পুরাতন থেকে নতুন অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে, নতুন জমি স্থাপন করা হচ্ছে, হো চি মিন সিটি জমি বিভাজনের জন্য ন্যূনতম এলাকা নিয়ন্ত্রণ করছে

অ্যাপার্টমেন্টের দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, স্থানীয়ভাবে প্রতি ত্রৈমাসিকে ৪০% পর্যন্ত, হ্যানয় কোক ওয়েতে কিছু প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহারের পরিকল্পনা সামঞ্জস্য করেছে, ফসলি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তরের পদ্ধতি... হল সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট খবর।

রিয়েল এস্টেট পণ্যের কাঠামোর অপ্রতুলতা এখনও বর্তমান বাজারের একটি বড় সীমাবদ্ধতা এবং সাম্প্রতিক সময়ে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির অন্যতম কারণ। (চিত্র - ছবি: লিন আন)

পুরাতন থেকে নতুন অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে

হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্ট ভবন সম্পর্কে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় জানিয়েছে যে নতুন এবং পুরাতন উভয় প্রকল্পেই দাম বৃদ্ধি অব্যাহত রয়েছে। এখন পর্যন্ত, বাজার একটি নতুন প্রকল্পের মূল্য স্তর প্রতিষ্ঠা করেছে, যা ত্রৈমাসিকভাবে প্রায় ৪-৬% এবং বার্ষিক ২২-২৫% বৃদ্ধি পাচ্ছে। বিশেষ করে, কিছু এলাকায় স্থানীয়ভাবে পূর্ববর্তী ত্রৈমাসিকের তুলনায় অবস্থানের উপর নির্ভর করে প্রায় ৩৫-৪০% বৃদ্ধি পেয়েছে।

লুমি প্রেস্টিজ (নাম তু লিয়েম জেলা) এর মতো কিছু প্রকল্পের জরিপের দাম ৬৯ মিলিয়ন ভিয়ানডে/বর্গমিটার, খাই সন সিটি প্রকল্পের (লং বিয়েন জেলা) অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৫০-৬৮ মিলিয়ন ভিয়ানডে/বর্গমিটার, নগুয়েন তুয়ান রাস্তার (থান জুয়ান জেলা) প্রকল্পের দাম ৭৫-৯৭.২ মিলিয়ন ভিয়ানডে/বর্গমিটার...

কেবল হ্যানয়েই নয়, সংশ্লেষণের মাধ্যমে দেখা যায় যে, তৃতীয় প্রান্তিকে কিছু কিছু এলাকায় রিয়েল এস্টেটের দাম এখনও বৃদ্ধি পাওয়ার প্রবণতা রয়েছে, বিশেষ করে হ্যানয়, হো চি মিন সিটি এবং বড় শহরগুলোতে।

"মূল্য বৃদ্ধির ঘটনাটি স্থানীয়ভাবে ঘটে, কিছু এলাকায়, কিছু ধরণের, কিছু রিয়েল এস্টেট বিভাগে, যার ফলে সাধারণ দাম বৃদ্ধির প্রভাব পড়ে," নির্মাণ মন্ত্রণালয় জানিয়েছে।

রিয়েল এস্টেট পণ্যের কাঠামোর অপ্রতুলতা এখনও বর্তমান বাজারের একটি বড় সীমাবদ্ধতা এবং সাম্প্রতিক সময়ে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির অন্যতম কারণ।

নির্মাণ মন্ত্রণালয় উল্লেখ করেছে যে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন পণ্যের সরবরাহ বাজারের চাহিদা মেটানোর জন্য যথেষ্ট নয়। সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের বাজার বিভাগে (২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটারের নিচে বিক্রয়মূল্য সহ), প্রায় কোনও লেনদেন এবং বিক্রয়ের জন্য পণ্য নেই।

বাজারে লেনদেন এবং সরবরাহের একটি উচ্চ অনুপাত এখনও মাঝারি মানের অ্যাপার্টমেন্ট (২৫ মিলিয়ন ভিএনডি/বর্গমিটার থেকে ৫০ মিলিয়ন ভিএনডি/বর্গমিটারের কম) দ্বারা তৈরি। বাকিগুলি বিলাসবহুল এবং সুপার বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট (মূল্য ৫০ মিলিয়ন ভিএনডি/বর্গমিটারের উপরে)।

শহরাঞ্চলে, বিশেষ করে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে, সংখ্যাগরিষ্ঠ মানুষ, নিম্ন আয়ের এবং মধ্যম আয়ের মানুষের চাহিদা মেটাতে আবাসন সরবরাহের অভাব ব্যাখ্যা করে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় বলেছে যে এর অনেক কারণ রয়েছে।

বিশেষ করে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি আইনি প্রক্রিয়ায়, বিশেষ করে জমির দাম নির্ধারণ, জমি ব্যবহার ফি গণনা, সাইট ক্লিয়ারেন্স এবং জমি বরাদ্দের ক্ষেত্রে অসুবিধা এবং বাধার সম্মুখীন হয়।

এছাড়াও, সম্প্রতি নির্মিত এবং চলমান অনেক প্রকল্প সাময়িকভাবে স্থগিত করতে হয়েছে, তাদের অগ্রগতি বিলম্বিত হয়েছে এবং তাদের নির্মাণ অগ্রগতি বিলম্বিত হয়েছে।

ব্যবস্থাপনা সংস্থা মূল্যায়ন করেছে যে ভূমি আইন ২০২৪, গৃহায়ন আইন ২০২৩, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ জারি করা হয়েছে এবং কার্যকর হয়েছে, প্রতিষ্ঠান এবং আইনি নিয়ন্ত্রণের (ভূমি, গৃহায়ন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা, ঋণ...) ক্ষেত্রে উদ্যোগের অসুবিধাগুলি মূলত সমাধান করা হয়েছে, রিয়েল এস্টেট সরবরাহে উন্নতি দেখা গেছে। তবে, এখনও কিছু সীমাবদ্ধতা রয়েছে কারণ নতুনভাবে জারি করা প্রক্রিয়া, নীতি এবং আইন কার্যকরভাবে বাস্তবায়ন করতে এবং "প্রাকৃতিকভাবে" কার্যকর হতে সময় লাগে।

অনেক রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ উল্লেখ করেছেন যে সরবরাহ বৃদ্ধির সমস্যাটি সাশ্রয়ী মূল্যের এবং যুক্তিসঙ্গত মূল্যের ক্ষেত্রে। প্রকৃতপক্ষে, সাম্প্রতিক সময়ে, যদিও অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ বৃদ্ধি পেয়েছে, হ্যানয়ের বিক্রয় মূল্য স্তর প্রাথমিক এবং মাধ্যমিক উভয় বাজারেই ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা রেকর্ড করেছে।

স্যাভিলস ভিয়েতনামের মতে, হো চি মিন সিটি এবং হ্যানয়ের মতো বৃহৎ শহরগুলিতে, আবাসন বাজারে বর্তমানে সাশ্রয়ী মূল্যের সরবরাহের অভাব রয়েছে কারণ এই বিভাগের বাজার অংশ ২০১৬ সালে ৬০% থেকে কমে ২০২৪ সালে মাত্র ৩৫% হয়েছে এবং ২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডংয়ের কম মূল্যের প্রাথমিক অ্যাপার্টমেন্টগুলি সম্পূর্ণরূপে অদৃশ্য হয়ে গেছে।

হ্যানয়ের একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির একজন নেতা বলেন যে বাজারে বাস্তবায়িত প্রকল্পগুলি বেশিরভাগই মধ্যম এবং উচ্চমানের। যখন সরবরাহের চেয়ে চাহিদা বেশি থাকে, তখন রিয়েল এস্টেটের দাম বেড়ে যায়। বিক্রয়মূল্য প্রকৃত মূল্যের চেয়ে বেশি হওয়া অস্বাভাবিক নয়।

এই ব্যক্তির মতে, যখন উপযুক্ত এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন সরবরাহ থাকে না, তখন রিয়েল এস্টেট বাজারের সমস্যাগুলি সমাধান করা যায় না।

হ্যানয়ের কোক ওয়েতে কিছু প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা সমন্বয় করা হচ্ছে

হ্যানয় সিটি পিপলস কমিটি কোওক ওই জেলার ২০২৪ সালের ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনার সমন্বয় এবং পরিপূরককরণের বিষয়ে সিদ্ধান্ত নং ৫৬৮২/QD-UBND জারি করেছে।

তদনুসারে, কোওক ওই জেলার ২০২৪ সালের জন্য ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনার তালিকার সমন্বয় এবং পরিপূরকটি ২২ জানুয়ারী, ২০২৪ তারিখের সিদ্ধান্ত নং ৪১৮/QD-UBND, ১৬ এপ্রিল, ২০২৪ তারিখের সিদ্ধান্ত নং ২০১৫/QD-UBND, ২৫ জুলাই, ২০২৪ তারিখের সিদ্ধান্ত নং ৩৮৪৮/QD-UBND-এ সিটি পিপলস কমিটি কর্তৃক অনুমোদিত হয়েছে।

বিশেষ করে, ২২ জানুয়ারী, ২০২৪ তারিখের সিদ্ধান্ত ৪১৮/QD-UBND, ১৯ এপ্রিল, ২০২৪ তারিখের সিদ্ধান্ত নং ২০১৫/QD-UBND, ২৫ জুলাই, ২০২৪ তারিখের সিদ্ধান্ত নং ৩৮৪৮/QD-UBND-এ চিহ্নিত প্রকল্পগুলিকে সমন্বয় এবং সম্পূরক (অবস্থানের নাম, এলাকা) করা ১টি প্রকল্প।

কোওক ওই জেলার ২০২৪ সালের ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনার পরিপূরক হিসেবে ৯টি প্রকল্প অন্তর্ভুক্ত রয়েছে: কেন্দ্রীয় প্রসূতি হাসপাতাল, সুবিধা ২ এর কাছে পৌঁছানোর জন্য ট্রাফিক রুট নির্মাণের প্রকল্প; কেন্দ্রীয় শিশু হাসপাতাল, সুবিধা ২; নগোক লিপ কমিউনের সাংস্কৃতিক কেন্দ্র নির্মাণের প্রকল্প; নগোক মাই এ কিন্ডারগার্টেন; তান ফু কমিউনের ফু হ্যাং গ্রামে একটি সাংস্কৃতিক ঘর নির্মাণ; ২২০/১১০ কেভি হোয়া ল্যাক ট্রান্সফরমার স্টেশন এবং ১১০ কেভি বহির্গামী লাইনে বিদ্যুৎ সরবরাহের জন্য একটি ২২০ কেভি পাওয়ার লাইন নির্মাণ; সিগন্যাল ট্রান্সমিশন সেন্টার; সরঞ্জাম ও সরবরাহ বিভাগের অধীনে একটি সাধারণ সরবরাহ রিজার্ভ গুদাম, উত্তর পেট্রোলিয়াম রিজার্ভ গুদাম এবং কনভয় I নির্মাণ; ডং কোয়াং কমিউনে ৬টি ২২০ কেভি বে স্থাপনের জন্য ৫০০ কেভি ওয়েস্ট হ্যানয় ট্রান্সফরমার স্টেশন সম্প্রসারণ; ৭৪.১৮ হেক্টর এলাকা সহ মোট এলাকা সহ ফুওং ক্যাচ প্রাথমিক বিদ্যালয়।

২৫ জুলাই, ২০২৪ তারিখের সিদ্ধান্ত নং ৩৮৪৮/QD-UBND-তে প্রকল্পের সংখ্যা এবং এলাকা সমন্বয় করে মোট ১,১৫১.২৭ হেক্টর এলাকা বিশিষ্ট ১৪৮টি প্রকল্পে সমন্বয় করুন।

হো চি মিন সিটি জমি বিভাজনের জন্য ন্যূনতম এলাকা সংক্রান্ত নতুন নিয়ম জারি করেছে

৩১শে অক্টোবর, হো চি মিন সিটির পিপলস কমিটি ১০০/২০২৪ নম্বর সিদ্ধান্ত জারি করে, যেখানে ভূমি বিভাজন, ভূমি একত্রীকরণের শর্তাবলী এবং এলাকার প্রতিটি ধরণের জমির জন্য ভূমি বিভাজনের জন্য অনুমোদিত ন্যূনতম এলাকা নির্ধারণ করা হয়।

