হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকার প্রভাব মূল্যায়ন করা।

হো চি মিন সিটি কর্তৃক জমির নতুন মূল্য তালিকা জারি করা, যার দাম পুরনো তালিকার তুলনায় বহুগুণ বৃদ্ধি পেয়েছে, রিয়েল এস্টেট বাজারের অনেক অংশগ্রহণকারীর দৃষ্টি আকর্ষণ করেছে।

হো চি মিন সিটি কর্তৃক জমির নতুন মূল্য তালিকা জারি করা, যার দাম পুরনো তালিকার তুলনায় বহুগুণ বৃদ্ধি পেয়েছে, রিয়েল এস্টেট বাজারের অনেক অংশগ্রহণকারীর দৃষ্টি আকর্ষণ করেছে।

হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকা অবস্থান এবং এলাকা ভেদে পুরনো তালিকার তুলনায় ৪ থেকে ৩৮ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে। সর্বোচ্চ জমির দাম নগুয়েন হিউ, লে লোই এবং ডং খোই রাস্তায় (জেলা ১), ৬৮৭.২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছে, যা পুরনো দামের চারগুণেরও বেশি। হাম এনঘি এবং হান থুয়েন রাস্তার (জেলা ১) দামও প্রায় ৪৩০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, যা প্রায় চারগুণ বেশি। হোক মন জেলার মতো শহরতলির এলাকায়, জমির দাম পুরনো তালিকার তুলনায় প্রায় ৩৯ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে।

হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকা সম্পর্কে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেছেন যে চারটি ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারকারীরা এই সমন্বয়ের দ্বারা প্রভাবিত হবেন।

হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকার সমন্বয়ের ফলে অনেক ভূমি ব্যবহারকারী ক্ষতিগ্রস্ত হবেন।

প্রথমত, এমন কিছু ক্ষেত্রে আছে যেখানে ব্যক্তিদের আবাসিক জমির জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকারের স্বীকৃতির জন্য আবেদন করতে হয়। এটি মূলত ১৩,০৩৫টি জমির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য যেখানে ভূমি ব্যবহারকারীদের এখনও প্রাথমিক ভূমি ব্যবহার শংসাপত্র দেওয়া হয়নি।

দ্বিতীয়ত, ভূমি ব্যবহারকারীরা কৃষি জমি এবং অকৃষি জমির জন্য ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের জন্য আবেদন করছেন যেখানে একই জমিতে বাড়ি রয়েছে, যেখানে বাড়ি তৈরির জন্য ব্যবহৃত জমির ইতিমধ্যেই জমির মালিকানা শংসাপত্র রয়েছে এবং এটি শহর বা গ্রামীণ আবাসিক এলাকার মধ্যে বিভক্ত।

তৃতীয়ত, ভূমি ব্যবহারকারীরা আবাসিক জমি, কৃষি জমি এবং আবাসিক জমি ব্যতীত অকৃষি জমি উপবিভক্ত করার জন্য আবেদন করতে পারেন, একই সাথে তাদের সন্তান এবং নাতি-নাতনিদের মধ্যে বিতরণের জন্য ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যকে আবাসিক জমিতে পরিবর্তন করতে পারেন।

চতুর্থত, এটি সেই ব্যক্তি এবং পরিবারের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য যাদের জমি এবং বাড়িগুলি "স্থগিত পরিকল্পনা" এলাকায় অবস্থিত, যেমন নতুন আবাসিক নির্মাণ পরিকল্পনা এলাকা, আবাসিক সংস্কার পরিকল্পনা এলাকা, অথবা "স্থগিত প্রকল্পগুলির" মধ্যে, সাধারণত বিন কোই থান দা প্রকল্প।

বহু বছর ধরে, স্থগিত প্রকল্পের বাসিন্দাদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার স্থগিত করা হয়েছে। তবে, যদি স্থগিতাদেশ প্রত্যাহার করা হয়, তাহলে তারা পূর্বের তুলনায় বেশি ভূমি ব্যবহার ফি প্রদান করে দ্বিতীয় অসুবিধার সম্মুখীন হতে পারে।

এই বিশেষজ্ঞ আরও বিশ্বাস করেন যে হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকা এখনও রিয়েল এস্টেট বাজারে তাৎক্ষণিকভাবে প্রভাব ফেলেনি। কারণ হল বর্তমান রিয়েল এস্টেট এবং বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পগুলি প্রাথমিকভাবে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি ব্যবহার করে মূল্যায়ন করা হয়। যাইহোক, যখন ব্যবসাগুলি প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি ব্যবহারের অধিকার অর্জন করে, তখন লোকেরা আগের চেয়ে বেশি দামে বিক্রি করতে চায়, যার ফলে চাপের ফলে আবাসনের দাম বেড়ে যায়।

একজন ব্যবসায়ী নেতার দৃষ্টিকোণ থেকে, আন ফুক লোক রিয়েল এস্টেট কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ লা ক্যাম ন্যাম বিশ্বাস করেন যে হো চি মিন সিটিতে জমির নতুন, উল্লেখযোগ্যভাবে উচ্চ মূল্য মূল্য বৃদ্ধির বিষয়ে জনসাধারণের উদ্বেগ সৃষ্টি করবে। এটি একটি ডমিনো প্রভাব তৈরি করবে, যার ফলে বিক্রেতারা নিজেরাই বাড়ির দাম বাড়িয়ে দেবে। তদুপরি, হো চি মিন সিটিতে জমির উচ্চ মূল্য রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের জন্য প্রকল্পের জন্য জমি অধিগ্রহণ করা কঠিন করে তুলবে, যার ফলে বাজার ফিল্টারিং প্রক্রিয়া তৈরি হবে। কেবলমাত্র শক্তিশালী আর্থিক সক্ষমতা সম্পন্ন ডেভেলপাররা জমি অধিগ্রহণ করতে এবং প্রকল্পগুলি বিকাশ করতে সক্ষম হবেন।

"বাজারে সরবরাহ কম থাকবে। ডেভেলপাররা প্রকল্প তৈরির জন্য নতুন পরিকল্পিত এলাকা খুঁজতে পারবেন না কারণ তাদের বাসিন্দাদের কাছ থেকে পৃথক জমি কিনে বাজার মূল্যে ক্ষতিপূরণ দেওয়ার ক্ষমতা নেই," মিঃ ন্যাম বলেন।

ওয়াওহোম রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির ডেপুটি ডিরেক্টর মিঃ তা ট্রুং কিয়েন আরও মন্তব্য করেছেন যে প্রকল্প বাস্তবায়নের সময় ব্যবসার জন্য বাজার মূল্যের কাছাকাছি একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা থাকা সুবিধাজনক হবে। তারা শুরু থেকেই খরচ বিবেচনা করতে এবং বিভিন্ন ধরণের খরচ অনুমান করতে সক্ষম হবে।

"নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগের কারণে খরচ বাদ দেওয়ার পর গ্রাহকদের কাছে পণ্যের বিক্রয়মূল্য আগের তুলনায় বেশি হতে পারে, তবে বিনিয়োগকারীরা উদ্বৃত্ত হিসাব করে এটি ভারসাম্য বজায় রাখতে পারেন। যেসব বিনিয়োগকারীর প্রকল্প ইতিমধ্যেই গ্রাহকদের কাছে অ্যাপার্টমেন্ট হস্তান্তর করেছে, যদি নতুন জমির মূল্য তালিকা পাওয়া যায়, তাহলে তারা খরচ বুঝতে পারবে এবং গ্রাহকদের জন্য মালিকানা শংসাপত্র দ্রুত প্রক্রিয়া করবে। তবে, যদি কর বেশি হয়, তাহলে তাদের আরও বেশি অর্থ প্রদান করতে হবে, অন্যদিকে সম্পদগুলি হল অ্যাপার্টমেন্ট যা ইতিমধ্যেই গ্রাহকদের কাছে হস্তান্তর করা হয়েছে, তাই তারা বোঝা বোধ করে এবং এটি অযৌক্তিক," মিঃ কিয়েন শেয়ার করেছেন, তিনি আরও বলেছেন যে বিনিয়োগকারীদের ভবিষ্যতের প্রকল্পগুলিতে অবশ্যই ভূমি ব্যবহার কর সহ সমস্ত ইনপুট খরচ অন্তর্ভুক্ত থাকবে। সমস্ত আপডেট করা দাম অতীতের তুলনায় বেশি হবে।

এর আগে, ২২শে অক্টোবর বিকেলে এক সংবাদ সম্মেলনে, হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের পরিচালক মিঃ নগুয়েন তোয়ান থাংও স্বীকার করেছেন যে জমির মূল্য সারণী সমন্বয় শহরের কিছু বাসিন্দার মধ্যে ভূমি ব্যবহার রূপান্তরের চাহিদাকে প্রভাবিত করেছে।

উপরোক্ত প্রভাব মোকাবেলায়, প্রধানমন্ত্রী অর্থ মন্ত্রণালয়কে ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১৫৭ অনুচ্ছেদের ২ ধারায় উল্লেখিত নয় এমন ক্ষেত্রে, যার মধ্যে পরিবার এবং ব্যক্তিদের দ্বারা ভূমি ব্যবহার রূপান্তরের ঘটনাও অন্তর্ভুক্ত, ভূমি ব্যবহার ফি ছাড় এবং হ্রাসের বিষয়ে একটি ডিক্রি জারি করার জন্য সরকারকে পরামর্শ দেওয়ার দায়িত্ব দিয়েছেন। হো চি মিন সিটি কৃষিজমির মালিক ব্যক্তিরা যাতে উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাবিত না হন তা নিশ্চিত করার জন্য প্রতিক্রিয়া প্রদানের জন্যও চেষ্টা করবে।

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/do-tac-dong-cua-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-d228142.html