জনাব লে হোয়াং চাউ হো চি মিন সিটির উন্নয়নে সহায়তার জন্য বেশ কয়েকটি সুনির্দিষ্ট কর্মপন্থা প্রস্তাব করেছিলেন।
আপনার মতে সেগুলো কী কী কার্যপ্রণালী?
প্রথমত, হো চি মিন সিটির বিদ্যমান সড়ক অবকাঠামোর উন্নয়ন, সম্প্রসারণ এবং আধুনিকীকরণের বিনিয়োগ প্রকল্পগুলিতে বিওটি (নির্মাণ-পরিচালনা-হস্তান্তর) চুক্তি প্রয়োগ করা উচিত নয়। এর ফলে প্রকল্পের বিনিয়োগকারী এবং বিওটি সড়ক ব্যবহারকারী টোল প্রদানকারী জনগণের মধ্যে স্বার্থের সংঘাত এড়ানো যায়, যা সম্ভাব্য সামাজিক অস্থিরতার কারণ হতে পারে। পরিবর্তে, বিদ্যমান সড়ক অবকাঠামোর উন্নয়ন, সম্প্রসারণ এবং আধুনিকীকরণের বিনিয়োগ প্রকল্পগুলি বিটি (নির্মাণ-হস্তান্তর) চুক্তির অধীনে বাস্তবায়ন করা উচিত এবং বিনিয়োগকারীকে অর্থ প্রদানের জন্য শহরের বাজেট ব্যবহার করা উচিত।
এছাড়াও, রাষ্ট্রীয় বাজেটের তহবিল ব্যবহার করে বিনিয়োগকারীদের অর্থ প্রদানের মাধ্যমে বিটি চুক্তি মডেলের অধীনে হো চি মিন সিটিকে নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্প পুনরায় শুরু করার অনুমতি দেওয়ার বিষয়টি বিবেচনা করা প্রয়োজন, এবং বিনিয়োগকারীদের অন্য প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি তহবিল কোনোভাবেই ব্যবহার করা যাবে না। একই সাথে, নগর অবকাঠামো উন্নয়ন, পরিবহন প্রকল্প ইত্যাদিতে বিনিয়োগের জন্য বেসরকারি খাতের সম্পদ একত্রিত করতে, রাষ্ট্রের উচিত সংশোধিত ভূমি আইনের খসড়ায় উল্লিখিত ভূমি উন্নয়নে বিনিয়োগ, ভূমি উন্নয়ন তহবিল, ভূমি উন্নয়ন সংস্থা এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের মাধ্যমে বাজেট তহবিল তৈরি করা।
আবাসন বাজারের বর্তমান প্রতিবন্ধকতাগুলো নিরসন এবং হো চি মিন সিটির উন্নয়নে যুগান্তকারী পরিবর্তন আনার জন্য আপনার পরামর্শ কী?
বর্তমানে, সবচেয়ে বড় বাধাটি আইনি বিষয়, বিশেষ করে ভূমি ব্যবহার ফি গণনা সংক্রান্ত। বেশিরভাগ প্রকল্পই বাস্তবায়ন করা যাচ্ছে না, কারণ তারা বর্তমান গণনা পদ্ধতি ব্যবহার করে ভূমি ব্যবহার ফি পরিশোধ করতে পারে না। তাই, আমরা প্রস্তাব করছি যে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পগুলোকে ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ (কে সহগ) প্রয়োগ করার অনুমতি দেওয়া হোক এবং ভূমি মূল্য সারণী অনুযায়ী মূল্য নির্বিশেষে সকল জমির প্লটের ভূমি ব্যবহার ফি ও ভূমি ইজারা ফি গণনার ক্ষেত্রে এটি প্রয়োগের অনুমোদনের জন্য হো চি মিন সিটি পিপলস কাউন্সিলে জমা দেওয়া হোক।
বর্তমানে, রিয়েল এস্টেট প্রকল্প, বাণিজ্যিক আবাসন এবং শহরাঞ্চলের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি ও ভূমি ইজারা ফি গণনার উদ্দেশ্যে জমির নির্দিষ্ট মূল্য নির্ধারণ করতে ভূমি মূল্যায়নে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি ব্যাপকভাবে প্রয়োগ করা হয়। তবে, এই পদ্ধতিটি ভূমি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে সত্যিকারের নির্ভরযোগ্য ফলাফল দেয় না। বিশেষজ্ঞদের মতে, একই রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের জন্য, যদি শুধুমাত্র একটি মূল্যায়নকারী সংস্থা দুটি ভিন্ন ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগ করে, তবে দুটি ভিন্ন ফলাফল পাওয়া যাবে, যার মধ্যে পার্থক্য থাকবে প্রায় ১৭%। যদি একই রিয়েল এস্টেট প্রকল্পটি দুটি ভিন্ন মূল্যায়নকারী সংস্থা দ্বারা একই ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি ব্যবহার করে মূল্যায়ন করা হয়, তবে তাতেও দুটি ভিন্ন ফলাফল পাওয়া যাবে, যার মধ্যে পার্থক্য থাকবে প্রায় ১৭%। অতএব, রিয়েল এস্টেট এবং বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি ও ভূমি ইজারা ফি গণনার ক্ষেত্রে ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি প্রয়োগ করা অপরিহার্য।
স্যার, K সহগ প্রয়োগ করার সুবিধাগুলো কী কী?
আমার জানামতে, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি একবার একটি নথি জারি করেছিল, যেখানে বর্তমানে প্রচলিত পরামর্শক সংস্থা দ্বারা জমির মূল্য নির্ধারণের পরিবর্তে, সমস্ত রিয়েল এস্টেট এবং বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ইজারা ফি গণনা করতে 'কে' সহগ পদ্ধতি প্রয়োগের প্রস্তাব করা হয়েছিল; এক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহার ফি-এর পরিমাণ ৩০ বিলিয়ন VND-এর বেশি বা কম যাই হোক না কেন, এই পদ্ধতি প্রযোজ্য হবে। যদি ভূমি ব্যবহার ফি নির্ধারণে 'কে' সহগ প্রয়োগ করা হয়, তবে এই প্রক্রিয়াটি সম্পন্ন হতে ৬ মাসের বেশি সময় লাগতে পারে না। এটি রাষ্ট্রীয় বাজেটের জন্য পর্যাপ্ত, সঠিক এবং সময়োপযোগী রাজস্ব সংগ্রহ নিশ্চিত করার পাশাপাশি প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের অধিকারও রক্ষা করবে।
ভূমি ব্যবহারের ফি পরিশোধ করা না যাওয়ায় অনেক প্রকল্প বাস্তবায়ন করা যাচ্ছে না।
একই সাথে, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির প্রস্তাব অনুযায়ী বাস্তবায়িত হলে, এটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্প, বাণিজ্যিক আবাসন এবং শহরাঞ্চলের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি ও ভূমি ইজারা ফি-এর হিসাবকে প্রমিত করবে, স্বচ্ছতা নিশ্চিত করবে এবং রাষ্ট্র ও ব্যবসা উভয়কেই রাষ্ট্রীয় বাজেটে প্রদেয় ভূমি ব্যবহার ফি ও ভূমি ইজারা ফি-এর পরিমাণ আগে থেকে অনুমান করার সুযোগ দেবে।
ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ইজারা ফি অনির্ধারিত থাকার বর্তমান পরিস্থিতির সমাধান করা হলে, তা একদিকে যেমন সরকারি কর্মকর্তা ও কর্মচারীদের দায়িত্ব পালনের ক্ষেত্রে এবং সংশ্লিষ্ট ব্যক্তিদের আইনি ঝুঁকি এড়াবে, তেমনি অন্যদিকে এটিও নিশ্চিত করবে যে, রাষ্ট্রীয় বাজেটে প্রদেয় ভূমি ব্যবহার ফি ও ভূমি ইজারা ফি-এর পরিমাণ নির্ধারণের পূর্ণ ক্ষমতা রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলোর হাতে থাকবে (বার্ষিকভাবে অথবা বাজারের ওঠানামার সময় এবং প্রতিটি ধরনের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প, বাণিজ্যিক আবাসন, শহরাঞ্চল অনুযায়ী ভূমির মূল্য সমন্বয় সহগ (K4 সহগ) নির্ধারণের অধিকারের মাধ্যমে, যা বাজারকে অনুসরণ না করে বরং নেতৃত্ব দেওয়ার ক্ষেত্রে রাষ্ট্রের ভূমিকা পালন করবে)। একই সাথে, এটি প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের অধিকার রক্ষা করার পাশাপাশি রাষ্ট্রীয় বাজেটের জন্য পর্যাপ্ত, সঠিক এবং সময়োপযোগী সংগ্রহ নিশ্চিত করবে।
ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর জন্য বর্তমানে একটি বড় প্রতিবন্ধকতা হলো বিনিয়োগ নীতি ও বিনিয়োগকারী অনুমোদন করার পদ্ধতি। একটি প্রকল্প হাতে নেওয়ার ক্ষেত্রে এই দুটিই হলো প্রথম ধাপ। এই সমস্যা সমাধানের জন্য আপনার কী পরামর্শ রয়েছে?
আমরা লক্ষ্য করেছি যে, রিয়েল এস্টেট এবং বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের বিনিয়োগ ও নির্মাণ পদ্ধতির 'শৃঙ্খলে' বিনিয়োগকারীদের অনুমোদনের পাশাপাশি বিনিয়োগ নীতি অনুমোদনের প্রক্রিয়াটি কেবল প্রাথমিক ধাপ। ফলে, এই পদ্ধতির 'বাধা' সাম্প্রতিক সময়ে সামাজিক আবাসন প্রকল্প এবং বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পগুলোতে 'বাধা' সৃষ্টি করেছে। ফলস্বরূপ, এই প্রতিবন্ধকতাটি কেবল হো চি মিন সিটির জন্যই নয়, বরং সমগ্র দেশের জন্যই সমাধান করা প্রয়োজন।
এছাড়াও, সামাজিক আবাসন প্রকল্পের জন্য ১/২০০০ স্কেলের পরিকল্পনা সমন্বয় করা একটি বর্তমান বাধা। অনেক প্রকল্প বাস্তবায়ন করা যায় না, কারণ অধিকাংশ সামাজিক আবাসন প্রকল্প এমন জমিতে অবস্থিত যা পূর্বে বাণিজ্যিক আবাসনের জন্য নির্ধারিত ছিল এবং পরে তা রূপান্তরিত করা হয়েছে। এই জমিতে সামাজিক আবাসন নির্মাণ করা হলে, ভূমি ব্যবহারের গুণাঙ্ক ১.৫ গুণ বৃদ্ধি পাবে। এর অর্থ হলো, পুরোনো ১/২০০০ স্কেলের পরিকল্পনা সেই অনুযায়ী সমন্বয় করতে হবে।
১/২০০০ স্কেলের জোনিং প্ল্যান সমন্বয় করা রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলোর দায়িত্ব ও কর্তৃত্বের বিষয় এবং নগর পরিকল্পনা ও নির্মাণ আইন অনুযায়ী এটি "পর্যায়ক্রমে" সমন্বয় করা হয়। তবে, এমন কোনো নিয়ম নেই যেখানে বলা হয়েছে যে, "বিনিয়োগ ও নির্মাণের জন্য সম্ভাব্যতা সমীক্ষা প্রতিবেদন তৈরি এবং প্রকল্পের পরবর্তী পদক্ষেপগুলো বাস্তবায়নের আগে জোনিং প্ল্যান এবং বিস্তারিত পরিকল্পনা অবশ্যই আইন অনুযায়ী অনুমোদন বা সমন্বয় করতে হবে।" তাই, সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলো প্রদেশের জনসংখ্যা বৃদ্ধি না করলেও, এই প্রকল্পগুলোতে বিনিয়োগকারীদের কতদিন অপেক্ষা করতে হবে তা না জেনেই অপেক্ষা করতে হয়। এর কারণ হলো, সামাজিক আবাসনের ক্রেতাদের অবশ্যই কমপক্ষে ৬ মাসের জন্য স্থায়ী বা অস্থায়ী বাসিন্দা হতে হবে এবং সামাজিক বীমা থাকতে হবে, এবং প্রকল্পটি শুধুমাত্র যে এলাকায় অবস্থিত, সেখানকার স্থানীয় জনসংখ্যা বৃদ্ধি করে।
[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস লিঙ্ক
মন্তব্য (0)