এই সিদ্ধান্তটি পূর্বে জমি বিভাজনের জন্য ন্যূনতম এলাকা সংক্রান্ত সিদ্ধান্ত নং ৬০/২০১৭-এর স্থলাভিষিক্ত।

নতুন নিয়ম অনুসারে, প্লটে বিভক্ত ন্যূনতম এলাকা সম্পর্কে, এলাকার আবাসিক জমিকে 3টি এলাকায় ভাগ করা হয়েছে, যার ন্যূনতম এলাকা 36 বর্গমিটার, 50 বর্গমিটার এবং 80 বর্গমিটার।

বিশেষ করে, এলাকা ১-এর মধ্যে রয়েছে ১, ৩, ৪, ৫, ৬, ৮, ১০, ১১, গো ভ্যাপ, বিন থান, ফু নুয়ান, তান বিন এবং তান ফু জেলা। এই জেলাগুলিতে মহকুমা স্থাপনের জন্য সর্বনিম্ন জমির পরিমাণ ৩৬ বর্গমিটার, জমির প্রস্থ এবং গভীরতা ৩ মিটারের কম হওয়া উচিত নয়।

এলাকা ২-এর মধ্যে রয়েছে জেলা ৭, ১২, বিন তান, থু ডাক সিটি এবং জেলার শহরগুলি। এই এলাকায় আবাসিক জমির ন্যূনতম পরিমাণ ৫০ বর্গমিটার যা প্লটে ভাগ করা যেতে পারে। বিশেষ করে, প্লটের সামনের প্রস্থ এবং গভীরতার নিয়ন্ত্রণ ৪ মিটারের কম হওয়া উচিত নয়।

জোন ৩-এ বিন চান, কু চি, হোক মন, না বে এবং ক্যান জিও জেলার বাইরের এলাকা অন্তর্ভুক্ত। এই এলাকায় আবাসিক জমির ন্যূনতম পরিমাণ ৮০ বর্গমিটার। জমির প্রস্থ এবং গভীরতা ৫ মিটারের কম হওয়া উচিত নয়।

কৃষি জমির বিষয়ে, হো চি মিন সিটি শর্ত দেয় যে বার্ষিক ফসলি জমি এবং অন্যান্য কৃষি জমির জন্য প্লটে ভাগ করার জন্য অনুমোদিত ন্যূনতম এলাকা হল ৫০০ বর্গমিটার।

এদিকে, বহুবর্ষজীবী ফসল, জলজ চাষের জমি, লবণ তৈরির জমি এবং ঘনীভূত পশুপালনের জমির জন্য ন্যূনতম জমির পরিমাণ যা প্লটে ভাগ করা যেতে পারে, তা হল ১,০০০ বর্গমিটার।

পুরনো সিদ্ধান্তের তুলনায়, হো চি মিন সিটিতে আবাসিক জমি এবং কৃষি জমির ন্যূনতম পরিমাণ যা প্লটে ভাগ করা যেতে পারে, তাতে কোনও পরিবর্তন হয়নি।

ভূমি বিভাগ নিয়ন্ত্রণের নতুন বিষয় হলো, পরিকল্পনার শর্তাবলী এবং নির্মাণের শর্তাবলী সম্পর্কে আগের মতো আর কোনও বিধিনিষেধ নেই।

বিশেষ করে, যে জমি ভাগ বা একীভূত করা হবে তাতে নিম্নলিখিত প্রয়োজনীয়তাগুলি নিশ্চিত করতে হবে: যুক্তিসঙ্গতভাবে প্রবেশাধিকার, বিদ্যমান ট্র্যাফিক রুটের সাথে সংযোগ, জল সরবরাহ এবং নিষ্কাশন নিশ্চিতকরণ এবং অন্যান্য প্রয়োজনীয় চাহিদা থাকতে হবে।

যদি কোনও ভূমি ব্যবহারকারী আবাসিক জমির একটি অংশ অথবা একই জমির একটি আবাসিক জমির প্লট এবং অন্যান্য জমি হাঁটার পথের জন্য সংরক্ষণ করেন, তাহলে প্লট ভাগ বা একত্রিত করার সময়, হাঁটার পথের জন্য ব্যবহৃত জমির এলাকার ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার প্রয়োজন নেই।

