গৃহঋণের ব্যাপারে সতর্ক থাকুন

২০২৩ সালের ডিসেম্বরের গোড়ার দিকে, ভিয়েতনাম প্রসপারিটি জয়েন্ট স্টক কমার্শিয়াল ব্যাংক ( VPBank ) মাত্র ৫.৯%/বছরের অগ্রাধিকারমূলক গৃহ ঋণের সুদের হার প্রয়োগ করে। গ্লোবাল পেট্রোলিয়াম ব্যাংক (GPBank)ও ৬.২৫%/বছরের গৃহ ঋণের সুদের হার চালু করে।

অনেক উদ্বেগ

এর আগে, ২০২৩ সালের শেষের দিকে গৃহঋণের চাহিদা বৃদ্ধির জন্য, ভিয়েতনাম জয়েন্ট স্টক কমার্শিয়াল ব্যাংক ফর ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট ( BIDV ) প্রথম ১৮ বা ২৪ মাসের জন্য গৃহঋণের সুদের হার ৭.৫%/বছরে কমিয়ে এনেছিল। ইতিমধ্যে, সাইগন থুওং টিন (সাকোমব্যাংক), হো চি মিন সিটি ডেভেলপমেন্ট (HDBank)... এর মতো ব্যাংকগুলি শুরুতে ৬.৫% - ৬.৮%/বছরে গৃহঋণের সুদের হার প্রয়োগ করেছিল।

ডিসেম্বরের শুরু থেকে কেবল দেশীয় ব্যাংকই নয়, অনেক বিদেশী ব্যাংকও গৃহঋণের সুদের হার কমিয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, শিনহান ব্যাংক গৃহঋণের সুদের হার মাত্র ৬.৬%/বছর প্রয়োগ করে। এই হার ২০২২ সালের ডিসেম্বরে ১০.৯% থেকে ৪.৩% কম। হং লিওং ব্যাংক ৭.৩%/বছর হারে গৃহঋণ প্রদান করে, যা নভেম্বরে ৭.৫% ছিল।

যদিও ঋণের সুদের হার বেশ নরম, ভিয়েতনামের জয়েন্ট স্টক কমার্শিয়াল ব্যাংক ফর ফরেন ট্রেড ( ভিয়েটকমব্যাংক ) ডং সাই গন বিন তাই শাখার পরিচালক মিঃ ভো মিন ট্রির মতে, খুব কম লোকই এখনও গৃহঋণ প্রক্রিয়া খোলেন, মূলত গবেষণা এবং অনুসন্ধান পর্যায়েই। কারণ হতে পারে যে ঋণগ্রহীতারা বাড়ির দাম এবং ঋণের সুদের হার আরও কমার জন্য অপেক্ষা করছেন। একই সাথে, তারা অর্থনৈতিক পরিস্থিতির কথাও শুনছেন। কারণ, যদি অর্থনীতিতে উন্নতি না হয়, তাহলে তাদের চাকরি এবং আয় হ্রাস পেতে পারে, যা ভবিষ্যতে তাদের ঋণ পরিশোধের উপর ব্যাপক প্রভাব ফেলবে।

হো চি মিন সিটির একটি বিদেশী কোম্পানির কর্মচারী মিসেস ট্রান থি ডিয়েপ প্রকাশ করেছেন যে ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং সাশ্রয় করে তিনি ব্যাংক থেকে প্রায় ১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ধার করতে চান যাতে তিনি একটি বাড়ি কিনতে পারেন এবং স্থায়ীভাবে বসবাস করতে পারেন এবং ব্যবসা শুরু করতে পারেন। "আমি যা নিয়ে উদ্বিগ্ন তা হল, অগ্রাধিকারমূলক সময়ের পরে, ব্যাংক ঋণের সুদের হার এবং সম্পর্কিত খরচ কীভাবে গণনা করবে?" - মিসেস ডিয়েপ বিস্মিত হয়েছিলেন।

