রিয়েল এস্টেট জায়ান্টদের একটি সিরিজ "তাদের ঘোড়া থেকে পড়ে যায়", চীন তাদের উদ্ধার করতে হিমশিম খাচ্ছে

একদল টাইকুন "তাদের ঘোড়া থেকে পড়ে গেল"

চীনের সম্পত্তি বাজার দীর্ঘস্থায়ী অস্থিরতায় জর্জরিত। সম্প্রতি বেসরকারি সম্পত্তি বিকাশকারী কান্ট্রি গার্ডেনকে তার মার্কিন ডলার বন্ডে খেলাপি ঘোষণা করা হয়েছে, যা কোম্পানির দুর্দশার বিষয়টিকে আরও স্পষ্ট করে তুলেছে কারণ চীনের সম্পত্তি খাত পুনরুদ্ধারের কোনও লক্ষণ দেখা যাচ্ছে না।

১৭ সেপ্টেম্বরের মূল পরিশোধের সময়সীমা মিস করার পর, ৩০ দিনের গ্রেস পিরিয়ডের শেষে কান্ট্রি গার্ডেন ১৫.৪ মিলিয়ন ডলারের বন্ড সুদের পরিশোধ মিস করেছে। বন্ডহোল্ডারদের পাঠানো একটি নোটিশ অনুসারে, গত সপ্তাহে শেষ হওয়া গ্রেস পিরিয়ডের মধ্যে কান্ট্রি গার্ডেন বন্ড সুদের পরিশোধ করতে ব্যর্থ হলে তাকে খেলাপির ঘটনা হিসেবে বিবেচনা করা হয়।

গত সপ্তাহে কোম্পানিটি যখন বলেছিল যে তারা আশা করছে যে তারা সময়মতো তাদের সমস্ত বিদেশী ঋণের বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে পারবে না, তখন খেলাপি হওয়ার বিষয়টি প্রায় নিশ্চিত হয়ে গেছে। কান্ট্রি গার্ডেন চীনের সর্বকালের সবচেয়ে বড় ঋণ পুনর্গঠনের পরিকল্পনা করতে পারে।

কান্ট্রি গার্ডেনে সম্প্রতি বিক্রি কমেছে এবং চীন জুড়ে হাজার হাজার উন্নয়ন প্রকল্প স্থগিত হয়ে গেছে, যা বিশ্বের দ্বিতীয় বৃহত্তম অর্থনীতিকে নাড়া দেওয়া দীর্ঘস্থায়ী সংকট মোকাবেলায় বেইজিংয়ের সংগ্রামকে আরও স্পষ্ট করে তুলেছে।

বছরের প্রথম ছয় মাসে বিক্রি গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৪৪% কমেছে। এ বছর কোম্পানির শেয়ারের দামও প্রায় ৭০% কমেছে।

এই গ্রুপটি বিদেশে ঋণ পুনর্গঠনের জন্য কয়েক ডজন অন্যান্য ডেভেলপারের সাথে যোগ দেবে বলে আশা করা হচ্ছে, তবে ব্যাংক এবং বিনিয়োগ সংস্থাগুলির ঋণ সহ এর বৃহৎ ঋণ অনিশ্চিত রয়ে গেছে।

এভারগ্রান্ড বিশ্বের সবচেয়ে ঋণগ্রস্ত রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার। (ছবি: SCMP)।

দুই বছর আগে, আরেক ডেভেলপার, এভারগ্রান্ডের ঋণ খেলাপি হওয়ার ঘটনাও চীনের রিয়েল এস্টেটের অবস্থা নিয়ে উদ্বেগ প্রকাশ করেছিল। একসময় চীনের শীর্ষস্থানীয় রিয়েল এস্টেট কোম্পানি, এভারগ্রান্ড এখন বিশ্বের সবচেয়ে ঋণগ্রস্ত কোম্পানি হিসেবে পরিচিত, যার ঋণের পরিমাণ $300 বিলিয়নেরও বেশি।

এভারগ্রান্ড এখনও তার দীর্ঘমেয়াদী পুনর্গঠন পরিকল্পনা সম্পন্ন করতে লড়াই করছে, যা সম্প্রতি বৈদেশিক ঋণ পুনঃঅর্থায়ন করতে ব্যর্থ হওয়ার কারণে লাইনচ্যুত হয়েছিল।

ব্লুমবার্গ বিলিয়নেয়ার্স ইনডেক্স অনুসারে, এভারগ্রান্ড গ্রুপের প্রতিষ্ঠাতা মিঃ জু কা ইয়িনের সম্পদের পরিমাণ এখন মাত্র ৯৭৯ মিলিয়ন মার্কিন ডলার। কারণ হল আগস্টের শেষে লেনদেন পুনরায় শুরু হওয়ার পর থেকে কোম্পানির শেয়ারের দাম ৮৬% কমেছে।

২০১৭ সালে এভারগ্রান্ডের চেয়ারম্যান ছিলেন চীনের দ্বিতীয় ধনী ব্যক্তি, যার সম্পদের পরিমাণ ছিল ৪২ বিলিয়ন ডলার। এরপর থেকে তার সম্পদের পরিমাণ ৯৮% কমেছে। সন্দেহভাজন অবৈধ কার্যকলাপের জন্য চীনা কর্তৃপক্ষের তদন্তের অধীনেও তিনি রয়েছেন।

চীনা সরকার এভারগ্রান্ডকে জামিন দিতে অস্বীকৃতি জানালে তাকে তার কোম্পানির শেয়ার এবং ব্যক্তিগত সম্পদ, শিল্পকর্ম এবং ক্যালিগ্রাফি বিক্রি করতে হয়েছিল। গত বছর, তিনি লন্ডনে (যুক্তরাজ্য) ২০০ মিলিয়ন মার্কিন ডলারেরও বেশি মূল্যের আরেকটি ভিলা বিক্রি করেছেন বলে জানা গেছে।

কোম্পানির ভাগ্য নির্ভর করছে হংকং আদালতে একজন পাওনাদারের অবসানের আবেদনের শুনানির উপর। যদি আদালত অনুরোধের পক্ষে রায় দেয়, তাহলে এভারগ্রান্ড তার পাওনাদারদের ঋণ পরিশোধের জন্য একটি পুনর্গঠন পরিকল্পনা সম্পন্ন করার চেষ্টা করার সময় আরও সমস্যার সম্মুখীন হবে।

অনেক ব্যবসা "জলজলে" টেনে নেওয়া হতে পারে

ন্যাটিক্সিস ব্যাংকের সিনিয়র অর্থনীতিবিদ গ্যারি এনজি বলেন, অন্যান্য রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি "জলাবদ্ধতার" মধ্যে টেনে নেওয়ার ঝুঁকিতে রয়েছে।

চীনা সম্পত্তি বিকাশকারীরা বহু বছর ধরে পুনঃবিনিয়োগের তহবিলের জন্য অনশোর এবং অফশোর বন্ড ইস্যুর উপর নির্ভর করে আসছেন। বিকাশকারীরা প্রায়শই অ্যাপার্টমেন্টগুলি সম্পন্ন হওয়ার আগেই বিক্রি করে দেন এবং নতুন উন্নয়নের জন্য অর্থায়নের জন্য অর্থ ব্যবহার করেন।

কিন্তু ২০২০ সালে নীতিনির্ধারকরা কঠোর "তিনটি লাল রেখা" নীতিমালার মাধ্যমে নতুন ঋণ প্রদান রোধ করার চেষ্টা করলে, সম্পত্তি বিকাশকারীদের জন্য পুরানো মডেলটি ভেঙে পড়ে।

২০২০ সালে ২৫টিরও বেশি বৃহত্তম রিয়েল এস্টেট কোম্পানি এখন দেউলিয়া (ছবি: SCMP)।

২০২০ সালে, চীনের শীর্ষ ১০টি রিয়েল এস্টেট গ্রুপের বেশিরভাগই ভোক্তাদের আস্থা হ্রাসের কারণে বিক্রয়ে তীব্র পতনের সম্মুখীন হয়েছিল, যা ডেভেলপারদের তারল্য নিয়ে উদ্বেগ বাড়িয়েছিল।

বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে চীনা জনগণ রাষ্ট্র-সমর্থিত ডেভেলপারদের কাছ থেকে বাড়ি কিনতে পছন্দ করার লক্ষণ দেখাচ্ছে কারণ তাদের দেউলিয়া হওয়ার সম্ভাবনা কম।

পরিস্থিতি সংশোধনের চেষ্টা করে, চীনা নীতিনির্ধারকরা গত নভেম্বরে রিয়েল এস্টেট খাতের জন্য সহায়তা ব্যবস্থা ঘোষণা করেছিলেন।

ব্যাংকগুলি কান্ট্রি গার্ডেন সহ উচ্চমানের ডেভেলপারদের জন্য নতুন ঋণ লাইনও খুলেছে। কিন্তু তারা এখনও পর্যন্ত তারল্য সংকট রোধ করতে ব্যর্থ হয়েছে।

২০২০ সালের ২৫ টিরও বেশি বৃহত্তম ডেভেলপার এখন খেলাপি হয়ে পড়েছেন। ব্লুমবার্গের সংকলিত তথ্য অনুসারে, ২০২১ সাল থেকে ১৭৫ বিলিয়ন ডলারের বকেয়া ডলার বন্ডের মধ্যে চীনা ডেভেলপাররা প্রায় ১১৫ বিলিয়ন ডলার খেলাপি হয়ে পড়েছেন। দেশীয় ব্যাংক ঋণের একটি বড় অংশ পুনর্গঠন বা পুনঃবিনিয়োগের সম্মুখীনও হচ্ছে।

ডেভেলপাররা যখন বিচলিত হচ্ছে, তখন বেইজিং এবং স্থানীয় সরকারগুলি এখন পর্যন্ত অসমাপ্ত আবাসন প্রকল্পগুলি সম্পন্ন করার প্রয়োজনীয়তার উপর জোর দিয়েছে।

অসম্পূর্ণ উন্নয়ন প্রকল্পের সংখ্যা সম্পর্কে কোনও বিস্তৃত তথ্য না থাকলেও, উপলব্ধ তথ্য থেকে জানা যায় যে ২০২১ সালের তুলনায় মোট অসম্পূর্ণ প্রকল্পের সংখ্যা কমেছে কিন্তু এখনও উচ্চ রয়ে গেছে।

নীতিগত দ্বিধা

এই বছর, চীনা সরকার ক্রেতাদের আরও সহায়তা প্রদানের চেষ্টা করেছে। সেপ্টেম্বরে ব্যাংকগুলি বন্ধকী ঋণের অর্ধেক কভার করার জন্য সুদের হার কমিয়েছে। জুলাই মাসে কিছু শহর সরকার বাড়ি কেনার উপর থেকে নিষেধাজ্ঞা তুলে নিয়েছে।

বিশেষজ্ঞরা বলছেন, সম্পত্তি সংকটের কারণে এখনও বাড়ির দামে কোনও বড় ওঠানামা হয়নি। চীনের সম্পত্তি বাজারের একটি গুরুত্বপূর্ণ সূচক, নতুন বাড়ির দাম কিছু বড় শহরে কমেছে কিন্তু অন্য শহরে এখনও বাড়ছে।

"অনেক নীতিমালার লক্ষ্য হল দেশীয় বাজার স্থিতিশীল করা এবং ডেভেলপারদের বিদ্যমান অ্যাপার্টমেন্টগুলি সম্পূর্ণ করার এবং ঋণ কমানোর জন্য পর্যাপ্ত তরলতা প্রদান করা। কিন্তু যখন এত লক্ষ্য থাকে, তখন সবকিছু ঠিকঠাক আছে কিনা তা নিশ্চিত করা একটি কঠিন কাজ," ন্যাটিক্সিস ব্যাংকের একজন বিশেষজ্ঞ ফাইন্যান্সিয়াল টাইমসকে জোর দিয়ে বলেন।

বিশ্লেষকরা বলছেন যে চীন সম্পত্তি বাজার পুনরুজ্জীবিত করার জন্য বেশ কয়েকটি নীতি চালু করেছে, কিন্তু সেগুলি কার্যকর হয়নি কারণ তারা পর্যাপ্ত তরলতা সহায়তা প্রদান এবং এই খাতে জল্পনা-কল্পনা নিয়ন্ত্রণের চেষ্টার মধ্যে ভারসাম্য বজায় রাখতে লড়াই করছে।

বিশেষজ্ঞদের মতে, রিয়েল এস্টেট খাতের সংকটের কারণে এখনও বাড়ির দামে কোনও তীব্র ওঠানামা হয়নি (ছবি: সিএনবিসি)।

"গত দুই বছর ধরে চীন তার রিয়েল এস্টেট নীতিতে ভারসাম্য আনতে লড়াই করছে। তারা এখনও সম্পত্তি সংকট সমাধানের উপায় খুঁজে পেতে লড়াই করছে। তবে, এখনও পর্যন্ত, তারা যে ব্যবস্থা নিয়েছে তা বৃহৎ রিয়েল এস্টেট গোষ্ঠীগুলির সাথে সম্পর্কিত ঋণ ঝুঁকি কমাতে যথেষ্ট নয়," ম্যাককোয়ারি বিশ্ববিদ্যালয়ের প্রধান অর্থনীতিবিদ ল্যারি হু ফিনান্সিয়াল টাইমসকে বলেছেন।

সম্পত্তি সংকট চীনের জন্য একটি কঠিন সমস্যা কারণ নির্মাণ এবং রিয়েল এস্টেট দেশের প্রবৃদ্ধির বড় চালিকাশক্তি। রিয়েল এস্টেট এবং সংশ্লিষ্ট শিল্পগুলি চীনের জিডিপির প্রায় এক চতুর্থাংশ অবদান রাখে।

টিএস লম্বার্ড ব্যাংকের বিশেষজ্ঞ রোরি গ্রিন বলেন, চীনা নীতিনির্ধারকরা দুই বছর আগেই লিভারেজ কমানোর গুরুত্বপূর্ণ প্রয়োজনীয়তা বুঝতে পেরেছিলেন বলে মনে হচ্ছে।

"কিন্তু ভুল হলো তারা কীভাবে এটি পরিবর্তন করবে এবং খাতে যে পরিবর্তন আসতে পারে তার জন্য প্রস্তুতি নেবে তার পরিকল্পনা না থাকা। হঠাৎ করে প্রবৃদ্ধির মডেল পরিবর্তন করা এবং রিয়েল এস্টেট থেকে সম্পদ পুনর্বণ্টনের চেষ্টা করা খুবই কঠিন, বিশেষ করে যখন আর্থিক ব্যবস্থায় পরিবার এবং স্থানীয় সরকারের সাথে এর এত বড় সম্পদের সংযোগ থাকে," মিঃ গ্রিন ব্যাখ্যা করেন।

উৎস: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/loat-dai-gia-bat-dong-san-nga-ngua-trung-quoc-chat-vat-giai-cuu-20231028161106366.htm