আকাশছোঁয়া জমির নিলামের দাম, তারপর জমা বাতিলকরণ 'সাধারণ' হয়ে উঠছে

(CLO) জমির নিলাম, যেখানে জয়ের মূল্য এবং নিবন্ধন আবেদনের সংখ্যা উভয় ক্ষেত্রেই অনিয়মের লক্ষণ রয়েছে, এখনও চলছে কারণ অনুমানমূলক মনোবিজ্ঞান এবং রিয়েল এস্টেটের মূল্য বৃদ্ধির প্রত্যাশা বজায় রয়েছে।

এর আগে, আগস্ট মাসে, হ্যানয়ের শহরতলির জেলা যেমন থানহ ওয়ে এবং হোয়ে ডুক-এ জমি নিলামের কারণে জনমত ক্রমাগত আলোড়িত হয়েছিল, যেখানে প্রচুর সংখ্যক নিবন্ধন, দীর্ঘ নিলামের সময়কাল এবং শুরুর দামের চেয়ে কয়েক ডজন গুণ বেশি বিজয়ী দরপত্রের সংখ্যা বৃদ্ধি পেয়েছিল। হা দং এবং থুওং টিনের সাম্প্রতিক জমি নিলামেও এই উন্নয়ন এবং ফলাফল অব্যাহত ছিল।

সেই অনুযায়ী, ১৯ অক্টোবর, হা দং জেলা ফু লুওং, ইয়েন নঘিয়া এবং ডুওং নই ওয়ার্ডে ২৭টি জমি সফলভাবে নিলামে তুলেছে। উল্লেখযোগ্যভাবে, ১৪টি রাউন্ডের পর, সর্বোচ্চ মূল্য জয়ী গ্রাহকের মূল্য ২৬২ মিলিয়ন ভিয়ানডে/ঘণ্টা পর্যন্ত নির্ধারণ করা হয়, যা প্রারম্ভিক মূল্যের তুলনায় ৮ গুণ বেশি; সর্বনিম্ন জয়ী মূল্যও ৫.৮ গুণ বেশি, যা ১৩৩ মিলিয়ন ভিয়ানডে/ঘণ্টায় পৌঁছেছে।

হা দং-এ জমির নিলাম ১৯ অক্টোবর অনুষ্ঠিত হয়েছিল। (ছবি: ভিভি)

২২শে অক্টোবর, থুওং টিনে, ১৬ ঘন্টার তীব্র নিলামের পর, হ্যানয়ের থুওং টিন জেলার ভ্যান দিয়েম কমিউনে নিলামকৃত জমির কারিগরি অবকাঠামো প্রকল্পের অন্তর্গত ১৯/৪০টি জমিও সফলভাবে নিলামে তোলা হয়, যার সর্বোচ্চ বিজয়ী মূল্য ৫২,৮৬৪ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা; সর্বনিম্ন মূল্য ছিল ২৪,৩৮৪ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা, যার শুরুর মূল্য ৩,৮৬৪ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা। বাকি ২১টি জমি সফলভাবে নিলামে তোলা হয়নি কারণ নিলামে অংশগ্রহণকারীরা নিয়ম লঙ্ঘন করেছিলেন।

আকাশছোঁয়া জমির নিলামের দাম, তারপর জমা বাতিলকরণ 'সাধারণ' হয়ে উঠছে

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (ভিএআরএস) জানিয়েছে যে কর্তৃপক্ষের হস্তক্ষেপ সত্ত্বেও, শেষ পর্যন্ত, নিলামের কোনও পরিবর্তন হয়নি, এমনকি নিলামে তোলা জমির দামও বৃদ্ধি পাচ্ছে।

প্রথমত, প্রারম্ভিক মূল্য সম্পর্কে। প্রারম্ভিক মূল্য এখনও খুবই কম, বর্তমান নিয়ম অনুসারে সম্পূর্ণরূপে নির্ধারিত বাজার মূল্যের চেয়ে অনেক কম, যা শহরের জমির মূল্য তালিকা দ্বারা গুণিত সহগ K দ্বারা গণনা করা হয়।

"স্থানীয় পিপলস কমিটি এখনও ২০২০ সাল থেকে ৩১ ডিসেম্বর, ২০২৫ পর্যন্ত কার্যকর, পুরনো জমির মূল্য তালিকার উপর ভিত্তি করে কাজ করছে। হ্যানয় যখন একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করবে তখনই কেবল প্রারম্ভিক মূল্য পরিবর্তন হবে," ভিএআররা জানিয়েছে।

