'মুরগি পালন' এবং রিয়েল এস্টেটের দাম 'বৃদ্ধি' করার ফাঁদে পা দেওয়া কীভাবে এড়ানো যায়?

ডিএনভিএন - সিবিআরই ভিয়েতনামের সিইও ডুয়ং থুই ডাং নিশ্চিত করেছেন যে "মুরগি পালন" এবং "রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির" পরিস্থিতি রয়েছে এবং ফাঁদে পড়া এড়াতে বিনিয়োগ কার্যকর কিনা তা বিবেচনা করার সময় ক্রেতাদের খুব বুদ্ধিমান এবং সংযত থাকার পরামর্শ দিয়েছেন।

CBRE ভিয়েতনাম (CBRE রিয়েল এস্টেট সার্ভিসেস গ্রুপ, মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের অন্তর্গত) কর্তৃক ২০২৫ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের জন্য দা নাং রিয়েল এস্টেট বাজারের হাইলাইট ঘোষণার সময়, ভিয়েতনাম বিজনেস রিপোর্টার কোম্পানির সিইও মিসেস ডুয়ং থুই ডুং-এর সাথে এলাকায় কিছু অস্বাভাবিক লক্ষণ দেখা দেওয়ার বিষয়ে কথা বলেছেন।

সিবিআরই ভিয়েতনামের সিইও ডুয়ং থুই ডুং ২০২৫ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে দা নাং রিয়েল এস্টেট বাজারের ফোকাস সম্পর্কে একটি প্রতিবেদন উপস্থাপন করেছেন।

২০২৫ সালের প্রথমার্ধে দা নাং-এ অ্যাপার্টমেন্ট এবং জমির প্লটের মূল্য উন্নয়নের পরিসংখ্যান সিবিআরই ভিয়েতনাম কীভাবে রেকর্ড করে?

মিসেস ডুওং থুই ডাং: সিবিআরই ভিয়েতনামের মতে, ২০২৫ সালের প্রথম ৬ মাসে দা নাং বাজারে উঁচু বাড়ি এবং অ্যাপার্টমেন্টের গড় বিক্রয় মূল্য প্রায় ৮৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা, যা দেশের মধ্যে সর্বোচ্চ, হো চি মিন সিটির গড় বিক্রয় মূল্য (৮২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা) এবং হ্যানয়ের (৭৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা) চেয়ে বেশি; গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ২৭% বৃদ্ধি (হ্যানয় প্রায় ৩০ - ৩৫% বৃদ্ধি পেয়েছে, হো চি মিন সিটি ২০% এরও বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে)।

২০২৫ সালের প্রথমার্ধে দা নাং-এ জমির দাম বেশিরভাগ প্রধান শহরাঞ্চল এবং শহরের গুরুত্বপূর্ণ স্থানগুলিতে ১৫-২০% বৃদ্ধি পাবে; এমনকি উপকূল এবং নদীর তীরবর্তী প্রধান এলাকায়ও দাম বৃদ্ধি ২০%-২৫% পর্যন্ত হতে পারে। এটি দা নাং বাজারের জন্য সুসংবাদ, তবে কিছু দিক থেকে, এখানকার ক্রেতাদের যে খরচ দিতে হবে তা বেশি।

এই মুহূর্তে দা নাং-এ "ভূমি জ্বর"-এর লক্ষণ দেখা যাচ্ছে, যা ২০১৮-২০২০ সালের পরিস্থিতির পুনরাবৃত্তি। আপনার মতে, এটি কি আসল ভূমি জ্বর নাকি ভার্চুয়াল ভূমি জ্বর?

মিসেস ডুওং থুই লিন: ভূমি জ্বরের কথা বলার সময়, আমাদের বিশেষভাবে খুঁজে বের করতে হবে যে কোন অঞ্চলে জমির দাম বেড়েছে তা মূল্যায়ন করার জন্য এটি ভূমি জ্বর কিনা? ভূমি জ্বরের সংজ্ঞায় বাস্তব এবং ভার্চুয়াল উভয় মূল্য বৃদ্ধি অন্তর্ভুক্ত। কিছু ক্ষেত্রে, আমরা লক্ষ্য করি যে উন্নত অবকাঠামো, সমকালীন সামগ্রিক পরিকল্পনা এবং স্বনামধন্য বিনিয়োগকারীদের অংশগ্রহণের মতো অনেক কারণ রয়েছে যা সেখানে জমির দাম বাড়াতে সহায়তা করে।

এটা একটা সত্যিকারের দাম বৃদ্ধি। ক্রেতারা নিজেরাই এখন অনেক জ্ঞানী, তারা এটা দেখে এবং জানে যে সেখানে জমির দাম আগের চেয়ে অনেক বেশি। তবে, তারা এখনও কিনতে অর্থ ব্যয় করতে ইচ্ছুক, কারণ এটি একটি সত্যিকারের দাম বৃদ্ধি। তবে, এমন কিছু ক্ষেত্রও রয়েছে যেখানে ভার্চুয়াল দাম বৃদ্ধি পায়, অর্থাৎ "পরবর্তী" দাম বৃদ্ধি পায়।

অর্থাৎ, এমন কিছু এলাকা আছে যেখানে এখনও কিছুই নেই, কিন্তু "কোথাও শোনা গেছে" যে সেখানে অবকাঠামো সম্পর্কিত, একীভূতকরণের, অথবা প্রকল্পটি আসতে চলেছে... তাই দাম "অনুসরণ" করে। সেই "অনুসরণ" আসলে দা নাং-এ ঘটে, কিন্তু আমাদের মতে, এই সময়ে এলাকায় ভার্চুয়াল মূল্য জ্বর ২০১৮ - ২০২০ সালের মতো গুরুতর নয়।

২০১৮ - ২০২০ সময়কালে, দা নাং দীর্ঘস্থায়ী ভূমি জ্বরের সম্মুখীন হয়েছিল কিন্তু বাজারে খুব বেশি পণ্য আনা হয়নি। পরবর্তী বছরগুলিতে, এলাকায় প্রায় কোনও প্রকল্প বাস্তবায়িত হয়নি, তবে গত ২ বছরে, নামী বিনিয়োগকারীদের দ্বারা বাজারে অনেক প্রকল্প আনা হয়েছে এবং এই প্রকল্পগুলির ব্যবহার ক্ষমতা খুবই ভালো।

মিসেস ডুয়ং থুই ডুং ভিয়েতনাম বিজনেসের একজন প্রতিবেদকের সাথে একটি সাক্ষাৎকারের উত্তর দিয়েছেন।

বাজারের শোষণের দিকে তাকালে আমরা দেখতে পাই যে এই সময়কালটি ২০১৮ - ২০২০ সালের থেকে আলাদা। অতএব, আমরা দা নাং-এর ভার্চুয়াল ল্যান্ড ফিভার নিয়ে খুব বেশি চিন্তিত নই। তবে, পৃথক বিনিয়োগকারী বা পৃথক ক্রেতাদের দৃষ্টিকোণ থেকে, বিশেষ করে অন্যান্য স্থানের ক্রেতাদের দৃষ্টিকোণ থেকে, আমাদের কীভাবে বিনিয়োগ করতে হবে সে সম্পর্কে সতর্ক থাকতে হবে।

কিছু মতামত বলছে যে সম্প্রতি, যখন অ্যাপার্টমেন্টের প্রচুর সরবরাহ রয়েছে, বিনিয়োগকারীরা জমির দাম এত বেশি বাড়িয়ে দেয় যে "পাল মুরগি" জমির পরিবর্তে অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে বাধ্য হয়। যখন ভূমি প্রকল্পগুলি তাদের পণ্য বাজারে আনে, তখন তারা একই ধরণের কৌশল ব্যবহার করে সেগুলিকে "পাল" করে ফিরিয়ে আনে। আপনার মতে, "পাল মুরগি" কি এমন পরিস্থিতি তৈরি করে এবং ক্রেতাদের বৈধ অধিকার রক্ষার সমাধান কী?

