সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলি বিনিয়োগকারীদের জন্য অপেক্ষা করা একটি সম্ভাবনাময় ক্ষেত্র।

প্রকৃত চাহিদা থেকে বিশাল চাহিদা

স্যাভিলসের মতে, ২০১৯-২০২৩ সময়কালে, হ্যানয়ে রিয়েল এস্টেটের দাম গড়ে ৬%/বছর এবং হো চি মিন সিটিতে ৩%/বছর বৃদ্ধি পেয়েছে, যেখানে ব্যক্তিগত আয় যথাক্রমে মাত্র ৪% এবং ৩% বৃদ্ধি পেয়েছে। এই ক্রমবর্ধমান ব্যবধান অনেক মানুষের জন্য বাড়ির মালিকানা আগের চেয়ে আরও কঠিন করে তুলেছে। এছাড়াও, আইনি বাধা, ডেভেলপারদের সমস্যা এবং আবাসন সহায়তা নীতি জারিতে বিলম্ব পরিস্থিতিকে আরও জটিল করে তুলেছে।

একটি টেকসই রিয়েল এস্টেট বাজারে প্রায়শই বিভিন্ন ধরণের বিভাগ থাকে, বিশেষ করে শ্রেণী বি এবং সি পণ্য। তবে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটি উভয় ক্ষেত্রেই, এই ধরণের আবাসনের সরবরাহ মারাত্মকভাবে ঘাটতি রয়েছে। প্রতি বছর প্রায় ৫০,০০০ অ্যাপার্টমেন্টের চাহিদা, মূলত মধ্যম আয়ের মানুষ এবং তরুণ পরিবারের কাছ থেকে, এখনও পুরোপুরি পূরণ হয়নি।

হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগের কার্যক্রম (ছবি: স্যাভিলস)

স্যাভিলসের গবেষণা ও S22M পরিচালক মিসেস গিয়াং হুইনের মতে, হো চি মিন সিটি এবং বিন ডুওং, ডং নাই এবং লং আনের মতো পার্শ্ববর্তী প্রদেশগুলি আবাসন সরবরাহের ঘাটতির মুখোমুখি হচ্ছে। অদূর ভবিষ্যতে, হো চি মিন সিটি উচ্চমানের প্রকল্পগুলির বৃদ্ধি প্রত্যক্ষ করবে, যেখানে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সরবরাহ সীমিত থাকবে।

বিপরীতে, হ্যানয় ক্লাস বি প্রকল্পগুলি উন্নয়নের উপর জোর দেবে। এই ভারসাম্যহীনতা অনেক কারণের কারণে, যার মধ্যে রয়েছে আয় বৃদ্ধি, সীমিত ভূমি তহবিল এবং উচ্চ ভূমির দাম, এবং নতুন উন্নয়ন প্রকল্পের লাইসেন্স দেওয়ার ক্ষেত্রে জটিল প্রশাসনিক পদ্ধতি।

অবকাঠামোগত বিনিয়োগ জিডিপির প্রায় ৬% অবদান রাখে, সরকার রাস্তা, সেতু, বিমানবন্দর এবং সমুদ্রবন্দর নির্মাণের মতো অনেক বৃহৎ প্রকল্প বাস্তবায়ন করছে। একই সাথে, মিসেস গিয়াং বলেন যে সংশোধিত ভূমি আইন এই প্রকল্পগুলি বাস্তবায়নের জন্য আরও অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করেছে।

এই প্রকল্পগুলির মূল লক্ষ্য হল প্রদেশ এবং শহরগুলির মধ্যে পরিবহন সংযোগ উন্নত করা, ভৌগোলিক দূরত্ব এবং ভ্রমণের সময় কমানো, বিশেষ করে নগর কেন্দ্র এবং শহরতলির এলাকার মধ্যে। এটি আর্থ-সামাজিক উন্নয়নকে সহজতর করবে এবং বিনিয়োগ আকর্ষণ করবে।

"গণপরিবহন-ভিত্তিক উন্নয়ন (টিওডি) মডেল, সাধারণত মেট্রো ব্যবস্থা, ট্র্যাফিক সমস্যা সমাধান এবং আবাসন সরবরাহে কার্যকর প্রমাণিত হয়েছে। মেট্রো লাইনের আশেপাশের এলাকা উন্নয়নের উপর মনোযোগ দেওয়ার মাধ্যমে, নির্মাণ ঘনত্ব বৃদ্ধি পায়, ভ্রমণের জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি হয় এবং অঞ্চলগুলির মধ্যে সংযোগ স্থাপন করা হয়। একই সময়ে, মেট্রো লাইনের পাশে জমির তহবিল ব্যবহার বিনিয়োগ খরচ কমাতেও সাহায্য করে, যার ফলে মানুষের জন্য আরও সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিকল্প তৈরি হয়," স্যাভিলস বিশেষজ্ঞ যোগ করেন।

টিওডি মডেল হল সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন উন্নয়নের জন্য একটি সহায়তা

ভূমি তহবিল এবং নগর ব্যয়ের উপর চাপ কমাতে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটি বিন ডুয়ং এবং বাক নিনহের মতো পার্শ্ববর্তী প্রদেশগুলিতে নগর এলাকা সম্প্রসারণের লক্ষ্য রাখছে, বিশেষজ্ঞ গিয়াং হুইন বলেন। পরিবহন অবকাঠামোতে বিপুল বিনিয়োগ এই প্রক্রিয়াটিকে সহজতর করেছে, যা শহরতলির এলাকাগুলিকে বিনিয়োগকারী এবং বাসিন্দাদের কাছে আরও আকর্ষণীয় করে তুলেছে।

নীতিমালা প্রণয়ন

স্যাভিলস বিশেষজ্ঞরা আরও বিশ্বাস করেন যে ভূমি আইন ২০২৪, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ এবং আবাসন আইন ২০২৩ এর মতো নতুন আইন জারির ফলে রিয়েল এস্টেট বাজারে ইতিবাচক পরিবর্তন আসবে বলে আশা করা হচ্ছে। এই নতুন আইনি বিধিগুলি ভূমি ব্যবহারের দক্ষতা উন্নত করার, প্রশাসনিক পদ্ধতি সহজ করার এবং বিনিয়োগকারীদের বাজারে অংশগ্রহণের জন্য আরও অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করার প্রতিশ্রুতি দেয়।

"বিশেষ করে, ২০২৩ সালের গৃহায়ন আইন বাড়ি কেনা-বেচার প্রক্রিয়া সহজ করেছে এবং একই সাথে বিদেশী বাড়ির মালিকানার উপর স্পষ্ট নিয়মকানুন প্রদান করেছে। সেই অনুযায়ী, বিদেশীরা একটি ভবনে মোট অ্যাপার্টমেন্টের ৩০% পর্যন্ত এবং একটি ওয়ার্ডে ২৫০টির বেশি বাড়ির মালিক হতে পারবে না। মালিকানার সময়কাল ৫০ বছর এবং এটি বাড়ানো যেতে পারে। তবে, ভিয়েতনামী নাগরিকের সাথে বিবাহের ক্ষেত্রে, বিদেশীরা স্থায়ীভাবে বাড়ির মালিক হতে পারে," মিসেস জিয়াং উল্লেখ করেছেন।

আবাসন ঘাটতি মোকাবেলা এবং জমির ফটকাবাজি রোধ করার জন্য, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ৩১ জানুয়ারী, ২০২৫ থেকে প্রধান শহরগুলিতে জমি বিভাজনের উপর নিষেধাজ্ঞা জারি করেছে। একই সময়ে, ২০২৩ সালের আবাসন আইনে গুরুত্বপূর্ণ সমন্বয়ও রয়েছে, যা প্রধান শহরগুলিতে আবাসন উন্নয়নের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে।

এছাড়াও, বাণিজ্যিক প্রকল্পের জন্য ২০% জমি সংরক্ষণের বাধ্যতামূলক নিয়ন্ত্রণ বাতিল করা হয়েছে, যার ফলে বিনিয়োগকারীদের জন্য এই এলাকাটিকে সামাজিক আবাসন নির্মাণে রূপান্তর করার সুযোগ উন্মুক্ত হয়েছে। সামাজিক আবাসন বিনিয়োগকারীরা অনেক আকর্ষণীয় প্রণোদনা উপভোগ করবেন যেমন বিনামূল্যে ভূমি ব্যবহার, জমির ভাড়া ছাড়াই এবং অগ্রাধিকারমূলক সুদের হারে ঋণ পাওয়ার সুযোগ।

সামাজিক আবাসন বিনিয়োগকারীদের জন্যও উর্বর ভূমি।

স্যাভিলস আরও বলেন যে পর্যাপ্ত আবাসন এবং মানুষের ক্রয়ক্ষমতার সমস্যা সমাধানের জন্য, আমাদের একটি ব্যাপক সমাধান প্রয়োজন, যেখানে সরকারি এবং বেসরকারি উভয় খাতের শক্তি একত্রিত হবে। কোনও একক পক্ষই এই কঠিন সমস্যার সমাধান করতে পারবে না।

সীমিত রাষ্ট্রীয় বাজেট এবং উচ্চ সুদের হারের প্রেক্ষাপটে, সামাজিক আবাসন প্রকল্পের অর্থায়ন অনেক সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে। একই সাথে, বেসরকারি খাতও ইনপুট খরচের উপর মুদ্রাস্ফীতির চাপের সম্মুখীন হচ্ছে। অতএব, উভয় পক্ষের মধ্যে কার্যকর সহযোগিতা জরুরি।

বিশ্বব্যাপী কার্বন হ্রাস লক্ষ্যমাত্রাও এই বিষয়টিকে আরও তাৎপর্যপূর্ণ করে তোলে। সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন সরবরাহকারীরা অনুকূল নিয়মকানুন এবং পরিকল্পনার সহায়তায় বিদ্যমান সম্পত্তি সংস্কার করে বা খালি অফিস বা শপিংমলের মতো অনুপযুক্ত সম্পত্তি রূপান্তর করে এই লক্ষ্য অর্জনে সহায়তা করতে পারে। এছাড়াও, বর্ধিত ঘনত্ব এবং দক্ষ পরিকল্পনা সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন প্রদানে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করবে।

নতুন টেকসই আবাসিক এলাকা তৈরির জন্য জমির মালিকদের একসাথে কাজ করার জন্য নগর সরকারের শক্তিশালী প্রণোদনা থাকা উচিত। জমির সর্বাধিক ব্যবহার করে, ভাগ করা সুযোগ-সুবিধা এবং সবুজ স্থানের সাথে একত্রিত করে, আমরা ক্রমবর্ধমান জরুরি আবাসন সমস্যার আংশিক সমাধান করতে পারি। সরকার এবং বিনিয়োগকারীদের মধ্যে ঘনিষ্ঠ সমন্বয় এই ধারণাগুলিকে বাস্তবায়িত করার মূল চাবিকাঠি হবে।

সূত্র: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html