যদি ভূমি ব্যবহারকারী জমির প্লটের একটি অংশ হাঁটার পথ হিসেবে সংরক্ষণ করেন, তাহলে পক্ষগুলি এই হাঁটার পথের বিষয়ে সম্মত হবে এবং স্থানীয় কর্তৃপক্ষ প্রকৃত পরিস্থিতির উপর ভিত্তি করে প্লটটি পৃথক বা একীভূত করার আগে অনুমোদন দেবে।

অনেক জমির জন্য ব্যবহৃত ওয়াকওয়ে হিসেবে নির্ধারিত জমির ক্ষেত্রে, সার্টিফিকেটে এটি একটি সাধারণ ব্যবহারের ফর্মে রূপান্তরিত হবে।

ফসলি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তরের পদ্ধতি

যখন লোকেরা ফসলি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করে, তখন তাদের ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ২২৭ ধারার বিধান অনুসারে উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থার কাছে জমা দেওয়ার জন্য নথি প্রস্তুত করতে হবে।

কখন ফসলি জমি আবাসিক জমিতে রূপান্তর করা যেতে পারে?

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১১৬ অনুচ্ছেদ এবং ১২১ অনুচ্ছেদের বি অনুচ্ছেদ ১ অনুসারে, ভূমি ব্যবহারকারীরা কেবলমাত্র উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা কর্তৃক অনুমোদিত হলেই ফসলি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করতে পারবেন। অন্য কথায়, নিয়ম অনুসারে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমতি দেওয়ার সিদ্ধান্ত থাকতে হবে।

কোনও উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা কর্তৃক ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমতি দেওয়ার সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য, উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ কর্তৃক অনুমোদিত নগর পরিকল্পনা আইনের বিধান অনুসারে জেলা-স্তরের ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা বা সাধারণ পরিকল্পনা বা জোনিং পরিকল্পনার উপর ভিত্তি করে সিদ্ধান্ত নেওয়া প্রয়োজন।

উর্বর জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তরের পদ্ধতি

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ২২৭ ধারার বিধান অনুসারে, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের ক্রম এবং পদ্ধতিগুলি নিম্নরূপ:

ধাপ ১. নিয়ম অনুযায়ী ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের জন্য আবেদন জমা দিন।

ধাপ ২. ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের জন্য উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ শর্তাবলী পরীক্ষা করবে। যদি ডসিয়ারটি এখনও সুরক্ষিত না থাকে, তাহলে ভূমি ব্যবহারকারী ডসিয়ারটি পরিপূরক করবেন এবং ভূমি ব্যবস্থাপনা সংস্থার কাছে পুনরায় জমা দেবেন।

ধাপ ৩. একটি সম্পূর্ণ আবেদন জমা দেওয়ার পর, উপযুক্ত ভূমি ব্যবস্থাপনা সংস্থা একটি ডসিয়ার প্রস্তুত করে এবং ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমতি দিয়ে একটি সিদ্ধান্ত জারি করার জন্য জেলা-স্তরের গণ কমিটির কাছে জমা দেয়।

ধাপ ৪। অব্যাহতির ক্ষেত্রে ব্যতীত, নির্ধারিত ভূমি ব্যবহার ফি প্রদান করুন।

ধাপ ৫। ভূমি নিবন্ধন অফিসের অফিস/শাখায় ফাইলটি স্থানান্তর করুন, নিবন্ধন বই ইস্যু করুন, ভূমি ডাটাবেস, ক্যাডাস্ট্রাল রেকর্ড আপডেট এবং সংশোধন করুন এবং ভূমি ব্যবহারকারীর কাছে বইটি ফেরত দিন।

ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর এবং ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন উভয়ের ক্ষেত্রেই, ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর নিবন্ধনের পদ্ধতি এবং ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের পদ্ধতি প্রবিধান অনুসারে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের পদ্ধতির সাথে একই সময়ে সম্পন্ন করা হবে।

সূত্র: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-tich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html