২০২৩ সালে হো চি মিন সিটিতে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের চাহিদা তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাবে।

গত দুই বছর ধরে আমানতের সুদের হার ক্রমাগত হ্রাসের ফলে বিনিয়োগকারীরা রিয়েল এস্টেট চ্যানেলে ফিরে আসছেন।

হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট বাজারে স্পষ্ট পরিবর্তন দেখা যাচ্ছে কারণ বিনিয়োগের জন্য বাড়ি ক্রেতার সংখ্যা ক্রমশ আবাসনের প্রকৃত চাহিদাকে ছাপিয়ে যাচ্ছে। এই পরিবর্তনটি আকস্মিক নয়, বরং অনেক কারণ দ্বারা পরিচালিত হচ্ছে: দাম বৃদ্ধির প্রত্যাশা, নগদ প্রবাহের জন্য নিরাপদ আশ্রয়ের সন্ধান এবং দ্রুত বিকাশমান উপগ্রহ এলাকার আকর্ষণ।

লেনদেন আকাশচুম্বী

ডিকেআরএ গ্রুপের সর্বশেষ জরিপ অনুসারে, হো চি মিন সিটি এবং আশেপাশের এলাকার ৫০% পর্যন্ত রিয়েল এস্টেট ক্রেতা বিনিয়োগের উদ্দেশ্যে, মূলত দীর্ঘমেয়াদী মুনাফার লক্ষ্যে। বিশেষ করে, ডিকেআরএ গ্রুপের ৮ মাসের তথ্য বাজারের শক্তিশালী পুনরুদ্ধার দেখায়। অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহ ২৮,০০০ ইউনিটেরও বেশি পৌঁছেছে, যা একই সময়ের মধ্যে ৫৮% বেশি; ব্যবহারের হার ২০,০০০ ইউনিটেরও বেশি পৌঁছেছে, যা ৩.১ গুণ বেশি। টাউনহাউস এবং ভিলার জন্য, সরবরাহ ৭১% বৃদ্ধি পেয়ে ১০,০০০ এরও বেশি পণ্যে পৌঁছেছে, ব্যবহারের পরিমাণ গত বছরের তুলনায় ৪ গুণ বেশি। বিশেষ করে জমির জন্য, যদিও সরবরাহ বৃদ্ধি নগণ্য ছিল, শোষণের হারও ২.২ গুণ বেড়েছে।

হো চি মিন সিটির শহরতলিতে একটি অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প সম্প্রতি বিক্রয়ের জন্য উন্মুক্ত করা হয়েছে। ছবি: তান থানহ

"বিনিয়োগ গ্রাহকদের সাধারণ বয়স ৩৫-৪৪, যা ৩৭%, যেখানে আবাসনের জন্য গ্রুপ ক্রয়কারীরা কম বয়সীদের মধ্যে কেন্দ্রীভূত, ২৫-৩৪ থেকে, প্রায় ৪০%। এটি আচরণের পার্থক্য প্রতিফলিত করে। তদনুসারে, আবাসনের জন্য ক্রয়কারী গ্রাহকরা প্রায়শই প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতা হন, তাই তারা অবস্থান, সুযোগ-সুবিধা এবং জীবনযাত্রার পরিবেশে খুব আগ্রহী হন, অন্যদিকে বিনিয়োগ ক্রেতাদের প্রায়শই রিয়েল এস্টেট, অলস নগদ প্রবাহ এবং আর্থিক অভিজ্ঞতা থাকে, তাই তারা মূলত লাভজনকতা এবং মূল্য বৃদ্ধির সম্ভাবনার উপর মনোনিবেশ করেন" - ডিকেআরএ গ্রুপের ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ভো হং থাং বলেন।

মিসেস জুয়েন (হো চি মিন সিটির ভিন হোই ওয়ার্ডে বসবাসকারী) বলেন যে ব্যাংকে তার স্থিতিশীল চাকরি এবং প্রতি মাসে প্রায় ৮০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং আয়ের কারণে, তিনি ব্যাংকের অগ্রাধিকারমূলক ঋণ নীতির সুযোগ নিয়ে ভিনহোমস গ্র্যান্ড পার্কে (লং বিন ওয়ার্ড, হো চি মিন সিটি) ২টি অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছেন। উদ্দেশ্য হল বিনিয়োগ করা এবং সুদের খরচ মেটানোর জন্য ভাড়া দেওয়া। "ভাড়াটি সুদের পরিশোধ হিসাবে বিবেচিত হয়, কয়েক বছর পরে আমার আরেকটি অ্যাপার্টমেন্ট থাকবে" - মিসেস জুয়েন বলেন।

ইতিমধ্যে, থু ডুক ওয়ার্ডের মিসেস ফুওং, যদিও হো চি মিন সিটি, ডং নাই এবং লাম ডং-এ অনেক রিয়েল এস্টেটের মালিক, সম্প্রতি লং হাউতে (পূর্বে ক্যান গিওক, এখন তাই নিন প্রদেশে) একটি প্রকল্পে ৬-৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বিনিয়োগ অব্যাহত রেখেছেন, বিনিয়োগের উদ্দেশ্যেও। "আমার অভিজ্ঞতায়, রিয়েল এস্টেট কিনে সেখানে রেখে দিলে কিছুই হারাবে না, অন্যান্য চ্যানেলের তুলনায় অনেক বেশি নিরাপদ" - তিনি শেয়ার করেছেন।

ওয়াওহোম রিয়েল এস্টেট কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ তা ট্রুং কিয়েন মন্তব্য করেছেন যে গত ২ বছরে সুদের হার ক্রমাগত হ্রাস রিয়েল এস্টেটকে একটি আকর্ষণীয় বিনিয়োগের মাধ্যম করে তুলেছে। গৃহঋণের সুদের হারও কম, অনেক ব্যাংক বিনিয়োগকারীদের সাথে সহযোগিতা করেছে যাতে তরুণদের জন্য মাত্র ৭% ঋণ নেওয়ার জন্য অগ্রাধিকারমূলক নীতিমালা দেওয়া হয়। এছাড়াও, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার উপর নতুন আইন কার্যকর হয়েছে, যা লেনদেনকে আরও স্বচ্ছ করতে, আইনি ঝুঁকি কমাতে এবং বিনিয়োগকারীদের জন্য আস্থা তৈরি করতে সহায়তা করে। "জমির মূল্য কাঠামো অপসারণ এবং বাজারের কাছে একটি মূল্য তালিকা দিয়ে এটি প্রতিস্থাপন করা তাড়াতাড়ি মুনাফা অর্জনের একটি দুর্দান্ত সুযোগ হিসাবে বিবেচিত হয়" - মিঃ কিয়েন জোর দিয়েছিলেন।

এছাড়াও, হো চি মিন সিটি এবং পশ্চিমাঞ্চলীয় প্রদেশগুলি বহু বছরের মধ্যে অবকাঠামোগত উন্নয়নের সবচেয়ে শক্তিশালী পর্যায়ে প্রবেশ করছে। রিং রোড ৩, হো চি মিন সিটি - মোক বাই এক্সপ্রেসওয়ে, মেট্রো লাইন ২, ৩এ-এর মতো গুরুত্বপূর্ণ প্রকল্পগুলি, মেট্রো লাইন ১ এবং সম্পন্ন এক্সপ্রেসওয়ের একটি সিরিজের সাথে, ধীরে ধীরে একটি সমলয় সংযোগ নেটওয়ার্ক তৈরি করছে, যা রিয়েল এস্টেটের মূল্যের জন্য সরাসরি বৃদ্ধি তৈরি করছে। "হো চি মিন সিটি এবং পার্শ্ববর্তী অঞ্চলে জমি, অ্যাপার্টমেন্ট এবং জমির দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, যা বিনিয়োগকারীদের মূলধন লাভ এবং ভাড়া নগদ প্রবাহ উভয় ক্ষেত্রেই দ্বিগুণ লাভ এনেছে," মিঃ কিয়েন বলেন।

বিনিয়োগ প্রবাহ পরিবর্তিত হচ্ছে

একটি উল্লেখযোগ্য প্রবণতা হল যে উত্তর থেকে মূলধন প্রবাহ দক্ষিণে তীব্রভাবে স্থানান্তরিত হচ্ছে, কারণ বিনিয়োগকারীরা বুঝতে পারেন যে একই পরিমাণ মূলধনের মাধ্যমে, হো চি মিন সিটিতে ভাড়ার জন্য রিয়েল এস্টেট কেনা অন্যান্য বাজারের তুলনায় বেশি কার্যকর। ওয়ান মাউন্ট গ্রুপের সেন্টার ফর মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড কাস্টমার আন্ডারস্ট্যান্ডিং-এর পরিচালক মিঃ ট্রান মিন তিয়েন মন্তব্য করেছেন যে হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট বাজার একটি নতুন প্রবৃদ্ধি চক্রে প্রবেশ করেছে।

মিঃ তিয়েনের মতে, প্রশাসনিক সীমানা সম্প্রসারণ, বিশেষ করে বিন ডুওং এবং বা রিয়া - ভুং তাউকে হো চি মিন সিটিতে একীভূত করার পর, একটি অর্থনৈতিক সুপার সিটি তৈরি করেছে, উন্নয়নের ক্ষেত্র প্রসারিত করেছে এবং বৃহৎ আকারের বিনিয়োগ আকর্ষণ করেছে। এর পাশাপাশি, জনসাধারণের বিনিয়োগ কার্যক্রমকে উৎসাহিত করা হয়েছে, ধারাবাহিকভাবে বৃহৎ অবকাঠামো প্রকল্প শুরু এবং সম্পন্ন করা হয়েছে, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য দুর্দান্ত সুযোগ তৈরি করেছে। এর একটি আদর্শ উদাহরণ হল TOD মডেল (গণপরিবহন অভিমুখ অনুসারে নগর উন্নয়ন), যা হো চি মিন সিটিকে ৭,৩০০ হেক্টরেরও বেশি জমির ৪৬টি জমি বাস্তবায়নে সহায়তা করে। যার মধ্যে, মেট্রো লাইন নং ১, নং ২ এবং রিং রোড ৩ বরাবর ১১টি পাইলট অবস্থান শহরতলির অঞ্চলগুলিকে নতুন কেন্দ্রে পরিণত করবে বলে আশা করা হচ্ছে। মিঃ তিয়েনের পূর্বাভাস অনুসারে, অবকাঠামো সম্পন্ন হওয়ার পরে এই অঞ্চলগুলিতে রিয়েল এস্টেটের দাম ২০% - ৩০% বৃদ্ধি পেতে পারে। "রিং রোড ২, রিং রোড ৩, মেট্রো লাইন ১, ২ এবং থু থিয়েম ব্রিজ ৩ এবং ৪ এর মতো গুরুত্বপূর্ণ অবকাঠামো প্রকল্পগুলি ধীরে ধীরে ট্র্যাফিক নেটওয়ার্ক সম্পূর্ণ করছে। থু থিয়েমকে একটি নতুন আন্তর্জাতিক আর্থিক কেন্দ্রে রূপান্তরের পরিকল্পনা ক্লাস এ অফিস এবং উচ্চমানের আবাসনের জন্য প্রচুর চাহিদা আনার প্রতিশ্রুতি দেয়, যা দেশের সবচেয়ে প্রাণবন্ত বাজার হিসাবে হো চি মিন সিটির অবস্থানকে সুসংহত করবে" - মিঃ তিয়েন আশা করেছিলেন।

হো চি মিন সিটি ইনস্টিটিউট অফ ইকোনমিক্স অ্যান্ড এনভায়রনমেন্টের পরিচালক ডঃ ফাম ভিয়েত থুয়ান বলেন যে এই সময়কালে বিনিয়োগের জন্য রিয়েল এস্টেটের চাহিদা বৃদ্ধি একটি স্বাভাবিক প্রবণতা, যা অলস নগদ প্রবাহের প্রকৃত চাহিদাকে প্রতিফলিত করে। "আবাসিক চাহিদা থেকে বিনিয়োগে স্থানান্তর ভিয়েতনামী রিয়েল এস্টেট বাজারের পরিপক্কতা দেখায়," মিঃ থুয়ান তার মতামত প্রকাশ করেন।

বাজারের উন্নয়নের পরিপ্রেক্ষিতে, বিশেষজ্ঞরা বিশ্বাস করেন যে হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট ২০৩০ সাল থেকে একটি উত্থানের পর্যায়ে প্রবেশ করতে পারে, যখন মূল অবকাঠামো প্রকল্পগুলি কার্যকর হবে এবং থু থিয়েম একটি আন্তর্জাতিক আর্থিক কেন্দ্রে পরিণত হবে। কারণ এই জিনিসগুলি কেবল রিয়েল এস্টেটের মূল্য রেকর্ড স্তরে বৃদ্ধি করে না বরং আন্তর্জাতিক মূলধন প্রবাহকেও জোরালোভাবে আকর্ষণ করে, উচ্চ-স্তরের বিশেষজ্ঞদের একটি সম্প্রদায়কে বসবাস এবং কাজ করার জন্য আকৃষ্ট করে।

অন্য দৃষ্টিকোণ থেকে, ভিয়েত আন হোয়া রিয়েল এস্টেট কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ট্রান খান কোয়াং বলেছেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারে সরবরাহের অভাব নেই তবে বেশিরভাগ পণ্যের দাম বেশি। ক্রেতারা বেশিরভাগই ইতিমধ্যেই বাড়ির মালিক, শুধুমাত্র বিনিয়োগের উদ্দেশ্যে অংশগ্রহণ করে এবং পুনরায় বিক্রি করার জন্য দাম বৃদ্ধির জন্য অপেক্ষা করে।

এছাড়াও, রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত কিছু নতুন বিধি অনিচ্ছাকৃতভাবে ভারসাম্যহীনতা তৈরি করে। উদাহরণস্বরূপ, জমির বিভাজন এবং বিক্রয় কঠোর করা, ভূমি ব্যবহারের ফি সম্পর্কে কঠোর নিয়মকানুন, অথবা "স্ব-আলোচনামূলক ক্ষতিপূরণ" ব্যবস্থা ছোট প্রকল্পগুলির জন্য কাজকে কঠিন করে তোলে। যদিও বৃহৎ আকারের প্রকল্পগুলিকে ক্ষতিপূরণের ক্ষেত্রে রাষ্ট্র দ্বারা সমর্থিত করা হয়, তারা প্রকৃত খরচের চেয়ে অনেক বেশি দামে বাজারে তাদের পণ্য সরবরাহ করে। এটি একটি বৃহৎ সরবরাহ তৈরি করে কিন্তু দাম প্রকৃত মূল্য প্রতিফলিত করে না, বাজারকে বিকৃত করে এবং গৌণ বিনিয়োগকারীদের জন্য সুযোগ নষ্ট করে।

কম খরচের আবাসন খাতের প্রচারণা

সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন উন্নয়নের দিকে সরকারের দৃষ্টিভঙ্গির প্রেক্ষাপটে, মিঃ ট্রান খান কোয়াং বলেন যে সামাজিক আবাসন প্রকল্পের অগ্রগতি ত্বরান্বিত করা প্রয়োজন, একই সাথে ব্যবসাগুলিকে উপযুক্ত মূল্যে বাণিজ্যিক আবাসন বিভাগে বিনিয়োগ করতে উৎসাহিত করা প্রয়োজন। আরও গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, আইনি প্রক্রিয়া সংক্ষিপ্ত করা প্রয়োজন যাতে স্বল্প খরচের প্রকল্পগুলি শীঘ্রই বাজারে প্রবেশ করতে পারে, উচ্চমানের পণ্যগুলির সাথে প্রতিযোগিতা তৈরি করে, যার ফলে দামের ভারসাম্য বজায় রাখতে এবং বাজারকে আরও স্বাস্থ্যকরভাবে বিকাশ করতে সহায়তা করে।

সূত্র: https://nld.com.vn/nhu-cau-dau-tu-bat-dong-san-tang-tro-lai-1962509222026228.htm