হো চি মিন সিটির সাফল্য অর্জনের জন্য কী কী প্রয়োজন?

হো চি মিন সিটিকে এগিয়ে নিতে সাহায্য করার জন্য মিঃ লে হোয়াং চাউ বেশ কয়েকটি নির্দিষ্ট প্রক্রিয়া প্রস্তাব করেছিলেন।

-এগুলো কী কী প্রক্রিয়া বলে তুমি মনে করো?

*প্রথমত, হো চি মিন সিটিতে বিদ্যমান সড়ক অবকাঠামোর উন্নয়ন, সম্প্রসারণ এবং আধুনিকীকরণের জন্য বিওটি (বিল্ড-অপারেট-ট্রান্সফার) চুক্তিটি বিনিয়োগ প্রকল্পগুলিতে প্রয়োগ করা উচিত নয়। এটি প্রকল্প বিনিয়োগকারী এবং বিওটি রাস্তা ব্যবহারকারীদের মধ্যে স্বার্থের দ্বন্দ্ব এড়ায় যাদের টোল দিতে হয়, যা সম্ভাব্যভাবে সামাজিক অস্থিরতার দিকে পরিচালিত করে। পরিবর্তে, বিদ্যমান সড়ক অবকাঠামোর উন্নয়ন, সম্প্রসারণ এবং আধুনিকীকরণের জন্য বিনিয়োগ প্রকল্পগুলি বিটি (বিল্ড-ট্রান্সফার) চুক্তির অধীনে বাস্তবায়িত করা উচিত, যাতে শহরের বাজেট বিনিয়োগকারীদের অর্থ প্রদান করা হয়।

অধিকন্তু, হো চি মিন সিটিকে বিটি চুক্তি মডেলের অধীনে নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্প পুনরায় চালু করার অনুমতি দেওয়ার কথা বিবেচনা করা প্রয়োজন, বিনিয়োগকারীদের অর্থ প্রদানের জন্য রাজ্য বাজেট তহবিল ব্যবহার করে, বিনিয়োগকারীদের অন্যান্য প্রকল্প পরিচালনার জন্য জমি তহবিল ব্যবহার না করে। একই সাথে, রাজ্যের উচিত নগর অবকাঠামো উন্নয়ন, পরিবহন প্রকল্প ইত্যাদিতে বিনিয়োগের জন্য বেসরকারি খাতের সম্পদ সংগ্রহের জন্য সংশোধিত ভূমি আইনের খসড়ায় উল্লেখিত ভূমি উন্নয়ন, ভূমি উন্নয়ন তহবিল, ভূমি উন্নয়ন সংস্থা এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামে বিনিয়োগের মাধ্যমে বাজেট তহবিল তৈরি করা।

-রিয়েল এস্টেট বাজারের বর্তমান প্রতিবন্ধকতা সম্পর্কে, হো চি মিন সিটির উন্নয়নের জন্য সেগুলি সমাধান এবং অগ্রগতি তৈরি করার জন্য আপনার কী পরামর্শ আছে?

বর্তমানে, সবচেয়ে বড় বাধা আইনি সমস্যাগুলির সাথে সম্পর্কিত, বিশেষ করে ভূমি ব্যবহারের ফি গণনা। বেশিরভাগ প্রকল্প বাস্তবায়ন করা সম্ভব নয় কারণ তারা বর্তমান গণনা পদ্ধতি ব্যবহার করে ভূমি ব্যবহারের ফি দিতে পারে না। অতএব, আমরা বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পগুলিকে ভূমির মূল্য সমন্বয় সহগ (K সহগ) প্রয়োগ করার অনুমতি দেওয়ার প্রস্তাব করছি, এবং এটি হো চি মিন সিটি পিপলস কাউন্সিলের কাছে জমা দেওয়ার জন্য অনুমোদনের জন্য জমা দিচ্ছি যাতে এটি সমস্ত জমির প্লটের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি ইজারা ফি গণনায় প্রয়োগ করা যায় (জমির মূল্য সারণী অনুসারে তাদের মূল্য নির্বিশেষে)।

বর্তমানে, জমি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি ব্যাপকভাবে প্রয়োগ করা হয়, যা রিয়েল এস্টেট প্রকল্প, বাণিজ্যিক আবাসন এবং শহরাঞ্চলের জন্য জমি ব্যবহার ফি এবং জমি ইজারা ফি গণনার জন্য নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণ করে। তবে, এই পদ্ধতিটি সত্যিকার অর্থে নির্ভরযোগ্য জমি মূল্যায়নের ফলাফল দেয় না। বিশেষজ্ঞদের মতে, একই রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের জন্য, যদি শুধুমাত্র একটি মূল্যায়ন সংস্থা দুটি ভিন্ন জমি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগ করে, তবে এটি দুটি ভিন্ন ফলাফল দেবে, যার পার্থক্য প্রায় ১৭%। যদি একই রিয়েল এস্টেট প্রকল্প দুটি ভিন্ন মূল্যায়ন সংস্থা একই জমি মূল্যায়ন পদ্ধতি ব্যবহার করে মূল্যায়ন করে, তবে এটি প্রায় ১৭% পার্থক্য সহ দুটি ভিন্ন ফলাফলও দেবে। অতএব, রিয়েল এস্টেট এবং বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের জন্য জমি ব্যবহার ফি এবং জমি ইজারা ফি গণনা করার জন্য জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি প্রয়োগ করা অপরিহার্য।

-K সহগ প্রয়োগের সুবিধা কী কী, স্যার?

*যতদূর আমি জানি, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি একবার একটি নথি জারি করেছিল যেখানে সমস্ত রিয়েল এস্টেট এবং বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি ইজারা ফি গণনা করার জন্য K সহগ পদ্ধতি প্রয়োগের প্রস্তাব দেওয়া হয়েছিল, ভূমি ব্যবহার ফি মূল্য 30 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর উপরে বা নীচে হোক না কেন, বর্তমানে যেমনটি রয়েছে তেমন জমির মূল্য মূল্যায়নের জন্য কোনও পরামর্শদাতা সংস্থা নিয়োগ করার পরিবর্তে। যদি ভূমি ব্যবহার ফি নির্ধারণের জন্য K সহগ প্রয়োগ করা হয়, তবে প্রক্রিয়াটি 6 মাসের বেশি সময় নিতে পারে না। এটি রাজ্য বাজেটের জন্য পর্যাপ্ত, সঠিক এবং সময়োপযোগী রাজস্ব সংগ্রহ নিশ্চিত করবে, পাশাপাশি প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের অধিকারও রক্ষা করবে।

ভূমি ব্যবহারের ফি পরিশোধ করা সম্ভব না হওয়ায় অনেক প্রকল্প বাস্তবায়ন করা যাচ্ছে না।

একই সাথে, যদি হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির প্রস্তাব অনুসারে বাস্তবায়িত হয়, তাহলে এটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্প, বাণিজ্যিক আবাসন এবং নগর এলাকার জন্য ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি ইজারা ফি গণনাকে মানসম্মত করবে, স্বচ্ছতা নিশ্চিত করবে এবং রাজ্য এবং ব্যবসা উভয়কেই রাজ্যের বাজেটে ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি ইজারা ফি প্রদানের পরিমাণ অনুমান করার সুযোগ দেবে।

বর্তমান পরিস্থিতি মোকাবেলা করা যেখানে ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি ইজারা ফি অনির্ধারিত, উভয়ই রাজ্য কর্মকর্তা ও কর্মচারীদের তাদের দায়িত্ব পালনে এবং জড়িতদের জন্য আইনি ঝুঁকি এড়াতে সাহায্য করবে; এবং নিশ্চিত করবে যে রাজ্য সংস্থাগুলির রাজ্য বাজেটে প্রদান করা ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি ইজারা ফি পরিমাণ নির্ধারণ করার পূর্ণ কর্তৃত্ব রয়েছে (বার্ষিকভাবে বা বাজারের ওঠানামার সময় এবং প্রতিটি ধরণের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প, বাণিজ্যিক আবাসন, নগর এলাকা অনুসারে জমির মূল্য সমন্বয় সহগ (K4 সহগ) নির্ধারণের অধিকারের মাধ্যমে, এইভাবে বাজারকে অনুসরণ করার পরিবর্তে রাষ্ট্রের নেতৃত্বের ভূমিকা পালন করবে)। একই সাথে, এটি প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের অধিকার রক্ষা করার সাথে সাথে রাজ্য বাজেটের জন্য পর্যাপ্ত, সঠিক এবং সময়োপযোগী সংগ্রহ নিশ্চিত করবে।

-ব্যবসায়ের ক্ষেত্রে বর্তমান একটি বাধা হলো বিনিয়োগ নীতিমালা অনুমোদন এবং বিনিয়োগকারীদের অনুমোদনের পদ্ধতি। কোনও প্রকল্প গ্রহণের ক্ষেত্রে এটি প্রথম দুটি ধাপ। এটি মোকাবেলা করার জন্য আপনার কী পরামর্শ আছে?

*আমরা লক্ষ্য করেছি যে বিনিয়োগ নীতিমালা অনুমোদনের সাথে সাথে বিনিয়োগকারীদের অনুমোদনের প্রক্রিয়াটি রিয়েল এস্টেট এবং বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের জন্য বিনিয়োগ এবং নির্মাণ পদ্ধতির "শৃঙ্খল" এর প্রাথমিক পদক্ষেপ মাত্র। অতএব, এই পদ্ধতিতে "প্রতিবন্ধকতা" সাম্প্রতিক সময়ে সামাজিক আবাসন প্রকল্প এবং বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পগুলিতে "প্রতিবন্ধকতা" তৈরি করেছে। ফলস্বরূপ, এই বাধা কেবল হো চি মিন সিটির জন্য নয়, সমগ্র দেশের জন্য সমাধান করা প্রয়োজন।

অধিকন্তু, বর্তমান একটি বাধা হল সামাজিক আবাসন প্রকল্পের জন্য ১/২০০০ স্কেল পরিকল্পনা সামঞ্জস্য করা। অনেক প্রকল্প বাস্তবায়ন করা সম্ভব হচ্ছে না কারণ বেশিরভাগ সামাজিক আবাসন প্রকল্প পূর্বে বাণিজ্যিক আবাসনের জন্য মনোনীত জমিতে তৈরি করা হয়েছে যা রূপান্তরিত হয়েছে। যদি এই জমিতে সামাজিক আবাসন নির্মিত হয়, তাহলে ভূমি ব্যবহার সহগ ১.৫ গুণ বৃদ্ধি পাবে। এর অর্থ হল পুরাতন ১/২০০০ স্কেল পরিকল্পনা সেই অনুযায়ী সামঞ্জস্য করতে হবে।

১/২০০০ স্কেল জোনিং পরিকল্পনা সামঞ্জস্য করা রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলির দায়িত্ব এবং কর্তৃত্ব এবং নগর পরিকল্পনা ও নির্মাণ আইন অনুসারে "পর্যায়ক্রমে" সমন্বয় করা হয়। তবে, এমন কোনও নিয়ম নেই যেখানে বলা হয়েছে যে "বিনিয়োগ ও নির্মাণের জন্য সম্ভাব্যতা অধ্যয়ন প্রতিবেদন প্রস্তুত করার এবং প্রকল্পের পরবর্তী পদক্ষেপগুলি বাস্তবায়নের আগে জোনিং পরিকল্পনা এবং বিস্তারিত পরিকল্পনা আইন অনুসারে অনুমোদিত বা সমন্বয় করতে হবে।" অতএব, সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলিতে বিনিয়োগকারীদের অপেক্ষা করতে হবে, তাদের কতক্ষণ অপেক্ষা করতে হবে তা না জেনে, যদিও সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলি প্রদেশের জনসংখ্যার আকার বাড়ায় না। এর কারণ হল সামাজিক আবাসনের ক্রেতাদের কমপক্ষে ৬ মাসের জন্য স্থায়ী বা অস্থায়ী বাসস্থান থাকতে হবে এবং সামাজিক বীমা থাকতে হবে, এবং প্রকল্পটি কেবলমাত্র প্রকল্পটি অবস্থিত এলাকায় স্থানীয় জনসংখ্যার আকার বৃদ্ধি করে।

উৎস লিঙ্ক: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm