প্রাতিষ্ঠানিক বাধা অপসারণ, সম্পদের অবরোধ মুক্তকরণ - চূড়ান্ত পর্ব: রিয়েল এস্টেটের জন্য পদ্ধতিগত বাধা এবং খরচ হ্রাস করা

রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি অসুবিধার বিষয়ে অভিযোগ করে চলেছে কারণ এই খাতটি এখনও অসংখ্য পদ্ধতি এবং সিলের সাথে আটকে আছে, এমনকি অনেক ধাপ অবরুদ্ধও রয়েছে।

ডং নাইতে একটি প্রকল্পের দিকে বিনিয়োগকারীরা তাকিয়ে আছেন - ছবি: কোয়াং দিন

২০২৪ সালের ভূমি আইন পূর্ববর্তী সংস্করণগুলির অনেক ত্রুটি-বিচ্যুতি সমাধান করেছে, কিন্তু বাস্তবায়ন প্রক্রিয়ায় এখনও অনেক সমস্যা রয়েছে এবং এটি দুই-স্তরের স্থানীয় সরকার মডেলের জন্য উপযুক্ত নয়।

কত দিন পর উত্তর দিতে হবে?

ইজেড রিয়েল এস্টেটের জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ফাম ডুক টোয়ান তুওই ট্রে-এর সাথে কথা বলার সময় বলেন যে, জমি অধিগ্রহণ এবং বরাদ্দের স্থানান্তরে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি বর্তমানে সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে। জেলা স্তর থেকে কমিউন স্তরে সাইট ক্লিয়ারেন্সের কাজ স্থানান্তর অনেক চ্যালেঞ্জ তৈরি করেছে কারণ তৃণমূল পর্যায়ের কর্মকর্তাদের পেশাদার দক্ষতা প্রয়োজনীয়তা পূরণ করে না। বিপরীতে, যদি প্রাদেশিক স্তরে খুব বেশি মনোযোগ দেওয়া হয়, তাহলে এটি ওভারলোড এবং ধীর প্রক্রিয়াকরণের দিকে পরিচালিত করবে। এছাড়াও, জমির উৎপত্তি নির্ধারণের পর্যায়টি সাইট ক্লিয়ারেন্সের অগ্রগতিকেও দীর্ঘায়িত করে।

মিঃ টোয়ান বলেন যে যদি বিকেন্দ্রীকরণ প্রক্রিয়ার সাথে সময়োপযোগী নির্দেশনা এবং নীতিগত সমন্বয় না করা হয়, তাহলে ক্ষতিপূরণ পরিকল্পনার প্রস্তুতি এবং অনুমোদনের ক্ষেত্রে সমস্যা অব্যাহত থাকবে। তিনি বিডিং মূল্যায়নের সময়কাল কমানোর প্রস্তাব করেছিলেন, যা বর্তমানে 60 দিন পর্যন্ত স্থায়ী হয় কারণ "এন্টারপ্রাইজগুলিকে প্রায়শই বর্ধনের জন্য অনুরোধ লিখতে হয়, একই সাথে বিড সুরক্ষার খরচও বৃদ্ধি পায়।"

এছাড়াও, নির্মাণ অনুমতি প্রক্রিয়াটিও একটি বড় বাধা। প্রকল্পের মোট বিনিয়োগ এবং মৌলিক নকশা তৈরির পরে, অগ্নি প্রতিরোধ এবং লড়াইয়ের প্রয়োজনীয়তাগুলি সবচেয়ে জটিল।

তুওই ট্রে-এর সাথে কথা বলতে গিয়ে, লে থান কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ লে হুউ এনঘিয়া বলেন যে সাধারণভাবে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং বিশেষ করে সামাজিক আবাসন প্রকল্পের মূল বিষয় হল দীর্ঘ আইনি প্রক্রিয়া। মিঃ এনঘিয়ার মতে, একটি আবাসন প্রকল্পের জন্য, 2 বছরের প্রক্রিয়ার পরিবর্তে, অনেক প্রকল্প 5-7 বছর পর্যন্ত স্থায়ী হয়।

উদাহরণস্বরূপ, এই এন্টারপ্রাইজের প্রকল্পে, শুধুমাত্র একটি পদ্ধতি আছে কিন্তু ইউনিটগুলির মতামত ভিন্ন, যার ফলে এন্টারপ্রাইজ পরিবর্তন করতে বাধ্য হয়, প্রক্রিয়াকরণের সময় এবং বাস্তবায়ন খরচ দীর্ঘায়িত হয়। উল্লেখ না করেই যখন এমন কোনও সমস্যা দেখা দেয় যার জন্য রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলির সাথে পরামর্শের প্রয়োজন হয়, তখন নথি পাঠানো হয় কিন্তু কখনও কখনও পুরো এক মাস ধরে কোনও প্রতিক্রিয়া পাওয়া যায় না, যা এন্টারপ্রাইজকে "অস্থির" করে তোলে কারণ সময়ই অর্থ।

অতএব, মিঃ নঘিয়া বিশ্বাস করেন যে প্রশাসনিক পদ্ধতির জন্য, ফলাফল পেতে কত দিন সময় লাগে তা স্পষ্টভাবে নির্ধারণ করা প্রয়োজন, অন্যথায় ব্যবসাগুলিকে কী করতে হবে, কে দায়ী এবং প্রতিটি নির্দিষ্ট পর্যায়ে স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা প্রয়োজন।

"যদি আপনি অন্য সংস্থাগুলির কাছ থেকে মতামত চান, তাহলে আপনাকে কত দিন সাড়া দিতে হবে? যদি কোনও সাড়া না পাওয়া যায়, তাহলে কীভাবে সমাধান হবে? আপনি মতামত চাইতে পারবেন না এবং তারপর মাস এবং বছর অপেক্ষা করে কোনও ফলাফল দেখতে পাবেন না। যদি সময়সীমা অতিক্রম করা হয় এবং কোনও সমাধান না হয়, তাহলে এন্টারপ্রাইজকে পরিচালনার জন্য উচ্চতর স্তরে একটি নথি পাঠাতে হবে," মিঃ নঘিয়া পরামর্শ দেন।

জমি মূল্যায়নের দ্বিধা

অনেক ব্যবসার জন্য সবচেয়ে কঠিন সমস্যা হল ভূমি ব্যবহারের ফি নির্ধারণের জন্য ভূমি মূল্যায়ন। এমন কিছু এলাকা আছে যেখানে খুব বেশি দাম নির্ধারণ করা হয়, যার ফলে অনেক প্রকল্প "ব্যর্থ" হয়। "বর্তমান ভূমি ব্যবহারের ফি এখনও বাজারে একটি বড় সমস্যা, তাই একটি উপযুক্ত গণনা পদ্ধতি থাকা প্রয়োজন। যখন দাম খুব বেশি চাপানো হয়, তখন কেবল ব্যবসাই নয়, বাড়ির ক্রেতারাও ক্ষতিগ্রস্ত হবেন," মিঃ টোয়ান বলেন।

ইউয়ান্টা ভিয়েতনামের বিশ্লেষণ বিভাগের একজন বিশেষজ্ঞের মতে, প্রকল্প উন্নয়নের ক্ষেত্রে বাধা দূর করার জন্য পুরানো নিয়মকানুন অপসারণকে অগ্রাধিকার দেওয়া উচিত। বাস্তবায়নের মাত্র এক বছর পরে প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়কে ২০২৪ সালের ভূমি আইন পর্যালোচনা করতে হওয়ায় দেখা যায় যে বর্তমান বাধাগুলি অগ্রগতিকে বাধাগ্রস্ত করছে।

১ জুলাই, ২০২৫ থেকে, ভিয়েতনাম আনুষ্ঠানিকভাবে একটি দ্বি-স্তরের সরকারি মডেল পরিচালনা করবে। অতএব, জেলা পর্যায়ে বার্ষিক ভূমি ব্যবহারের পরিকল্পনার নিয়মগুলি ওভারল্যাপিং হয়ে যায়, যার ফলে প্রকল্প বিলম্বিত হয় এবং এই বিশেষজ্ঞের মতে, এগুলি বাতিল করা উচিত।

সরকার সংশোধিত ভূমি আইনের প্রথম খসড়া প্রকাশ করেছে - ৬৮টি বিধান সংযোজন বা সমন্বয় করে একটি বিস্তৃত "পুনর্বিবেচনা"। বিশেষজ্ঞরা আশা করছেন যে জাতীয় পরিষদ তার অক্টোবরের অধিবেশনে এটি পাস করবে, যা ২০২৬ সালের প্রথম দিক থেকে কার্যকর হবে।

ফু ডং গ্রুপের জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ এনগো কোয়াং ফুক হিসাব করেছেন যে যদি ২ বছরের একটি প্রকল্প ৫ বছর পর্যন্ত সময় নেয়, তাহলে এন্টারপ্রাইজের আর্থিক খরচ উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পাবে, কখনও কখনও জমির দামের অর্ধেকও। মিঃ ফুক ৫০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং জমির উদাহরণ দিয়েছেন, যদি ২ বছরের সুদ মাত্র ১০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং হয়, কিন্তু ৫ বছরে প্রকল্পটি তৈরিতে সমস্যা দেখা দিলে, সুদের খরচ ২৫০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পর্যন্ত হতে পারে। "রাষ্ট্রকে প্রক্রিয়াগুলি কমাতে হবে যাতে প্রকল্পটি সম্পন্ন করতে ২-৩ বছরের পরিবর্তে, এটি সম্পন্ন করতে মাত্র ৬ মাস থেকে ১ বছর সময় লাগে, যা খরচ কমাতে এবং সরবরাহ বৃদ্ধিতে সহায়তা করে," মিঃ ফুক বলেন।

এমন কিছু প্রকল্প আছে যেখানে সাইট ক্লিয়ারেন্সের আগে ১৭৭টি ধাপ সম্পন্ন করতে হবে।

জিপি.ইনভেস্টের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন কোক হিপ একবার প্রতিফলিত করেছিলেন যে প্রশাসনিক পদ্ধতিতে প্রতিটি প্রকল্পের জন্য স্ট্যাম্প করা সিলের সংখ্যা প্রায় ৩৮-৪০। এমন প্রকল্প রয়েছে যেখানে উদ্যোগগুলিকে জোরপূর্বক সাইট ক্লিয়ারেন্সের আগে সংলাপের জন্য যোগ্য হওয়ার জন্য ১৭৭টি ধাপ সম্পন্ন করতে হবে, যা ৩৬০ দিন স্থায়ী হবে।

জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধি হোয়াং ভ্যান কুওং আরও বলেন যে রিয়েল এস্টেট খাতে প্রশাসনিক পদ্ধতিতে এখনও জটিলতা রয়েছে। তবে, তিনি সতর্ক করে বলেন যে যদি মাত্র ৪-৫টি ধাপ থাকে কিন্তু সেগুলি স্পষ্ট না হয়, তাহলে সিদ্ধান্ত গ্রহণ আরও কঠিন এবং জটিল হয়ে উঠতে পারে।

পরিবর্তে, বিবেচনা করার জন্য গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলি হল: একটি প্রকল্প প্রক্রিয়া করতে কত সময় লাগে? পদ্ধতিগুলি কি স্পষ্ট, জনসাধারণের জন্য এবং স্বচ্ছ? নিয়মগুলি কি বাস্তবতার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ? স্পষ্টতা নির্দিষ্ট দায়িত্ব অর্পণ করতে সাহায্য করে, সাধারণ দোষ এড়ায়।

ডঃ ক্যান ভ্যান লুক বিশ্বাস করেন যে খরচের বোঝা আবাসনের দাম বৃদ্ধির সরাসরি কারণ। যার মধ্যে, জমি এবং সাইট ক্লিয়ারেন্স খরচ ক্রমবর্ধমানভাবে বড় অনুপাতের জন্য দায়ী, বিশেষ করে যখন নতুন জমির মূল্য তালিকা বাজার মূল্যের কাছাকাছি আসে, যার ফলে উদ্যোগগুলির আর্থিক বাধ্যবাধকতা তীব্রভাবে বৃদ্ধি পায়।

তিনি জোর দিয়ে বলেন যে অনেক প্রকল্প মূলধনের অভাবের কারণে নয় বরং দীর্ঘ অনুমোদন প্রক্রিয়ার কারণে আটকে আছে, যার ফলে সরবরাহ সংকুচিত হয়েছে এবং আবাসনের দাম বেড়েছে। যদি এই প্রক্রিয়াটি সংস্কার করা হয়, তাহলে হাজার হাজার প্রকল্প শীঘ্রই বাজারে আসতে পারে, যা সরবরাহ বৃদ্ধি এবং দাম কমাতে অবদান রাখবে।

মিঃ ট্রান ভ্যান খাই (জাতীয় পরিষদের বিজ্ঞান, প্রযুক্তি ও পরিবেশ বিষয়ক কমিটির উপ-চেয়ারম্যান):

অনেক পদ্ধতি কেটে ফেলবে, দৃঢ়ভাবে বিকেন্দ্রীকরণ করবে

হো চি মিন সিটিতে নির্মাণাধীন রিয়েল এস্টেট প্রকল্প - ছবি: কোয়াং দিন

নির্মাণ খাতে প্রশাসনিক পদ্ধতি এখনও জটিল, জটিল এবং বহুস্তরীয়। কিছু ব্যবসা প্রতিষ্ঠান মনে করে যে "এখন সবচেয়ে কঠিন কাজ হল মূলধন বা জমি নয়, বরং বিনিয়োগ পদ্ধতি"। তাদের কাছে অর্থ এবং জমি আছে, কিন্তু একাধিক অনুমতি এবং মূল্যায়নের কারণে প্রকল্পটি এখনও "আটকে" রয়েছে।

উদাহরণস্বরূপ, একটি একক পরিবারের বাড়ির প্রকল্পের জন্য বিল্ডিং পারমিট পেতে এক বছরেরও বেশি সময় লাগে কারণ এর জন্য একের পর এক ফাইল জমা দিতে হয় এবং অনেক সংস্থার দ্বারা পর্যালোচনা করতে হয়। এমনকি হ্যানয়ে এমন রিয়েল এস্টেট প্রকল্প রয়েছে যেখানে নির্মাণ শুরু করার প্রক্রিয়াগুলি সম্পূর্ণ করতে কয়েক বছর সময় লাগে।

তাছাড়া, নির্মাণ আইন এবং সংশ্লিষ্ট আইনের মধ্যে অভিন্নতা এবং সামঞ্জস্যের অভাব বিনিয়োগকারীদের জন্য বিভ্রান্তির কারণ হয়। বর্তমানে, একটি গড় নির্মাণ প্রকল্প প্রায় ৫-৭টি আইনের নিয়ন্ত্রণের আওতায় থাকে, যার ফলে বিনিয়োগকারীরা "কোন নিয়ম সঠিকভাবে অনুসরণ করতে হবে তা জানেন না"।

অতএব, নির্মাণ আইনের আসন্ন সংশোধনীতে "নিয়ন্ত্রণের পরিবর্তে তৈরি করার" মনোভাব সহ পদ্ধতিগুলি সরলীকরণ এবং ব্যাপকভাবে হ্রাস করার উপর জোর দেওয়া হবে। বিশেষ করে, যেসব প্রকল্প মূল্যায়নে উত্তীর্ণ হয়েছে এবং অন্যান্য প্রকল্পের জন্য শুধুমাত্র একটি লাইসেন্সিং পদ্ধতিতে সংক্ষিপ্ত করা হয়েছে, তাদের জন্য নির্মাণ অনুমতি ছাড় দেওয়া হবে, যার সর্বোচ্চ লাইসেন্সিং সময় মাত্র ৭ দিন।

এর সাথে রয়েছে বিকেন্দ্রীকরণ, সর্বোচ্চ বিকেন্দ্রীকরণের চেতনা সহ নির্মাণ ব্যবস্থাপনায় কর্তৃত্ব ও দায়িত্ব অর্পণ, কার্যকর নিয়ন্ত্রণ ব্যবস্থা, প্রযুক্তি ও তথ্য দ্বারা পর্যবেক্ষণ, জবাবদিহিতা ব্যবস্থা এবং লঙ্ঘনের জন্য শাস্তি। সেখান থেকে, আমরা বেসরকারি খাতের জন্য একটি সমান পরিবেশ তৈরি করব এবং সামাজিক সম্পদ আকর্ষণ করব।

বিষয়ে ফিরে যান

BINH KHANH - NGOC HIEN - NGOC AN

সূত্র: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm