যিকার অর্থে বৃদ্ধি পাওয়া অসম্ভব। আমি আত্মবিশ্বাসের সাথে বলতে পারি যে বিচক্ষণ ক্রেতারা কখনই এই ধরণের দাম বৃদ্ধি মেনে নেবেন না।

সম্ভবত পূর্ববর্তী জল্পনা-কল্পনামূলক জমির দাম বৃদ্ধির কারণ ছিল ক্রেতাদের আশঙ্কা ছিল যে তারা যদি না কিনে তবে অন্য কেউ সব কিনে ফেলবে, কিন্তু ক্রেতারা ক্রমশ সচেতন হয়ে উঠছেন এবং এমন স্পষ্ট জল্পনা-কল্পনামূলক জমির বুদবুদ আছে এমন ক্ষেত্রগুলিতে কখনও বিনিয়োগ করবেন না।

"প্রতারণার" কৌশল আছে কিনা তা নির্দিষ্ট প্রকল্পের উপর নির্ভর করে কেস-বাই-কেস ভিত্তিতে বিবেচনা করা উচিত। আমার মনে হয় এটি বাড়ি এবং জমি বিক্রি করার একটি "চক্রান্ত" হতে পারে। এটি দা নাং-এর ক্ষেত্রেই অনন্য নয়; হ্যানয়ের মতো অন্যান্য বাজারেও একই রকম পরিস্থিতি বিদ্যমান। কিছু প্রকল্প এমনকি কেনার জন্য লাইনে দাঁড়ানোর জন্য লোক নিয়োগ করে, কিন্তু বাস্তবে, এটি একটি জাল লাইন...

এই সমস্যার সবচেয়ে কার্যকর সমাধান ক্রেতাদের নিজেদের কাছ থেকে আসতে হবে, তারা বিনিয়োগ করুক বা ব্যক্তিগত ব্যবহারের জন্য কিনুক। প্রকল্পের মালিক বা দালালরা ইচ্ছাকৃতভাবে দাম বাড়াচ্ছে তা প্রমাণ করা খুবই কঠিন, এবং কর্তৃপক্ষের পক্ষে এই বিষয়ে হস্তক্ষেপ করাও খুবই কঠিন। অতএব, ক্রেতাদের সতর্ক থাকা এবং দাম বৃদ্ধির ফাঁদে পা দেওয়া এড়ানোই সর্বোত্তম পন্থা।

আগে, ক্রেতাদের দামের হেরফের এবং জালিয়াতি সম্পর্কে তথ্যের অভাব ছিল, কিন্তু এখন তারা সুপরিচিত। তারা এখন প্রকল্প মালিকদের কাছ থেকে অন্ধভাবে বিজ্ঞাপন বা প্রতিশ্রুতি অনুসরণ করার পরিবর্তে তাদের বিনিয়োগের সম্ভাব্যতা মূল্যায়ন করার জন্য যথেষ্ট বুদ্ধিমান, কারণ চুক্তিবদ্ধ চুক্তিগুলিও প্রায়শই তুচ্ছ হয়। অন্য যে কারও চেয়ে, ক্রেতারা নিজেরাই এই ধরণের ফাঁদ থেকে বাঁচতে সক্ষম হবেন।

ধন্যবাদ, ম্যাডাম!

হাই চাউ

সূত্র: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212