মিসেস ডুয়ং থুয়ি ডুং: আসলে, "মুরগি পালন" করার পরিস্থিতি কেবল দা নাং-এই নয়, বরং হ্যানয়, হো চি মিন সিটির মতো বড় বাজারগুলিতেও দেখা যায়... যদি জমির দাম মাত্র একদিনে ৩০%-এর বেশি বাড়ে, তাহলে পরের দিন, এটি অবশ্যই একটি ভার্চুয়াল জ্বর, বাস্তবে জমির দাম এত দ্রুত বাড়ার কোনও ঘটনা কখনও ঘটে না। আমি নিশ্চিত করতে পারি যে বুদ্ধিমান ক্রেতারা কখনই সেই দাম বৃদ্ধি মেনে নেবেন না।

হয়তো অতীতে ভার্চুয়াল জমির জ্বর হয়েছিল কারণ ক্রেতারা ভয় পেয়েছিলেন যে যদি তারা না কিনেন, তাহলে অন্য কেউ সবকিছু কিনে ফেলবে। তবে, ক্রেতারা এখন আরও বুদ্ধিমান হয়ে উঠছেন এবং এমন স্পষ্ট ভার্চুয়াল জমির জ্বর আছে এমন জায়গায় কখনও বিনিয়োগ করবেন না।

"মুরগি পালন" করার পরিস্থিতি আছে কিনা তা প্রতিটি মামলা এবং বিবেচনা করা প্রতিটি প্রকল্পের উপর নির্ভর করে। আমার মনে হয় এটি বাড়ি এবং জমি বিক্রি করার জন্য একটি "কৌশল" হতে পারে। কেবল দা নাংয়ে নয়, হ্যানয়ের মতো অন্যান্য বাজারেও একই রকম পরিস্থিতি রয়েছে। এমন প্রকল্প রয়েছে যেখানে লোকেদের কিনতে লাইনে দাঁড়ানোর জন্য ভাড়া করা হয়, কিন্তু বাস্তবে এটি একটি ভার্চুয়াল সারি...

এই সমস্যার সবচেয়ে কার্যকর সমাধান অবশ্যই ব্যক্তিগত বিনিয়োগ বা জীবনযাত্রার জন্য ক্রেতাদের কাছ থেকে আসতে হবে। প্রকল্পের মালিক বা দালালরা ইচ্ছাকৃতভাবে দাম বাড়ায় তা প্রমাণ করা খুবই কঠিন, এবং সরকারের পক্ষে এই বিষয়ে হস্তক্ষেপ করাও খুবই কঠিন। অতএব, লাভের ফাঁদে পা না দেওয়ার জন্য ক্রেতাদের সতর্ক থাকাই সবচেয়ে ভালো উপায়।

অতীতে ক্রেতারা দাম বৃদ্ধি এবং "মুরগির প্রলোভন" সম্পর্কে খুব বেশি অজ্ঞ থাকলে, এখন তাদের অনেক সতর্ক করা হয়েছে। তারা প্রকল্প মালিকের বিজ্ঞাপন বা প্রতিশ্রুতি শোনার পরিবর্তে বিনিয়োগ কার্যকর কিনা তা বিবেচনা করার জন্য যথেষ্ট বুদ্ধিমান, কারণ প্রতিশ্রুতি চুক্তিটিও খুব শিথিল। অন্য যে কারও চেয়ে, ক্রেতারা এই ধরণের ফাঁদ থেকে নিজেদের রক্ষা করবেন।

ধন্যবাদ!

হাই চাউ

সূত্র: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212