দ্বিতীয়ত, নিলামে জমির দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে কারণ রিয়েল এস্টেটের চাহিদা, বিশেষ করে আইনত নিশ্চিত পণ্য, যার স্পষ্ট বৃদ্ধির সম্ভাবনা রয়েছে, যেমন নিলামে তোলা জমি, খুব বেশি।

প্রকৃতপক্ষে, হোয়াই ডুক বা হা ডং-এর মতো এলাকায়, অবকাঠামোগত উন্নয়নের পাশাপাশি নগর উন্নয়নের সম্ভাবনা বিনিয়োগকারীদের জন্য প্রচুর প্রত্যাশা তৈরি করে। অনেক বিনিয়োগকারী এই সীমিত পরিমাণ পণ্যের মালিকানার জন্য উচ্চ মূল্য দিতে ইচ্ছুক, যদিও দাম জমির প্রকৃত মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি হতে পারে।

উপরন্তু, ভবিষ্যতে জমির মূল্য বৃদ্ধি অব্যাহত থাকবে এই প্রত্যাশায়, ক্রেতারা স্বাভাবিক মূল্যায়নের চেয়ে অনেক বেশি দাম গ্রহণ করতে পারেন।

বিশেষ করে, উচ্চ মূল্য বৃদ্ধির কারণ হল সীমিত সরবরাহের সাথে হ্যানয় রিয়েল এস্টেট বাজার "উত্তপ্তভাবে" বৃদ্ধি পাচ্ছে, প্রাথমিক মূল্য ক্রমাগত একটি নতুন উচ্চ স্তর স্থাপন করে, শহর সম্প্রসারণ এবং ট্র্যাফিক অবকাঠামোর প্রত্যাশার সাথে।

উচ্চ বিজয়ী দরপত্রের দামের আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ কারণ হল উচ্চ মূল্য প্রদানের পরে আমানত ছেড়ে দেওয়া, বিজয়ী দরপত্র না দেওয়া, এমনকি ঝুঁকি উপেক্ষা করতে ইচ্ছুক হওয়া, "মূল্য বৃদ্ধি" করার উদ্দেশ্যে বিজয়ী মূল্যকে বৈধ করার জন্য নিলামে বাধ্যবাধকতা পূরণ করা, লাভের জন্য সম্পর্কিত জমির লটের দাম বাড়ানোর ভিত্তি হিসাবে একটি "ভার্চুয়াল" মূল্য স্তর তৈরি করা।

যদিও কর্তৃপক্ষ পরিদর্শনে এগিয়ে এসেছে, এই পদক্ষেপ মূলত নিলাম প্রক্রিয়ার স্বচ্ছতা এবং বৈধতা নিশ্চিত করার জন্য, এবং বাজার মূল্যের সাথে হস্তক্ষেপ করা কঠিন।

আকাশছোঁয়া জমির নিলামের দাম, তারপর জমা বাতিলকরণ, 'একটি সাধারণ ঘটনা' হয়ে উঠছে। (ছবি: ST)

কারণ বাজার অর্থনীতিতে , ক্রয়-বিক্রয় লেনদেনের সাথে জড়িত পক্ষগুলি পারস্পরিক চুক্তির নীতি অনুসরণ করে। তারা প্রমাণ ছাড়াই আমানত সম্পূর্ণরূপে বাতিল করতে পারে। এবং বাজারে কোনও পণ্যের অভাব হলে তাদের দাম বাড়াতে হবে তা অনিবার্য।

"এই আচরণগুলিকে বর্তমানে অনুমান এবং মূল্যস্ফীতি হিসেবে চিহ্নিত করাও আবেগ থেকে এসেছে। ভিয়েতনামের কাছে এই আচরণকে এটি পরিচালনার ভিত্তি হিসেবে সংজ্ঞায়িত করার কোনও আইনি নথি নেই," ভিএআর জানিয়েছে।

অধিকন্তু, বর্তমান নিয়ম অনুসারে, যারা নিলামে জয়ী হন কিন্তু ১২০ দিনের মধ্যে সম্পূর্ণ অর্থ পরিশোধ না করেন তাদের "মোটামুটি হালকা" জরিমানা করা হতে পারে, শুধুমাত্র ফলাফল বাতিল করা হয় এবং তাদের আমানত হারানো হয় - যা কম প্রারম্ভিক মূল্যের কারণে খুবই কম।

সম্পত্তি নিলাম সংক্রান্ত সংশোধিত আইন ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম বিজয়ীদের জন্য নিয়মকানুন কঠোর করেছে, কিন্তু এই নিয়মকানুনগুলি ১ জানুয়ারী, ২০২৫ পর্যন্ত কার্যকর হবে না। যাইহোক, নতুন নিয়মকানুন কার্যকর হলেও, বর্তমান সরবরাহ-চাহিদা পরিস্থিতি এবং হ্যানয়ের রিয়েল এস্টেট বাজারের উত্তাপের সাথে, আসন্ন নিলামে নতুন মূল্য রেকর্ড স্থাপনের সম্ভাবনা খুব বেশি এবং ধীরে ধীরে "জেলায় একটি নিত্যদিনের ঘটনা" হয়ে উঠবে। কারণ অনুমানমূলক মানসিকতা এখনও বিদ্যমান এবং রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির প্রত্যাশা বজায় রয়েছে।

আরও শক্তিশালী পদক্ষেপ গ্রহণ করা প্রয়োজন।

নিলাম প্রক্রিয়াটি সুষ্ঠু ও স্বচ্ছ নিশ্চিত করার জন্য, জল্পনা-কল্পনা এবং মূল্যস্ফীতি কমাতে, VARS বেশ কয়েকটি সুপারিশ প্রস্তাব করে।

প্রথমত, নিলাম আয়োজকদের নিবিড়ভাবে পর্যালোচনা করতে হবে এবং নিশ্চিত করতে হবে যে সমস্ত নিলাম প্রক্রিয়া এবং পদ্ধতি বর্তমান আইনি বিধি মেনে চলে।

দ্বিতীয়ত, রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলিকে "অস্থিরতার" লক্ষণ সনাক্ত করার সময় সময়োপযোগী সংশোধনমূলক ব্যবস্থা গ্রহণের জন্য নিলামের প্রতিটি "পদক্ষেপ" নিবিড়ভাবে পর্যবেক্ষণ করা চালিয়ে যেতে হবে।

একই সাথে, এই কার্যকলাপকে সঠিক পথে পরিচালিত করার জন্য এই কার্যকলাপ সম্পর্কিত প্রক্রিয়া, নীতি এবং কঠোর নিয়ন্ত্রণগুলিতে দ্রুত সমন্বয় সাধনের কথা বিবেচনা করুন।

বিশেষ করে, আমানত পরিত্যাগের জন্য জরিমানা বেশি বলে বিবেচনা করা উচিত। এইভাবে, নিলামে অংশগ্রহণকারী ব্যক্তিদের "লাভ এবং ক্ষতির" মধ্যে "বিবেচনা" বৃদ্ধি করা, নিলাম কার্যক্রমের মাধ্যমে "অনুমানমূলক প্রবণতা" কিছুটা সীমিত করা।

তৃতীয়ত, নিলামে জেতার কিন্তু অল্প সময়ের মধ্যে "স্থানান্তর" করার ক্ষেত্রেও রাষ্ট্রকে আরও শক্তিশালী ব্যবস্থা নিতে হবে। বিশেষ করে, VARS-এর মতে, সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল আবাসন সরবরাহে এখনও বাধা।

আবাসন সরবরাহ "আনব্লক" করার জন্য শীঘ্রই সক্রিয় এবং বাস্তবসম্মত ব্যবস্থা গ্রহণ করা প্রয়োজন। বিশেষ করে, আইনি সমস্যায় আটকে থাকা প্রকল্পগুলি পর্যালোচনা এবং সমাধান করা বাজারে আরও সরবরাহ বাড়ানোর দ্রুততম উপায়।

"যখন সরবরাহ ধীরে ধীরে চাহিদার সাথে মিলিত হবে, তখন বাজার স্বয়ংক্রিয়ভাবে সামঞ্জস্য হবে এবং সাধারণভাবে দাম এবং বিশেষ করে নিলামের দাম সম্পত্তির প্রকৃত মূল্যের কাছাকাছি হবে," ভিএআর জোর দিয়ে বলেছেন।

সূত্র: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html