এই বিষয়টি সম্পর্কে, ক্রেডিট অফিসাররা বলেছেন যে বেশিরভাগ ব্যাংক অল্প সময়ের জন্য "কম" সুদের হার প্রয়োগ করে, তারপর তারা বাজারের সুদের হার অনুসারে ভাসমান হবে। কিছু ব্যাংকে, ঋণগ্রহীতাদের অতিরিক্ত সঞ্চয় পরিষেবা প্যাকেজ, সুন্দর অ্যাকাউন্ট নম্বর, ক্রেডিট কার্ড... এ অংশগ্রহণ করতে হতে পারে যা ঋণের খরচ বৃদ্ধি করে।

মিঃ লে ভ্যান লি (বিন তান জেলা, হো চি মিন সিটি) বলেছেন যে তার বর্তমান চাকরি এবং আয়ের সাথে, তিনি বাড়ি কেনার জন্য ব্যাংক থেকে ঋণ নিতে পারবেন। "তবে, অসুবিধা হল যে আমার কাছে কোনও জামানত নেই" - মিঃ লি বলেন। তবে, এক্সিমব্যাঙ্কের একজন ক্রেডিট অফিসার মিঃ ট্রান ভ্যান ট্যাম বলেছেন যে এটি কঠিন নয়। গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল ঋণগ্রহীতার যথেষ্ট শক্তিশালী আর্থিক ক্ষমতা থাকতে হবে যাতে ব্যাংককে অর্থ প্রদানের পদক্ষেপ এবং ক্রয় প্রক্রিয়া সম্পাদনের জন্য অর্থ ধার দিতে রাজি করানো যায়। সেই অনুযায়ী, ৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং মূল্যের একটি বাড়ি কিনতে, ঋণগ্রহীতার গড় মাসিক আয় ২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বা তার বেশি থাকতে হবে এবং ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং উপলব্ধ থাকতে হবে। সেই সময়ে, ব্যাংক বাকি ১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ২০ বছরের (২৪০ মাস) মধ্যে ঋণ দেবে, যা কেনা বাড়িটির সাথে বন্ধক রাখা হবে। প্রথম বছরগুলিতে ঋণগ্রহীতাকে যে সুদের হার দিতে হবে তা প্রায় ৮% - ১০%/বছর, যার অর্থ মূলধন এবং সুদ প্রতি মাসে ১০-১১ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং।

অনেক ব্যাংক গৃহ ঋণের জন্য অগ্রাধিকারমূলক সুদের হার প্যাকেজ অফার করে, কিন্তু খুব কম লোকই ঋণ নেয়। ছবি: তান থানহ

পুরনো সুদের হার কমেনি

প্রকৃতপক্ষে, অতীতে বাড়ি কেনার জন্য ঋণ নেওয়া অনেক গ্রাহক এখনও বিশাল সুদের হার বহন করছেন, এবং ব্যাংকগুলি খুব কম সুদের হার কমিয়েছে, এবং কিছু জায়গা এমনকি কমিয়েও দেয়নি। নগুই লাও ডং সংবাদপত্রকে রিপোর্ট করে, মিঃ নগুয়েন ফাম (হো চি মিন সিটির জেলা ১২-এ বসবাসকারী) বলেছেন যে তার একটি গৃহ ঋণ আছে যার বকেয়া ১.২ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং এবং তাকে প্রতি বছর ১২.৩৫% পর্যন্ত সুদের হার দিতে হচ্ছে। ক্রেডিট চুক্তি অনুসারে, প্রতি ৩ মাসে সুদের হার সমন্বয় করা হবে, কিন্তু গত কয়েক মাস ধরে তিনি কোনও হ্রাস পাননি। "প্রতি মাসে, আমাকে মূলধন বাদে ১ কোটি ২০ লক্ষ ভিয়েতনামী ডং সুদে দিতে হবে। আমি চুক্তির দায়িত্বে থাকা ক্রেডিট অফিসারের সাথে যোগাযোগ করেছিলাম এবং বলা হয়েছিল যে তারা জানেন না কখন সুদের হার কমানো হবে। এদিকে, এই ব্যাংকে ১২ মাসের দীর্ঘমেয়াদী আমানতের জন্য সুদের হারের টেবিল মাত্র ৫.৪%/বছর" - মিঃ ফাম বিরক্ত হয়েছিলেন।

ভিনাক্যাপিটালের পরিসংখ্যান অনুসারে, ২০২৩ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের তুলনায় তৃতীয় ত্রৈমাসিকে ভিয়েতনামী ব্যাংকগুলিতে বন্ধকী ঋণের সুদের হার (হোম লোনের সুদের হার - পিভি সহ) উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস পেয়েছে। যদি দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকে এখনও ব্যাংকগুলি সর্বোচ্চ ১৬%/বছর সুদের হারে বন্ধকী ঋণ প্রদান করে, তবে তৃতীয় ত্রৈমাসিকে, পরিসংখ্যান অনুসারে সর্বোচ্চ সুদের হার ছিল প্রায় ১৩%/বছর। তবে, ঋণগ্রহীতাদের, বিশেষ করে যাদের পুরনো ঋণ আছে তাদের প্রত্যাশার তুলনায় এই সুদের হার এখনও বেশি।

কেন ঋণের হার প্রত্যাশা অনুযায়ী কমেনি? অর্থনীতিবিদ - ডঃ ভো ট্রি থান বলেন যে স্বল্পমেয়াদে, পরিচালন সুদের হার কমানো খুবই কঠিন, ব্যবস্থাপনা সংস্থা মূলত বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলিকে ঋণের সুদের হার কমানোর জন্য অনুরোধ করে। কিন্তু বাস্তবে, বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলিও অপেক্ষা করছে। বিশেষ করে, তারা পরিচালন সুদের হার বাণিজ্যিক সুদের হারে কমানোর জন্য অপেক্ষা করে, তারপর ঋণের সুদের হারকে প্রভাবিত করে। গুরুত্বপূর্ণভাবে, গত বছরের শেষের দিকে এবং এই বছরের শুরুতে বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলি সুদের হার খুব বেশি পরিমাণে সংগঠিত করেছিল। যদি তারা তাৎক্ষণিকভাবে তা কমিয়ে দেয়, তাহলে ব্যাংকগুলি ঋণ দিতে চাওয়া সত্ত্বেও ব্যাপক ক্ষতির সম্মুখীন হবে।

কিছু ব্যাংকের প্রতিনিধিরা জানিয়েছেন যে গত বছরের শেষের দিকে এবং এই বছরের শুরুতে, সংহতকরণের সুদের হার ৯%-১০%/বছর পর্যন্ত ছিল এবং অনেক ১২ মাসের মেয়াদী সঞ্চয় আমানত সবেমাত্র পরিপক্ক হয়েছে। নতুন ঋণের সুদের হার দ্রুত হ্রাস পেয়েছে, তবে গ্রাহকদের পুরাতন ঋণ, উচ্চ ইনপুট সংহত মূলধনের কারণে, শোষণের জন্য সময় প্রয়োজন এবং ঋণগ্রহীতাদের প্রত্যাশা অনুযায়ী দ্রুত হ্রাস পেতে পারে না।

অলস টাকা দিয়ে কিনুন

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের পরিসংখ্যান দেখায় যে ২০২৩ সালের সেপ্টেম্বরের শেষ নাগাদ, দেশব্যাপী ১৩,০০০ এরও বেশি রিয়েল এস্টেট পণ্য লেনদেন হয়েছিল, কিন্তু বেশিরভাগ ক্রেতা অলস অর্থ ব্যবহার করেছিলেন এবং ব্যাংক ঋণের হার খুব কম ছিল।

সূত্র: https://nld.com.vn/de-dat-vay-mua-nha-196231215204339425.htm