জমির দালালরা 'তরঙ্গ তৈরি করে' এবং 'উষ্ণতা তৈরি করে', রিয়েল এস্টেট বাজারে বিশৃঙ্খলা সৃষ্টি করে

রিয়েল এস্টেট বাজার ইতিবাচকভাবে পুনরুদ্ধার করছে

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARs) এর প্রতিবেদন অনুসারে, বিশেষ করে ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে এবং সাধারণভাবে ২০২৪ সালের প্রথম ৯ মাসে একটি কঠিন সময়ের পর রিয়েল এস্টেট বাজারের ইতিবাচক পুনরুদ্ধার দেখা গেছে। আংশিকভাবে অর্থনীতির স্থিতিশীলতা এবং সরকারের সহায়তা নীতির জন্য ধন্যবাদ।

বিশেষ করে, গৃহায়ন আইন ২০২৩, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ এবং ভূমি আইন ২০২৪ আনুষ্ঠানিকভাবে ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর হয়েছে, পূর্ববর্তী নিয়মাবলীর ৫ মাস আগে, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য আইনি করিডোরকে নিখুঁত করতে এবং বাজারের জন্য একটি নিরাপদ, স্বাস্থ্যকর এবং আরও টেকসই দিকে একটি নতুন চক্র উন্মোচনে অবদান রেখেছে। আবাসন, বাণিজ্যিক থেকে শুরু করে শিল্প রিয়েল এস্টেট পর্যন্ত, রিয়েল এস্টেট বিভাগগুলি ইতিবাচক প্রবৃদ্ধির লক্ষণ দেখিয়েছে এবং অনেক নতুন প্রকল্প বাস্তবায়িত হচ্ছে।

সম্প্রতি, রিয়েল এস্টেট বাজার "উত্তপ্ত হওয়ার" লক্ষণ দেখা দিয়েছে। (ছবি: ST)

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড ইভালুয়েশন ইনস্টিটিউট (VARs IRE) এর ডেপুটি ডিরেক্টর মিসেস ফাম থি মিয়েন বলেছেন যে আবাসিক রিয়েল এস্টেট বাজার "উত্তপ্ত হওয়ার" লক্ষণ দেখাতে শুরু করেছে।

সেই অনুযায়ী, জমি নিলামের গল্পটি আগের তুলনায় "উত্তপ্ত", যেখানে "রাতারাতি" নিলাম অনুষ্ঠিত হয়েছে, যেখানে শত শত, এমনকি হাজার হাজার মানুষ স্থানের জন্য প্রতিযোগিতা করার জন্য "খাওয়া এবং অপেক্ষা" করতে রাজি হয়েছেন। জয়ের মূল্যও রেকর্ড উচ্চতা, যা সুবিনিয়োগকৃত অবকাঠামো সহ প্রকল্প জমির সমান।

বাজারের উত্তাপ অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্টের উপরও নির্ভরশীল, যেখানে প্রাথমিক ও মাধ্যমিক উভয় বাজারেই দাম ক্রমাগত নতুন উচ্চ স্তরে পৌঁছে যাচ্ছে। উচ্চ চাহিদার কারণে হাজার হাজার অ্যাপার্টমেন্ট মালিক নিয়মিতভাবে তাদের বাড়ি বিক্রি করার জন্য ফোন পাচ্ছেন। উচ্চ বিক্রয়মূল্য সত্ত্বেও, নতুন চালু হওয়া অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলি খুব ভালো শোষণ হার রেকর্ড করেছে।

অ্যাপার্টমেন্টের ধরণের পাশাপাশি, ক্রমবর্ধমান উচ্চ মূল্য সত্ত্বেও, বড় বিনিয়োগকারীদের নতুন চালু হওয়া কিছু নিম্ন-উত্থান প্রকল্পেও "রেকর্ড" সংখ্যক বুকিং রেকর্ড করা হয়েছে। অনেক অ্যাপার্টমেন্টের অবস্থান ভালো, কেবল উচ্চ মূল্যই নয়, সেগুলি কিনতে গ্রাহক/বিনিয়োগকারীদের একটি পার্থক্যও স্বীকার করতে হয়।

জমির দালালরা "নৌকাবিলা করে"

প্রকৃত সরবরাহ ও চাহিদার ফলাফলের পাশাপাশি, বাজার "উত্তপ্ত হওয়ার" লক্ষণও দেখিয়েছে। এই পরিস্থিতি জমির জল্পনা, আবাসনের দাম বৃদ্ধি এবং অস্বচ্ছ রিয়েল এস্টেট লেনদেনের উত্থানের মধ্যে প্রতিফলিত হয়।

"অনেক ছোট বিনিয়োগকারী অনুমানমূলক উদ্দেশ্যে বাজারে যোগদান করে, যার ফলে রিয়েল এস্টেটের দাম অযৌক্তিকভাবে বৃদ্ধি পায়। কিছু অনুমানমূলক গোষ্ঠীর "সহায়তার" কারণে স্থানান্তরিত অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্য ক্রমবর্ধমানভাবে বৃদ্ধি পেয়ে অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগেও "উষ্ণতা বৃদ্ধির" লক্ষণ দেখা যাচ্ছে। এই লক্ষণগুলি সরবরাহের অভাব থেকে উদ্ভূত, যদিও এটি উন্নত হয়েছে," মিসেস মিয়েন বলেন।

