দা নাং-এর কেন্দ্রস্থলে জমির দাম আকাশছোঁয়া হচ্ছে।

২০২৫ সালের জুলাই মাসের শুরু থেকে দা নাং শহরের কেন্দ্রীয় এলাকায় বাড়ি ও জমির দাম গড়ে প্রায় ২০% বৃদ্ধি পেয়েছে, যা বহু মানুষের, বিশেষ করে প্রাক্তন কুয়াং নাম প্রদেশ থেকে এখানে কাজ করতে আসা কর্মকর্তা ও সরকারি কর্মচারীদের ক্রয়ক্ষমতার অনেক বাইরে চলে গেছে।

হোয়া কুই - ডং নো নদী তীরবর্তী শহরাঞ্চলে জমির দাম প্রতি বর্গমিটারে ৫০ মিলিয়ন VND-এর বেশি। ছবি: ভিন লক

সরবরাহ ঘাটতি

আন খে ওয়ার্ডের আবাসিক এলাকাগুলোতে এক মাস ধরে খোঁজাখুঁজি এবং রিয়েল এস্টেট এজেন্টদের সাথে যোগাযোগ করার পরেও, জনাব এলএইচএল ৩.৫ বিলিয়ন VND মূল্যের রাস্তার সম্মুখভাগসহ একটিও জমি খুঁজে পাননি। জনাব এল. বলেন, “আসলে, এর চেয়ে কম দামে কয়েকটি প্লট আছে, কিন্তু সেগুলো এমন সরু গলিতে অবস্থিত যেখানে গাড়ি ঢোকা, বের হওয়া বা পার্ক করা কঠিন। আর রাস্তার সম্মুখভাগসহ প্লটের কথা বলতে গেলে, ওই দামে প্রায় নেই বললেই চলে।”

এপ্রিলের মাঝামাঝি সময়ে, কোয়াং নাম প্রদেশ এবং দা নাং শহরের একীভূত হওয়ার খবরের পর, দা নাং-এর কেন্দ্রস্থলে সম্পত্তির দাম ১০-২০% বেড়ে যায়। আগস্টের শেষে, তাম কি-র বাসিন্দা জনাব ত্রান ভান লাম আন খে ওয়ার্ডে একটি ১০০ বর্গমিটারের একতলা বাড়ির জন্য ৩.৭ বিলিয়ন VND অগ্রিম জমা দেন, কিন্তু মাত্র দুই মাস পরেই দাম বেড়ে ৪ বিলিয়ন VND-এর বেশি হয়ে যায়, যার ফলে মালিক বাড়িটি বিক্রি করতে দ্বিধাগ্রস্ত হয়ে পড়েন।

সরেজমিন সমীক্ষা এবং রিয়েল এস্টেট তালিকা থেকে সহজেই দেখা যায় যে, শহর কেন্দ্রের উপকণ্ঠে অবস্থিত কিছু প্রকল্প বা আবাসিক এলাকা, যেমন নাম কাও কাম লে, নাম হোয়া জুয়ান, এফপিটি , দাম সেন, কন ডাউ (ঙ্গু হান সন ওয়ার্ড)...-এর জমির প্লটগুলোর দাম অবস্থানভেদে বেশিরভাগ ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটারে ৪২ থেকে ৭০ মিলিয়ন VND-এর মধ্যে।

আন খে ওয়ার্ডের দীর্ঘদিনের ভূমি দালাল জনাব নগুয়েন ভিকিউ-এর মতে, ওয়ার্ডটির আবাসিক এলাকাগুলোতে জমির গড় মূল্য বর্তমানে প্রতি বর্গমিটারে ৩৭-৪০ মিলিয়ন VND। এমনকি কিছু কিছু এলাকায়, যেমন রেললাইনের কাছাকাছি (ট্রুং চিন স্ট্রিট) বা প্রাক্তন হোয়া চাউ কম্যুনের আবাসিক এলাকাগুলোতে, সাম্প্রতিক ভারী বর্ষণে প্লাবিত হওয়া সত্ত্বেও জমির মূল্য প্রতি বর্গমিটারে ৩৯-৪০ মিলিয়ন VND-তেই রয়েছে।

বিশ্লেষণে দেখা গেছে যে, জমির দাম বৃদ্ধির কারণ হলো দা নাং সিটি পিপলস কমিটির সিদ্ধান্ত ৪৫ (তারিখ ২৬ জুন, ২০২৫, কার্যকর ৭ জুলাই, ২০২৫ থেকে) জারি করা, যা শহর জুড়ে জমির মূল্য তালিকা সমন্বয় করে। এতে পূর্ববর্তী মূল্য কাঠামোর তুলনায় গড়ে ১২৫-১৭২% বৃদ্ধি ঘটেছে। উল্লেখযোগ্যভাবে, সমান গুরুত্বপূর্ণ একটি কারণ হলো কুয়াং নাম এবং দা নাং-এর একত্রীকরণ, যা অনেক বিনিয়োগকারীর মধ্যে প্রত্যাশা তৈরি করেছে এবং এর ফলে শহরের কেন্দ্রস্থলের রিয়েল এস্টেট বাজারে প্রকৃত মূল্যের চেয়ে বেশি দামে "স্ফীত" হওয়ার লক্ষণ দেখা যাচ্ছে।

নগু হান সন ওয়ার্ডের অনেক রিয়েল এস্টেট দালাল বিশ্লেষণ করে দেখেছেন যে, কন দাও এবং দাম সেন এলাকায় জমির দাম এত বেশি বাড়ার কারণ হলো, সান গ্রুপ হোয়া জুয়ান সেতুর কাছে দুটি অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্সের নির্মাণকাজ শুরু করছে। এর ফলে বিনিয়োগকারীরা সুযোগের অপেক্ষায় জমি ধরে রাখছেন, যা বাজারে ঘাটতি তৈরি করছে, অথচ ক্রেতার সংখ্যা অনেক। উদাহরণস্বরূপ, বছরের শুরুতে দাম সেন এলাকায় জমির দাম ছিল মাত্র প্রায় ৪০ মিলিয়ন VND/ ^m² , কিন্তু এখন সর্বনিম্ন দাম ৫২ মিলিয়ন VND/ ^m² (একটি ৭.৫ মিটার রাস্তার জন্য)। হোয়া কুই - দং নো নদীর তীরবর্তী শহরাঞ্চলে সর্বনিম্ন দাম ৪৮ মিলিয়ন VND/ ^m² , যেখানে কন দাও (হোয়া জুয়ান)-এ দাম প্রায় ৫০ মিলিয়ন VND/ ^m² । একমাত্র অপেক্ষাকৃত সস্তা এলাকা হলো ভো চি কং রোডের পশ্চিমে (খুয়ে দং সেতুর দক্ষিণে), কিন্তু সেখানেও দাম ৪০ মিলিয়ন VND/ ^m² …

বছরের শুরু থেকে দাম সেন আবাসিক এলাকায় (ঙ্গু হান সন ওয়ার্ড) জমির দাম প্রতি বর্গমিটারে ৭-১০ মিলিয়ন VND বৃদ্ধি পেয়েছে। ছবি: ভিন লক

সাবধানতার সাথে বিনিয়োগ করুন।

রিয়েল এস্টেট গ্রুপ ডিকেআরএ-এর একটি প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৫ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকে জমির প্লটের প্রাথমিক সরবরাহ ২০২৪ সালের একই সময়ের তুলনায় ৮৫% বৃদ্ধি পেয়েছে। নগু হান সন ওয়ার্ড এই বাজারে নেতৃত্ব দিয়েছে, যেখানে সরবরাহের ৯১% এবং নতুন বিক্রয়ের ৯৯% সম্পন্ন হয়েছে। সামগ্রিক বাজার চাহিদায় উল্লেখযোগ্য উন্নতি দেখা গেছে, যেখানে মোট প্রাথমিক সরবরাহের প্রায় ৫৪% বিক্রি হয়েছে। ২০২৫ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের তুলনায় প্রাথমিক মূল্য গড়ে প্রায় ৩% এবং দ্বিতীয় স্তরের মূল্য গড়ে প্রায় ৪% বৃদ্ধি পেয়েছে। লেনদেনগুলো মূলত সুবিধাজনক আঞ্চলিক সংযোগ এবং সম্পূর্ণ অবকাঠামো ও আইনি নথিপত্রসহ শহুরে কমপ্লেক্সের অন্তর্গত প্রকল্পগুলোতে কেন্দ্রীভূত ছিল।

বিশেষ করে অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে, বাজারের চাহিদা মোট প্রাথমিক সরবরাহের ৬৮%-এ পৌঁছেছে, এবং বেশিরভাগ নতুন প্রকল্প হোয়া জুয়ান, নগু হান সন ও হোয়া কুয়ং ওয়ার্ডে চালু হয়েছে, যেগুলোর অধিকাংশই উচ্চ-মানের বিভাগ। অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয়মূল্য ক্রমাগত বৃদ্ধি পেয়েছে এবং প্রতি বর্গমিটারে ৮০-১০০ মিলিয়ন VND-এর মধ্যে ওঠানামা করেছে।

অনেকেই মনে করেন যে, ক্রমাগত দাম বাড়ার কারণে যাদের প্রকৃত প্রয়োজন তাদের পক্ষে জমি কেনা কঠিন, কিন্তু বাজার অনিশ্চিত হওয়ায় তারা অপেক্ষাও করতে পারছেন না। এই উদ্বেগ শুধু রিয়েল এস্টেট ক্রেতাদের মধ্যেই সীমাবদ্ধ নয়; অনেক বিনিয়োগকারীও সতর্কতা অবলম্বন করছেন।

হো চি মিন সিটির একজন বিনিয়োগকারী, মিসেস নগুয়েন থি থুই মন্তব্য করেছেন যে, যদিও দাম উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়েছে, সীমিত সরবরাহের কারণে দা নাং-এর কেন্দ্রীয় এলাকাটি এখনও খুব সম্ভাবনাময়। তবে, বর্তমান এই দ্রুত মূল্যবৃদ্ধি অনেক ঝুঁকিও বহন করে, বিশেষ করে ব্যাংক ঋণের ক্ষেত্রে, যদি তারল্য বজায় না রাখা হয়। সেপ্টেম্বরের শুরুতে, মিসেস থুই দাম সেন এলাকায় (নগু হান সন ওয়ার্ড) ৪.২ বিলিয়ন VND-তে ^{১০০ বর্গমিটারের} একটি জমি বিক্রি করেন। অক্টোবরের শেষে, তিনি ওই এলাকায় ফিরে এসে দেখেন জমির দাম বেড়ে ৫ বিলিয়ন VND-এর বেশি হয়ে গেছে, তাই তিনি একটি অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগ করার জন্য হো চি মিন সিটিতে ফিরে যাওয়ার সিদ্ধান্ত নেন।

ডিকেআরএ-এর পূর্বাভাস অনুযায়ী, ২০২৫ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিকে প্রায় ৮৫০-৯৫০টি নতুন জমির প্লট চালু করা হবে, প্রধানত নগু হান সন এবং ডিয়েন বান ডং ওয়ার্ডে… তবে, দাম বেশিই থাকবে। অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্টের ক্ষেত্রে, বাজারে প্রায় ৩,০০০-৪,০০০ নতুন অ্যাপার্টমেন্ট আনা হবে। এর মধ্যে, ক্লাস এ অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্টের একটি বড় অংশ থাকবে, যা আন হাই এবং হোয়া কুয়ং ওয়ার্ডে কেন্দ্রীভূত থাকবে। জনসংখ্যার সংখ্যাগরিষ্ঠ অংশের প্রকৃত আবাসন চাহিদা মেটাতে ক্লাস বি এবং ক্লাস সি অ্যাপার্টমেন্টের ঘাটতি দেখা দেবে বলে পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছে।

উল্লেখ্য, ক্যাম লে ব্রিজের প্রায় ১৫ কিলোমিটার দক্ষিণে, ডিয়েন বান এবং আন থাং ওয়ার্ডের আবাসিক প্রকল্পগুলিতে প্রতি ^{বর্গমিটারের} দাম প্রায় ২০-২৩ মিলিয়ন VND। ক্রেতাদের জন্য এগুলোকে তুলনামূলকভাবে সাশ্রয়ী বিকল্প হিসেবে বিবেচনা করা হয়; তবে, সাম্প্রতিক বন্যার ভয়াবহতা এই আবাসিক এলাকাগুলোকে বাজারের কাছে কম আকর্ষণীয় করে তুলেছে। তা সত্ত্বেও, সমস্ত পূর্বাভাস এবং বিশ্লেষণ শুধুমাত্র তথ্যসূত্র হিসেবে ব্যবহারযোগ্য, এবং বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত সতর্কতার সাথে নেওয়া উচিত, বিশেষ করে বর্তমান অস্থির বাজারে।

উৎস: https://baodanang.vn/gia-dat-nen-trung-tam-da-nang-tang-phi-ma-3309193.html