হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ব্যাখ্যা করা হচ্ছে

হ্যানয়ে বিক্রয়মূল্য এবং অ্যাপার্টমেন্ট লেনদেনের সংখ্যা তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেলেও, হো চি মিন সিটি স্থবির অবস্থায় পড়ে যায়।

ভিয়েতনামের দুটি বৃহত্তম শহর, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির অ্যাপার্টমেন্ট বাজার স্পষ্টভাবে আলাদা, যা বিপরীত রঙ তৈরি করে। যদিও উভয়ই সরবরাহের ঘাটতির সম্মুখীন হচ্ছে, এই দুটি বাজারে দাম এবং লেনদেনের প্রবণতা সম্পূর্ণ ভিন্ন।

হ্যানয় উত্তপ্ত, হো চি মিন সিটি বিষণ্ণ

স্যাভিলস ভিয়েতনামের ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকের প্রতিবেদন অনুসারে, হ্যানয়ে নতুন অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ ৫,২৬৫ ইউনিটে পৌঁছেছে, যা আগের প্রান্তিকের তুলনায় ৯৫% এবং গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ১৭৮% বেশি। লুমি হ্যানয় এবং কিউএমএস টপ টাওয়ারের মতো প্রকল্পগুলি নতুন অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহের ৬৬% ছিল, বাকিগুলি ৪টি অন্যান্য প্রকল্পের পরবর্তী পর্যায় থেকে এসেছে।

বিশেষ করে, হ্যানয়ের পশ্চিমাঞ্চল ৯২% ক্লাস বি অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহের ক্ষেত্রে নেতৃত্ব দিচ্ছে। স্যাভিলস ভিয়েতনাম পূর্বাভাস দিয়েছে যে এই অঞ্চলটি ২৮টি প্রকল্প থেকে অতিরিক্ত ২১,০০০ অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহ করবে, যা ভবিষ্যতের মোট সরবরাহের ১৭%।

সাম্প্রতিক সময়ে হ্যানয়ে পুরাতন এবং নতুন উভয় অ্যাপার্টমেন্টের দামই দ্রুত বৃদ্ধি পেয়েছে। ছবি: থুই লিনহ

এছাড়াও, হ্যানয়ের বাজারে শোষণের হার উচ্চ রয়ে গেছে, ৬,৮৪০টি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি হয়েছে, যা ত্রৈমাসিকের তুলনায় ৩৫% এবং বছরের পর বছর ধরে ২২৬% বেশি। ক্লাস বি অ্যাপার্টমেন্টগুলি ৮৫% পর্যন্ত শোষণের হারের সাথে এগিয়ে রয়েছে, যা মোট বিক্রি হওয়া অ্যাপার্টমেন্টের ৯৮% অবদান রাখে। এই বিভাগে নতুন সরবরাহ মোট বিক্রি হওয়া অ্যাপার্টমেন্টের ৬৫%।

উল্লেখযোগ্যভাবে, ৪ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর উপরে মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলি মোট বিক্রিত অ্যাপার্টমেন্টের ৭০% ছিল, যা ২০২০ সালে মাত্র ২% ছিল, যা হ্যানয়ের বাজারে উচ্চ-স্তরের বিভাগে স্থানান্তরিত হওয়ার ইঙ্গিত দেয়। ইতিমধ্যে, ২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর নিচে মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলির অংশটি বাজার থেকে প্রায় অদৃশ্য হয়ে গেছে, যা মোট সরবরাহের মাত্র ১%।

বিপরীতে, হো চি মিন সিটির অ্যাপার্টমেন্ট বাজার কিছুটা হতাশাজনক। ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে প্রাথমিক অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ আগের প্রান্তিকের তুলনায় ১৩% এবং গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৩৬% কমেছে, মাত্র ৪,৮৭১ ইউনিটে পৌঁছেছে। বাজারটি মূলত পূর্ব (থু ডুক সিটি) কেন্দ্রীভূত, যার ৫৮% বাজার অংশ এবং পশ্চিম (জেলা ৬, বিন তান) ২০% বাজার অংশ।

এই প্রান্তিকে লেনদেনের পরিমাণও আগের প্রান্তিকের তুলনায় ১৬% কমেছে এবং গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৪% কমে ১,৯১৫ ইউনিটে দাঁড়িয়েছে। যার মধ্যে, ক্লাস বি অ্যাপার্টমেন্টগুলি মোট সফল লেনদেনের ৬৬% ছিল, নতুন সরবরাহের শোষণ হার ৬২%, যেখানে ইনভেন্টরির শোষণ হার মাত্র ৩৫%।

এছাড়াও, হো চি মিন সিটিতে প্রাথমিক অ্যাপার্টমেন্টের দাম আগের ত্রৈমাসিকের তুলনায় ১২% কমে প্রায় VND৬৮ মিলিয়ন/বর্গমিটারে দাঁড়িয়েছে। এর প্রধান কারণ হল প্রাথমিক সরবরাহে A এবং B শ্রেণীর অ্যাপার্টমেন্টের অনুপাত হ্রাস।

স্যাভিলস ভিয়েতনাম পূর্বাভাস দিয়েছে যে ২০২৪ সালের শেষ নাগাদ, হো চি মিন সিটিতে প্রায় ৬,৭০০টি নতুন অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির জন্য খোলা হবে বলে আশা করা হচ্ছে, যার মধ্যে ভিনহোমস গ্র্যান্ড পার্ক - দ্য ওপাস ওয়ান এবং দ্য ফরেস্ট জেমের মতো বিশিষ্ট প্রকল্পগুলি অন্তর্ভুক্ত থাকবে। দীর্ঘমেয়াদে, এখন থেকে ২০২৭ সাল পর্যন্ত, ৭৬টি প্রকল্পের ৫০,০০০ এরও বেশি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির জন্য খোলা হবে, যার মধ্যে প্রধানত থু ডুক সিটি (ভবিষ্যতের সরবরাহের ৪৯%), জেলা ৭ (১২%) এবং বিন তান (৯%) কেন্দ্রীভূত থাকবে।

স্যাভিলস ভিয়েতনামের ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ট্রয় গ্রিফিথসের মতে, এই বৈপরীত্যের কারণ হল হো চি মিন সিটিতে মজুদ কমে গেছে এবং আইনি সমস্যা এবং পরিকল্পনা অনুমোদনে বিলম্বের কারণে খুব বেশি নতুন প্রকল্প বিক্রির জন্য খোলা হচ্ছে না।

প্রাথমিক অ্যাপার্টমেন্টের সীমিত সরবরাহ সত্ত্বেও, মিঃ গ্রিফিথস আশা করেন যে আগামী প্রান্তিকে পরিস্থিতির উন্নতি হবে কারণ নিয়মকানুন সংশোধন করা হবে, পরিকল্পনা আপডেট করা হবে এবং গুরুত্বপূর্ণ অবকাঠামো প্রকল্পগুলি বাস্তবায়িত হবে।

কেন?

অনেক বিশেষজ্ঞ বলছেন যে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির বাজারের মধ্যে পার্থক্য কেবল সরবরাহ এবং চাহিদার কারণেই নয়, বরং প্রতিটি এলাকার আইনি প্রেক্ষাপট, নগর উন্নয়ন কৌশল এবং ক্রেতার চাহিদার দ্বারাও ব্যাপকভাবে প্রভাবিত হয়।

ওয়ানহাউজিং সেন্টার ফর মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড কাস্টমার ইনসাইট-এর পরিচালক মিঃ ট্রান মিন তিয়েন মন্তব্য করেছেন যে যদিও হো চি মিন সিটির মতো হ্যানয়ও সরবরাহের ক্ষেত্রে সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে, তবুও ক্রেতাদের মনোভাব আরও ইতিবাচক।

বিশেষ করে, ২০২৪ সালের আগস্ট মাসে, হ্যানয়ে প্রায় ৩,১০০টি স্থানান্তর লেনদেন রেকর্ড করা হয়েছে। যদিও এই সংখ্যাটি আগের মাসের তুলনায় সামান্য ৩% কমেছে, মে এবং জুন মাসের তুলনায় এটি ২৫% তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। মিঃ তিয়েন ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্ট স্থানান্তর লেনদেনের সংখ্যা সেপ্টেম্বর এবং অক্টোবরে সামান্য হ্রাস পেতে পারে বা অপরিবর্তিত থাকতে পারে, বছরের শেষে আবার বৃদ্ধি পাওয়ার আগে - যে সময়টি বছরের সবচেয়ে সক্রিয় রিয়েল এস্টেট লেনদেন হয়।

ভিয়েত আন হোয়া রিয়েল এস্টেট কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ট্রান খান কোয়াং মূল্যায়ন করেছেন যে সরবরাহ হল বাজারের চাহিদা এবং গড় বিক্রয় মূল্য বিবেচনা করার জন্য সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। হো চি মিন সিটিতে, আইনি সমস্যার কারণে গত কয়েক বছর ধরে সরবরাহ হ্রাসের ফলে বিক্রয়ের জন্য প্রকল্পের সংখ্যা হ্যানয়ের সাথে তাল মিলিয়ে চলতে পারেনি। এছাড়াও, যখন সরবরাহ ধীরে ধীরে বৃদ্ধি পায় এবং বিক্রয়ের জন্য বেশিরভাগ প্রকল্প উচ্চমানের বিভাগে থাকে, তখন এটি হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়িয়ে দিয়েছে।

স্যাভিলস ভিয়েতনামের গবেষণা ও S22M পরিচালক মিসেস গিয়াং হুইন জোর দিয়ে বলেন যে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন একটি সম্ভাব্য খাত যা এখনও হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটি উভয় ক্ষেত্রেই সম্পূর্ণরূপে পূরণ করা হয়নি।

স্যাভিলস ভিয়েতনামের পরিসংখ্যান দেখায় যে ২০১৯ থেকে ২০২৩ সাল পর্যন্ত, হ্যানয়ে রিয়েল এস্টেটের দাম প্রতি বছর গড়ে ৬% হারে বৃদ্ধি পেয়েছে, যেখানে হো চি মিন সিটিতে তা প্রতি বছর মাত্র ৩% হারে বৃদ্ধি পেয়েছে। তবে, এই দুটি শহরে ব্যক্তিগত আয়ের বৃদ্ধি যথাক্রমে প্রতি বছর মাত্র ৪% এবং ৩% হারে পৌঁছেছে, যার ফলে আবাসনের দাম ক্রমশ মানুষের পরিশোধের ক্ষমতার বাইরে চলে গেছে।

মিসেস গিয়াং হুইনের মতে, এই পরিস্থিতি সমাধানের জন্য, সরকারি ও বেসরকারি খাতের মধ্যে ঘনিষ্ঠ সমন্বয় প্রয়োজন। এছাড়াও, একটি টেকসই রিয়েল এস্টেট বাজারে বিভিন্ন ধরণের বিভাগ থাকা প্রয়োজন, বিশেষ করে শ্রেণীর বি এবং সি পণ্য। হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটি উভয় ক্ষেত্রেই, প্রতি বছর প্রায় ৫০,০০০ অ্যাপার্টমেন্টের চাহিদা - মূলত মধ্যম আয়ের মানুষ এবং তরুণ পরিবারের কাছ থেকে - এখনও পুরোপুরি পূরণ হয়নি।

"জমির খরচ কমাতে, হো চি মিন সিটি এবং হ্যানয় উভয়ই শহরাঞ্চলকে প্রতিবেশী প্রদেশগুলিতে সম্প্রসারণের লক্ষ্য রাখছে, যেমন হ্যানয়ের জন্য বাক নিন এবং হো চি মিন সিটির জন্য বিন ডুয়ং এবং ডং নাই। পরিবহন অবকাঠামো এবং স্যাটেলাইট নগর উন্নয়নে শক্তিশালী বিনিয়োগ এই অঞ্চলগুলিতে রিয়েল এস্টেট বাজারকে চাঙ্গা করার চালিকা শক্তি হবে," বিশেষজ্ঞ আশা করেন।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেন যে অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহের সমস্যা সমাধানের জন্য, পরোক্ষভাবে আবাসনের দাম কমানোর জন্য, মূল বিষয় হল প্রকল্পগুলির জন্য আইনি বাধা অপসারণ করা।

একই সাথে, বিনিয়োগকারীদের জন্য সামাজিক আবাসন এবং কম খরচের বাণিজ্যিক আবাসন তৈরির জন্য পরিস্থিতি তৈরি করলে অ্যাপার্টমেন্টের দাম কমাতে সাহায্য করবে, যার ফলে নিম্ন আয়ের মানুষদের তাদের আয়ের মাধ্যমে আবাসন পাওয়ার সুযোগ তৈরি হবে। এছাড়াও, বিনিয়োগকারীদের জন্য প্রকল্প উন্নয়ন সম্পর্কিত ঋণ নীতিগুলিকেও স্টেট ব্যাংক আরও মনোযোগ এবং সহায়তা প্রদান করে।

বৃদ্ধি পাবে

ব্রিস্টল বিশ্ববিদ্যালয়ের (যুক্তরাজ্য) সিনিয়র লেকচারার ডঃ হো কোক টুয়ান বলেন, আয়ের চেয়ে দ্রুত বাড়ির দাম বৃদ্ধি ভিয়েতনামের আবাসন নীতির জন্য একটি বড় চ্যালেঞ্জ। যদি বাড়ির দাম দ্রুত বৃদ্ধি পেতে থাকে, তাহলে মানুষ বাড়ি কিনতে অসুবিধার সম্মুখীন হবে, যার ফলে চাহিদা হ্রাসের ঝুঁকি তৈরি হবে। তবে, যদি বাড়ির দাম তীব্রভাবে হ্রাস পায়, তাহলে এটি বাজারের স্থিতিশীলতার জন্য একটি সতর্কতা সংকেতও হতে পারে।

ডঃ হো কোক টুয়ান উল্লেখ করেছেন যে গত কয়েক বছর ধরে, ভূমি ব্যবহারের কঠোর নিয়মের কারণে সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ হ্রাস পেয়েছে, যার ফলে শহুরে আবাসন নির্মাণ আরও কঠিন হয়ে পড়েছে। তিনি ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে জনসংখ্যার কারণে আবাসনের দাম বৃদ্ধি পাবে, প্রতি বছর ৪% হারে অভিবাসন বৃদ্ধি পাবে।

সূত্র: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm