বর্তমান প্রেক্ষাপটে বাড়ি কেনার জন্য টাকা ধার করা কঠিন

যদিও গৃহ ঋণের জন্য অনেক অগ্রাধিকারমূলক ঋণ প্যাকেজ রয়েছে, তবুও সমস্ত গ্রাহক মূলধন ধার করার জন্য জামানত এবং আয়ের প্রয়োজনীয়তা পূরণ করেন না।

হো চি মিন সিটির বিন ট্রুং ওয়ার্ডে প্রায় ৩.৪-৩.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং মূল্যের একটি প্রকল্পে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার প্রয়োজন ছিল, কিন্তু গত কয়েক সপ্তাহ ধরে, মিঃ মানহ নাম এখনও মূলধন ধার করার জন্য উপযুক্ত বাণিজ্যিক ব্যাংক খুঁজে পাননি।

সব ধরণের প্রণোদনা, তবুও বাড়ি কেনার জন্য টাকা ধার করা কঠিন

এর আগে, মিঃ ন্যাম বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে প্রকল্পের অবস্থান, লেনদেনের মূল্য এবং জীবনযাত্রার পরিবেশ সম্পর্কে অনেক মাস গবেষণা করেছিলেন। যাইহোক, ভিয়েটকমব্যাংক, এমবি, এইচডিব্যাংক , টিপিব্যাংকের মতো অগ্রাধিকারমূলক গৃহ ঋণ প্যাকেজ রয়েছে এমন ৪-৫টি বাণিজ্যিক ব্যাংককে জিজ্ঞাসা করার পর, শুধুমাত্র একটি ব্যাংক তার আগ্রহী অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পটি কেনার জন্য সমর্থন করতে সম্মত হয়েছিল।

অনেক ব্যাংক অগ্রাধিকারমূলক গৃহ ঋণ প্যাকেজ অফার করে কিন্তু শর্ত পূরণ করা এখনও কঠিন।

"ব্যাংকের ক্রেডিট অফিসাররা বলেছেন যে এই প্রকল্পের কোনও গোলাপী বই না থাকায় এটি পর্যালোচনা তালিকায় রয়েছে এবং সাময়িকভাবে ঋণ প্রদান বন্ধ করে দিয়েছে। বর্তমানে, শুধুমাত্র TPBank ঋণ গ্রহণ করে, যার সুদের হার প্রথম 12 মাসে প্রায় 6.6%/বছর, প্রথম 18 মাসে 7.1%/বছর এবং প্রথম 36 মাসে 7.9%/বছর। অগ্রাধিকারমূলক সময়ের পরে, সুদের হারের মার্জিন প্রায় 3%/বছরে সমন্বয় করা হবে" - মিঃ ন্যাম জানান।

কিছু ব্যাংকের ক্রেডিট অফিসাররা গ্রাহকদের "বলেন" যে তারা উপরে উল্লিখিত প্রকল্পে অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে টাকা ধার করার জন্য জামানত হিসেবে অন্য কোথাও রিয়েল এস্টেট সম্পদ ব্যবহার করতে পারেন। মিঃ ন্যাম বিস্মিত হয়েছিলেন: "সকলের কাছে বন্ধক রাখার মতো রিয়েল এস্টেট থাকে না। বেশিরভাগ ঋণগ্রহীতা প্রায়শই তারা যে অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে চান তা জামানত হিসেবে ব্যবহার করেন।"

একই অবস্থা অনেক গ্রাহকের ক্ষেত্রেও ঘটে যারা এমন প্রকল্পে অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে টাকা ধার করতে চান যেখানে গোলাপি বই নেই, শুধুমাত্র বিক্রয় চুক্তি আছে। প্রকৃতপক্ষে, সম্প্রতি, কর্তৃপক্ষ গোলাপি বই প্রদানের ক্ষেত্রে অসুবিধা এবং বাধা দূর করার জন্য প্রচুর প্রচেষ্টা চালিয়েছে। তবে, এখনও পর্যন্ত, এমন অনেক প্রকল্প রয়েছে যেখানে লোকেরা বহু বছর ধরে স্থানান্তরিত হয়েছে কিন্তু তাদের বই প্রদান করা হয়নি।

হো চি মিন সিটির কৃষি ও পরিবেশ বিভাগের সর্বশেষ পরিসংখ্যান দেখায় যে বাণিজ্যিক আবাসন উন্নয়ন প্রকল্পগুলিতে গোলাপী বই প্রদানের পদ্ধতিতে সমস্যার কারণে শহরে এখনও ৮১,০০০ এরও বেশি অমীমাংসিত রেকর্ড রয়েছে।

বাড়ি কেনার জন্য মূলধন জোগাড় করতে সবারই অসুবিধা হয় না। মিঃ নোক কোক (হো চি মিন সিটির হিপ বিন ওয়ার্ডে বসবাসকারী) বলেছেন যে ভিয়েটকমব্যাংক একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য ১.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি ঋণ বিতরণ করেছে, যার প্রথম ৩ বছরে ৫.৫%/বছরের অগ্রাধিকারমূলক সুদের হার, ৪০ বছর পর্যন্ত ঋণের মেয়াদ। গড়ে, প্রতি মাসে, তিনি ১ কোটি ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি মূলধন এবং সুদ উভয়ই প্রদান করেন, যার পরে প্রদেয় পরিমাণ ধীরে ধীরে হ্রাস পাবে, অগ্রাধিকারমূলক সময়ের পরে সুদের হার প্রায় ৯%/বছর হবে।

"যেহেতু আমার স্ত্রী এবং আমি দুজনেই ৩৫ বছরের কম বয়সী, তাই আমরা তরুণদের জন্য একটি অগ্রাধিকারমূলক ঋণ প্যাকেজের জন্য যোগ্য। ঋণের আবেদন খুব জটিল নয়, এবং ঋণের মেয়াদ ৪০ বছর পর্যন্ত, তাই আমরা বেশ নিশ্চিত," মিঃ কোক বলেন।

লক্ষ্য করার বিষয়

প্রতিবেদকের রেকর্ড অনুসারে, সরকার এবং স্টেট ব্যাংকের নীতিমালা অনুসারে, Sacombank, BIDV, Agribank, TPBank, HDBank, VIB, SHB, VPBank, ACB... এর মতো বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলির একটি সিরিজ গৃহঋণ গ্রহীতাদের জন্য, বিশেষ করে তরুণ গ্রাহকদের জন্য অনেক প্রণোদনা প্যাকেজ চালু করছে।

এই প্রণোদনা প্যাকেজগুলিতে মূলত প্রথম ১২ মাসে প্রায় ৬%-৭%/বছর সুদের হার প্রযোজ্য হয়, পরবর্তী ১২-৩৬ মাসের জন্য ৭.৫%-৮.৫%/বছর থেকে। এরপর, সুদের হার ভেসে উঠবে, সাধারণত মূল সুদের হারের তুলনায় প্রায় ৩%/বছর মার্জিন যোগ করবে। গ্রাহকরা যদি ঋণ তাড়াতাড়ি পরিশোধ করেন, তাহলে জরিমানা ফি আগের মতো বেশি থাকে না, সাধারণত প্রথম ১-৩ বছরে বকেয়া ঋণের ১%-২.৫% থেকে শুরু হয়।

এছাড়াও, পূর্ববর্তী ক্রেডিট প্যাকেজের তুলনায় পার্থক্য হলো, অনেক ব্যাংক ঋণের মেয়াদ ৩০, ৪০, এমনকি ৫০ বছর পর্যন্ত বৃদ্ধি করেছে, যা গ্রাহকদের মাসিক ঋণ পরিশোধের চাপ কমাতে এবং দীর্ঘমেয়াদী আর্থিক পরিকল্পনা সহজেই তৈরি করতে সাহায্য করেছে। কিছু ব্যাংক যদি টাউনহাউস কেনার জন্য ঋণের রেড বুক থাকে বা ঋণের মূল্য ১০-২০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পর্যন্ত বড় হয়, তাহলে ৫-১০ বছরের মূল গ্রেস পিরিয়ডও অনুমোদন করে।

তবে, শিনহান ব্যাংক ভিয়েতনামের খুচরা ব্যবসা বিভাগের প্রধান মিঃ ত্রিন বাং ভু বলেছেন যে এখন থেকে বছরের শেষ পর্যন্ত গৃহঋণ গ্রহীতাদের সুদের হারের দিকে বিশেষ মনোযোগ দিতে হবে। কারণ, তৃতীয় ত্রৈমাসিকের শেষে এবং চতুর্থ ত্রৈমাসিকের শুরুতে, ঋণের সুদের হার প্রায়শই বৃদ্ধি পায়।

"ঋণগ্রহীতাদের যদি স্পষ্ট পরিকল্পনা থাকে, তাহলে তাদের কম সুদের হারের সময়কালকে সস্তা মূলধনের সুবিধা নেওয়ার সুযোগ করে দেওয়া উচিত। ঋণগ্রহীতাদের ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা বিবেচনা করার জন্য বছরের শেষে সুদের হার বৃদ্ধির সম্ভাবনাও বিবেচনা করা উচিত," মিঃ ভু সুপারিশ করেন।

আর্থিক বিশেষজ্ঞ ডঃ হুইন ট্রুং মিন বলেন যে ২০২৫ এবং ২০২৬ সালের দ্বিতীয়ার্ধে ঋণের সুদের হারের স্তর সামান্য বৃদ্ধি পাওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে। তাঁর মতে, বাড়ি ক্রেতাদের অগ্রাধিকারমূলক সুদের হারের প্রকৃতি বুঝতে হবে। খুব কম সুদের হার, যেমন ৩.৯৯%/বছর বা ৫%/বছর, সাধারণত শুধুমাত্র প্রথম ৬ মাস থেকে ২ বছরের জন্য প্রয়োগ করা হয়, তারপরে তারা ভাসমান সুদের হারে চলে যাবে। সেই সময়ে, মূল সুদের হার এবং মার্জিনের উপর নির্ভর করে (সাধারণত অতিরিক্ত ৩%-৪%/বছর) প্রকৃত সুদের হার তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেতে পারে।

মিঃ মিন উল্লেখ করেছেন: "উদাহরণস্বরূপ, ২০২২-২০২৩ সময়কালে, রেফারেন্স সুদের হার - সাধারণত ১ বছরের মেয়াদী আমানতের সুদের হার - তীব্র বৃদ্ধির কারণে ভাসমান সুদের হার ৮% থেকে ১৪%/বছরে বৃদ্ধি পেয়েছে, যার ফলে সুদের খরচ ৩০%-৪০% বৃদ্ধি পেয়েছে। বর্ধিত সুদের হারের পরিস্থিতিতে ঋণগ্রহীতাদের ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা গণনা করতে হবে।"

এছাড়াও, ঋণগ্রহীতাদের ক্রেডিট চুক্তির শর্তাবলী, বিশেষ করে তাড়াতাড়ি পরিশোধের জন্য জরিমানা (সাধারণত বকেয়া ঋণের 1%-5%) এবং বাধ্যতামূলক প্রয়োজনীয়তা যেমন ঋণ বীমা এবং তাড়াতাড়ি ঋণ আদায়ের শর্তাবলী সাবধানে বিবেচনা করা উচিত। সবচেয়ে উপযুক্ত প্যাকেজ খুঁজে পেতে বাড়ির ক্রেতাদের কমপক্ষে 3টি ব্যাংকের সাথে পরামর্শ করা উচিত।

"ঋণগ্রহীতাদের রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত আইনি ঝুঁকির দিকেও মনোযোগ দিতে হবে, যেমন "স্থগিত" প্রকল্প বা বিক্রয় চুক্তির সমস্যা, যাতে বাড়িটি পরিশোধ করা কিন্তু না পাওয়ার পরিস্থিতি এড়ানো যায়," ডঃ মিন উল্লেখ করেছেন।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় ঋণের পরিমাণ দ্রুত বৃদ্ধি পেয়েছে

৩০ জুন পর্যন্ত স্টেট ব্যাংকের তথ্য দেখায় যে অর্থনীতির জন্য ঋণ বৃদ্ধি ১৭.২ কোয়াড্রিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এরও বেশি পৌঁছেছে - যা গত বছরের শেষের তুলনায় ৯.৯% বৃদ্ধি পেয়েছে।

ঋণ বৃদ্ধি মূলত অগ্রাধিকার খাত এবং উৎপাদন ও ব্যবসার উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে। শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য ঋণ বৃদ্ধি পেয়েছে ১৮.৪৭%।

সূত্র: https://nld.com.vn/van-kho-vay-tien-mua-nha-196250710211945246.htm