দ্বিতীয় রিয়েল এস্টেট ট্যাক্স ইস্যুটি উত্তপ্ত, বাজারের স্বাস্থ্যের সাথে সঙ্গতিপূর্ণ একটি রোডম্যাপ তৈরি করা প্রয়োজন।

সম্পত্তি কর কি বাড়ির দাম কমাতে পারে?

সম্প্রতি রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির কারণ সম্পর্কে সরকারি দপ্তরে পাঠানো এক প্রতিবেদনে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় বলেছে যে তারা যারা অনেক বাড়ি ও জমির মালিক এবং ব্যবহার করেন তাদের জন্য একটি কর নীতি অধ্যয়ন এবং প্রস্তাব করবে যাতে অল্প সময়ের মধ্যে লাভের জন্য জল্পনা-কল্পনা এবং ক্রয়-বিক্রয় সীমিত করা যায়।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের মতে, সাম্প্রতিক আবাসনের দাম বৃদ্ধির কারণগুলির মধ্যে রয়েছে বেশ কয়েকজন বিনিয়োগকারী, বিনিয়োগকারীদের দল, ফটকাবাজ এবং রিয়েল এস্টেট দালালদের "অংশগ্রহণ"। প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়নেরও বেশি বিজয়ী মূল্যের নিলাম সম্পর্কে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় বলেছে যে অনেক বিনিয়োগ গোষ্ঠী নিলামে অংশগ্রহণ করে এবং তারপর মুনাফা অর্জনের জন্য তাৎক্ষণিকভাবে বিক্রি করে। নিলাম এলাকার বাইরে, অনেক দালাল ফলাফলের জন্য অপেক্ষা করছে, প্রতি লটে ২০০ - ৫০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর পার্থক্যে জমি কেনা এবং বিক্রি করার প্রস্তাব দিতে প্রস্তুত। অবৈধ লাভের জন্য অনেক লট জমি কেনা এবং বিক্রি করা সাধারণ, এমনকি সংগঠিত, যা আশেপাশের এলাকায় জমি এবং আবাসনের দামের স্তর বৃদ্ধি করে।

কিছু গোষ্ঠী, বিনিয়োগকারী এবং স্বতন্ত্র রিয়েল এস্টেট ব্রোকাররা বাজারের তথ্য বিকৃত করে "দাম বৃদ্ধি করে", ভার্চুয়াল দাম তৈরি করে... এবং মানুষের জ্ঞানের অভাবের সুযোগ নিয়ে মনোবিজ্ঞানকে কাজে লাগায়, লাভের জন্য ভিড়ের মনোবিজ্ঞান অনুসারে বিনিয়োগ আকর্ষণ করে।

সাধারণত, আবাসন প্রকল্পের বিনিয়োগকারীরা বিক্রয়মূল্যের গড়ে ৩% ব্যয় করে ট্রেডিং ফ্লোর এবং ব্রোকারদের পণ্য বিক্রি করার জন্য। তবে, ব্রোকাররা প্রায়শই বাজার পরিস্থিতি অনুসারে গ্রাহকদের সাথে লেনদেনের সময় আরও দাম যোগ করার সিদ্ধান্ত নেন, যার ফলে ক্রেতাদের "পার্থক্য" পরিশোধ করতে হয়।

“এই তীব্র উত্তেজনার সময়, অনেক ব্রোকার বিক্রেতাদের কাছ থেকে বাড়ি এবং জমি কেনার জন্য "আমানত" পদ্ধতি ব্যবহার করে এবং তারপর অন্যদের কাছে বিক্রি করার জন্য দাম ১০-১৫% বাড়িয়ে দেয়। উদাহরণস্বরূপ: একটি অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, ব্রোকার কিনতে ১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং জমা করে এবং ১ মাসের মধ্যে পরিশোধ করতে সম্মত হয়। কিন্তু এই ১ মাসের মধ্যে, ব্রোকার ৬-৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর পার্থক্যে বিক্রি করার জন্য গ্রাহকদের খুঁজে বের করবে।

এছাড়াও, কিছু বিনিয়োগকারী "উচ্চ বিক্রয় মূল্য অফার" করে আবাসনের দাম বাড়াতে অবদান রাখেন, যা রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের গড় মুনাফার চেয়ে প্রত্যাশিত মুনাফার মাত্রা বাড়িয়ে দেয়। যেসব এলাকায় মাত্র কয়েকটি, এমনকি একটি প্রকল্প বিক্রয়ের জন্য উন্মুক্ত, সেখানে প্রতিযোগিতা এবং রেফারেন্স মূল্যের অভাবের কারণে বিনিয়োগকারীরা লাভের জন্য দাম বাড়াতে পারেন, " প্রতিবেদনে নির্মাণ মন্ত্রণালয় জানিয়েছে।

এই বিষয়ে মন্তব্য করতে গিয়ে, রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞ মাস্টার নগুয়েন ভ্যান দিন বলেন যে বাড়ি ও জমির দাম বৃদ্ধির অন্যতম কারণ হল "জমির চেয়ে ধনী আর কিছুই নয়" এই মানসিকতার সাথে জল্পনা-কল্পনা এবং মজুদদারি, যা ব্যাংকগুলি দ্বারা সমর্থিত। এটি ব্যাংকগুলির একটি "ভিআইপি" গ্রাহক গোষ্ঠী কারণ ঋণগুলি সর্বদা বাড়ি এবং জমির সাথে বন্ধক রাখা হয় - যার দাম প্রায় সর্বদা বৃদ্ধি পায় এবং খুব কম ঝুঁকি থাকে বলে মনে করা হয়। মানুষের বিনিয়োগের চাহিদা বৈধ, কিন্তু যখন এই ঘটনাটি উচ্চ স্তরে থাকে, তখন এটি বাড়ি এবং জমির জল্পনা-কল্পনা এবং মজুদদারিতে পরিণত হয়, বাজারকে বিকৃত করে, জমি পরিত্যক্ত করে এবং সম্পদের অপচয় করে।

এমএসসি নগুয়েন ভ্যান দিন বলেন যে বাড়ি এবং জমির উপর কর আরোপ করা একটি বাধ্যতামূলক সমাধান, যা কেন্দ্রীয় নির্বাহী কমিটির ২০২২ সালের রেজোলিউশন নং ১৮-এনকিউ/টিডব্লিউ-তে স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা হয়েছে যে, প্রতিষ্ঠান এবং নীতিমালা উদ্ভাবন এবং নিখুঁত করে তোলা, ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং ব্যবহারের কার্যকারিতা এবং দক্ষতা উন্নত করা। রেজোলিউশন ১৮-এ কাজ এবং সমাধানগুলি নির্ধারণ করা হয়েছে: "জমির অপচয়, পতিত জমি রেখে দূষিত এবং অবনমিত জমি ব্যবহারের পরিস্থিতি কাটিয়ে ওঠা", "বিস্তৃত জমি, অনেক বাড়ি ব্যবহার করে, জমির উপর অনুমান করে, ধীর ভূমি ব্যবহার করে এবং জমি পতিত রেখে উচ্চতর করের হার নির্ধারণ করা"।

মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বলেন যে জমি নিলামে, বিজয়ী দরপত্রের মূল্য অতীতের শুরুর মূল্যের চেয়ে কয়েক ডজন গুণ বেশি ছিল। বেশিরভাগ মানুষ নিলামের ফলাফল নিয়ে সন্দিহান ছিলেন, বরং এই বিষয়ে খুশি ছিলেন যে রাজ্য বাজেট অতিরিক্ত বৃহৎ রাজস্ব উৎস পাবে। কারণ হল নিলামে জয়ী হওয়ার পর জমির প্লটগুলি প্রায়শই পরিত্যক্ত হয়ে যায়, অনেক ক্ষেত্রে "ভূতের নগর এলাকা" তৈরি হয়, এই "প্রকল্পগুলির" বেশিরভাগেরই দখলের হার খুব কম থাকে, এমনকি কয়েক দশক ধরে বাস্তবায়নের পরেও, মাত্র কয়েকটি বাড়ি তৈরি হয়েছে এবং লোকেরা সেখানে স্থানান্তরিত হয়েছে। সেই অনুযায়ী, মাস্টার নগুয়েন ভ্যান দিন বলেন যে পার্টির ১৮ নম্বর রেজোলিউশনে বাড়ি এবং জমির উপর কর আরোপের একটি রাজনৈতিক ভিত্তি রয়েছে তবে স্থানীয়দের মধ্যে সমলয় এবং ন্যায্যভাবে বাস্তবায়ন করতে হবে।

একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল কর আরোপের জন্য একটি ডাটাবেসের প্রয়োজনীয়তা, সঠিক বিষয়গুলি নিশ্চিত করার জন্য এবং কর নীতির কার্যকারিতা প্রচার করার জন্য। এই সময়ে, সম্পূর্ণ ডাটাবেসের অভাব এবং অন্য কাউকে সম্পত্তির নাম নেওয়ার ঘটনার কারণে এই রিয়েল এস্টেটের মালিকানা কে তার সঠিক নির্ধারণের সমাধান হয়নি।

তবে, প্রধানমন্ত্রী ডিজিটাল রূপান্তরের জন্য জনসংখ্যার তথ্য, সনাক্তকরণ এবং ইলেকট্রনিক প্রমাণীকরণের জন্য অ্যাপ্লিকেশন তৈরির জন্য প্রকল্প ০৬ অনুমোদন করেছেন। নতুন ভূমি আইন, গৃহায়ন আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনে জমি, গৃহায়ন এবং রিয়েল এস্টেট তথ্যের উপর একটি জাতীয় ডাটাবেস তৈরির কথাও উল্লেখ করা হয়েছে; কার্যকরভাবে বাস্তবায়িত হলে, অদূর ভবিষ্যতে একটি নির্ভরযোগ্য ডাটাবেস সিস্টেম তৈরি করা যেতে পারে, যা রিয়েল এস্টেট কর আইন পাস হওয়ার পর তা কার্যকর করার জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ ডাটাবেস।

" যদি রিয়েল এস্টেট করযোগ্য হয়, যদি রিয়েল এস্টেটের একটি তথ্য ব্যবস্থা এবং ডাটাবেস সংগ্রহ করা যায় যাতে "মালিকানা নির্ধারণ করা যায়", যাতে দেখা যায় যে এই সম্পত্তির মালিক কে, তাহলে অসম্ভব বলে মনে হয় এমন কিছু ঘটতে পারে: রিয়েল এস্টেট এবং বাড়ির দাম হ্রাস পাবে, এমনকি তীব্রভাবে হ্রাস পাবে। রিয়েল এস্টেটের জল্পনা প্রায় রোধ করা হবে। জমির মালিকদের পরিবর্তে ব্যাংকগুলিকেও নতুন গ্রাহক বেস খুঁজতে হবে।"

"ঘর বসবাসের জন্য, অনুমানের জন্য নয়" এই দৃষ্টিভঙ্গিকে সুসংহত করার জন্য কর আরোপ করা হয় এবং কেবল তখনই শ্রমিকদের বসতি স্থাপনের স্বপ্ন কম দূর হবে" , মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন জোর দিয়ে বলেন।

জাতীয় পরিষদ আনুষ্ঠানিকভাবে বাজারের তিনটি গুরুত্বপূর্ণ আইন অনুমোদন করার পর রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নতির লক্ষণ দেখা দিয়েছে, যা প্রত্যাশার চেয়ে ৬ মাস আগে কার্যকর হবে, যা ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে শুরু হবে। যদিও হ্যানয়ে রিয়েল এস্টেট বাজার কেবল ব্যস্ত, অন্যান্য এলাকাগুলি এখনও বেশ শান্ত। রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি অনেক সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে এবং বিনিয়োগকারীরা এখনও প্রাদেশিক বাজারে "আটকে" রয়েছে, সেই প্রেক্ষাপটে, দ্বিতীয় বাড়ির উপর কর আরোপের সাম্প্রতিক প্রস্তাবটি অনেক বিরোধী মতামত পেয়েছে।

প্রকৃতপক্ষে, দ্বিতীয় বাড়ির উপর কর কোনও নতুন প্রস্তাব নয়, বরং ২০০৯ সাল থেকে উল্লেখ করা হচ্ছে, কিন্তু অনেক কারণে এটিকে বৈধ করা যায়নি যতক্ষণ না এটি ২০২২ সালের জুনে জাতীয় পরিষদের স্থায়ী কমিটি কর্তৃক জারি করা রেজোলিউশন নং ১৮-এনকিউ/টিডব্লিউ-তে আনুষ্ঠানিকভাবে অন্তর্ভুক্ত করা হয়। যাইহোক, ভূমি বাজার নিয়ন্ত্রণের জন্য প্রবিধান/নীতি তৈরির প্রক্রিয়া, বিশেষ করে ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং দ্বিতীয় রিয়েল এস্টেট বা তার বেশি জমির মালিকানার উপর অতিরিক্ত কর আরোপের মাধ্যমে, অনেক বাধার সম্মুখীন হয়েছে।

বিশেষ করে, অনেক বিশেষজ্ঞ উদ্বিগ্ন যে যদি রিয়েল এস্টেট কর আরোপ সাবধানতার সাথে গণনা এবং সমতলকরণ না করা হয়, তাহলে এটি একটি বিপরীত প্রভাব তৈরি করতে পারে, আবাসনের দাম বৃদ্ধি পেতে পারে, যার ফলে নিম্ন আয়ের এবং মধ্যম আয়ের মানুষের জন্য আবাসন অ্যাক্সেস করা আরও কঠিন হয়ে পড়বে।

কোন রুটটি উপযুক্ত?

রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর, ফটকাবাজি, মূল্যস্ফীতি ইত্যাদি ক্ষেত্রে কর ফাঁকি মোকাবেলায় কর একটি কার্যকর হাতিয়ার। তবে, বাজারের বাস্তবতার জন্য উপযুক্ত এবং সকল পক্ষের স্বার্থের সামঞ্জস্য নিশ্চিত করার জন্য দ্বিতীয় বাড়ির উপর কর আরোপ সাবধানতার সাথে গণনা করা প্রয়োজন।

অনেক বিশেষজ্ঞের মতে, জমির আকাশছোঁয়া দাম নিয়ন্ত্রণ, জল্পনা-কল্পনা কমাতে, বাজারের কারসাজি রোধ করতে এবং রিয়েল এস্টেটকে তার আসল মূল্যে ফিরিয়ে আনতে কর একটি হাতিয়ার হতে পারে। তবে, বর্তমান অস্পষ্ট ভূমি তথ্য ব্যবস্থাপনা ব্যবস্থার কারণে, কর আরোপ করা সহজ নয়।

কর একটি ভালো সমাধান, যা রাজ্যের বাজেটের জন্য রাজস্ব বৃদ্ধি করতে সাহায্য করে এবং ৬-১২ মাস বা ১-২ বছরের স্বল্পমেয়াদে বাজারকে সামঞ্জস্য করতে অবদান রাখে, কিন্তু দীর্ঘমেয়াদে এটি প্রভাব ধরে রাখতে পারে না। যাইহোক, অনেক উদ্বেগ রয়েছে যে কর কেবল দাম বাড়িয়ে দেবে, কারণ জমির দাম বিক্রেতা করের সাথে যোগ করবে।

সংবাদমাধ্যমের সাথে শেয়ার করে আর্থিক বিশেষজ্ঞ দিন দ্য হিয়েন বলেন যে সম্পত্তি কর বলতে কেবল সম্পত্তির মালিকদের উপর আরোপিত কর বোঝায়; যত বেশি সম্পত্তি, তত বেশি কর। গড় জীবনযাত্রার মান সম্পন্ন ব্যক্তিদের, যাদের থাকার জন্য কেবল একটি বাড়ি আছে, তাদের চিন্তা করার কোনও কারণ নেই।

যাদের প্রচুর সম্পদ (রিয়েল এস্টেট) আছে এবং সম্পদ ক্রমাগত মুনাফা অর্জন করে, তাদের জন্য বেশি কর প্রদান করা স্বাভাবিক। বিনিয়োগের জন্য ঋণ নেওয়ার ক্ষেত্রে, কর হল সেই খরচের অংশ যা বিনিয়োগকারীদের "লাভ এবং ক্ষতি" গণনা করতে হবে।

সম্প্রতি, ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) দুটি গ্রুপের জন্য প্রযোজ্য একটি রিয়েল এস্টেট কর নীতি প্রস্তাব করেছে: দ্বিতীয় বা তার বেশি বাড়ির ক্রেতা এবং প্রকল্প পরিত্যাগকারী মালিক। যেসব লেনদেনে বিক্রেতার মালিকানার সময়কাল কম, সেখানে করের হার ধীরে ধীরে বৃদ্ধি পাবে।

এর আগে, ২০২৩ সালের আগস্টে, হো চি মিন সিটির ভোটাররা দ্বিতীয় বাড়ির উপর কর আরোপ এবং জমির মূল্য তৈরি না করা খালি সম্পত্তির উপর উচ্চ কর আরোপের প্রস্তাব অব্যাহত রেখেছিলেন। অর্থ মন্ত্রণালয় জানিয়েছে যে তারা রিয়েল এস্টেট ট্যাক্স সম্পর্কিত একটি খসড়া আইন গবেষণা এবং তৈরি করেছে, যা ২০২৪ সালের আইন ও অধ্যাদেশ উন্নয়ন কর্মসূচিতে যুক্ত হওয়ার আশা করা হচ্ছে এবং ৮ম অধিবেশনে (অক্টোবর ২০২৪) মন্তব্যের জন্য জাতীয় পরিষদে জমা দেওয়া হয়েছে।

খান আন

সূত্র: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html