আকাশছোঁয়া আবাসনের দাম "ঠান্ডা" করার সমাধান কী?

একটি যুক্তিসঙ্গত জমির মূল্য তালিকা তৈরি করা

VARS গবেষণার তথ্য দেখায় যে আবাসনের দাম ক্রমাগত নতুন স্তর স্থাপন করছে, উচ্চ স্তরে, যা সংখ্যাগরিষ্ঠ মানুষের আয় বৃদ্ধির হারকে অনেক বেশি ছাড়িয়ে যাচ্ছে।

সরকারি সংবাদপত্রের মতে, এই পরিস্থিতি রিয়েল এস্টেট বাজারের রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনার কার্যকারিতা উন্নত করার জরুরি প্রয়োজন তৈরি করে।

তদনুসারে, যখনই অ্যাপার্টমেন্ট, টাউনহাউস, জমির প্লট ইত্যাদির দাম বাড়বে, জনমত তাৎক্ষণিকভাবে আবাসনের দাম "ঠান্ডা" করার সমাধান হিসাবে দ্বিতীয় রিয়েল এস্টেট ট্যাক্সের কথা উল্লেখ করবে। আসলে, এই নীতিটি প্রথমবার প্রস্তাব করা হয়নি। তবে, "বাড়ানো, কমানো" বহুবার করার পরেও, দ্বিতীয় রিয়েল এস্টেট ট্যাক্স এখনও সংবাদমাধ্যমে আলোচিত একটি বিষয়।

"রিয়েল এস্টেট বাজারকে স্থিতিশীল করার প্রচেষ্টার জন্য কেবল করের উপর নির্ভর করার পরিবর্তে জমি, বিনিয়োগ, সামাজিক আবাসন ইত্যাদির নীতির উপর নির্ভর করা প্রয়োজন," বিএইচএস প্রপার্টির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ লে জুয়ান এনগা নিশ্চিত করেছেন।

মিঃ এনজিএ-এর মতে, শহরের ভেতরের অংশে জমির দাম অনেক বেশি, যার ফলে বিনিয়োগকারীদের সাইট ক্লিয়ারেন্স, জমির কর পরিশোধ ইত্যাদির জন্য ক্ষতিপূরণে "মাথাব্যথা" হয়। বার্ষিক জমির মূল্য তালিকা প্রকাশের সাথে সাথে, ভবিষ্যতে এই খরচগুলি আরও বাড়তে থাকবে।

বাজারের ওঠানামার অনেক চক্র প্রত্যক্ষ করার পর, মিঃ এনগা স্বীকার করেছেন যে চূড়ান্ত পণ্যের দাম এবং প্রকল্প নির্মাণ ব্যয়ের ভারসাম্য বজায় রাখা এত কঠিন হয়ে ওঠেনি। একটি ব্যবসার দৃষ্টিকোণ থেকে, মিঃ এনগা বিশ্বাস করেন যে যতক্ষণ জমির মূল্য তালিকা যুক্তিসঙ্গতভাবে তৈরি করা হবে, ততক্ষণ বাড়ির দাম অবশ্যই কমবে।

পূর্বে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় বলেছিল যে বার্ষিক জমির মূল্য সারণীতে নিয়ম প্রয়োগ করার সময়, আবাসনের দাম 15-20% বৃদ্ধি পেতে পারে।

প্রকৃত অভাবী মানুষের জন্য সামাজিক আবাসনের সরবরাহ বৃদ্ধি করুন।

দাউ তু সংবাদপত্রের সাথে শেয়ার করে, ইজেড প্রপার্টি কোম্পানির সিইও মিঃ ফাম ডুক টোয়ান বলেছেন যে শুধুমাত্র অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগের জন্য, বাণিজ্যিক প্রকল্পগুলির দাম কমানোর সম্ভাবনা প্রায় অসম্ভব। স্যাভিলসের ২০২৪ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকের প্রতিবেদনে, নতুন অ্যাপার্টমেন্টের গড় দাম ৬৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটারে পৌঁছেছে, যা ত্রৈমাসিক ৬% এবং বার্ষিক ২৮% বৃদ্ধি পেয়েছে।

"আমি মনে করি রিয়েল এস্টেটের দাম কমানোর মূল চাবিকাঠি হবে রাজধানীর প্রবেশদ্বার এলাকায় সামাজিক আবাসন শহুরে এলাকা। এই প্রকল্পগুলি সম্পন্ন হলে, হ্যানয়ে আবাসনের দাম বর্তমানের তুলনায় 30-40% কমে যাবে," মিঃ টোয়ান জোর দিয়ে বলেন।

মিঃ টোয়ানের মতে, হ্যানয়ের অনেক সামাজিক আবাসন প্রকল্প কেন্দ্র থেকে অনেক দূরে অবস্থিত (হোয়াই ডুক এবং কোওক ওই জেলায়...), এবং প্রযুক্তিগত ও সামাজিক অবকাঠামো এখনও প্রাথমিক, তাই বিক্রয় মূল্য তুলনামূলকভাবে কম হলেও, মাত্র ১০ - ১৪ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/মিটার প্রতি বর্গমিটার, সেগুলি ২০ বারেরও বেশি বিক্রয়ের জন্য খোলা হয়েছে এবং এখনও বিক্রি হয়নি।

ইজেড প্রপার্টি কোম্পানির সিইও বিশ্বাস করেন যে সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য রাজ্যের সক্রিয়ভাবে বাজেট মূলধন ব্যবহার করা উচিত। বাস্তবায়নকারী সংস্থাগুলি এমনকি মুনাফার লক্ষ্যমাত্রাকে একপাশে রেখে এটিকে সামাজিক সুরক্ষার উদ্দেশ্যে বাস্তবায়িত একটি পাবলিক বিনিয়োগ হিসাবে বিবেচনা করতে পারে।

এই নীতি বাস্তবায়নে সিঙ্গাপুর অন্যতম অগ্রণী দেশ। ১৯৬০ সাল থেকে, লায়ন আইল্যান্ড সরকার সামাজিক আবাসন উন্নয়নের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করার জন্য আবাসন উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ প্রতিষ্ঠা করেছে। বর্তমানে, সিঙ্গাপুরে বাড়ির মালিকানার হার প্রায় ৯০% পর্যন্ত, যা বিশ্বের সর্বোচ্চ। যার মধ্যে, জনসংখ্যার ৮০% এরও বেশি সামাজিক আবাসন প্রকল্পে বসবাস করছে।

তবে, সামাজিক আবাসন প্রকল্পের কথা বাদ দিলে, সিঙ্গাপুরে রিয়েল এস্টেটের দাম এশিয়ার মধ্যে সর্বোচ্চ। এটি রিয়েল এস্টেট "হাঙ্গর" এবং আর্থিক টাইকুনদের "খেলার মাঠ"। এমনকি যখন সিঙ্গাপুর দ্বিতীয় রিয়েল এস্টেট কর ২০-৩০% পর্যন্ত বাড়িয়েছিল, তখনও বাণিজ্যিক প্রকল্পের দাম বাড়তে থাকে।

রিয়েল এস্টেটের দাম কমাতে স্যাটেলাইট শহর গড়ে তোলা প্রয়োজন

২০২৩ সালের মধ্যে, হ্যানয়ের জনসংখ্যা প্রায় ৮.৫ মিলিয়ন হবে এবং প্রতি বছর গড়ে ২০০,০০০ লোক যুক্ত হবে। জনসংখ্যার বেশিরভাগই শহরের অভ্যন্তরীণ জেলাগুলিতে কেন্দ্রীভূত, যা শহরের অবকাঠামোর উপর বিরাট চাপ তৈরি করবে।

অতএব, দীর্ঘমেয়াদে, স্যাটেলাইট শহরগুলির উন্নয়ন সম্প্রসারণ করা প্রয়োজন। বাজার স্থিতিশীল করা এবং রিয়েল এস্টেটের দাম কমানোর ক্ষেত্রে এটি একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ হবে। তবে, এটি মনে রাখা উচিত যে সংযোগকারী ট্র্যাফিক অবকাঠামোর পাশাপাশি এর সাথে সম্পর্কিত অবকাঠামো সম্পন্ন করা রাজ্য বাজেটের জন্য একটি বড় সমস্যা হবে এবং বাস্তবায়নে অনেক সময় লাগবে।

সেই অনুযায়ী, শহরতলির এলাকাগুলিতে আরও সুযোগ-সুবিধা প্রদান করা প্রয়োজন, বিশেষ করে বাস এবং ট্রেনের মতো গণপরিবহন ব্যবস্থা যাতে শহরতলির জেলাগুলিকে হ্যানয়ের কেন্দ্রীয় এলাকার সাথে সংযুক্ত করা যায়।

সেই সময়, রাজধানী আর বসতি স্থাপন এবং জীবিকা নির্বাহের একমাত্র পছন্দ থাকবে না, জনসংখ্যা এবং নগর অবকাঠামোর বোঝাও হ্রাস পাবে এবং আবাসনের দাম ধীরে ধীরে স্থিতিশীল হবে।

দীর্ঘমেয়াদে, বাজার স্থিতিশীল করতে এবং রিয়েল এস্টেটের দাম কমাতে স্যাটেলাইট শহরগুলির উন্নয়ন সম্প্রসারণ করা প্রয়োজন।

ডঃ ট্রান জুয়ান লুওং (জাতীয় অর্থনীতি বিশ্ববিদ্যালয়) বলেন: "দীর্ঘমেয়াদে, আমাদের স্যাটেলাইট শহরগুলির উন্নয়ন সম্প্রসারণ করতে হবে। বাজার স্থিতিশীল করতে এবং রিয়েল এস্টেটের দাম কমাতে এটি একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ হবে। তবে, এটি লক্ষ করা উচিত যে সংযোগকারী ট্র্যাফিক অবকাঠামোর পাশাপাশি এর সাথে সম্পর্কিত অবকাঠামো সম্পন্ন করা রাজ্য বাজেটের জন্য একটি বড় সমস্যা হবে এবং বাস্তবায়নে অনেক সময় লাগবে।"

মিঃ ফাম ডুক টোয়ানের মতে, শহরতলির এলাকায় আরও সুযোগ-সুবিধা প্রদান করা প্রয়োজন, বিশেষ করে বাস এবং ট্রেনের মতো গণপরিবহন ব্যবস্থা। এটি শহরতলির জেলাগুলিকে হ্যানয়ের কেন্দ্রীয় এলাকার সাথে সংযুক্ত করতে সাহায্য করার জন্য "ট্রাম্প কার্ড" হবে।

"সেখান থেকে, স্থানীয় অর্থনীতি চাঙ্গা হবে এবং আরও ব্যবসা প্রতিষ্ঠানকে এখানে স্থানান্তরিত করতে আকৃষ্ট করবে। যখন রাজধানী আর বসতি স্থাপন এবং জীবিকা নির্বাহের একমাত্র পছন্দ থাকবে না, তখন জনসংখ্যা এবং নগর অবকাঠামোর বোঝাও হ্রাস পাবে এবং আবাসনের দাম ধীরে ধীরে স্থিতিশীল হবে," মিঃ টোয়ান মন্তব্য করেন।

হ্যানয়ের হা ডং-এর একজন রিয়েল এস্টেট ব্রোকার মিঃ নগুয়েন জিয়াং শেয়ার করেছেন যে রাজধানীর প্রবেশদ্বার এলাকায় সামাজিক আবাসন শহুরে এলাকায় রিয়েল এস্টেটের দাম "ঠান্ডা" করার মূল চাবিকাঠি হবে। এই প্রকল্পগুলি সম্পন্ন হলে, হ্যানয়ে আবাসনের দাম বর্তমানের তুলনায় 30-40% কমে যাবে।

"তবে, হ্যানয়ের অনেক সামাজিক আবাসন প্রকল্প কেন্দ্র থেকে অনেক দূরে অবস্থিত (হোয়াই ডুক এবং কোওক ওই জেলায়...), এবং প্রযুক্তিগত ও সামাজিক অবকাঠামো এখনও প্রাথমিক, তাই বিক্রয় মূল্য তুলনামূলকভাবে কম হলেও, মাত্র ১০ - ১৪ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/মিটার প্রতি বর্গমিটার, সেগুলি ২০ বারেরও বেশি বিক্রির জন্য খোলা হয়েছে এবং এখনও বিক্রি হয়নি," মিঃ জিয়াং বলেন।

মিঃ গিয়াং-এর মতে, সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য রাজ্যের সক্রিয়ভাবে বাজেট মূলধন ব্যবহার করা উচিত। থান ত্রা সংবাদপত্রের মতে, বাস্তবায়নকারী সংস্থাগুলি এমনকি মুনাফার লক্ষ্যমাত্রাকে একপাশে রেখে এটিকে সামাজিক নিরাপত্তার উদ্দেশ্যে বাস্তবায়িত একটি পাবলিক বিনিয়োগ হিসাবে বিবেচনা করতে পারে।

তোমার সব ডিম এক ঝুড়িতে রাখো না।

প্রাচীনকাল থেকেই, ভিয়েতনামের মানুষ সবসময় বিশ্বাস করে আসছে যে "প্রতি ইঞ্চি জমির ওজন সোনার সমান"। এই কারণেই একটি বাড়ি বা জমি কেবল থাকার জায়গা নয়, বরং অর্থ সঞ্চয় এবং লাভজনক বিনিয়োগের একটি মাধ্যমও বটে।

তোমার সব ডিম রিয়েল এস্টেট নামক এক ঝুড়িতে রাখো না।

তবে, ডঃ ট্রান জুয়ান লুওং-এর মতে, এই ধারণাটি কিছুটা চরম আকার ধারণ করছে। অলস অর্থের অধিকারী অনেক লোক তাৎক্ষণিকভাবে রিয়েল এস্টেটে "ঢেলে" দেবে, অদৃশ্যভাবে "তরঙ্গ" তৈরি করবে এবং রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধি পাবে।

DHCONS কনস্ট্রাকশন জয়েন্ট স্টক কোম্পানির বিক্রয় পরিচালক মিঃ ট্রান ভু উল্লেখ করেছেন যে অনেক লোকের সীমিত আর্থিক জ্ঞান এবং আইনি বোধগম্যতার কারণে, তারা সহজেই ব্যক্তি এবং সংস্থাগুলির দ্বারা প্রলুব্ধ এবং কারসাজি করা হয়, "তাদের সমস্ত ডিম এক ঝুড়িতে রাখে" যাকে রিয়েল এস্টেট বলা হয়।

অনেকে এমনকি রিয়েল এস্টেটে ফটকাবাজি করে, না জেনেও, মনে করে যে তারা বিনিয়োগ করছে। বিশেষ করে জমির ক্ষেত্রে, অনেক ব্যক্তি শহরতলিতে জমি কেনার জন্য অর্থ ব্যয় করে এবং তারপর আকাশচুম্বী দাম নেয়, যদিও এই সম্পত্তিগুলির কোনও অতিরিক্ত মূল্য নেই।

২০২১-২০৩০ সময়কালের জন্য ক্যাপিটাল প্ল্যানিং প্রজেক্ট অনুসারে, ২০৫০ সালের লক্ষ্যে, হ্যানয়ের প্রশাসনের অধীনে দুটি শহর থাকবে, যথা হোয়া ল্যাক সায়েন্স অ্যান্ড ট্রেনিং সিটি এবং নর্দার্ন সিটি, যার মধ্যে সোক সন এবং মে লিন জেলার প্রশাসনিক সীমানা এবং ডং আন জেলার অংশ অন্তর্ভুক্ত থাকবে। থান ত্রা সংবাদপত্রের মতে, হ্যানয় আরও দুটি শহর গঠনের অধ্যয়নের প্রস্তাব করেছে, যার মধ্যে রয়েছে সোন তাই - বা ভি এলাকায় একটি পর্যটন শহর এবং ফু জুয়েন - উং হোয়াতে একটি দক্ষিণ বিমানবন্দর শহর।

সূত্র: https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-de-ha-nhiet-gia-nha-dang-tang-thang-dung-204241010162723893.htm