অ্যাপার্টমেন্টের দাম আকাশছোঁয়া, থাকার জায়গা খুঁজে পাওয়া কঠিন হয়ে পড়েছে; হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকা সমান প্রতিযোগিতা তৈরি করেছে, যা অনুমানের তরঙ্গকে ধীর করে দিয়েছে।

সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের অভাব, মানুষ থাকার জন্য জায়গা খুঁজে পেতে মরিয়া; আশা করি হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকা থেকে, জল্পনা-কল্পনার গতি কমে যাবে... এই হল সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট খবর।

সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের অংশটি বাজারে সম্পূর্ণরূপে অনুপস্থিত, অন্যদিকে মাঝারি মানের অ্যাপার্টমেন্টগুলিও ক্রমশ দুষ্প্রাপ্য হয়ে উঠছে। (ছবি: লিন আন)

অ্যাপার্টমেন্টের দাম বৃদ্ধি অব্যাহত রয়েছে

ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার, বিশেষ করে অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্টের দাম সম্প্রতি তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। এর ফলে অনেক লোকের জন্য, এমনকি ৩-৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং হাতে থাকা সত্ত্বেও, থাকার জন্য উপযুক্ত জায়গা খুঁজে পাওয়া কঠিন হয়ে পড়েছে।

লাও ডং-এর মতে, সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্টটি বাজারে সম্পূর্ণ অনুপস্থিত, এবং মাঝারি মানের অ্যাপার্টমেন্টগুলিও ক্রমশ দুষ্প্রাপ্য হয়ে উঠছে। ২০২৪ সালের প্রথম দিকে, বাজারটি গড়ে প্রায় ৬৫ ​​মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার মূল্য দিয়ে শুরু হবে।

তবে, মাত্র দুই প্রান্তিকের পরে, দাম ৬৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা ছাড়িয়ে গেছে এবং বছরের শেষ মাসগুলিতে তা ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে। এই বছর চালু হওয়া নতুন প্রকল্পগুলি নাম তু লিয়েম, কাউ গিয়া এবং গিয়া লাম, দং আনহের মতো উচ্চমানের সেগমেন্টের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে, যার দাম নিয়মিতভাবে ৭০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা ছাড়িয়ে যায়।

অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগ সম্পর্কে মন্তব্য করতে গিয়ে, CBRE ভিয়েতনামের হাউজিং মার্কেটিং বিভাগের পরিচালক মিঃ ভো হুইন তুয়ান কিয়েট বলেন যে ২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের প্রাথমিক বিক্রয় মূল্য গড়ে ৭২ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/ঘণ্টায় পৌঁছেছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৩৬% এবং ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকের তুলনায় ১২% বৃদ্ধি পেয়েছে।

এই বৃদ্ধির ফলে অনেক প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতা, বিশেষ করে তরুণ পরিবারের জন্য বাজারে প্রবেশ করা কঠিন হয়ে পড়ে। এর অর্থ হল ৩-৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর সাথে, বাড়ি ক্রেতাদের কাছে খুব বেশি বিকল্প নেই, তারা কেবল একটি সাধারণ আকারের অ্যাপার্টমেন্টের মালিক হতে পারেন যা বহু বছর ধরে ব্যবহৃত হয়, অথবা কেন্দ্র থেকে অনেক দূরে কোনও স্থান গ্রহণ করতে হয়। অতএব, অনেক প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতা, দীর্ঘ সময় অনুসন্ধানের পরে, তাদের পরিকল্পনা স্থগিত করতে বাধ্য হয়েছেন কারণ দাম তাদের আর্থিক সামর্থ্যের বাইরে।

মিসেস নগক ভ্যান (৩৩ বছর বয়সী, নাম তু লিয়েম, হ্যানয়) জানান যে বহু বছর ধরে সঞ্চয় করার পর, তিনি এবং তার স্বামী ৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বাজেটের একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার পরিকল্পনা করেছিলেন। তবে, বাজার অনুসন্ধান করার সময়, তিনি বুঝতে পেরেছিলেন যে অ্যাপার্টমেন্টের দাম আকাশছোঁয়া হয়ে গেছে, যা তার পরিবারের পরিশোধ করার ক্ষমতার বাইরে, তাই ক্রমবর্ধমান দামের কারণে তাকে বাড়ি কেনার পরিকল্পনা স্থগিত করতে হয়েছিল।

অ্যাপার্টমেন্টের দাম বৃদ্ধির প্রেক্ষাপটে, অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাওয়ায় ৩-৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বাজেটের একটি বাড়ির মালিকানা কঠিন হয়ে উঠছে। এটি কেবল মধ্যম এবং নিম্ন আয়ের মানুষের জন্য একটি বাড়ির মালিকানা কঠিন করে তোলে না, বরং বাজারের স্থায়িত্বও হ্রাস করে। মানুষের আবাসনের অ্যাক্সেস নিশ্চিত করতে এবং অর্থনীতিকে স্থিতিশীল করার জন্য আবাসনের দাম কমানো একটি জরুরি প্রয়োজন হয়ে উঠেছে।

হ্যানয়ে রিয়েল এস্টেটের দাম কমানোর অন্যতম সমাধান হল সামাজিক আবাসনের উন্নয়নকে উৎসাহিত করা।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বলেন যে বাজারে আবাসনের দামের উপর চাপ কমাতে সামাজিক আবাসন একটি গুরুত্বপূর্ণ দিক। এছাড়াও, বাজারে সরবরাহ বন্ধ করার জন্য প্রকল্পগুলিতে আইনি বাধা অপসারণের পদক্ষেপ জোরদার করা প্রয়োজন।

হ্যানয়ের জমির দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাচ্ছে, কিছু বাড়ির মালিক ধর্মান্তরিত করতে কোটি কোটি টাকা খরচ করার বিষয়ে উদ্বিগ্ন

হ্যানয় পিপলস কমিটি কর্তৃক ঘোষিত এবং ২০ ডিসেম্বর, ২০২৪ থেকে ৩১ ডিসেম্বর, ২০২৫ পর্যন্ত কার্যকর, সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা, পুরানো জমির মূল্য তালিকার তুলনায় তীব্র বৃদ্ধি রেকর্ড করেছে। এর ফলে মানুষের জমি ব্যবহারের খরচও আকাশচুম্বী হয়ে উঠেছে।

মিঃ ফাম বি. (মাই ডুক জেলা, হ্যানয়) বলেন যে ২০২৪ সালের শেষে, তিনি তার আবাসিক জমির কিছু অংশ বাগান জমিতে রূপান্তর করার জন্য ভূমি ব্যবহার ফি পরিশোধ করেছেন। যেহেতু ডসিয়ারটি সম্পূর্ণ করার সিদ্ধান্ত গ্রহণের সময় ২০ ডিসেম্বর, ২০২৪ এর পরে ছিল, তাই নতুন মূল্য তালিকা অনুসারে প্রযোজ্য ভূমি ব্যবহার ফি ৮০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর বেশি ছিল। এদিকে, যদি পুরানো জমির মূল্য তালিকা অনুসারে প্রয়োগ করা হয়, তাহলে তার পরিবারকে প্রায় ৩৫ কোটি ভিয়েতনামি ডং দিতে হবে।

মিসেস নগুয়েন টি. (লং বিয়েন, হ্যানয়) জানান যে তার পরিবারের ১,০০০ বর্গমিটারেরও বেশি বাগান জমি রয়েছে। এখন, যদি তারা তাদের সন্তানদের মধ্যে ভাগ করে নেওয়ার জন্য এটিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করতে চান, তাহলে তাদের প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ১৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দিতে হবে। সুতরাং, পুরো এলাকাটি রূপান্তর করার আনুমানিক পরিমাণ প্রায় ১৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। এই পরিমাণ তাদের আর্থিক সামর্থ্যের চেয়ে বেশি, তাই পরিবারটি এটি যথাযথভাবে ভারসাম্য বজায় রাখার কথা বিবেচনা করছে।

জমির দাম বৃদ্ধি এবং এর ফলে জমি ব্যবহারের ফি বৃদ্ধি শহরতলিতে কৃষিজমিধারী অনেক বিনিয়োগকারীকে তাদের বিনিয়োগ পরিকল্পনা সামঞ্জস্য করতে বাধ্য করেছে।

২০২৪ সালের ভূমি আইন অনুসারে জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগের উপর সাম্প্রতিক কর্মশালায়, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ (টিএন-এমটি) এর প্রাক্তন উপমন্ত্রী অধ্যাপক ড্যাং হুং ভো মূল্যায়ন করেছেন যে বাস্তবে, জমির মূল্য তালিকা কম হোক বা বেশি, "অভিযোগ" আছে।

মিঃ ভো জোর দিয়ে বলেন যে জমির মূল্য তালিকা বাজারের সমতুল্য এবং বাজারের জন্য উপযুক্ত হতে হবে। সমস্যা হল এটি কীভাবে বাস্তবায়ন করা যায়? এটি রাষ্ট্রীয় নীতির বিষয়। কোন ক্ষেত্রে বাজারের ৮০% প্রয়োগ করা হবে, কোন ক্ষেত্রে বাজারের ২০% প্রয়োগ করা হবে, নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে বিভিন্ন আবেদনের হার থাকবে। বিনিয়োগ আকর্ষণ, অর্থনীতির বিকাশ এবং সামাজিক নিরাপত্তা নিশ্চিত করার জন্য এটি কীভাবে প্রয়োগ করা হবে তা রাষ্ট্রের নিয়ন্ত্রক নীতির উপর নির্ভর করে।

ভূমি বিভাগের (প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়) উপ-পরিচালক মিঃ লে ভ্যান বিন বলেন যে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি (আবাসন, রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট) জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগ করে না বরং গণনার জন্য নির্দিষ্ট পদ্ধতি প্রয়োগ করে। জমির মূল্য তালিকা মূলত পৃথক পরিবারের আর্থিক দায় এবং বার্ষিক জমি ইজারা প্রকল্পের ক্ষেত্রে সংগ্রহ করা হয়; অন্যান্য ক্ষেত্রে নিলাম এবং দরপত্র।

জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তরের খরচ সম্পর্কে, মিঃ বিন মূল্যায়ন করেছেন যে হ্যানয়ে, আবাসিক এলাকার কৃষি জমি বা আবাসিক জমির সাথে সংযুক্ত কৃষি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর এখন খুব সমান। পূর্বে, রূপান্তরটি খুব কঠিন ছিল কারণ মানুষের জন্য আবাসিক জমির দামের মাত্র অর্ধেক মূল্য ছিল।

ভূমি বিভাগের উপ-পরিচালকের মতে, বাজার মূল্যের কাছাকাছি জমির মূল্য তালিকা একটি সমান খেলার ক্ষেত্র, দুটি দামের মধ্যে আর কোনও পার্থক্য নেই। বাজার অংশগ্রহণকারীরা একটি সমান খেলার ক্ষেত্র গ্রহণ করে, জমির দাম আর আলাদা থাকে না যাতে লোকেরা দেখতে পায় যে আবাসিক জমিতে রূপান্তরিত পরিবারের জমিটি পাবলিক বাজারে বিক্রি করা হলেও খুব বেশি মূল্যবান নয়, তাই এটি ধীরে ধীরে পরিপূর্ণ হয়ে উঠবে।

স্যাভিলস ভিয়েতনামের বিশেষজ্ঞদের মতে, হ্যানয়ের নতুন জমির মূল্য তালিকা মূল্যায়ন করে, রিয়েল এস্টেটের দামের উপর এর প্রভাব নগণ্য, তবে এটি অনুমানমূলক তরঙ্গের গতি কমাতেও সাহায্য করে, মানুষ প্রকৃত মূল্যের কাছাকাছি ক্ষতিপূরণ পায়...

স্যাভিলস হ্যানয়ের মূল্যায়ন ও আর্থিক পরামর্শ বিভাগের উপ-পরিচালক মিসেস নগুয়েন থি হং ভ্যান সুপারিশ করেন যে বর্তমানে ক্রয়-বিক্রয়ের ক্ষেত্রে অনুমানকারী বিনিয়োগকারীদের আরও সাবধানতার সাথে বিবেচনা করা উচিত, কারণ রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধি মূলধনের ব্যয়, আর্থিক লিভারেজ ব্যবহারের ব্যয়ের পাশাপাশি বাজারের কাছাকাছি নতুন জমির মূল্য তালিকায় গণনা করা রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর থেকে আয়করের ব্যয়ের চেয়ে বেশি হওয়া উচিত।

হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকা: স্বচ্ছতা উন্নত করা এবং অবকাঠামোগত উন্নয়নের প্রচার করা

সম্প্রতি, হো চি মিন সিটি (HCMC) সিদ্ধান্ত নং 79/2024/QD-UBN অনুসারে একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা ঘোষণা করেছে, যা 31 অক্টোবর, 2024 থেকে 31 ডিসেম্বর, 2025 পর্যন্ত কার্যকর হবে। এটি 2020 সালের পর প্রথম সমন্বয়, যেখানে জমির দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, এলাকার উপর নির্ভর করে 4 থেকে 38 গুণ পর্যন্ত। থিয়েং লিয়েং (ক্যান জিও জেলা) এর সর্বনিম্ন মূল্য 2.3 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, যেখানে জেলা 1 এর কেন্দ্রীয় রাস্তা যেমন ডং খোই, লে লোই এবং নগুয়েন হিউতে সর্বোচ্চ মূল্য 687.2 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার।

জমির দামের সমন্বয় কেবল ন্যায্যতা নিশ্চিত করবে না, বরং শহরের গুরুত্বপূর্ণ অবকাঠামো উন্নয়ন প্রকল্পগুলিকে ত্বরান্বিত করবে বলে মনে করা হয়। বাজার মূল্যের কাছাকাছি জমির মূল্যায়ন সাইট ক্লিয়ারেন্সে বিরোধ কমাতে সাহায্য করে - রিং রোড 3 এবং মেট্রো লাইন 2 এর মতো বড় প্রকল্পগুলি বহু বছর ধরে বিলম্বিত হওয়ার একটি প্রধান কারণ।

নতুন জমির মূল্য তালিকা বাজারে বিভিন্ন শ্রেণীর মানুষের উপর অনেক প্রভাব ফেলেছে, মানুষ, ব্যবসা থেকে শুরু করে বিদেশী বিনিয়োগকারী পর্যন্ত। এটা বলা যেতে পারে যে যাদের জমি পুনরুদ্ধার করা হয়েছে তাদের অধিকার আগের তুলনায় অনেক ভালোভাবে নিশ্চিত করা হয়েছে এবং এটিই প্রধান ক্ষতিগ্রস্ত গোষ্ঠী।

বাজার মূল্যের কাছাকাছি দাম আসার সাথে সাথে ক্ষতিপূরণ আরও স্বচ্ছ এবং যুক্তিসঙ্গত হয়ে ওঠে, যা জমির বিরোধ কমাতে সাহায্য করে। এটি বিশেষ করে রিং রোড ৩ বা মেট্রো লাইন ২ এর মতো বৃহৎ অবকাঠামো প্রকল্পগুলিতে গুরুত্বপূর্ণ। স্যাভিলস ভিয়েতনাম পরামর্শ বিভাগের পরিচালক মিসেস গিয়াং ডো-এর মতে, নতুন জমির মূল্য তালিকা কেবল জনমত বৃদ্ধি করতেই সাহায্য করে না বরং সাইট ক্লিয়ারেন্সকেও ত্বরান্বিত করে, যা বৃহৎ প্রকল্পগুলির জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয়।

এছাড়াও, নতুন জমির মূল্য তালিকার কারণে আরও স্বচ্ছ বিনিয়োগ পরিবেশও একটি সুবিধা। বিদেশী বিনিয়োগকারীরা সহজেই খরচ নির্ধারণ করতে এবং মুনাফা গণনা করতে পারে, বিশেষ করে হো চি মিন সিটি এই অঞ্চলের শীর্ষস্থানীয় অর্থনৈতিক কেন্দ্র হয়ে ওঠার প্রেক্ষাপটে। "প্রকৃত মূল্যের উপর ভিত্তি করে জমির মূল্য তালিকার আরও স্বচ্ছ সমন্বয় বিদেশী বিনিয়োগকারীদের জন্য আরও বেশি আস্থা তৈরি করবে। বাজারের টেকসই উন্নয়ন নিশ্চিত করার জন্য এটি একটি প্রয়োজনীয় পদক্ষেপ," স্যাভিলস ভিয়েতনাম পরামর্শ বিভাগের একজন প্রতিনিধি বলেন।

অন্যদিকে, নতুন জমির মূল্য তালিকা বিনিয়োগকারীদের জন্য আর্থিক চাপ তৈরি করছে। জমি ব্যবহারের উচ্চ মূল্যের কারণে রিয়েল এস্টেট পণ্যের দাম বেড়ে যাচ্ছে, যা সরাসরি মানুষের আবাসন পাওয়ার ক্ষমতাকে প্রভাবিত করছে।

"আমরা উদ্বিগ্ন যে ক্রমবর্ধমান জমি ব্যবহারের খরচ পণ্যের দামের উপর চাপ সৃষ্টি করবে, বিশেষ করে মধ্যম এবং নিম্ন আয়ের মানুষের জন্য আবাসন বিভাগে। এটি একটি চ্যালেঞ্জ যা সাবধানে বিবেচনা করা প্রয়োজন," মিসেস গিয়াং ডো বলেন। বিশেষ করে, শহরতলির এলাকায়, নতুন জমির দাম কৃষি জমি থেকে আবাসিক জমিতে ভূমি ব্যবহার রূপান্তর করা আরও কঠিন করে তোলে, যার ফলে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন প্রকল্প তৈরির সুযোগ হ্রাস পায়।

সূত্র: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html