প্রকৃত সরবরাহ ও চাহিদার ফলাফল ছাড়াও, বাজার "উত্তপ্ত হওয়ার" লক্ষণও দেখিয়েছে। (ছবি: ভিওভি)

বিশেষ করে, মিসেস মিয়েন বলেন যে ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে, আবাসিক রিয়েল এস্টেট বাজারে ২২,৪১২টি পণ্যের সরবরাহ রেকর্ড করা হয়েছে, যার মধ্যে প্রায় ১৪,৭৫০টি নতুন পণ্য বিক্রির জন্য রয়েছে, যা আগের প্রান্তিকের তুলনায় ২৫% কম, কিন্তু ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় ৬০% বেশি। পরিসংখ্যান অনুসারে পরিমাণ হ্রাস সত্ত্বেও, তৃতীয় প্রান্তিকের সরবরাহ এখনও "বৃদ্ধি" দেখিয়েছে যখন বেশ কয়েকটি নতুন প্রকল্প আবির্ভূত হয়েছে, বিশেষ করে বৃহৎ আকারের প্রকল্পের উপস্থিতি যা স্থাপন করা শুরু করেছে, বাজারকে আরও "সজীব" করে তুলেছে।

২০২৪ সালের প্রথম ৯ মাসে, বাজারে ৩৮,৭৯৭টি নতুন পণ্য বিক্রির রেকর্ড করা হয়েছে। সরবরাহে এখনও তীব্র পার্থক্য লক্ষ্য করা গেছে। সেই অনুযায়ী, নতুন সরবরাহের ৭০% অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগ থেকে এসেছে। যার মধ্যে ৫ কোটি ভিয়েতনাম ডং/বর্গমিটারের বেশি বিক্রয়মূল্যের পণ্যগুলিই ছিল সিংহভাগ। বাজারটি প্রায় সম্পূর্ণরূপে সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্ট থেকে বঞ্চিত ছিল। অঞ্চলের দিক থেকে, উত্তর ৪৬% সরবরাহের সাথে শীর্ষে ছিল, তারপরে মধ্য অঞ্চল ২৯% এবং দক্ষিণ অঞ্চল ২৫% সরবরাহের সাথে।

VARS গবেষণার তথ্য আরও দেখায় যে, যদিও সরবরাহ মূলত উচ্চমানের এবং বিলাসবহুল বিভাগে, পুরো বাজারে তৃতীয় ত্রৈমাসিকে প্রায় 10,400টি সফল লেনদেন রেকর্ড করা হয়েছে, যা 51% এর শোষণ হারের সমতুল্য। এটি নতুন রিয়েল এস্টেট পণ্যের প্রতি বাজারের আগ্রহকে প্রতিফলিত করে, যদিও বেশিরভাগ নতুন সরবরাহ উচ্চ মানের সাথে সম্পন্ন হয়েছে এবং বিনিয়োগ খরচ, বিশেষ করে জমি-সম্পর্কিত খরচ, বৃদ্ধি পাচ্ছে।

লেনদেনের পরিমাণ এবং শোষণের হার আগের ত্রৈমাসিকের তুলনায় যথাক্রমে ২৫% এবং ১ শতাংশ পয়েন্ট কমেছে কিন্তু ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় যথাক্রমে ৮০% এবং ২৮ শতাংশ পয়েন্ট বেড়েছে। যার মধ্যে, অ্যাপার্টমেন্ট লেনদেনের পরিমাণ এখনও "অপ্রতিরোধ্য" ছিল, যা তৃতীয় ত্রৈমাসিকে মোট আবাসন লেনদেনের ৭১% ছিল, নতুন অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলির গড় শোষণের হার ৭৫% রেকর্ড করা হয়েছে। হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলি বিক্রয়ের জন্য খোলার পরপরই ৯০% পর্যন্ত শোষণের হার রেকর্ড করেছে।

একক এবং তরুণ পরিবারের চাহিদা এবং আর্থিক সামর্থ্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ অ্যাপার্টমেন্টের সামগ্রিক মূল্য কমাতে ছোট অ্যাপার্টমেন্ট তৈরির প্রবণতা ক্রমশ স্পষ্ট হয়ে উঠছে। এটি এমন একটি সম্পত্তি যা সর্বোত্তম তরলতা রেকর্ড করে।

২০২৪ সালের প্রথম ৯ মাসে, বাজারে ৩০,৫৮৯টি সফল লেনদেন রেকর্ড করা হয়েছে, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় ২.৫ গুণ বেশি। সেপ্টেম্বরের শেষে চালু হওয়া অনেক নতুন প্রকল্প, যা বুকিং গ্রহণ শুরু করেছে, তাতেও বিপুল পরিমাণ সুদ এবং "বিশাল" আমানত রেকর্ড করা হয়েছে।

বিক্রয়মূল্যের দিক থেকে, প্রাথমিক ও মাধ্যমিক উভয় বাজারে, বিশেষ করে অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে, আবাসনের দাম উচ্চ স্তরে "স্থির" রয়েছে। কারণ সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা ক্রমশ গুরুতর হয়ে উঠছে, যদিও সরবরাহ উন্নত হয়েছে, তবুও চাহিদা পূরণ করা খুব কঠিন। এছাড়াও, নতুন সরবরাহের বেশিরভাগই উচ্চ মানের সাথে সম্পন্ন হচ্ছে, বিনিয়োগ খরচ, বিশেষ করে জমির সাথে সম্পর্কিত খরচ, বৃদ্ধি পাচ্ছে।

বিশেষ করে, তৃতীয় প্রান্তিকে, হ্যানয়ে প্রাথমিক মূল্যস্তর বৃদ্ধি অব্যাহত ছিল এবং থামার কোনও লক্ষণ দেখা যায়নি, যদিও সরবরাহ ধীরে ধীরে উন্নত হচ্ছে। নিম্ন-উত্থান থেকে উচ্চ-উত্থান পর্যন্ত নতুন প্রকল্পগুলি, প্রধানত উচ্চ-স্তরের এবং বিলাসবহুল বিভাগে, এখনও বাজার থেকে জোরালো মনোযোগ পেয়েছে। এটি দ্বিতীয় অ্যাপার্টমেন্টের মূল্যস্তর উচ্চ থাকার জন্য একটি চালিকা শক্তি তৈরি করেছে, যদিও "গরম" বৃদ্ধির পরে তরলতা ধীরে ধীরে স্থিতিশীল হয়েছে।

দা নাং- এ, অ্যাপার্টমেন্টের প্রাথমিক মূল্য স্তরও "রেকর্ড" বৃদ্ধি পেয়েছে, নতুন সরবরাহের ৫০% এরও বেশি দাম ভিয়েতনাম ডং ৮০ মিলিয়ন/বর্গমিটারের উপরে। তবে, প্রদেশের বাইরের ক্রেতাদের, বিশেষ করে হ্যানয়ের বিনিয়োগকারীদের বিনিয়োগের চাহিদার কারণে বাজারটি এখনও ভালভাবে শোষিত হয়েছে। এছাড়াও, দ্বিতীয় মূল্য স্তরটিও ব্যাপকভাবে উন্নত হয়েছে, একই সময়ের মধ্যে কিছু এলাকায় আবাসিক জমির দাম ১০-২৫% বৃদ্ধি পেয়েছে।

হো চি মিন সিটির জন্য, প্রাথমিক মূল্য স্তর উচ্চ স্তরে স্থিতিশীল ছিল কারণ মূলত চলমান প্রকল্পগুলি থেকে সরবরাহ আসছিল। ইতিমধ্যে, হো চি মিন সিটির আশেপাশের প্রদেশ এবং শহরগুলিতে প্রাথমিক মূল্য স্তর সামান্য বৃদ্ধি পেয়েছে, 3-5% থেকে ওঠানামা করছে, নতুন সরবরাহের বিক্রয় মূল্য বেশি রয়েছে।

VARS দ্বারা নির্বাচিত এবং পর্যবেক্ষণ করা ১৫০টি প্রকল্পের নমুনা সেটে প্রকল্পের গড় বিক্রয় মূল্যের ওঠানামা প্রতিফলিত করে অ্যাপার্টমেন্ট মূল্য সূচকের উপর গবেষণা থেকে আরও দেখা যায় যে, ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে, হ্যানয়ে প্রকল্প ক্লাস্টারের গড় বিক্রয় মূল্য ৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার কাছাকাছি, যা ২০১৯ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের তুলনায় ৬৪.০% বৃদ্ধি পেয়েছে। হো চি মিন সিটিতে প্রকল্প ক্লাস্টারের গড় বিক্রয় মূল্য ৪৯.২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা থেকে বেড়ে ৬৪.২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা হয়েছে, যা ভিত্তি সময়ের তুলনায় ৩০.৬% বৃদ্ধি প্রতিফলিত করে। দা নাং-এ, দা নাং বাজার মূল্য সূচক তৃতীয় প্রান্তিকে ৪৬.২% বৃদ্ধি দেখিয়েছে, যা হো চি মিন সিটির বৃদ্ধির চেয়ে বেশি।

"আবাসন এবং বিনিয়োগের চাহিদা সহ রিয়েল এস্টেটের চাহিদা শহরতলির এলাকা, দুটি বিশেষ নগর এলাকার আশেপাশের প্রদেশ/শহর এবং আরও যুক্তিসঙ্গত মূল্যে অনেক বিকল্প সহ সেকেন্ডারি বাজারে স্থানান্তরিত হচ্ছে। হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে ৩ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর কম অ্যাপার্টমেন্ট এবং বাড়িগুলি "শিকার" করা হচ্ছে," মিসেস মিয়েন জোর দিয়ে বলেন।

সূত্র: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html