ঋণ পরিশোধের জন্য অর্থ ব্যয় করছে রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি

[বিজ্ঞাপন_১]

অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসা ঋণ পরিশোধ এবং প্রকল্প নির্মাণের জন্য অর্থ সংগ্রহের জন্য সম্পদ বিক্রি করে, ব্যাংক ঋণ ব্যবহার করে বা স্টক অফার করে।

পুঁজির তৃষ্ণা মেটাতে সম্পদ বিক্রি করা

এখন পর্যন্ত, নোভাল্যান্ড গ্রুপ মূলত তার ঋণ এবং বন্ড ঋণ পুনর্গঠন সম্পন্ন করেছে, কিন্তু ২০২৩ সালের অডিট রিপোর্টে, পিডব্লিউসি ভিয়েতনাম এখনও নোভাল্যান্ডের চলমান উদ্বেগের অনুমান উল্লেখ করেছে।

স্বাধীন নিরীক্ষকের মতে, নগদ প্রবাহের ঘাটতি, স্বল্পমেয়াদী ঋণের পরিপক্কতা এবং আর্থিক বাজারে মূলধন সংগ্রহের ক্ষমতার উপর সীমাবদ্ধতার সম্মিলিত প্রভাব নোভাল্যান্ডের উপর স্বল্পমেয়াদী তারল্যের চাপ বাড়িয়েছে। এছাড়াও, একত্রিত ব্যালেন্স শিটের তারিখ অনুসারে, নোভাল্যান্ড ঋণ এবং বন্ড চুক্তির কিছু প্রতিশ্রুতি লঙ্ঘন করেছে।

এই বিষয়টি সম্পর্কে নোভাল্যান্ড বলেন, বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলি গৃহ ক্রেতাদের কাছে প্রতিটি ধাপে বাড়ি হস্তান্তরের অগ্রগতি নিশ্চিত করার জন্য প্রকল্প নির্মাণে আর্থিক সহায়তা প্রদান অব্যাহত রাখার জন্য কোম্পানিকে প্রতিশ্রুতিবদ্ধ করেছে। বিশেষ করে, আগামী সময়ে ব্যাংকগুলি ১৫,৮১৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পরিমাণের অতিরিক্ত ঋণ সীমা বিতরণ অব্যাহত রাখবে।

বিশেষ করে, নোভাল্যান্ড চুক্তিতে উল্লেখিত সময়ের মধ্যে ঋণ পরিশোধের জন্য প্রায় ২,৮৭০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর সম্পদ বিক্রি করার পরিকল্পনা করছে। একই সময়ে, কোম্পানিটি ৮,৯১৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর প্রত্যাশিত মূল্যের সম্পদ বিক্রির বিষয়ে বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে আগ্রহের চিঠিও পেয়েছে। কোম্পানি জানিয়েছে যে তারা আগামী ১২ মাসের মধ্যে এই সম্পদ বিক্রি সম্পন্ন করবে।

অনেক ব্যবসা ব্যাংক ঋণ পাওয়ার যোগ্য হওয়ার আগে তাদের ব্যালেন্স শিট পরিষ্কার করার জন্য ধীরে ধীরে বা সম্পূর্ণরূপে তাদের বন্ড ঋণ মওকুফ করার চেষ্টা করেছে।

একইভাবে, এলডিজি ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি বন্ড, ব্যাংক এবং অন্যান্য ঋণ পরিশোধের জন্য উন্নয়ন সহযোগিতা, প্রকল্প স্থানান্তর এবং শেয়ার বিক্রয়ের পরিকল্পনাও বাস্তবায়ন করছে।

বিশেষ করে, LDG হাই ডুই জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (LDG-এর একটি সহযোগী প্রতিষ্ঠান) দ্বারা বিনিয়োগ করা বাই বাট - সন ট্রা পর্যটন এলাকা প্রকল্পটি হস্তান্তর করবে। প্রকল্পটির বাণিজ্যিক নাম LDG গ্র্যান্ড সেন্ট্রাল, যার স্কেল ২৯ হেক্টর এবং মোট বিনিয়োগ ৪,৬০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এরও বেশি।

একই সময়ে, এলডিজি বিন ডুয়ং প্রদেশের ডি আন সিটির বিন আন ওয়ার্ডে অবস্থিত অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্স প্রকল্প লট সি১ এবং অন্যান্য সম্পদ এবং প্রকল্পগুলিও হস্তান্তর করতে চায়।

আরেকটি সাধারণ উদাহরণ হলো ফাট ডাট কোম্পানি। ফাট ডাট কোম্পানির পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান ডাট মূল্যায়ন করেছেন যে গত দুই বছরে অপ্রত্যাশিত বাজারের ধাক্কা ফাট ডাটের প্রবৃদ্ধির হারকে অনেকটাই কমিয়ে দিয়েছে। দীর্ঘমেয়াদী পরিকল্পনাগুলি যা সাবধানে প্রস্তুত করা হয়েছিল সেগুলিও পরিবর্তন করতে হয়েছিল। অনেক বৃদ্ধির সূচক সমন্বয় করতে হয়েছিল...

এই প্রেক্ষাপটে, ফাট ডাট তার বিনিয়োগ এবং আর্থিক পোর্টফোলিও পুনর্গঠনের জন্য দৃঢ়তার সাথে একটি কৌশল বাস্তবায়ন করেছে। বিশেষ করে, এটি আরও জরুরি বিষয়গুলিতে মনোনিবেশ করার জন্য কিছু সম্পদ বিক্রি, কিছু সহায়ক সংস্থার শেয়ার হস্তান্তরের মতো স্বল্পমেয়াদী সুবিধা ত্যাগ করতে রাজি হয়েছে।

বিশেষ করে, ২০২২ - ২০২৩ সালে, ফাট ড্যাট কোম্পানি দুটি সহায়ক সংস্থা, সাইগন - কেএল রিয়েল এস্টেট কোম্পানি (অ্যাস্ট্রাল সিটি বিন ডুয়ং প্রকল্পের বিনিয়োগকারী) এবং ফাট ড্যাট ইন্ডাস্ট্রিয়াল পার্ক ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (পিডিআই) বিক্রি করবে।

ফলস্বরূপ, ফাট ডাট আর্থিক চাপ থেকে মুক্তি পেয়েছে, বিশেষ করে ২০২৩ সালের শেষের আগে সময়মতো সমস্ত বন্ড সফলভাবে পরিশোধ করেছে, সমগ্র শিল্পের অত্যন্ত হতাশাজনক কার্যক্রমের প্রেক্ষাপটে কোনও বন্ড ঋণ ছাড়াই একটি বিরল রিয়েল এস্টেট উদ্যোগে পরিণত হয়েছে।

পুঁজির চাপ ধীরে ধীরে কমবে।

আবাসিক রিয়েল এস্টেট শিল্পের উপর সাম্প্রতিক আপডেট রিপোর্টে, ভিয়েতনাম ইনভেস্টমেন্ট ক্রেডিট রেটিং জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (ভিআইএস রেটিং) মূল্যায়ন করেছে যে ২০২৪ সালে উচ্চ লিভারেজ এবং বৃহৎ ঋণ পরিপক্কতার কারণে নগদ প্রবাহ উন্নত হলেও, রিয়েল এস্টেট উদ্যোগগুলির ঋণ পরিশোধ ক্ষমতা দুর্বল রয়ে গেছে। ঋণ/EBITDA অনুপাত (ঋণ পরিশোধের জন্য কোম্পানির ক্ষমতা পরিমাপ) ২০২৩ সালে ৮.৭ গুণ, যা ২০২২ সালে ৭ গুণ ছিল কারণ ঋণ বৃদ্ধি লাভ বৃদ্ধির চেয়ে বেশি ছিল। ২০২৩ সালে স্বল্পমেয়াদী ঋণ/মোট ঋণ অনুপাত ৪৫% এ পৌঁছেছে, যা গত ৫ বছরের মধ্যে সর্বোচ্চ।

এছাড়াও, ২০২৪ সালে প্রায় ১৩০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং মূল্যের রিয়েল এস্টেট বন্ড পরিপক্ক হবে - যা গত ৫ বছরের মধ্যে সর্বোচ্চ স্তর, যা বিনিয়োগকারীদের জন্য পুনঃমূল্যায়ন ঝুঁকি তৈরি করবে। যেসব প্রকল্পে আইনি সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছেন বা অনুমানমূলক প্রকল্প বাস্তবায়ন করছেন তাদের বিনিয়োগকারীরা বন্ডের মূলধন এবং সুদের বিলম্বিত পরিশোধ এবং দুর্বল নগদ প্রবাহের ঝুঁকির সম্মুখীন হতে পারেন। অতএব, এই কোম্পানিগুলির পুনঃমূল্যায়ন সবচেয়ে বেশি প্রয়োজন।

প্রকৃতপক্ষে, বিশেষ করে মূলধনের ক্ষেত্রে, অসুবিধার সম্মুখীন হওয়া সত্ত্বেও, অনেক ব্যবসা ধীরে ধীরে বা সম্পূর্ণরূপে বকেয়া বন্ড ঋণ বাদ দেওয়ার চেষ্টা করেছে, এই আশায় যে তাদের ব্যালেন্স শিট পরিষ্কার করা হবে এবং তারপর তারা ব্যাংক ঋণ পেতে এবং স্টক এক্সচেঞ্জে মূলধন সংগ্রহ করতে পারবে।

উদাহরণস্বরূপ, বাজারের ওঠানামার সাথে খাপ খাইয়ে নেওয়ার জন্য পুনর্গঠনের পর, ফ্যাট ডাট এখন শুধুমাত্র সিভিল রিয়েল এস্টেট সেক্টরের উপর মনোযোগ দিচ্ছে, বাজারে ৬টি বৃহৎ প্রকল্প চালু করার জন্য, এই প্রকল্পগুলি থেকে আনুমানিক মোট রাজস্ব প্রায় ৪০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং।

কার্যকরী মূলধন অর্জনের জন্য, কোম্পানিটি বিদ্যমান শেয়ারহোল্ডারদের ১০,০০০ ভিয়েতনামি ডং/শেয়ার মূল্যে ১৩৪.৩ মিলিয়নেরও বেশি শেয়ার অফার করার পরিকল্পনা করেছে, যার ইস্যু অনুপাত ৫.৫:১ এবং অধিকার প্রয়োগের আকারে। সফল হলে, ফাট ডাট ১,৩৪০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি সংগ্রহ করতে পারবে। সংগৃহীত সম্পূর্ণ অর্থ কোম্পানি এবং এর সহায়ক সংস্থাগুলির রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়নে ব্যবহার করা হবে।

একইভাবে, ডিআইসি কর্পোরেশন প্রায় ৬,৫০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং সংগ্রহের জন্য ৪১০ মিলিয়ন শেয়ার ইস্যু করার পরিকল্পনা করছে। কোম্পানিটি ১৬৯ নম্বরে ক্যাপ সেন্ট জ্যাকস কমপ্লেক্স প্রকল্পের দ্বিতীয় এবং তৃতীয় পর্যায়ের বিনিয়োগ মূলধনের জন্য সংযোজন করবে - থুই ভ্যান (বা রিয়া - ভুং তাউ প্রদেশ); ভি থান বাণিজ্যিক আবাসিক এলাকা প্রকল্প (হাউ গিয়াং প্রদেশ); নাম ভিন ইয়েন নতুন নগর এলাকা প্রকল্প (ভিন ফুক প্রদেশ); লাম হা সেন্টার পয়েন্ট আবাসিক এলাকা প্রকল্প (ফু লি শহর, হা নাম প্রদেশ)।

ভিআইএস রেটিং অনুসারে, ব্যাংক ঋণ এবং মূলধন বাজারে উন্নত প্রবেশাধিকারের কারণে আগামী সময়ে পুনঃঅর্থায়ন ঝুঁকি হ্রাস পাবে। ফলস্বরূপ, ২০২২ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিক থেকে বিনিয়োগকারীদের যে তারল্য চাপের মুখোমুখি হতে হয়েছিল তা হ্রাস পেয়েছে। রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য ব্যাংক ঋণ উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, ২০২৩ সালে ২৮%, এবং বিনিয়োগকারীদের মূলধন এবং তারল্য চাহিদা পূরণের জন্য ২০২৪ সালেও বৃদ্ধি অব্যাহত থাকবে।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস