চীনের রিয়েল এস্টেট সংকটের মধ্যে "গৃহ উদ্ধার" পরিষেবার আবির্ভাব।

(ড্যান ট্রাই নিউজপেপার) - দেউলিয়া হওয়ার ঢেউয়ের মধ্যে একটি গোপন ব্যবসা সমৃদ্ধ হচ্ছে, যখন বিলিয়ন ডলারের তহবিল ব্যাপকভাবে মূলধন প্রত্যাহার করছে। এই দুটি চরমপন্থা চীনের রিয়েল এস্টেট বাজারে ক্রমবর্ধমান গভীর ফাটল প্রকাশ করে।

চীনের রিয়েল এস্টেট বাজারে চার বছরের মন্দার মধ্যে, সোশ্যাল মিডিয়ায় একটি অদ্ভুত গল্প প্রচারিত হচ্ছে। লক্ষ লক্ষ বাড়ির মালিক যখন "নেতিবাচক ইক্যুইটি" (তাদের বাড়ির মূল্য তাদের অবশিষ্ট বন্ধকের নীচে নেমে যাওয়ার) সম্ভাবনার মুখোমুখি হচ্ছেন এবং তাদের সম্পত্তি সম্পূর্ণরূপে হারানোর ঝুঁকির মুখোমুখি হচ্ছেন, তখন একটি অপ্রত্যাশিত সমাধান বেরিয়ে এসেছে: এমনকি যদি আপনার বাড়িটি বাজেয়াপ্ত করা হয়, তবুও আপনি আইনত মালিকানা ধরে রাখতে পারবেন।

কিউরিওসিটি লিয়ানহে জাওবাওয়ের একজন প্রতিবেদককে তদন্ত করতে উৎসাহিত করে। একটি পোস্টে মন্তব্য করার মাত্র কয়েকদিন পর, তিনি "বিশেষজ্ঞদের" কাছ থেকে এক ডজনেরও বেশি বার্তা পান, যার সবকটিতেই দাবি করা হয়েছিল যে তারা "ঘর বাঁচাতে" সাহায্য করতে পারেন।

এটি একটি ছায়াময় ব্যবসার প্রবেশদ্বার, বাজারের হতাশা থেকে উদ্ভূত একটি অনন্য পরিষেবা।

চীনের রিয়েল এস্টেট বাজারের স্থবিরতার মধ্যে, একটি ছায়াময় গৃহ-সঞ্চয়কারী ব্যবসা অর্থ সংগ্রহ করছে কারণ নেতিবাচক ইক্যুইটিযুক্ত বাড়ির মালিকরা তাদের নিজস্ব খারাপ ঋণ কিনে তাদের সম্পত্তি ধরে রাখার চেষ্টা করছেন (ছবি: রয়টার্স)।

অনন্য ঘর উদ্ধার কৌশল

"আপনি কেবল আপনার বাড়ি হারাচ্ছেন না; আপনি অন্যদের তুলনায় এক দশক পিছিয়ে পড়ছেন। নতুন বাড়ি কেনা হবে একটি দূরের স্বপ্ন," ঋণ পরিশোধ বন্ধ করার গুরুতর পরিণতি বিশ্লেষণ করার জন্য আধ ঘন্টা সময় ব্যয় করার পর ফোনে একজন মহিলা বিশেষজ্ঞ সতর্ক করে দিয়েছিলেন।

ক্লায়েন্টকে উদ্বেগে ভরিয়ে দেওয়ার পর, তিনি তার প্রথম কৌশল শুরু করেন: মাসিক অর্থপ্রদান কমাতে ঋণ পুনর্গঠন করা, যাতে বাড়ির মালিককে সাময়িকভাবে কঠিন সময় কাটাতে সাহায্য করা যায়। "আরও কয়েক বছর অপেক্ষা করুন, এবং বাড়ির দাম অবশ্যই আবার বাড়বে," তিনি আত্মবিশ্বাসের সাথে বললেন।

কিন্তু আসল রহস্য তখনই উন্মোচিত হয় যখন গ্রাহক দ্বিধা প্রকাশ করেন। এই প্রক্রিয়াটি অনেক বেশি জটিল এবং সাহসী।

এটা ইচ্ছাকৃতভাবে ঋণ খেলাপি। সেক্ষেত্রে, বাড়ির মালিক কিস্তি পরিশোধ করা বন্ধ করে দেন, যার ফলে ব্যাংক সম্পত্তিটি জব্দ করে নিলামে তোলার সুযোগ পায়।

তখনই "আত্মীয়স্বজন" এগিয়ে আসে। একজন বিশ্বস্ত আত্মীয় বা বন্ধু, একটি "গৃহ উদ্ধারকারী সংস্থার" সহায়তায়, নিলামে অংশগ্রহণ করবে এবং বাড়িটি ফেরত কিনবে, প্রায়শই বাজার মূল্যের মাত্র অর্ধেক দামে। কাগজে কলমে, মালিকানা পরিবর্তিত হয়েছে, কিন্তু বাস্তবে, পূর্ববর্তী মালিক ব্যবহারের সম্পূর্ণ অধিকার বজায় রেখেছেন।

এর মধ্যে নিজের ঋণ ফেরত কেনাও জড়িত। নিলামের দাম কম থাকার কারণে, ব্যাংকের ঋণ এখনও পরিশোধিত থাকে না। ব্যাংক অবশিষ্ট পরিমাণ অর্থ আদায়ের চেষ্টা চালিয়ে যাবে। তবে, যদি বাড়ির মালিকের বাজেয়াপ্ত করার জন্য অন্য কোনও সম্পদ না থাকে, তাহলে ব্যাংক "প্রয়োগ বন্ধ" করবে এবং খারাপ ঋণ একটি সম্পদ ব্যবস্থাপনা কোম্পানির (AMC) কাছে উল্লেখযোগ্য ছাড়ে বিক্রি করবে, সাধারণত মূল মূল্যের মাত্র 30%। এই মুহুর্তে, মধ্যস্থতাকারী কোম্পানির মাধ্যমে, খেলাপিরা তাদের নিজস্ব ঋণ ফেরত কিনতে পারে দর কষাকষির মূল্যে।

ফলাফল ছিল একটি সম্পূর্ণরূপে ভেঙে যাওয়া দুষ্টচক্র। বাড়ির মালিক কেবল তাদের বাড়িটিই টিকিয়ে রাখেননি, বরং তাদের ঋণের বোঝার একটি বড় অংশও দূর করেছেন। অবশ্যই, এই "অলৌকিক ঘটনা" বিনামূল্যে আসেনি।

"গৃহ উদ্ধার" পরিষেবা - দেউলিয়া হওয়ার যন্ত্রণা থেকে লাভবান হওয়া।

"গৃহ উদ্ধারকারী সংস্থাগুলির" উত্থান হল সরবরাহ এবং চাহিদার আইনের স্পষ্ট প্রমাণ, এমনকি সবচেয়ে ভয়াবহ পরিস্থিতিতেও। যখন লক্ষ লক্ষ মানুষ একই সমস্যার মুখোমুখি হবে, তখন এটি সমাধানের জন্য একটি নতুন পরিষেবা শিল্পের আবির্ভাব ঘটবে।

তাদের ব্যবসায়িক মডেল আইনি ফাঁকফোকর এবং গ্রাহকদের তথ্যের অভাবকে কাজে লাগানোর উপর ভিত্তি করে তৈরি। পরিষেবা ফি সস্তা নয়, প্রাথমিক ঋণের পরিমাণের ৫% থেকে শুরু করে অবশিষ্ট ব্যালেন্সের ৮% থেকে ২০% পর্যন্ত। লক্ষ লক্ষ ইউয়ান মূল্যের বন্ধকের জন্য, এটি একটি বিশাল অঙ্ক।

"আমরা আপনার টাকা নিচ্ছি না। আমরা কেবল আপনার ব্যাংকের কাছে পাওনা মূলধনই নিচ্ছি," একজন মহিলা বিশেষজ্ঞ ব্যাখ্যা করলেন। এই যুক্তি, যদিও কিছুটা ভুল, তবুও যারা চরম সংকটে আছেন তাদের মনে দাগ কেটেছে: সবকিছু হারানোর চেয়ে সম্পদ ধরে রাখা এবং ঋণ কমানোর জন্য বড় অঙ্কের ফি দেওয়া ভালো।

এই বাজারের আকার দ্রুত সম্প্রসারিত হচ্ছে। রেডনোট প্ল্যাটফর্মে, "বন্ধকী খেলাপি" বিষয়টি প্রায় 60 মিলিয়ন ভিউ পেয়েছে। কোম্পানিগুলি গর্ব করে বলে যে তাদের অ্যাপার্টমেন্ট এবং অফিস থেকে শুরু করে হোটেল এবং কারখানা পর্যন্ত সকল ধরণের সম্পদের জন্য খেলাপি ঋণ পরিচালনার অভিজ্ঞতা রয়েছে এবং এখন তারা দেশব্যাপী কাজ করে।

পরিসংখ্যানও আংশিকভাবে এটি নিশ্চিত করে। গুওক্সিডার তথ্য দেখায় যে শুধুমাত্র ২০২৪ সালেই ৬,৫৮,০০০ সম্পত্তি বিচারিক নিলামের জন্য রাখা হয়েছিল, যা আগের বছরের তুলনায় ৫১.৬৯% বেশি। অন্যান্য গবেষণা প্রতিষ্ঠানগুলি এমনকি আরও বেশি পরিসংখ্যান জানিয়েছে, ১.৬ মিলিয়ন সম্পত্তি পর্যন্ত।

তবে, বিশ্লেষকরা সতর্ক করে দিচ্ছেন যে হোম রেসকিউ পরিষেবাগুলি কেবল একটি অস্থায়ী ব্যথানাশক এবং মূল কারণ নিরাময় করতে পারে না। এই প্রক্রিয়ায় অংশগ্রহণকারী বাড়ির মালিকরা নিজেদেরকে আইনি জটিলতার মধ্যে ফেলছেন, জটিল মামলা-মোকদ্দমায় জড়িয়ে পড়ার এবং ভবিষ্যতে আরও গুরুতর ঋণ সংকটের ঝুঁকিতে পড়ছেন।

সামষ্টিকভাবে, যেভাবে খারাপ ঋণ "কারচুপি" করা হচ্ছে এবং স্থানান্তর করা হচ্ছে, তা চীনের ইতিমধ্যেই ভঙ্গুর আর্থিক ব্যবস্থায় আরেকটি টাইম বোমা স্থাপনের সমতুল্য।

আন্তর্জাতিক বিনিয়োগকারীরা আবারও রেকর্ড ক্ষতির মুখে ১৪০ বিলিয়ন ডলার মূল্যের সম্পদ বিক্রি করে দিচ্ছেন। ছবিতে চীনের কিডং সিটিতে অকট্রি ক্যাপিটাল ম্যানেজমেন্টের নিয়ন্ত্রিত একটি প্রকল্পে দুটি প্রায় খালি আবাসিক প্লট দেখানো হয়েছে (ছবি: ব্লুমবার্গ)।

এক ভয়াবহ যাত্রা: ১৪০ বিলিয়ন ডলার মূল্যের বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট "উধাও"।

নাগরিকদের সম্পদ ধরে রাখার প্রচেষ্টার সম্পূর্ণ বিপরীতে, আন্তর্জাতিক বিনিয়োগকারীরা ব্যাপক এবং ধ্বংসাত্মকভাবে দেশত্যাগ করছে। গত ১৫ বছরে চীনে অফিস ভবন, শপিং মল এবং গুদামে তারা যে প্রায় ১৪০ বিলিয়ন ডলার বিনিয়োগ করেছে তা এখন একটি বিশাল বোঝা হয়ে উঠছে।

বৈশ্বিক আর্থিক মানচিত্রে ব্ল্যাকরক, কার্লাইল গ্রুপ, এইচএসবিসি এবং স্ট্যান্ডার্ড চার্টার্ডের মতো বিশিষ্ট নামগুলি সকলেই বেরিয়ে আসার উপায় খুঁজছে, যার মধ্যে উল্লেখযোগ্য লোকসানের সাথে সম্পদ বিক্রি করাও অন্তর্ভুক্ত।

ব্লুমবার্গ ইন্টেলিজেন্সের মতে, ২০২৩ থেকে ২০২৪ সালের মধ্যে চীনে মোট দুর্দশাগ্রস্ত সম্পদ বিক্রয়ের মূল্য ১৬ বিলিয়ন ডলারে পৌঁছেছে, যা গত বছরের মোট লেনদেনের ২২% - একটি অভূতপূর্ব হার। ব্যাংকার এবং বিনিয়োগকারীদের অনুমান যে বেইজিং এবং সাংহাইতে গ্রেড এ অফিস ভবনের মূলধন মূল্য ২০১৯ সালের সর্বোচ্চের তুলনায় কমপক্ষে ৪০% কমে গেছে।

ধ্রুপদী "পরিত্যক্ত জাহাজ" চুক্তিগুলি আর্থিক জগতে ব্যাপকভাবে প্রচারিত গল্পে পরিণত হয়েছে।

ব্ল্যাকরকের "নিশ্চিহ্ন": ২০২৪ সালের শেষের দিকে, ওয়াটারফ্রন্ট প্লেস কমপ্লেক্স (সাংহাই) এর দুটি অফিস ভবন বিক্রি করতে ব্যর্থ হওয়ার পর, ব্ল্যাকরকের তহবিল সম্পদ পরিত্যাগ করার সিদ্ধান্ত নেয়, যার ফলে স্ট্যান্ডার্ড চার্টার্ড ব্যাংক ৭৮০ মিলিয়ন ইউয়ান ঋণ পরিচালনা করে। এই পদক্ষেপের ফলে তাদের ৪২০ মিলিয়ন ইউয়ান ইকুইটি বিনিয়োগ সম্পূর্ণরূপে উধাও হয়ে যায়।

কার্লাইলের ৫০% লোকসানের চুক্তি: সাংহাইতেও, কার্লাইল গ্রুপের তহবিল দ্য ক্রেস্ট বিল্ডিংটি ৮২৬ মিলিয়ন ইউয়ানে বিক্রি করে, যা তারা প্রায় এক দশক ধরে যে দামে এটি কিনেছিল তার মাত্র ৫৭%, এমনকি ১ বিলিয়ন ইউয়ান বন্ধকী ঋণের চেয়েও কম।

ওকট্রির "প্রাচ্যের ভেনিস": এমনকি ওকট্রি ক্যাপিটালের মতো কঠিন সম্পদ শিকারে বিশেষজ্ঞ একটি "শকুন" তহবিলও এভারগ্রান্ড ভেনিস রিসোর্ট মেগা-প্রকল্পের সাথে লড়াই করছে, যা তারা এভারগ্রান্ড থেকে দখল করেছে। সেখানে বাড়ির দাম তাদের শীর্ষ থেকে অর্ধেকেরও বেশি কমে গেছে।

এমনকি লজিস্টিক সেক্টর, যা একসময় ই-কমার্সের উত্থানের কারণে একটি উজ্জ্বল স্থান হিসেবে বিবেচিত হত, অতিরিক্ত সরবরাহ থেকে মুক্ত নয়। ব্ল্যাকস্টোন, অন্যতম বৃহৎ খেলোয়াড়, গ্রাহক ধরে রাখার জন্য ভাড়ার হারে গড়ে ২৫% হ্রাস মেনে নিতে বাধ্য হয়েছে বলে জানা গেছে।

সমাধান কেবল "বাড়ি বাঁচানো" বা "সম্পদ বিক্রি" করা যাবে না।

সামষ্টিক অর্থনৈতিক তথ্যের দিকে তাকালে চিত্রটি আরও অন্ধকার হয়ে ওঠে। ২০শে অক্টোবর প্রকাশিত চীনের জাতীয় পরিসংখ্যান ব্যুরো (এনবিএস) এর সর্বশেষ প্রতিবেদনে দেখা গেছে যে সেপ্টেম্বরে নতুন বাড়ির দাম আগের মাসের তুলনায় ০.৪% কমেছে - যা ১১ মাসের মধ্যে সবচেয়ে দ্রুততম মাসিক পতন।

এই পতন ব্যাপক, বেইজিং এবং শেনজেনের মতো প্রথম-স্তরের শহর থেকে শুরু করে নিম্ন-স্তরের শহরাঞ্চল পর্যন্ত। গোল্ডম্যান শ্যাক্স উল্লেখ করেছেন যে "দুর্বল প্রবৃদ্ধির মৌলিক ভিত্তি এবং তীব্র অতিরিক্ত সরবরাহের" কারণে ছোট শহরগুলি জটিল সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে।

বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে পরিস্থিতি আরও খারাপ। ২০২৪ সালে চীন জুড়ে অফিস খালি থাকার হার প্রায় ২৫% এ পৌঁছেছে, যা ইতিহাসের সর্বোচ্চ স্তর। ভবন মালিকরা এক ভয়াবহ "মূল্য যুদ্ধ"-এর মধ্যে আটকা পড়েছিলেন, যার ফলে গড় ভাড়া ৬.৯% কমে গিয়েছিল - যা এখন পর্যন্ত রেকর্ড করা সবচেয়ে তীব্র বার্ষিক পতন। CBRE পূর্বাভাস দিয়েছে যে সাংহাই বাজার ২০২৮ সালের আগে সমস্ত নতুন সরবরাহ শোষণ করতে সক্ষম হবে না।

চীনা বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের জন্য "হারানো দশকের" সতর্কতা আগের চেয়ে স্পষ্ট হয়ে উঠছে (ছবি: গেটি)।

চীনা নাগরিকদের তাদের বাড়িঘর ধরে রাখার জন্য মরিয়া চেষ্টা এবং আন্তর্জাতিক আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলির চীনে সম্পদ বিক্রি করার বিপরীত গল্পগুলি একই রোগের লক্ষণ: আত্মবিশ্বাসের পতন এবং সরবরাহ-চাহিদার তীব্র ভারসাম্যহীনতা।

"আবাসন উদ্ধার" প্রকল্পটি যতই চালাক বা অনন্য হোক না কেন, এটি কেবল একটি অস্থায়ী সমাধান, একটি জঘন্য ক্ষত নিরাময়ের পরিবর্তে ঢেকে রাখার একটি উপায়। এটি মূল সমস্যার সমাধান করে না: আবাসনের দাম খুব কমে গেছে এবং মানুষের আয় আর নিরাপদ নয়।

ইতিমধ্যে, বিদেশী বিনিয়োগকারীদের পলায়ন বাজারের পুনরুদ্ধারের সম্ভাবনার প্রতি অনাস্থার স্পষ্ট ইঙ্গিত। তারা আর চীনা রিয়েল এস্টেটের প্রবৃদ্ধির গল্পে বিশ্বাস করে না।

অক্সফোর্ড অর্থনীতি বিশেষজ্ঞ নিকোলাস উইলসন একটি সতর্কতামূলক মূল্যায়ন জারি করেছেন: "২০৩০ সালের মধ্যে, ভবনের নামমাত্র মূল্য ২০২০ সালের তুলনায় আরও কম হতে পারে।" তার মতে, চীনা বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের জন্য "হারানো দশকের" সম্ভাবনা ধীরে ধীরে বাস্তবে পরিণত হচ্ছে।

স্পষ্টতই, এই সংকটের সমাধান আর্থিক কৌশল বা আতঙ্ক বিক্রির মাধ্যমে হতে পারে না। এর জন্য আরও ব্যাপক সমাধান প্রয়োজন, যার মূল লক্ষ্য অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধার, কর্মসংস্থানের স্থিতিশীলতা এবং সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, জনসাধারণ এবং বিনিয়োগকারীদের মধ্যে আস্থা পুনর্নির্মাণ।

সূত্র: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm