শুরুর দাম খুব কম, যা জমি নিলামে "মুনাফাখোর" হওয়ার সুযোগ তৈরি করে।

[বিজ্ঞাপন_১]

Batdongsan.com.vn-এর একটি প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৪ সালের প্রথম ৬ মাসে রিয়েল এস্টেট বাজারে এক উত্থান রেকর্ড করা হয়েছে যখন বিনিয়োগের ফলনের দিক থেকে রিয়েল এস্টেট প্রথম স্থানে রয়েছে, সোনা এবং স্টক উভয়কেই ছাড়িয়ে গেছে।

বাজারের প্রভাব শহরতলির এলাকায় স্থানান্তরের ধারাবাহিক প্রবণতা রেকর্ড করেছে, যেখানে জমির প্লটগুলি ধীরে ধীরে ক্রেতাদের জন্য একটি আকর্ষণীয় অংশ হয়ে উঠেছে।

১ আগস্ট থেকে কার্যকর হওয়া ভূমি আইন, গৃহায়ন আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন, ইতিবাচক সমন্বয়ের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট বাজারকে সমৃদ্ধ করতে সাহায্য করবে বলে আশা করা হচ্ছে।

তবে, বাস্তবে, নতুন আইন প্রয়োগের প্রথম দিনগুলিতে, শহরতলির কিছু জমির নিলামে হঠাৎ দাম বৃদ্ধি পেলে রিয়েল এস্টেট বাজার তাৎক্ষণিকভাবে আগুনের মতো উত্তপ্ত হয়ে ওঠে।

মাত্র কয়েক মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের প্রারম্ভিক মূল্য থেকে, হ্যানয়ের শহরতলির জমি কয়েক মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে নিলামে বিক্রি হচ্ছে, যদিও অনেকেই অবকাঠামো, ট্র্যাফিক এবং ধীর লাভের সম্ভাবনার দিক থেকে এটিকে অসামান্য বলে মনে করেন না।

শুরুর দামই কি উৎস?

এই বিষয়টি সম্পর্কে হ্যানয় বার অ্যাসোসিয়েশনের আইনজীবী ড্যাং ভ্যান কুওং - চিন ফাপ আইন অফিস বলেন, সোনার দামের ক্রমাগত পরিবর্তন, মন্থর শেয়ার বাজার, সরবরাহ শৃঙ্খলের কারণে ব্যবসায়িক কার্যক্রম প্রভাবিত হওয়া এবং বিশ্ববাজারের ওঠানামার কারণে, নগদ প্রবাহের নিরাপদ আশ্রয়স্থল হিসেবে রিয়েল এস্টেট এখনও বিনিয়োগকারীদের পছন্দের পছন্দ।

মিঃ কুওং-এর মতে, ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে আংশিকভাবে কার্যকর হওয়া রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত আইনগুলিতে বলা হয়েছে যে ব্যক্তি এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠান জমি কিনতে, প্লট ভাগ করতে বা জমি বিক্রি করতে পারবে না; শুধুমাত্র রাজ্যই প্লট ভাগ করতে এবং নিলাম আয়োজন করতে পারবে।

এর ফলে সরবরাহের ঘাটতি তৈরি হয়, যা গ্রাহক এবং বিনিয়োগকারীদের মনস্তত্ত্বের উপর প্রভাব ফেলে, যারা সাম্প্রতিক সময়ের মতো জমি নিলামের উপর বেশি মনোযোগ দেবেন।

তাছাড়া, আইনজীবী বলেন যে জমির দাম বেশি হওয়ার কারণ নিলামের নীতি হলো যে সর্বোচ্চ দাম দেবে সে দর জিতবে।

ইতিমধ্যে, উপরোক্ত জমির নিলাম হাজার হাজার মানুষের দৃষ্টি আকর্ষণ করেছে যারা নিবন্ধন করেছেন এবং সরাসরি নিলামে অংশগ্রহণ করেছেন। "এটি প্রমাণ করে যে অনেক লোক আগ্রহী, এত লোকের সাথে, দাম বৃদ্ধি পাওয়ার সম্ভাবনা সম্পূর্ণরূপে রয়েছে," মিঃ কুওং বিশ্লেষণ করেছেন।

এছাড়াও, আইনজীবী ড্যাং ভ্যান কুওং একটি সম্ভাব্য মামলাও উত্থাপন করেছেন যে "এখন পর্যন্ত কর্তৃপক্ষ সিদ্ধান্তে পৌঁছাতে পারেনি" যেটি হল কিছু ব্যক্তি বা সংস্থার দ্বারা রিয়েল এস্টেট বাজারকে কারসাজি করার উদ্দেশ্যে জমির মূল্যস্ফীতির পরিস্থিতি।

Giá khởi điểm quá thấp tạo cơ hội — *আইনজীবী ড্যাং ভ্যান কুওং - চিন ফাপ আইন অফিস, হ্যানয় বার অ্যাসোসিয়েশন।*

আইনজীবী ড্যাং ভ্যান কুওং বলেছেন যে উপরোক্ত পরিস্থিতির জন্য দোষের একটি অংশ নিলামের জন্য প্রারম্ভিক মূল্য খুব কম নির্ধারণ করা থেকে এসেছে।

পূর্বে, নিলামের প্রারম্ভিক মূল্য উপদেষ্টা পরিষদ কর্তৃক প্রদত্ত মূল্যের উপর ভিত্তি করে নির্ধারিত হত। তবে, ২০২৪ সালের ফেব্রুয়ারিতে জারি করা ১২ নং ডিক্রি অনুসারে, জমির মূল্য তালিকাকে সহগ দিয়ে গুণ করে স্থানীয়ভাবে প্রারম্ভিক মূল্য নির্ধারণ করা হবে।

"বর্তমানে, এটি নতুন ২০২৩ সালের ভূমি আইন নথি বাস্তবায়নের ক্রান্তিকাল, যা কেবল আংশিকভাবে কার্যকর হয়েছে, যার বেশিরভাগই ১ জানুয়ারী, ২০২৫ পর্যন্ত সম্পূর্ণরূপে কার্যকর হবে না।"

"তাই, সমস্যা হল জমির মূল্য কাঠামো বাতিলের নিয়ম এখনও কার্যকর হয়নি, তাই পুরাতন জমির মূল্য তালিকার নিয়ম এই বছরের শেষ পর্যন্ত প্রযোজ্য হবে। অতএব, গণনার সূত্রটি এখনও পুরাতন জমির মূল্য তালিকার উপর ভিত্তি করে তৈরি করা হয় যা সহগ K দিয়ে গুণ করে প্রারম্ভিক মূল্য পাওয়া যায়, যার ফলে এই দাম কম," আইনজীবী কুওং বলেন।

তবে, মিঃ কুওং আরও জোর দিয়ে বলেন যে সরকারি ডিক্রির প্রবিধান জারি করা ভুল ছিল না, তবে এই ছেদ করার সময়, নথিগুলি এখনও সমলয়ভাবে কার্যকর হয়নি, যার ফলে এই গল্পটি উঠে এসেছে যে নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রতিষ্ঠিত হয়নি, তাই উপরোক্ত পরিস্থিতির সৃষ্টি হয়েছে।

কম প্রারম্ভিক মূল্য থেকে, বিনিয়োগকারীদের খুব অল্প পরিমাণ অর্থ জমা করতে হবে, যা নিলামে অংশগ্রহণকারী কিছু সংস্থার জন্য এই বিন্দুর সুযোগ নিয়ে কাঙ্ক্ষিত মূল্য বাড়ানোর, ব্যক্তিগত সুবিধা নেওয়ার এবং তারপর আমানত বাতিল করার ঝুঁকি তৈরি করে।

ইতিমধ্যে, এমন একটি গল্প রয়েছে যে সম্পত্তি নিলাম সংক্রান্ত আইন ২০২৫ সালের প্রথম দিকে কার্যকর হবে না, যার ফলে ৬ মাস থেকে ৫ বছর পর্যন্ত নিলামে অংশগ্রহণ নিষিদ্ধ করে আমানত বাতিলের মামলাগুলি কঠোরভাবে পরিচালনা করা হবে।

বর্তমানে, নিলামে অংশগ্রহণকারীদের যারা তাদের আমানত পরিত্যাগ করে তাদের পরিচালনার নিয়মগুলি এখনও খুব বেশি প্রশাসনিক, প্রতিরোধ এবং পুঙ্খানুপুঙ্খ পরিচালনার অভাব রয়েছে, তাই অনেক ব্যক্তি বা সংস্থা বাজারকে ব্যাহত করার জন্য এই ফাঁকের সুযোগ নিয়েছে।

জমি নিলামের মাধ্যমে বাজেটের সমস্ত রাজস্ব সংগ্রহ করা উচিত নয়

রাতারাতি জমি নিলামের বিষয়ে তার মতামত প্রকাশ করে, হ্যানয় বার অ্যাসোসিয়েশনের গ্যালাক্সি ল ফার্মের ডেপুটি ডিরেক্টর - আইনজীবী ভু নগক ব্যাং বলেছেন যে যদিও এটি প্রকাশ্যে নয়, চূড়ান্ত মূল্য চূড়ান্ত করার জন্য রাতারাতি রাউন্ডের কোনও সীমা ছাড়াই নিলামটি একটি নজির হতে পারে এবং প্রথমবার নয়।

এই ধরণের নিলামের সুবিধা হল এটি বাজেটে একটি বড় এবং প্রায় "আকস্মিক" পরিমাণ রাজস্ব আনবে কারণ প্রতিটি রাউন্ডে দাম আশ্চর্যজনকভাবে বৃদ্ধি পায় এবং চূড়ান্ত মূল্য রাষ্ট্রকে প্রতিটি নিলামের মাধ্যমে শত শত বিলিয়ন ডং আনতে সক্ষম করে।

ইতিবাচক দিক হল, এটি নিলামের মাধ্যমে বাজেটের পরিপূরক করতে সাহায্য করবে যা নিশ্চিত করবে যে সমস্ত আইনি নিয়মকানুন পূরণ করা হচ্ছে।

তবে, বিপরীতে, আইনজীবী ভু নগক ব্যাং বলেছেন যে "অতিরিক্ত দামে জমি বিক্রির পরিণতি এর ফলে যে অর্থনৈতিক সুবিধা পাওয়া যায় তার চেয়েও বেশি ভয়াবহ।"

একই সাথে, আইনজীবী আরও নিশ্চিত করেছেন যে সাম্প্রতিক গরম নিলামে জমি নিলাম সংস্থাগুলি আইনের বিধানগুলি সম্পূর্ণরূপে মেনে চলেছিল, তবে নিলামে অংশগ্রহণকারীদের আইনকে সম্মান করার মনোভাব ছিল কিনা তা ভিন্ন গল্প, আমাদের তদন্ত সংস্থার সিদ্ধান্তের জন্য অপেক্ষা করতে হবে।

"যদি নিলামে অংশগ্রহণকারীদের ব্যক্তিগত লাভের জন্য "নীল দল, লাল দল"-এর পরিস্থিতি তৈরি হয়, তাহলে বাজার নিয়ন্ত্রণের উদ্দেশ্যে নিলামে অংশগ্রহণ দীর্ঘমেয়াদী পরিণতি ডেকে আনবে, যার ফলে সেই এলাকার জমির দাম রিয়েল এস্টেট "বুদবুদ"-এর দিকে ঠেলে দেবে। স্বল্পমেয়াদে সংগৃহীত বাজেট থেকে প্রাপ্ত সুবিধার চেয়ে এই সমস্যার সমাধান করা অনেক গুণ বেশি কঠিন হবে," মিঃ ব্যাং বিশ্লেষণ করেছেন।

একই মতামত প্রকাশ করে, আইনজীবী ড্যাং ভ্যান কুওং ভাগ করে নিয়েছেন যে রাজ্যের জমি নিলামে সমস্ত জমি সংগ্রহ করার প্রয়োজন নেই।

"কারণ দাম বেশি হলে, রাষ্ট্র তাৎক্ষণিকভাবে সামান্য বেশি অর্থের সুবিধা পাবে, কিন্তু তারপর জমিটি পরিত্যক্ত হয়ে যাবে এবং ফটকাবাজরা দাম বাড়িয়ে দেবে, তাই জমিটি ব্যবহার বা শোষণ করা হবে না, যদিও এটি একটি মূল্যবান সম্পদ, এর পরিণতি অনেক বেশি গুরুতর হবে," আইনজীবী বলেন।

জমির নিলাম সাময়িকভাবে স্থগিত করা উচিত এবং জমির দাম বাজার মূল্যের কাছাকাছি হওয়া উচিত।

তদনুসারে, নিলামে অনুরূপ জমি জ্বরের ঘটনা পুনরায় ঘটতে না দেওয়ার জন্য, আইনজীবী ড্যাং ভ্যান কুওং বলেছেন যে পরিদর্শন পরিচালনার জন্য জমির নিলাম সাময়িকভাবে স্থগিত করা সম্পূর্ণ যুক্তিসঙ্গত।

বিশেষ করে আইনগুলি পরস্পর সংযুক্ত কিন্তু এখনও সুসংগত না হওয়া, "সম্পূর্ণ পরিবর্তিত" হওয়ার প্রেক্ষাপটে, ব্যক্তিগত লাভের জন্য খারাপ উদ্দেশ্য সম্পন্ন ব্যক্তি বা সংস্থাগুলির জন্য এখনও অনেক ফাঁক রয়ে গেছে।

এছাড়াও, মিঃ কুওং নিলামে প্রারম্ভিক মূল্য গণনার পদ্ধতি দ্রুত পর্যালোচনা করার জন্য একটি পরিকল্পনাও প্রস্তাব করেছেন, যাতে বাজার মূল্যের কাছাকাছি জমির মূল্য তালিকা সম্পন্ন করার প্রক্রিয়া দ্রুততর করা যায়।

বিনিয়োগকারীদের জন্য, আইনজীবী আরও পরামর্শ দিয়েছেন যে তাদের স্পষ্টভাবে অর্থ বিনিয়োগের সময়, অর্থ বের করার সময় নির্ধারণ করা উচিত এবং সেই এলাকার বাজার কীভাবে বৃদ্ধি এবং হ্রাস পাবে তা নির্ধারণ করা উচিত।

বাজারের মনোবিজ্ঞান অনুসারে আপনি যখন তাড়াহুড়ো করে বিনিয়োগ করেন এবং শেষ পর্যন্ত সময়মতো "পালাতে" না পারেন, তখন এমন পরিস্থিতি এড়িয়ে চলুন, এটি ঋণ ধরে রাখার মতো হবে, ক্ষতির সম্ভাবনা খুব বেশি।

এছাড়াও, বিশেষজ্ঞ বলেন যে বিনিয়োগকারীদের এমন ক্ষেত্রগুলি সম্পর্কেও সতর্ক থাকতে হবে যেখানে রিয়েল এস্টেটের দাম আকাশছোঁয়া, কিন্তু কোনও নতুন অবকাঠামো, নীতি বা জনসংখ্যার ওঠানামা নেই।

যারা রিয়েল এস্টেটের জন্য কিনতে চান, মিঃ কুওং দীর্ঘমেয়াদী নিষ্পত্তির জন্য সঠিক রিয়েল এস্টেট পণ্য বেছে নেওয়ার জন্য সঠিক সময় এবং স্থান বেছে নেওয়ার পরামর্শ দেন।

[বিজ্ঞাপন_২]
সূত্র: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm