রিয়েল এস্টেট বাজার নিরাপদে এবং ঝুঁকি ছাড়াই বিকশিত হওয়ার জন্য

ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার ক্রমশ তার মহান এবং গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা প্রদর্শন করছে, জনগণ, বিনিয়োগকারীদের পাশাপাশি নীতিনির্ধারকদের কাছ থেকে বিশেষ মনোযোগ পাচ্ছে।

ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারে এখনও অনেক সম্ভাবনা এবং উন্নয়নের সুযোগ রয়েছে, কিন্তু আবাসনের দাম দ্রুত বৃদ্ধি পাচ্ছে, যা প্রকৃত আয়ের চেয়ে অনেক বেশি এবং যারা রিয়েল এস্টেটের মালিক এবং যারা বাড়ি মালিক হতে পারে না তাদের মধ্যে ব্যবধান আরও বাড়িয়ে তুলছে।

জেনারেল স্ট্যাটিস্টিকস অফিসের তথ্য অনুযায়ী, সাম্প্রতিক বছরগুলিতে দেশের মোট জিডিপিতে নির্মাণ ও রিয়েল এস্টেট শিল্পের গড় অবদান প্রায় ১০%। যার মধ্যে, রিয়েল এস্টেট শিল্প সরাসরি প্রায় ৩.৫% অবদান রাখে, যা জিডিপি প্রবৃদ্ধিতে গড়ে প্রায় ০.৫ শতাংশ অবদান রাখে। তবে, ভিয়েতনামের জিডিপিতে এই শিল্পের গড় অবদান এই অঞ্চলের অন্যান্য দেশের তুলনায় মাত্র ৫০%।

মোট অর্থনৈতিক সম্পদের তুলনায় রিয়েল এস্টেটের স্কেল মাত্র ২১% এ পৌঁছেছে - উন্নত দেশগুলিতে ৩৫% হারের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে কম।

সরবরাহ বৃদ্ধি পায় কিন্তু কাঠামো ভারসাম্যহীন

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশন জানিয়েছে যে গত তিন বছরে বাজারে আবাসনের সরবরাহ তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, তবে সরবরাহ কাঠামো ভারসাম্যহীন রয়ে গেছে। নতুন সরবরাহের বেশিরভাগই উচ্চমানের, উচ্চমূল্যের প্রকল্পগুলিতে মনোনিবেশ করে, বিনিয়োগের চাহিদা পূরণ করে, যার মধ্যে কিছু অনুমানমূলক।

এমনকি শহরতলির এলাকাগুলিতে, যেখানে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন প্রদানের আশা করা হচ্ছে, প্রকৃত বিক্রয় মূল্য এখনও বাসিন্দাদের গড় আয়ের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি, কেবল কেন্দ্রীয় এলাকার তুলনায় "তুলনামূলকভাবে কম"। এদিকে, বাজারে সবচেয়ে বেশি চাহিদা সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগে।

বর্তমান বাজার উন্নয়ন প্রক্রিয়া এখনও অস্থিতিশীলতার অনেক লক্ষণ দেখায়, বিশেষ করে পণ্য কাঠামো এবং মানুষের অর্থ প্রদানের ক্ষমতার মধ্যে অমিল।

সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতার কারণে আবাসনের দাম, বিশেষ করে বড় শহরগুলিতে অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে, তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, যা একটি নতুন মূল্য স্তর প্রতিষ্ঠা করেছে এবং প্রকৃত আয়ের বৃদ্ধির হারকে অনেক বেশি ছাড়িয়ে গেছে। এটি কেবল সংখ্যাগরিষ্ঠ মানুষের জন্য আবাসন অ্যাক্সেসের সুযোগকে সংকুচিত করে না, বরং মূল্যের বুদবুদ তৈরির ঝুঁকিও বাড়ায়।

ধরে নিচ্ছি যে বাড়ির দাম এবং আয় একই থাকবে, আবাসন ক্রয়ক্ষমতা তীব্রভাবে হ্রাস পাচ্ছে। শহরাঞ্চলে প্রায় ৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং মূল্যের একটি ২-শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্টের জন্য, যদি একটি পরিবারের মাসিক আয় প্রায় ৫ কোটি ভিয়েতনামী ডং হয়, তাহলে যদি তারা তাদের সমস্ত আয় একটি বাড়ি কেনার জন্য ব্যয় করে তবে তাদের প্রায় ৮ বছর সময় লাগবে এবং যদি তারা আবাসন খরচ তাদের আয়ের ১/৩ এর বেশি না হয় এই নীতি অনুসরণ করে তবে ২৫ বছর সময় লাগবে।

এই নীতি অনুসারে, এমনকি সামাজিক আবাসন বিভাগ, যা শহরাঞ্চলের নিম্ন আয়ের মানুষের জন্য ডিজাইন করা হয়েছিল, এখন আর "সস্তা" নেই, ৬০ বর্গমিটারের একটি অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রায় ১.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যার ফলে অনুমোদনের মানদণ্ড অনুসারে "সর্বোচ্চ স্তরে" মোট আয়ের পরিবারগুলিকেও প্রায় ১০ বছর ধরে সঞ্চয় করতে বাধ্য করা হয় - প্রতি মাসে ৪০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং।

প্রকৃতপক্ষে, ঋণ বিকল্প ব্যবহার করার সময় এই সংখ্যাটি অনেক বেশি। ফলস্বরূপ, ইতিমধ্যেই সম্পদের মালিক এবং সম্পত্তি নেই এমন গোষ্ঠীর মধ্যে ব্যবধান ক্রমশ স্থির হচ্ছে, যখন রিয়েল এস্টেটের বৃদ্ধি আসলে কেবলমাত্র ইতিমধ্যেই সম্পদের মালিক একটি ছোট গোষ্ঠীকে সমৃদ্ধ করে।

যখন সরবরাহ যথেষ্ট পরিমাণে থাকে, তখন বাজার মূল্য প্রকৃত সরবরাহ-চাহিদার ভারসাম্য অনুসারে স্ব-নিয়ন্ত্রিত হবে।

ক্রমবর্ধমান আবাসন মূল্য "ব্রেক" করার চারটি সমাধান

অতএব, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশন বিশ্বাস করে যে রিয়েল এস্টেট বাজার যাতে বাজার এবং অর্থনীতির ঝুঁকি ছাড়াই বৃদ্ধি পেতে পারে, তার জন্য আবাসনের দামের তীব্র বৃদ্ধিকে "ব্রেক" করার একটি সমাধান থাকা প্রয়োজন।

প্রথমত, স্থানীয় সংস্থাগুলির প্রয়োগ ক্ষমতা উন্নত করার পাশাপাশি নতুন আইনি ব্যবস্থা বাস্তবায়নের জন্য নথিপত্রের সমাপ্তি ত্বরান্বিত করা প্রয়োজন। একই সাথে, নীতিগুলি সামঞ্জস্য করার ক্ষেত্রে বিকেন্দ্রীকরণ এবং স্থানীয়দের ক্ষমতা অর্পণ জোরদার করা, প্রতিটি অঞ্চলের জন্য নমনীয়তা নিশ্চিত করা, প্রতিবার এবং আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন লক্ষ্য অনুসারে, সেইসাথে প্রতিটি অঞ্চলের অবকাঠামো এবং নগর সমাপ্তির স্তর নিশ্চিত করা প্রয়োজন।

সাইট ক্লিয়ারেন্সের ক্ষেত্রে বাধাগুলিও স্বচ্ছ এবং কার্যকরভাবে মোকাবেলা করতে হবে, ব্যবসার জন্য বাস্তবায়নের সময় কমিয়ে আনার পাশাপাশি জনগণের অধিকার নিশ্চিত করাও জরুরি।

১ আগস্ট, ২০২৪ সালের আগে জমি বরাদ্দ/লিজ দেওয়ার সিদ্ধান্ত নেওয়া হলেও এখনও জমির দাম নির্ধারণ না করায়, ভূমি ব্যবহার ফি বিলম্বে পরিশোধের উপর ৫.৪%/বছর অতিরিক্ত আদায়ের নিয়ম বাতিল করার বিষয়টি বিবেচনা করা এবং ভূমি ব্যবহার ফি নির্ধারণের জন্য একটি স্পষ্ট ও স্থিতিশীল পদ্ধতি অবিলম্বে ঘোষণা করা প্রকল্পের উন্নয়ন ব্যয় হ্রাস করতে সাহায্য করবে, যার ফলে আবাসনের দাম হ্রাসের সুযোগ তৈরি হবে।

দ্বিতীয়ত, ব্যাংক ঋণের উপর নির্ভরতা কমাতে মূলধনের চ্যানেলগুলিকে বৈচিত্র্যময় করা প্রয়োজন। কর্পোরেট বন্ড বাজারকে একটি কার্যকর মধ্যম এবং দীর্ঘমেয়াদী মূলধনের উৎসে পরিণত করার জন্য পুনর্গঠন করা উচিত। একই সাথে, জাতীয় গৃহায়ন তহবিল গঠন এবং রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ট্রাস্ট (REITs) গড়ে তোলা প্রয়োজন।

তৃতীয়ত, সামাজিক আবাসন এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন প্রকল্পগুলিকে পরিকল্পনায় অগ্রাধিকার দিতে হবে এবং প্রণোদনামূলক ব্যবস্থা থাকতে হবে। নগর উন্নয়নকে পরিবহন অবকাঠামোর সাথে সংযুক্ত করতে হবে, বিশেষ করে বেল্ট রোড, মেট্রো এবং মহাসড়ক যাতে নগরের স্থান সম্প্রসারিত হয় এবং কেন্দ্রে জমির দামের উপর চাপ কমানো যায়। একই সাথে, "জীবন স্থিতিশীল করার জন্য একটি বাড়ির মালিকানা থাকা আবশ্যক" এই মানসিকতা হ্রাস করে একটি পেশাদার ভাড়া বাজার গড়ে তোলা প্রয়োজন।

চতুর্থত, দেশব্যাপী ভূমি, আবাসন এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর একটি একীভূত, সমলয় এবং স্বচ্ছ ডাটাবেস তৈরি এবং সম্পূর্ণ করার অগ্রগতি ত্বরান্বিত করা প্রয়োজন। পরিকল্পনা, লেনদেন, মূল্যবোধ, আইনি অবস্থা এবং ভূমি ব্যবহারের পরিবর্তন সম্পর্কিত তথ্য সহ মন্ত্রণালয়, শাখা এবং স্থানীয়দের মধ্যে একটি উন্মুক্ত, আন্তঃসংযুক্ত ডেটা সিস্টেম গঠন কেবল পর্যবেক্ষণ এবং নীতি নির্ধারণের কার্যকারিতা উন্নত করতে সহায়তা করবে না, বরং স্বচ্ছতা বৃদ্ধি, ঝুঁকি হ্রাস, জল্পনা-কল্পনা প্রতিরোধ, মূল্য হেরফের এবং মানুষ ও ব্যবসার বৈধ অধিকার রক্ষায়ও অবদান রাখবে।

সূত্র: https://baothainguyen.vn/kinh-te/202511/de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-an-toan-khong-rui-ro-8e479b0/