চীনে রিয়েল এস্টেট সংকটের মধ্যে "গৃহ উদ্ধার" পরিষেবা

(ড্যান ট্রাই) - দেউলিয়া হওয়ার ঢেউ থেকে একটি গোপন শিল্প সমৃদ্ধ হচ্ছে, যখন বিলিয়ন ডলারের তহবিল ব্যাপকভাবে মূলধন প্রত্যাহার করছে। এই দুটি চরমপন্থা চীনা রিয়েল এস্টেট বাজারে ক্রমবর্ধমান গভীর ফাটল প্রকাশ করে।

চীনের চার বছরের সম্পত্তি মন্দার মধ্যে, সোশ্যাল মিডিয়ায় একটি অদ্ভুত গল্প ঘুরপাক খাচ্ছে। লক্ষ লক্ষ বাড়ির মালিক যখন "নেতিবাচক ইক্যুইটি" (তাদের বাড়ির মূল্য ব্যাংকের কাছে তাদের পাওনা পরিমাণের চেয়ে কম) এবং তাদের সম্পত্তি হারানোর ঝুঁকির মুখোমুখি হচ্ছেন, তখন একটি আশ্চর্যজনক সমাধান বেরিয়ে এসেছে: এমনকি যদি ব্যাংক আপনার বাড়ি বাজেয়াপ্ত করে, তবুও আপনি আইনত এটি রাখতে পারবেন।

কিউরিওসিটি লিয়ানহে জাওবাওয়ের একজন প্রতিবেদককে তদন্ত করতে উৎসাহিত করে। একটি পোস্টের নিচে মন্তব্য করার মাত্র কয়েকদিন পর, তিনি "বিশেষজ্ঞদের" কাছ থেকে এক ডজনেরও বেশি বার্তা পান, যাদের সকলেই "ঘর বাঁচাতে" সাহায্য করার জন্য দৃঢ়প্রতিজ্ঞ ছিলেন।

এটি একটি ছায়া শিল্পের জানালা, বাজারের হতাশা থেকে উদ্ভূত একটি অনন্য পরিষেবা।

চীনের রিয়েল এস্টেট বাজার যখন স্থবির হয়ে পড়ছে, তখন "নেতিবাচক ইকুইটি" বাড়ির মালিকরা তাদের নিজস্ব খারাপ ঋণ কিনে তাদের সম্পত্তি ধরে রাখার চেষ্টা করার কারণে একটি ছায়াময় গৃহ-উদ্ধার ব্যবসা নগদ অর্থ সংগ্রহ করছে (ছবি: রয়টার্স)।

অনন্য ঘর উদ্ধার কৌশল

"আপনি কেবল আপনার বাড়ি হারাবেন না, বরং অন্যদের তুলনায় এক দশক পিছিয়ে যাবেন। নতুন বাড়ি কেনা খুবই কঠিন হবে," ঋণ পরিশোধ না করার ভয়াবহ পরিণতি বিশ্লেষণ করার জন্য আধ ঘন্টা সময় ব্যয় করার পর ফোনে একজন মহিলা বিশেষজ্ঞ সতর্ক করে দেন।

তার ক্লায়েন্টদের আতঙ্কিত করার পর, তিনি তার প্রথম কৌশলটি ব্যবহার শুরু করেন: মাসিক পেমেন্ট কমাতে ঋণ পুনর্গঠন করা, বাড়ির মালিককে সাময়িকভাবে কঠিন সময় থেকে বাঁচতে সাহায্য করা। "আপনি যদি আরও কয়েক বছর ধরে ধরে রাখেন, তাহলে বাড়ির দাম অবশ্যই আবার বেড়ে যাবে," তিনি আত্মবিশ্বাসের সাথে বলেন।

কিন্তু আসল রহস্য তখনই উন্মোচিত হয় যখন গ্রাহক দ্বিধাগ্রস্ত হন। প্রক্রিয়াটি অনেক বেশি জটিল এবং সাহসী।

সেটা হলো সক্রিয় দেউলিয়া। সেই সময়, বাড়ির মালিক কিস্তি পরিশোধ করা বন্ধ করে দেবেন, ব্যাংককে সম্পত্তি জব্দ করতে দেবেন এবং বিচারিক নিলামের জন্য জমা দেবেন।

"আত্মীয়"-এর কথা এখানেই আসে। একজন বিশ্বস্ত আত্মীয় বা বন্ধু, একটি "বাড়ি উদ্ধারকারী সংস্থার" সাহায্যে, দরপত্রে বাড়িটি ফেরত কিনবে, প্রায়শই বাজার মূল্যের অর্ধেক দামে। কাগজে কলমে, মালিকানা পরিবর্তিত হয়েছে, কিন্তু বাস্তবে, পুরানো মালিকের এখনও এটি ব্যবহারের সম্পূর্ণ অধিকার রয়েছে।

এটি নিজের ঋণের একটি বাইব্যাকও। নিলামের মূল্য কম হওয়ায়, ব্যাংকের ঋণ এখনও পরিশোধ করা হয়নি। ব্যাংক অবশিষ্ট পরিমাণ অর্থ সংগ্রহের চেষ্টা চালিয়ে যাবে। তবে, যদি বাড়ির মালিকের বাজেয়াপ্ত করার জন্য অন্য কোনও সম্পদ না থাকে, তাহলে ব্যাংক "প্রয়োগ বন্ধ" করবে এবং খারাপ ঋণটি একটি সম্পদ ব্যবস্থাপনা কোম্পানির (এএমসি) কাছে গভীর ছাড়ে বিক্রি করবে, প্রায়শই মূল মূল্যের মাত্র 30%। এই মুহুর্তে, একটি মধ্যস্থতাকারী কোম্পানির মাধ্যমে, খেলাপি ব্যক্তি তার নিজের ঋণ সস্তা মূল্যে ফিরে কিনতে পারে।

ফলাফল হল একটি সম্পূর্ণরূপে বন্ধ দুষ্টচক্র। বাড়ির মালিক কেবল তার মাথার উপর ছাদ বজায় রাখেন না, বরং তার বেশিরভাগ ঋণও পরিশোধ করেন। অবশ্যই, এই "অলৌকিক ঘটনা" বিনামূল্যে আসে না।

"ঘর উদ্ধার" পরিষেবা - দেউলিয়া হওয়ার যন্ত্রণা থেকে অর্থ সংগ্রহ

"গৃহ উদ্ধারকারী সংস্থাগুলির" উত্থান সরবরাহ এবং চাহিদার আইনের স্পষ্ট প্রমাণ, এমনকি সবচেয়ে ভয়াবহ পরিস্থিতিতেও। যখন লক্ষ লক্ষ মানুষ একই সমস্যার মুখোমুখি হয়, তখন এটি সমাধানের জন্য একটি নতুন পরিষেবা শিল্পের জন্ম হয়।

তাদের ব্যবসায়িক মডেল আইনি ফাঁকফোকর এবং গ্রাহকদের কাছ থেকে তথ্যের অভাবকে কাজে লাগানোর উপর ভিত্তি করে তৈরি। পরিষেবা ফি সস্তা নয়, প্রাথমিক ঋণ মূল্যের ৫% থেকে শুরু করে অবশিষ্ট ঋণের ৮% থেকে ২০% পর্যন্ত। লক্ষ লক্ষ ইউয়ানে বন্ধক থাকায়, এটি একটি বিশাল সংখ্যা।

"আমরা আপনার টাকা নিই না। আমরা কেবল সেই মূলধনই নিই যা আপনাকে ব্যাংকে জমা দিতে হবে," একজন মহিলা বিশেষজ্ঞ ব্যাখ্যা করেন। এই যুক্তিটি কিছুটা ভুল হলেও, যারা চরম সংকটে আছেন তাদের মনস্তত্ত্বে আঘাত করে: সবকিছু হারানোর চেয়ে সম্পত্তি ধরে রাখার জন্য এবং ঋণ কমানোর জন্য বড় অঙ্কের ফি দেওয়া ভালো।

বাজারটি দ্রুত বৃদ্ধি পাচ্ছে। রেডনোট প্ল্যাটফর্মে, "বন্ধকী খেলাপি" বিষয়টি প্রায় 60 মিলিয়ন ভিউ পেয়েছে। কোম্পানিগুলি গর্ব করে বলে যে তাদের অ্যাপার্টমেন্ট এবং অফিস থেকে শুরু করে হোটেল এবং কারখানা পর্যন্ত সকল ধরণের সম্পদের জন্য খারাপ ঋণ পরিচালনার অভিজ্ঞতা রয়েছে এবং এখন তারা দেশব্যাপী কাজ করছে।

পরিসংখ্যানও কিছুটা হলেও এটি নিশ্চিত করে। গুওক্সিন্ডার তথ্য দেখায় যে শুধুমাত্র ২০২৪ সালেই ৬,৫৮,০০০ সম্পত্তি বিচারিক নিলামের জন্য রাখা হয়েছিল, যা আগের বছরের তুলনায় ৫১.৬৯% বেশি। অন্যান্য গবেষণা প্রতিষ্ঠানগুলি এই সংখ্যাটি আরও বেশি বলেছে, ১.৬ মিলিয়ন ইউনিট পর্যন্ত।

কিন্তু বিশ্লেষকরা সতর্ক করে দিচ্ছেন যে হোম রেসকিউ পরিষেবাগুলি কেবল একটি অস্থায়ী ব্যথানাশক, অন্তর্নিহিত সমস্যার প্রতিকার নয়। এই প্রক্রিয়ায় জড়িত বাড়ির মালিকরা নিজেদেরকে একটি আইনি জটিলতায় ফেলছেন, জটিল মামলা এবং ভবিষ্যতে আরও গুরুতর ঋণ সংকটের ঝুঁকিতে ফেলছেন।

সামষ্টিক স্তরে, এভাবে "সিদ্ধ" এবং স্থানান্তরিত খারাপ ঋণ চীনের ইতিমধ্যেই ভঙ্গুর আর্থিক ব্যবস্থায় আরেকটি টাইম বোমা লাগানোর মতো।

আন্তর্জাতিক বিনিয়োগকারীরা আবারও রেকর্ড ক্ষতির মুখে ১৪০ বিলিয়ন ডলার মূল্যের সম্পদ বিক্রি করতে ছুটে আসছেন। ছবিতে চীনের কিডং সিটিতে অকট্রি ক্যাপিটাল ম্যানেজমেন্টের নিয়ন্ত্রিত একটি প্রকল্পে দুটি প্রায় খালি আবাসিক প্লট দেখানো হয়েছে (ছবি: ব্লুমবার্গ)।

নৃশংসভাবে দেশত্যাগ: ১৪০ বিলিয়ন ডলারের বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট "বাষ্পীভূত"

জনগণের সম্পদ ধরে রাখার প্রচেষ্টার সম্পূর্ণ বিপরীতে, আন্তর্জাতিক বিনিয়োগকারীরা ব্যাপক এবং নিষ্ঠুরভাবে দৌড়াদৌড়ি করছে। গত ১৫ বছরে চীনা অফিস ভবন, শপিং মল এবং গুদামগুলিতে তারা যে প্রায় ১৪০ বিলিয়ন ডলার বিনিয়োগ করেছে তা এখন একটি বিশাল বোঝা।

বিশ্ব আর্থিক মানচিত্রে বিখ্যাত নামগুলি যেমন ব্ল্যাকরক, কার্লাইল গ্রুপ, এইচএসবিসি এবং স্ট্যান্ডার্ড চার্টার্ড সকলেই প্রত্যাহারের উপায় খুঁজছে, যার মধ্যে রয়েছে ভারী লোকসানে সম্পদ বিক্রি করা।

ব্লুমবার্গ ইন্টেলিজেন্সের মতে, ২০২৩ থেকে ২০২৪ সালের মধ্যে চীনে মোট ১৬ বিলিয়ন ডলারের বিক্রির আশা করা হচ্ছে, যা গত বছরের লেনদেনের ২২% এর সর্বোচ্চ। ব্যাংকার এবং বিনিয়োগকারীরা অনুমান করেছেন যে বেইজিং এবং সাংহাইতে গ্রেড এ অফিস ভবনের মূলধন মূল্য ২০১৯ সালের সর্বোচ্চ থেকে কমপক্ষে ৪০% কমে গেছে।

ধ্রুপদী "পলাতক" চুক্তিগুলি আর্থিক জগতে ছড়িয়ে থাকা একটি গল্পে পরিণত হয়েছে।

ব্ল্যাকরকের "নিশ্চিহ্ন": ২০২৪ সালের শেষের দিকে, ওয়াটারফ্রন্ট প্লেস কমপ্লেক্স (সাংহাই) এর দুটি অফিস ভবন বিক্রি করতে ব্যর্থ হওয়ার পর, ব্ল্যাকরকের তহবিল সম্পদ পরিত্যাগ করার সিদ্ধান্ত নেয়, যার ফলে স্ট্যান্ডার্ড চার্টার্ড ব্যাংক ৭৮০ মিলিয়ন ইউয়ান ঋণ পরিচালনা করতে বাধ্য হয়। এই পদক্ষেপ তাদের ৪২০ মিলিয়ন ইউয়ান ইকুইটি বিনিয়োগকে সম্পূর্ণরূপে উধাও করে দেয়।

কার্লাইলের ৫০% ক্ষতি: সাংহাইতেও, কার্লাইল গ্রুপের তহবিল দ্য ক্রেস্ট বিল্ডিং ৮২৬ মিলিয়ন ইউয়ানে বিক্রি করে, যা প্রায় এক দশক আগে তারা যে পরিমাণ অর্থ প্রদান করেছিল তার মাত্র ৫৭%, এমনকি ১ বিলিয়ন ইউয়ান বন্ধকের চেয়েও কম।

ওকট্রির "প্রাচ্যের ভেনিস": এমনকি ওকট্রি ক্যাপিটালের মতো দুর্দশাগ্রস্ত সম্পদের সন্ধানকারী শকুন তহবিলও এভারগ্রান্ডের কাছ থেকে কেড়ে নেওয়া এভারগ্রান্ড ভেনিস রিসোর্ট প্রকল্পের সাথে লড়াই করেছে। সেখানে বাড়ির দাম তাদের শীর্ষ থেকে অর্ধেকেরও বেশি কমে গেছে।

এমনকি লজিস্টিক সেক্টর, যা একসময় ই-কমার্সের উত্থানের কারণে একটি উজ্জ্বল স্থান হিসেবে বিবেচিত হত, অতিরিক্ত সরবরাহ থেকে মুক্ত নয়। ব্ল্যাকস্টোন, অন্যতম বৃহৎ খেলোয়াড়, গ্রাহক ধরে রাখার জন্য গড়ে ২৫% ভাড়া কমাতে বাধ্য হয়েছে বলে জানা গেছে।

সমাধান কেবল "বাড়ি বাঁচানো" বা "বিক্রি করা" হতে পারে না।

ম্যাক্রো ডেটা দেখলে চিত্রটি আরও খারাপ। ২০ অক্টোবর প্রকাশিত চীনের জাতীয় পরিসংখ্যান ব্যুরো (এনবিএস) এর সর্বশেষ প্রতিবেদনে দেখা গেছে যে সেপ্টেম্বরে নতুন বাড়ির দাম আগের মাসের তুলনায় ০.৪% কমেছে - যা ১১ মাসের মধ্যে সবচেয়ে দ্রুততম মাসিক পতন।

বেইজিং এবং শেনজেনের মতো প্রথম-স্তরের শহর থেকে শুরু করে নিম্ন-স্তরের শহরগুলিতেও এই মন্দা ব্যাপক। গোল্ডম্যান শ্যাক্স বলেছেন যে "দুর্বল প্রবৃদ্ধির মৌলিক ভিত্তি এবং তীব্র অতিরিক্ত সরবরাহের" কারণে ছোট শহরগুলি ক্রমবর্ধমান সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে।

বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে পরিস্থিতি আরও খারাপ। ২০২৪ সালে চীন জুড়ে অফিস খালি থাকার হার প্রায় ২৫% এ পৌঁছেছে, যা রেকর্ড সময়ের সর্বোচ্চ। ভবন মালিকরা একটি ভয়াবহ "ছাড় যুদ্ধ" এর মধ্যে পড়েছেন, যার ফলে গড় ভাড়া ৬.৯% কমেছে, যা রেকর্ডতম বার্ষিক পতন। CBRE ভবিষ্যদ্বাণী করেছে যে সাংহাই বাজার ২০২৮ সালের আগে সমস্ত নতুন সরবরাহ শোষণ করতে সক্ষম হবে না।

চীনের বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের জন্য "হারানো দশকের" সতর্কতা আগের চেয়ে আরও স্পষ্ট (ছবি: গেটি)।

চীনে স্থানীয় মানুষদের তাদের বাড়িঘর এবং আন্তর্জাতিক আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলির সম্পদ বিক্রি করে দেওয়ার গল্প, যদিও বিপরীত, উভয়ই একই রোগের লক্ষণ: আত্মবিশ্বাসের পতন এবং সরবরাহ ও চাহিদার মধ্যে তীব্র ভারসাম্যহীনতা।

"ঘর উদ্ধার" প্রকল্পটি যতই চালাক এবং অনন্য হোক না কেন, এটি কেবল একটি অস্থায়ী সমাধান, ক্ষত নিরাময়ের পরিবর্তে তা ঢাকতে একটি উপায়। এটি মূল সমস্যার সমাধান করে না: বাড়ির দাম অনেক কমে গেছে এবং মানুষের আয় আর নিরাপদ নয়।

ইতিমধ্যে, বিদেশী বিনিয়োগকারীদের দেশত্যাগ বাজারের পুনরুদ্ধারের সম্ভাবনার প্রতি অনাস্থার স্পষ্ট ইঙ্গিত। তারা আর চীনা রিয়েল এস্টেটের প্রবৃদ্ধির গল্পে বিশ্বাস করে না।

"২০৩০ সালের মধ্যে, ভবনের নামমাত্র মূল্য ২০২০ সালের তুলনায় কম হতে পারে," সতর্ক করে অক্সফোর্ড ইকোনমিক্সের নিকোলাস উইলসন বলেন, চীনের বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের জন্য "হারানো দশকের" সম্ভাবনা বাস্তবে পরিণত হচ্ছে।

স্পষ্টতই, এই সংকটের সমাধান আর্থিক কৌশল বা আতঙ্ক বিক্রির মধ্যে নিহিত থাকতে পারে না। এর জন্য আরও ব্যাপক সমাধান প্রয়োজন, যার মূলে থাকবে অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধার, চাকরির স্থিতিশীলতা এবং সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণভাবে, নাগরিক এবং বিনিয়োগকারী উভয়ের মধ্যে আস্থা পুনর্নির্মাণ।

সূত্র: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm