হো চি মিন সিটিতে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি অপসারণ করা হচ্ছে

হো চি মিন সিটিতে প্রায় ১০০টি বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট প্রকল্প আর্থিক বাধ্যবাধকতার বিজ্ঞপ্তির জন্য "অপেক্ষা" করছে।

গত সপ্তাহান্তে হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির চেয়ারম্যান নগুয়েন ভ্যান ডুওক এবং সংশ্লিষ্ট বিভাগগুলির সাথে এক কর্ম অধিবেশনে, থু থিয়েম ইকো স্মার্ট সিটি প্রকল্পের (আন খান ওয়ার্ড) বিনিয়োগকারী লোটে প্রপার্টিজ এইচসিএমসি কোং লিমিটেড (লোটে, কোরিয়া) এর জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ জুন সুং হো, হো চি মিন সিটি বিনিয়োগের বাধাগুলি, বিশেষ করে প্রকল্পের অতিরিক্ত ভূমি ব্যবহার ফি থেকে ৫.৪%/বছর ছাড় অপসারণ করলে প্রকল্পটি বাস্তবায়ন চালিয়ে যাওয়ার ইচ্ছা প্রকাশ করেন।

আর্থিক বাধ্যবাধকতা সহ ১০০টি প্রকল্প

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির চেয়ারম্যান নগুয়েন ভ্যান ডুওক উদ্যোগগুলির সুপারিশগুলি স্বীকার করেছেন এবং বলেছেন যে তিনি উপযুক্ত সমাধান বিবেচনার জন্য কেন্দ্রীয় সরকারের কাছে রিপোর্ট করবেন। শহরের নেতারা লোটের সাথে সহযোগিতা, অসুবিধা ভাগ করে নেওয়া এবং সময়সূচী অনুসারে প্রকল্পটি বাস্তবায়ন অব্যাহত রাখার জন্য তাকে স্বাগত জানিয়েছেন।

প্রকৃতপক্ষে, লোটে যে সমস্যাটি উত্থাপন করেছিলেন তা কোনও বিচ্ছিন্ন ঘটনা নয়। এর আগে, এম্পায়ার সিটি প্রকল্পের বিনিয়োগকারী - ইম্পেরিয়াল সিটি জয়েন্ট ভেঞ্চার - হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটিতে একটি নথি পাঠিয়েছিল যাতে উদ্ভূত আর্থিক বাধ্যবাধকতা পর্যালোচনা করার অনুরোধ জানানো হয়েছিল।

এই ইউনিটের মতে, ২০১৭ সাল থেকে, এন্টারপ্রাইজটি তার প্রায় ৩,৬০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং এর আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করেছে এবং শহরের জমি বরাদ্দের সিদ্ধান্তে স্পষ্টভাবে বলা হয়েছে যে এককালীন জমি ইজারা প্রদান থেকে ভূমি ব্যবহার ফি সংগ্রহের মাধ্যমে জমি বরাদ্দে স্যুইচ করার সময় এন্টারপ্রাইজটিকে "আরও অর্থ প্রদান করতে হবে না"।

সেই ভিত্তিতে, প্রকল্পটি তিনটি ক্লাস্টারের কাজ সম্পন্ন করেছে এবং হস্তান্তর করেছে, যা প্রায় ১,২০০টি অ্যাপার্টমেন্টের সমতুল্য। তবে, অতিরিক্ত ভূমি ব্যবহার ফি প্রদান করাকে একটি "বড় বোঝা" হিসাবে বিবেচনা করা হয়, যা মূলধন প্রবাহ এবং ব্যবসায়িক পরিকল্পনাকে মারাত্মকভাবে প্রভাবিত করে।

এম্পায়ার সিটি প্রকল্পের একটি অংশ প্রক্রিয়াগত সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে। ছবি: হোয়াং ট্রাইইউ

একইভাবে, হো চি মিন সিটি কর কর্তৃপক্ষ সম্প্রতি একটি নথি জারি করেছে যাতে হাং লোক ফ্যাট রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানিকে গ্রিন স্টার স্কাই গার্ডেন প্রকল্পের জন্য অতিরিক্ত ভিএনডি ৪০০ বিলিয়ন প্রদানের অনুরোধ করা হয়েছে। হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (হোরিয়া) অনুসারে, শহরে বর্তমানে প্রায় ১০০টি বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট প্রকল্প আর্থিক বাধ্যবাধকতার বিজ্ঞপ্তির জন্য "অপেক্ষা" করছে, যার মধ্যে নোভাল্যান্ড , হাং থিন ল্যান্ড এবং টিটিসি ল্যান্ডের মতো উদ্যোগের অনেক বৃহৎ আকারের প্রকল্প রয়েছে।

HoREA-এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেন যে, যেসব ক্ষেত্রে উদ্যোগগুলি দোষী নয়, সেইসব ক্ষেত্রে অতিরিক্ত ৫.৪% আদায়ের নিয়ন্ত্রণ সম্পূর্ণরূপে বাতিল করার জন্য সমিতি বারবার প্রস্তাব করেছে। তাঁর মতে, "আর্থিক বাধ্যবাধকতা নির্ধারণে বিলম্ব মূলত প্রশাসনিক পদ্ধতি থেকে আসে, বিনিয়োগকারীদের দোষ থেকে নয়"।

মিঃ চাউ-এর মতে, এই ব্যবস্থা কেবল ব্যবসাগুলিকেই ক্ষতির সম্মুখীন করে না বরং বাজেট রাজস্বেরও ক্ষতি করে, কারণ ভূমি ব্যবহারের ফি "স্থগিত" থাকে এবং সময়মতো পরিশোধ করা যায় না, অন্যদিকে একাধিক প্রকল্পের নির্মাণ সাময়িকভাবে বন্ধ করতে হয়, যার ফলে জমির তহবিলের অপচয় হয়।

তিনি বিশ্বাস করেন যে সরকার যদি এই সমস্যার সমাধান করতে পারে, তাহলে "স্থগিত" প্রকল্পগুলি দ্রুত তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা সম্পন্ন করবে, যার ফলে রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য কয়েক হাজার বিলিয়ন ডলারের মূলধন প্রবাহ বন্ধ হয়ে যাবে।

"ভূমি ব্যবহার ফি হল আবাসন সরবরাহ পুনরুদ্ধার এবং অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির মূল চাবিকাঠি। যখন এই সমস্যাটি সম্পূর্ণরূপে সমাধান করা হবে, তখন এটি ভিয়েতনামের বিনিয়োগ পরিবেশের জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ গ্যারান্টিও হবে," তিনি জোর দিয়ে বলেন।

সবচেয়ে বড় গিঁট

ভিয়েতনাম ইয়ং এন্টারপ্রেনারস অ্যাসোসিয়েশন (VYEA) এর চেয়ারম্যান এবং সাইগন থুওং টিন রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (TTC Land) এর প্রতিষ্ঠাতা পরিষদের চেয়ারম্যান মিঃ ড্যাং হং আনহ বলেছেন যে জমির আর্থিক বাধ্যবাধকতা সম্পর্কিত সমস্যাগুলি হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নয়নের পথে "সবচেয়ে বড় বাধা"।

"২০২৪ সালের ভূমি আইন এবং ডিক্রি ১০৩/২০২৪/এনডি-সিপি'র বিধান অনুসারে, রাজ্য যখন জমি বরাদ্দের সিদ্ধান্ত জারি করে তখন ভূমি ব্যবহারের ফি নির্ধারণ করা হয়। কিন্তু বাস্তবে, অনেক বড় প্রকল্প পর্যায়ক্রমে বাস্তবায়িত হয় এবং প্রতিবার জমি বরাদ্দের সময়, একটি নতুন মূল্য নির্ধারণ করতে হয়, যা অসুবিধার কারণ হয়," তিনি বলেন।

তিনি অনেক প্রকল্পের উল্লেখ করেন যেখানে শহরটি বিনিয়োগকারীদের নির্মাণ শুরু করার জন্য প্রথম পর্যায়ের জন্য অস্থায়ীভাবে জমি বরাদ্দ করেছিল, বাকিরা ক্ষতিপূরণ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্সের জন্য অপেক্ষা করেছিল। যখন প্রথম পর্যায়ের জমি বরাদ্দের সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়েছিল, তখন এন্টারপ্রাইজটি বিস্তারিত পরিকল্পনার ভিত্তিতে পুরো প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি প্রদান করেছিল।

যাইহোক, যখন অবশিষ্ট জমি বরাদ্দ করা হয়েছিল, তখন কর্তৃপক্ষ নতুন জমির দাম অনুসারে অতিরিক্ত আর্থিক বাধ্যবাধকতা নির্ধারণ করেছিল, যার ফলে এন্টারপ্রাইজটিকে আরও কয়েকশ বিলিয়ন ডং দিতে বাধ্য করা হয়েছিল, যদিও সেই এলাকাটি পূর্ববর্তী অর্থপ্রদানের অন্তর্ভুক্ত ছিল।

মিঃ হং আনহের মতে, এই পরিস্থিতি কেবল বিনিয়োগ খরচ বৃদ্ধি করে না এবং বাস্তবায়নের অগ্রগতি দীর্ঘায়িত করে না, বরং আবাসন বাজারের সমগ্র মূল্য শৃঙ্খলকেও প্রভাবিত করে। "একটি বিলম্বিত প্রকল্প কেবল ব্যবসার ক্ষতি করে না বরং এর একাধিক পরিণতিও ঘটে: বাড়ির ক্রেতারা অপেক্ষা করেন, ব্যাংকগুলিকে ঋণ পুনর্গঠন করতে হয়, সরবরাহ বন্ধ থাকে এবং বাজার তারল্য হারায়," তিনি বলেন।

মিঃ ড্যাং হং আন-এর মতে, অস্থায়ী জমি বরাদ্দ প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি সংক্রান্ত আর্থিক বাধ্যবাধকতার বিষয়টি দীর্ঘদিন ধরে ব্যবসায়ী সম্প্রদায়ের দ্বারা প্রতিফলিত হয়ে আসছে। হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি সমাধান প্রস্তাব করার জন্য অর্থ মন্ত্রণালয় এবং কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের কাছে অনেক নথি পাঠিয়েছে, কিন্তু এখন পর্যন্ত কোনও নির্দিষ্ট নির্দেশনা পাওয়া যায়নি।

ফলস্বরূপ, অনেক উদ্যোগ কয়েক দশক আগে পুরো প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহারের ফি প্রদান করেছিল, এবং এখন তাদের অতিরিক্ত জমির জন্য আরও বেশি অর্থ প্রদান করতে হচ্ছে, বর্তমান জমির দাম অনেক গুণ বেশি। এটি একটি বিশাল আর্থিক বোঝা, যা উদ্যোগগুলির ক্ষতি করে, ব্যবসায়িক পরিকল্পনাগুলিকে মারাত্মকভাবে প্রভাবিত করে, অনেক প্রকল্প স্থবির করে দেয় এবং পরোক্ষভাবে হো চি মিন সিটিতে আবাসন সরবরাহ হ্রাস করে।

মিঃ ড্যাং হং আন পরামর্শ দিয়েছেন যে এই সমস্যাটি ন্যায্য ও যুক্তিসঙ্গতভাবে মোকাবেলা করার জন্য একটি নির্দিষ্ট ব্যবস্থা থাকা উচিত। "আমরা সুপারিশ করছি যে অর্থ মন্ত্রণালয় এবং কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় শীঘ্রই সরকারের কাছে একটি ব্যবস্থা জমা দেবে যাতে এলাকা অনুসারে পূর্বে সম্পাদিত আর্থিক বাধ্যবাধকতার কর্তন এবং অফসেট অনুমোদন করা যায়, যে প্রকল্পগুলি বিস্তারিত পরিকল্পনা 1/500 অনুসারে সম্পূর্ণ ভূমি ব্যবহার ফি প্রদান করেছে কিন্তু এখনও জমি বরাদ্দ সম্পন্ন করেনি।"

"এটি ন্যায্যতা এবং স্বচ্ছতা নিশ্চিত করে, একই সাথে রাষ্ট্র এবং উদ্যোগের বৈধ অধিকার রক্ষা করে। কেবলমাত্র তখনই আমরা বাজেট রাজস্ব কঠোরভাবে পরিচালনা করতে পারব এবং একই সাথে উদ্যোগগুলিকে আত্মবিশ্বাসের সাথে বিনিয়োগ করতে, আর্থ-সামাজিক উন্নয়নে এবং হো চি মিন সিটির বাসিন্দাদের আবাসন চাহিদা পূরণে অবদান রাখতে উৎসাহিত করতে পারব," তিনি জোর দিয়ে বলেন।

৫.৪% নিয়ন্ত্রণ সম্পূর্ণরূপে অপসারণের প্রস্তাব

সম্প্রতি এক আর্থ-সামাজিক সংবাদ সম্মেলনে, হো চি মিন সিটির কৃষি ও পরিবেশ বিভাগের একজন প্রতিনিধি বলেন যে সিটি পিপলস কমিটি আনুষ্ঠানিকভাবে প্রস্তাব করেছে যে প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় এবং অর্থ মন্ত্রণালয় অনির্ধারিত আর্থিক বাধ্যবাধকতার সময়কালে ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমির ভাড়ার অতিরিক্ত ৫.৪% আদায়ের নিয়ম বাতিল করার কথা বিবেচনা করবে।

শহরের ব্যাখ্যা অনুসারে, "রাষ্ট্র এবং জনগণের মধ্যে আর্থিক দায়িত্ব ভাগাভাগি" করার লক্ষ্যে এই নিয়ন্ত্রণ নির্ধারণ করা হয়েছিল, কিন্তু বাস্তবে, বিলম্ব মূলত ব্যবস্থাপনা সংস্থা থেকেই আসে। অতএব, ব্যবসা এবং জনগণকে এই অতিরিক্ত খরচ বহন করতে বাধ্য করা অসম্ভব।

শহরটি আরও জোর দিয়ে বলেছে যে কোভিড-১৯ মহামারীর পরে আর্থ-সামাজিক পুনরুদ্ধারের প্রেক্ষাপটে, উপরোক্ত নিয়ন্ত্রণ অপসারণ ব্যয়ের চাপ কমাতে, বিনিয়োগকে উদ্দীপিত করতে এবং প্রবৃদ্ধিকে উৎসাহিত করতে সহায়তা করবে। বর্তমানে, আইনে ৫.৪% অতিরিক্ত আদায়ের হার নির্ধারণ করা হয়েছে, তবে ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ভাড়া সংক্রান্ত ডিক্রি ১০৩-এর খসড়া সংশোধনীতে, অর্থ মন্ত্রণালয় দুটি বিকল্প প্রস্তাব করছে: এটি ৩.৬% এ কমিয়ে আনা অথবা সম্পূর্ণরূপে অপসারণ করা।

তবে, সম্পূর্ণ বিলুপ্তি কেবল তখনই বাস্তবায়িত হতে পারে যদি এটি সরাসরি ভূমি আইনে উল্লেখ করা থাকে, তাই অর্থ মন্ত্রণালয় কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়কে আসন্ন আইন সংশোধন প্রক্রিয়ায় এটি অধ্যয়ন এবং পরিপূরক করার সুপারিশ করেছে।

অনেক বিশেষজ্ঞ এবং ব্যবসার মতে, বাস্তবে, আর্থিক বাধ্যবাধকতা নির্ধারণে বিলম্ব প্রায়শই জটিল প্রশাসনিক প্রক্রিয়ার কারণে হয়, যখন ব্যবসাগুলি ইতিমধ্যেই ভূমি ব্যবহারের ফি প্রদানের বাধ্যবাধকতা সম্পন্ন করেছে। অতিরিক্ত আদায়ের ফলে বিনিয়োগ ব্যয় বৃদ্ধি পায়, যা রিয়েল এস্টেট পণ্যের দাম বাড়িয়ে দেয়, যা সরাসরি বাড়ির ক্রেতাদের উপর প্রভাব ফেলে এবং আবাসন অ্যাক্সেসযোগ্যতা হ্রাস করে।

কিছু বিশেষজ্ঞ আরও বিশ্বাস করেন যে, যদি অতিরিক্ত ফি প্রযোজ্য হয়, তবে তা কেবলমাত্র সেই প্রকল্পগুলিতেই প্রযোজ্য হওয়া উচিত যেগুলি জমি চালু করেছে এবং মুনাফা অর্জন করছে, যাতে উদ্যোগগুলি "জমি ধরে রেখে সঠিক সময়ের জন্য অপেক্ষা করছে" এমন পরিস্থিতি এড়াতে পারে। তবে, যেখানে বিনিয়োগকারীদের কোনও দোষ নেই, সেখানে অতিরিক্ত ফি আদায় করা অন্যায্য।

বিশেষজ্ঞদের মতে, সবচেয়ে মৌলিক সমাধান হল ৫.৪% নিয়ন্ত্রণ সম্পূর্ণরূপে অপসারণ করা, এবং একই সাথে স্বচ্ছতা এবং ধারাবাহিকতা তৈরির জন্য ভূমি ব্যবহার ফি গণনার সময় নির্ধারণের জন্য একটি স্পষ্ট ব্যবস্থা জারি করা, যার ফলে স্থগিত প্রকল্পগুলির একটি সিরিজ বন্ধ হয়ে যাবে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারে আস্থা পুনরুদ্ধার করা হবে।

আরও স্পষ্টীকরণ প্রয়োজন

HoREA চেয়ারম্যান লে হোয়াং চাউ আরও জোর দিয়ে বলেন যে, ভূমি আইন বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে বিভিন্ন নীতিগত প্রক্রিয়া নির্ধারণকারী খসড়া প্রস্তাবে অতিরিক্ত ভূমি ব্যবহার ফি পরিচালনার বিষয়ে স্পষ্ট নিয়মকানুন থাকা প্রয়োজন। "যেসব ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারকারীদের দোষ নেই, সেই ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহার ফি বা ভূমি ভাড়া গণনা না করার সময়কালের জন্য উদ্যোগগুলি যে পরিমাণ অর্থ প্রদান করেছে তার কর্তন সরকারকে বিশেষভাবে নিয়ন্ত্রণ করতে হবে। লোটের ইকো স্মার্ট সিটি বা এম্পায়ার সিটির মতো প্রকল্পগুলি পরিচালনা করার জন্য এটি একটি প্রয়োজনীয় আইনি ভিত্তি, যাতে উদ্যোগগুলি অন্যায়ভাবে পরিচালিত হয় এমন পরিস্থিতি এড়ানো যায়" - মিঃ চাউ বিশ্লেষণ করেছেন।

সূত্র: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm