রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলো ঋণ পরিশোধের জন্য তহবিল সংগ্রহ করছে।

Báo Đầu tư•13/04/2024

[বিজ্ঞাপন_১]

অনেক রিয়েল এস্টেট কোম্পানি ঋণ পরিশোধ ও প্রকল্পের অর্থায়নের জন্য তহবিল সংগ্রহ করতে সম্পত্তি বিক্রি করে, ব্যাংক ঋণ নেয় বা শেয়ার অফার করে।

মূলধনের ঘাটতি মেটাতে সম্পদ বিক্রি করা।

এখন পর্যন্ত, নোভাল্যান্ড গ্রুপ তার ঋণ ও বন্ডের পুনর্গঠন মূলত সম্পন্ন করেছে, কিন্তু পিডব্লিউসি ভিয়েতনাম তার ২০২৩ সালের নিরীক্ষা প্রতিবেদনে নোভাল্যান্ডের ‘গোয়িং কনসার্ন’ (চলমান প্রতিষ্ঠান) সংক্রান্ত অনুমানের বিষয়ে উদ্বেগ প্রকাশ করেছে।

স্বাধীন নিরীক্ষকদের মতে, নগদ প্রবাহের ঘাটতি, মেয়াদোত্তীর্ণ স্বল্পমেয়াদী ঋণ বাধ্যবাধকতা এবং আর্থিক বাজারে তহবিল সংগ্রহের সক্ষমতার সীমাবদ্ধতার সম্মিলিত প্রভাব নোভাল্যান্ডের উপর স্বল্পমেয়াদী তারল্যের চাপ বাড়িয়েছে। অধিকন্তু, সমন্বিত ব্যালেন্স শীটের তারিখ অনুযায়ী, নোভাল্যান্ড ঋণ এবং বন্ড চুক্তির অধীনে বেশ কয়েকটি প্রতিশ্রুতি লঙ্ঘন করেছে।

এই বিষয়ে নোভাল্যান্ড জানিয়েছে যে, বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলো প্রতিটি পর্যায়ে ক্রেতাদের কাছে বাড়ি হস্তান্তর নিশ্চিত করতে প্রকল্পগুলোর নির্মাণকাজে আর্থিক সহায়তা অব্যাহত রাখার প্রতিশ্রুতি দিয়েছে। বিশেষত, ব্যাংকগুলো আগামী সময়ে মোট ১৫,৮১৬ বিলিয়ন VND-এর অতিরিক্ত ঋণ বিতরণ অব্যাহত রাখবে।

সুনির্দিষ্টভাবে বলতে গেলে, নোভাল্যান্ড চুক্তিতে নির্ধারিত সময়সীমার মধ্যে বকেয়া ঋণ পরিশোধের জন্য প্রায় ২,৮৭০ বিলিয়ন VND মূল্যের সম্পদ বিক্রি করার পরিকল্পনা করছে। একই সাথে, কোম্পানিটি আনুমানিক ৮,৯১৭ বিলিয়ন VND মূল্যের সম্পদ বিক্রির বিষয়ে বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে আগ্রহপত্র পেয়েছে। কোম্পানিটি জানিয়েছে যে তারা আগামী ১২ মাসের মধ্যে এই সম্পদগুলোর বিক্রি সম্পন্ন করবে।

ব্যাংক ঋণ পাওয়ার যোগ্য হওয়ার আগে নিজেদের আর্থিক হিসাবপত্র পরিচ্ছন্ন করার লক্ষ্যে অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠান তাদের বন্ড ঋণ পর্যায়ক্রমে বা সম্পূর্ণরূপে মওকুফ করার চেষ্টা করেছে।

একইভাবে, এলডিজি ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানিও বন্ড ঋণ, ব্যাংক ঋণ এবং অন্যান্য ঋণ পরিশোধের জন্য উন্নয়ন, প্রকল্প হস্তান্তর এবং শেয়ার বিক্রয়ের সহযোগিতামূলক পরিকল্পনা বাস্তবায়ন করছে।

বিশেষত, এলডিজি বাই বুট - সন ট্রা পর্যটন এলাকা প্রকল্পটি হস্তান্তর করবে, যা বর্তমানে হাই ডুয়ি জয়েন্ট স্টক কোম্পানির (এলডিজি-র একটি সহযোগী প্রতিষ্ঠান) মালিকানাধীন। প্রকল্পটি, যা বাণিজ্যিকভাবে এলডিজি গ্র্যান্ড সেন্ট্রাল ভিয়েতনাম নামে পরিচিত, ২৯ হেক্টর এলাকা জুড়ে বিস্তৃত এবং এতে মোট বিনিয়োগের পরিমাণ ৪,৬০০ বিলিয়ন VND-এরও বেশি।

একই সাথে, এলডিজি বিন ডুয়ং প্রদেশের দি আন শহরের বিন আন ওয়ার্ডে অবস্থিত সি১ অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্স প্রকল্প এবং অন্যান্য সম্পদ ও প্রকল্পও হস্তান্তর করতে চায়।

এর আরেকটি প্রকৃষ্ট উদাহরণ হলো ফাত দাত কোম্পানি। ফাত দাত কোম্পানির পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান জনাব নগুয়েন ভ্যান দাত মূল্যায়ন করেছেন যে, গত দুই বছরের অপ্রত্যাশিত বাজার ওঠানামা ফাত দাতের উন্নয়নের গতিকে উল্লেখযোগ্যভাবে কমিয়ে দিয়েছে। যত্নসহকারে প্রস্তুত করা দীর্ঘমেয়াদী পরিকল্পনাগুলো পরিবর্তন করতে হয়েছে। প্রবৃদ্ধির অনেক লক্ষ্যমাত্রা সমন্বয় করতে হয়েছে…

এই প্রেক্ষাপটে, ফ্যাট ড্যাট জোরালোভাবে একটি পোর্টফোলিও ও আর্থিক পুনর্গঠন কৌশল বাস্তবায়ন করেছে। এর মধ্যে রয়েছে স্বল্পমেয়াদী লাভ ত্যাগ করা, যেমন কিছু সম্পদ বিক্রি করা এবং কিছু সহযোগী প্রতিষ্ঠানের শেয়ার হস্তান্তর করা, যাতে আরও জরুরি বিষয়গুলিতে মনোযোগ দেওয়া যায়।

বিশেষত, ২০২২-২০২৩ সালে ফাত দাত কোম্পানি পর্যায়ক্রমে দুটি সহায়ক সংস্থা বিক্রি করে দেয়: সাইগন - কেএল রিয়েল এস্টেট কোম্পানি (অ্যাস্ট্রাল সিটি বিন ডুয়ং প্রকল্পের বিনিয়োগকারী) এবং ফাত দাত ইন্ডাস্ট্রিয়াল পার্ক ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (পিডিআই)।

ফলস্বরূপ, ফ্যাট ড্যাট তার আর্থিক চাপ থেকে মুক্তি পেয়েছে, বিশেষ করে ২০২৩ সালের শেষ নাগাদ নির্ধারিত সময়ের আগেই সমস্ত বন্ড সফলভাবে পরিশোধ করার মাধ্যমে। এর ফলে, সমগ্র শিল্পের চরম মন্থর গতির মাঝে এটি ঋণমুক্ত হওয়া বিরল রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলোর মধ্যে অন্যতম হয়ে উঠেছে।

মূলধনের চাপ ধীরে ধীরে কমবে।

আবাসিক রিয়েল এস্টেট খাতের উপর তাদের সাম্প্রতিক আপডেটে, ভিয়েতনাম ইনভেস্টমেন্ট ক্রেডিট রেটিং জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (ভিআইএস রেটিং) মূল্যায়ন করেছে যে, উচ্চ লিভারেজ এবং ২০২৪ সালে বিপুল পরিমাণ ঋণ পরিশোধের কারণে নগদ প্রবাহ উন্নত হওয়া সত্ত্বেও রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলোর ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা দুর্বল রয়ে গেছে। মুনাফা বৃদ্ধির তুলনায় ঋণ বৃদ্ধি বেশি হওয়ায়, ২০২৩ সালে ডেট-টু-ইবিআইটিডিএ অনুপাত (যা কোম্পানির বকেয়া ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা পরিমাপ করে) ছিল ৮.৭ গুণ, যা ২০২২ সালে ছিল ৭ গুণ। ২০২৩ সালে স্বল্পমেয়াদী ঋণ/মোট ঋণ অনুপাত ৪৫%-এ পৌঁছেছে, যা গত ৫ বছরের মধ্যে সর্বোচ্চ।

এছাড়াও, ২০২৪ সালে প্রায় ১৩০ ট্রিলিয়ন VND মূল্যের রিয়েল এস্টেট বন্ডের মেয়াদপূর্তি হবে – যা গত পাঁচ বছরের মধ্যে সর্বোচ্চ – এবং এটি ডেভেলপারদের জন্য পুনঃঅর্থায়নের ঝুঁকি তৈরি করছে। যেসব ডেভেলপারের প্রকল্প আইনি সমস্যার সম্মুখীন অথবা যারা ফটকাবাজিমূলক প্রকল্প গ্রহণ করছেন, তারা মূলধন ও সুদ পরিশোধে বিলম্ব এবং দুর্বল নগদ প্রবাহের ঝুঁকির সম্মুখীন হতে পারেন। সুতরাং, এই কোম্পানিগুলোরই সবচেয়ে বেশি পুনঃঅর্থায়নের প্রয়োজন।

প্রকৃতপক্ষে, বিশেষত মূলধন সংক্রান্ত অসুবিধা থাকা সত্ত্বেও, অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠান ব্যাংক ঋণ পাওয়ার এবং স্টক এক্সচেঞ্জ থেকে মূলধন সংগ্রহের যোগ্যতা অর্জনের আগে তাদের ব্যালেন্স শিট পরিচ্ছন্ন করার আশায় বকেয়া বন্ড ঋণ পর্যায়ক্রমে বা সম্পূর্ণরূপে পরিশোধ করার প্রচেষ্টা চালিয়েছে।

উদাহরণস্বরূপ, বাজারের ওঠানামার সাথে খাপ খাইয়ে নেওয়ার জন্য পুনর্গঠনের পর, ফাত দাত এখন শুধুমাত্র আবাসিক রিয়েল এস্টেটের উপর মনোযোগ দিচ্ছে এবং ৬টি বড় প্রকল্প চালু করতে চলেছে, যেগুলি থেকে আনুমানিক মোট ৪০,০০০ বিলিয়ন VND রাজস্ব আয় হবে বলে ধারণা করা হচ্ছে।

পরিচালন মূলধন সংগ্রহের জন্য, কোম্পানিটি রাইটস ইস্যুর মাধ্যমে বিদ্যমান শেয়ারহোল্ডারদের কাছে শেয়ার প্রতি ১০,০০০ VND মূল্যে, ৫.৫:১ ইস্যু অনুপাতে ১৩৪.৩ মিলিয়নেরও বেশি শেয়ার অফার করার পরিকল্পনা করছে। সফল হলে, ফাত দাত ১,৩৪০ বিলিয়ন VND-এর বেশি সংগ্রহ করতে পারবে। সংগৃহীত সম্পূর্ণ অর্থ কোম্পানি এবং এর সহযোগী প্রতিষ্ঠানগুলোর রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়নে ব্যবহার করা হবে।

একইভাবে, ডিআইসি কর্পোরেশন প্রায় ৬,৫০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং সংগ্রহের জন্য ৪১০ মিলিয়ন শেয়ারের চারটি ইস্যু করার পরিকল্পনা করছে। কোম্পানিটি এই সংগৃহীত তহবিল নিম্নলিখিত প্রকল্পগুলিতে বিনিয়োগ মূলধন যোগাতে ব্যবহার করবে: ১৬৯ থুই ভ্যান স্ট্রিটে অবস্থিত ক্যাপ সেন্ট জ্যাক কমপ্লেক্স প্রকল্পের দ্বিতীয় ও তৃতীয় পর্যায় (বা রিয়া - ভুং টাউ প্রদেশ); ভি থান বাণিজ্যিক ও আবাসিক এলাকা প্রকল্প (হাউ জিয়াং প্রদেশ); নাম ভিন ইয়েন নতুন নগর এলাকা প্রকল্প (ভিন ফুক প্রদেশ); এবং লাম হা ওয়ার্ডের লাম হা সেন্টার পয়েন্ট হাউজিং প্রকল্প (ফু লি শহর, হা নাম প্রদেশ)।

ভিআইএস রেটিং-এর মূল্যায়ন অনুসারে, ব্যাংক ঋণ এবং পুঁজিবাজারে উন্নততর প্রবেশাধিকারের ফলে আগামী সময়ে পুনঃঅর্থায়নের ঝুঁকি হ্রাস পাবে। ফলস্বরূপ, ২০২২ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিক থেকে ডেভেলপারদের সম্মুখীন হওয়া তারল্য সংকট কমে এসেছে। রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য ব্যাংক ঋণ উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়ে ২০২৩ সালে ২৮%-এ পৌঁছেছে এবং ডেভেলপারদের মূলধন ও তারল্যের চাহিদা মেটাতে ২০২৪ সালেও এর বৃদ্ধি অব্যাহত থাকবে বলে আশা করা হচ্ছে।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস