মিনি অ্যাপার্টমেন্ট কেনা এবং বেচার সময় সাবধান থাকুন

২০২৩ সালের ডিসেম্বরের শুরু থেকে এখন পর্যন্ত, দা নাং- এ, মিনি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি সম্পর্কে অনেক তথ্য পাওয়া গেছে, এমনকি অনেক মিনি অ্যাপার্টমেন্ট ভবন অস্বাভাবিক উপায়ে বিক্রি করা হয়েছে। কিছু রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ এই পদক্ষেপটি বিবেচনা করছেন যে অনেক বিনিয়োগকারী ১ জানুয়ারী, ২০২৫ থেকে প্রতিটি অ্যাপার্টমেন্টের জন্য ব্যবহারের অধিকারের শংসাপত্র (গোলাপী বই) প্রদানের নিয়মের সুযোগ নিচ্ছেন "পণ্য অপসারণ" করার জন্য, কঠিন পরিস্থিতি অ্যাপার্টমেন্ট ক্রেতা এবং সেকেন্ডারি বিনিয়োগকারীদের কাছে স্থানান্তর করছেন।

বর্তমান রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নয়নের মধ্য দিয়ে, কর্তৃপক্ষকে অ্যাপার্টমেন্ট এবং মিনি-কন্ডোমিনিয়ামের ক্রয়-বিক্রয় সম্পর্কিত ব্যবস্থাপনা, পরিদর্শন এবং সতর্কতা জোরদার করতে হবে এবং নতুন আবাসন নীতির প্রত্যাশার পরিস্থিতি রোধ করতে হবে। ছবি: হোয়াং হিপ

অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়াটেরা ৫০ বছর ধরে একবারই টাকা দেন

সম্প্রতি, কর্তৃপক্ষের ব্যবস্থাপনার "কঠোর" পদক্ষেপের কারণে, অনেক মিনি-অ্যাপার্টমেন্ট বিনিয়োগকারী তাদের অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করতে পারছেন না এবং লঙ্ঘনের জন্য পরিদর্শন এবং ব্যবস্থা নেওয়ার ভয়ে অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি সম্পর্কে তথ্য পোস্ট করা সীমিত করেছেন। যাইহোক, জাতীয় পরিষদ বহুতল আবাসন উন্নয়নের জন্য বেশ কয়েকটি নিয়ম সহ আবাসন আইন (সংশোধিত) পাস করার পর, ব্যক্তিদের অনেক অ্যাপার্টমেন্ট (মিনি-অ্যাপার্টমেন্ট), যার মধ্যে জমি আইনের বিধান অনুসারে প্রতিটি অ্যাপার্টমেন্টের জন্য ব্যবহারের অধিকারের শংসাপত্র (গোলাপী বই) প্রদান অন্তর্ভুক্ত রয়েছে, "সস্তা অ্যাপার্টমেন্টের মালিকানা" আমন্ত্রণ সহ বিক্রয়ের জন্য অবৈধ মিনি-অ্যাপার্টমেন্ট সম্পর্কে প্রচুর তথ্য পাওয়া গেছে। এই তথ্যটি "আঘাত" করে অনেক অল্প অর্থের লোকের মনোবিজ্ঞান যাদের আবাসনের চাহিদা বেশি, অথবা যারা শহরের কেন্দ্রস্থলে অ্যাপার্টমেন্টের মালিক হতে চান তাদের উপরোক্ত নিয়মটি গোলাপী বই প্রদানের প্রত্যাশা করে।

বিশেষ করে, ট্রুং থি ৫ স্ট্রিটে (হোয়া থুয়ান তাই ওয়ার্ড, হাই চাউ জেলা) অবৈধ মিনি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির জন্য প্রচুর তথ্য রয়েছে, যেখানে ^{৩৫ বর্গমিটার} আয়তনের ১টি শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্টের জন্য মাত্র ৪৬৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং খরচ হয়। এমনকি তারা বিনিয়োগ সহযোগিতার আমন্ত্রণ জানায়, যার ফলে প্রথম ২ বছরে ৩৬% লাভ হবে এবং ২৪ মাস পর ১১০% লাভের সাথে অ্যাপার্টমেন্টটি আবার কিনতে সহায়তা করা হবে। প্রকৃতপক্ষে, এই মিনি অ্যাপার্টমেন্টটি এখনও নির্মিত হয়নি, শুধুমাত্র একটি খালি জমি এবং ভবনের দৃষ্টিকোণ মুদ্রিত ২টি বোর্ড রয়েছে যেখানে প্রকল্প বা বিনিয়োগ সম্পর্কে কোনও তথ্য নেই।

৩০৮ নম্বর হোয়াং ডিউ স্ট্রিটে (বিন হিয়েন ওয়ার্ড, হাই চাউ জেলা) অবস্থিত মিনি অ্যাপার্টমেন্ট ভবনটিতে ২ মিটার এবং ৩.৫ মিটার রাস্তার ক্লিয়ারেন্স সহ দুটি লেনের অবৈধ অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির বিষয়েও অনেক তথ্য রয়েছে। হাই চাউ জেলা পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান নগুয়েন ভ্যান ডুই বলেছেন যে তথ্য পাওয়ার পর, জেলা এই মিনি অ্যাপার্টমেন্ট ভবনে অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি পরীক্ষা এবং প্রতিরোধ করার জন্য কার্যকরী বাহিনী নিয়োগ করেছে এবং বর্তমানে বিক্রয়ের জন্য কোনও অ্যাপার্টমেন্ট নেই। যাইহোক, যখন কেউ একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে অনুরোধ করেছিল, তখন লেইন ৩০৮ নম্বর হোয়াং ডিউতে মিনি অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের বিনিয়োগকারী বলে দাবি করা একজন ব্যক্তি বলেছিলেন যে অ্যাপার্টমেন্টটি বিক্রয়ের জন্য নয়, কেবল ভাড়ার জন্য এবং ভাড়াটেকে ৫০ বছরের পুরো ভাড়া সময়ের জন্য এককালীন ফি দিতে হবে। বিশেষ করে, ^{৪৬-৪৮ বর্গমিটার} আয়তনের একটি দুই শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্টের জন্য, চুক্তি স্বাক্ষরের সময় মোট ভাড়া ১.২-১.২৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দিতে হবে।

লেন ৩০৮ হোয়াং ডিউ-তে অবস্থিত মিনি অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের অ্যাপার্টমেন্টগুলি অনেক ওয়েবসাইট এবং সোশ্যাল নেটওয়ার্কিং সাইটে বিক্রয়ের জন্য বিজ্ঞাপন দেওয়া হচ্ছে। ছবি: ন্যাম ট্রান

মিনি অ্যাপার্টমেন্ট ভবন দান করার জন্য জমি বিক্রি জমজমাট হচ্ছে

প্রায় এক মাস ধরে গবেষণা অনুসারে, অনেক ওয়েবসাইট এবং সোশ্যাল নেটওয়ার্কিং সাইটে, মিনি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি এবং অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া থেকে আয় সম্পর্কে তথ্য "প্রস্ফুটিত" হচ্ছে। উদাহরণস্বরূপ, লে ডুয়ান স্ট্রিটের (থান খে জেলা) একটি গলিতে অবস্থিত একটি মিনি অ্যাপার্টমেন্ট, ৪ তলা, ৫ টি অ্যাপার্টমেন্ট, মাত্র ^{৫০ বর্গমিটার} প্রশস্ত জমির উপর অবস্থিত, যার আয় ১৮-১৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাস, ৩.৫৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ বিক্রি হচ্ছে। লে থান ঙহি স্ট্রিটে (হাই চাউ জেলা) একটি মিনি অ্যাপার্টমেন্ট, যার আয় ৬ তলা, ২২ টি অ্যাপার্টমেন্ট, জমির আয় ^{২০৪ বর্গমিটার} , ১০০-১৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাস, ২৫.৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ বিক্রি হচ্ছে। ট্রাং নু ভুওং স্ট্রিটে (হাই চাউ জেলা) অবস্থিত মিনি অ্যাপার্টমেন্ট ভবনটিতে ৫ তলা, ২৮টি অ্যাপার্টমেন্ট, ^{২০০ বর্গমিটার} জমি রয়েছে যার আয় প্রতি মাসে ১৫ কোটি ভিয়েতনামি ডং, এবং এটি ২৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ বিক্রয়ের জন্য বিজ্ঞাপন দেওয়া হচ্ছে... একটি ক্ষেত্রে, একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানি এমনকি হাই চাউ, সোন ট্রা এবং নগু হান সোন জেলায় ১৪টি অন্যান্য মিনি অ্যাপার্টমেন্টের সাথে "উচ্চ-আয়ের অ্যাপার্টমেন্ট ভবন বিক্রি" সম্পর্কে তথ্য পোস্ট করেছে।

এই মুহূর্তে মিনি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির "প্রস্ফুটিত" তথ্য অনেক রিয়েল এস্টেট ব্রোকার এবং ব্যবসায়ীদের অবাক এবং বিভ্রান্ত করেছে। একজন রিয়েল এস্টেট ব্রোকার (হাই চাউ জেলায় নাম প্রকাশ না করার অনুরোধ জানিয়ে) বিশ্লেষণ করেছেন যে বর্তমানে, ব্যাংক আমানতের সুদের হার ৫-৫.৫%/বছরের মধ্যে ওঠানামা করে। যদি অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া দেওয়ার নগদ প্রবাহ বিজ্ঞাপনের মতো হয়, তাহলে স্পষ্টতই, বার্ষিক সুদের হার ব্যাংক আমানতের সুদের হারের চেয়ে অনেক বেশি। উদাহরণস্বরূপ, একটি মিনি অ্যাপার্টমেন্ট ৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ বিক্রয়ের জন্য বিজ্ঞাপন দেওয়া হয় কিন্তু এর আয় ৫৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাস, যা ৭.৩%/বছরের সুদের হারের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ; একটি মিনি অ্যাপার্টমেন্ট ১৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ বিক্রয়ের জন্য বিজ্ঞাপন দেওয়া হয় কিন্তু এর আয় ৯৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাস, যার সুদের হার ৮.২%/বছর... অতএব, অনেক মিনি অ্যাপার্টমেন্ট একসাথে বিক্রি হচ্ছে, যার অনেক অস্বাভাবিক জিনিস রয়েছে।

সম্ভবত অনেক বিনিয়োগকারী ব্যাংক ঋণের চাপে আছেন যে তারা খুব বড় আকারের মিনি অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগ করবেন কারণ তারা অতীতে "কঠোরতা" এবং রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলির বহু পরিদর্শনের কারণে তাদের অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করতে পারেননি। অন্যদিকে, জাতীয় পরিষদ কর্তৃক পাস হওয়া নতুন আবাসন আইনের বিধান অনুসারে গোলাপী বই প্রদান, মিনি অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণে বিনিয়োগকারী হওয়া, অগ্নি প্রতিরোধ এবং লড়াই, নির্মাণের মান সম্পর্কিত প্রয়োজনীয়তা পূরণ করাও খুব কঠিন।

অতএব, গোলাপি বই পাওয়া কঠিন হবে এই ধারণা করে, অনেক বিনিয়োগকারী এই সময়ের সুযোগ নেন, অনেক ক্রেতার মনোবিজ্ঞানের সুযোগ নিয়ে যারা ভুল করে ভাবেন যে তাদের প্রতিটি অ্যাপার্টমেন্টের জন্য একটি গোলাপি বই দেওয়া হবে, "পণ্যগুলি সরিয়ে ফেলার জন্য"। যদি তা সত্য হয়, তাহলে যারা বসবাসের জন্য অ্যাপার্টমেন্ট কেনেন অথবা যারা নতুন নীতির আগে এই সময়ে মিনি অ্যাপার্টমেন্ট কেনেন, তারা খুব সহজেই পরে "তিক্ত ফল" ভোগ করবেন।

ইনস্টিটিউট অফ রিয়েল এস্টেট রিসার্চ অ্যান্ড ট্রেনিং (দা নাং) এর পরিচালক নগুয়েন ডুক ল্যাপ মন্তব্য করেছেন যে আগামী বছরগুলিতে বোর্ডিং হাউস এবং ভাড়া বাড়ি থেকে সামাজিক আবাসনের দিকে একটি বড় পরিবর্তন আসবে কারণ নতুন আবাসন আইনে সরবরাহ এবং চাহিদা উভয় ক্ষেত্রেই সামাজিক আবাসনের শক্তিশালী বিকাশকে উৎসাহিত এবং প্রচার করার নীতি রয়েছে। রিয়েল এস্টেট ব্রোকার এবং বিশেষজ্ঞরা কর্তৃপক্ষকে উপরোক্ত নতুন এবং অস্বাভাবিক উন্নয়নের বিরুদ্ধে ব্যবস্থাপনা, পরিদর্শন, সতর্কতা... জোরদার করতে এবং আবাসন আইনের নতুন নিয়ম এবং নীতিগুলি প্রত্যাশা করার জন্য অনুরোধ করেছেন।

ন্যাম ট্রান

উৎস