হাতে লেখা কাগজ দিয়ে জমি কিনলে কি লাল বই পাওয়া যাবে?

(ড্যান ট্রাই) - ১ আগস্ট থেকে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনে বলা হয়েছে যে, রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের সময়, চুক্তিটি নোটারিকৃত বা প্রমাণীকরণযোগ্য হতে হবে, ২০১৫ সালের সিভিল কোডের ১২৯ ধারার ২ ধারায় বর্ণিত ক্ষেত্রে ব্যতীত।

হাতে লেখা দলিলের মাধ্যমে জমি বিক্রয় এবং ক্রয় (হস্তান্তর) হল ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের একটি লেনদেন কিন্তু চুক্তিটি আইন অনুসারে নোটারিকৃত বা প্রত্যয়িত নয়।

অনেকেই উদ্বিগ্ন যে হাতে লেখা দলিলের মাধ্যমে লেনদেন করা জমির প্লটগুলিকে ভূমি ব্যবহারের অধিকারের শংসাপত্র দেওয়া হবে না। প্রকৃতপক্ষে, লেনদেনের দুটি ভিন্ন ঘটনা এবং সেগুলি পরিচালনার বিভিন্ন উপায় রয়েছে।

১ আগস্ট থেকে এখন পর্যন্ত জমি হস্তান্তরিত

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ২৭ নং ধারার ৩ নং ধারায় বলা হয়েছে যে, ভূমি ব্যবহারের অধিকার, ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদ ব্যবহার করে হস্তান্তর, দান, বন্ধক এবং মূলধন অবদানের চুক্তিগুলি অবশ্যই নোটারিকৃত বা প্রত্যয়িত হতে হবে, এই ধারার বি অনুচ্ছেদে উল্লেখিত ক্ষেত্রে ব্যতীত।

তদনুসারে, এক বা একাধিক স্থানান্তরকারী রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক প্রতিষ্ঠানের ক্ষেত্রে, নোটারাইজেশন বা সার্টিফিকেশনের প্রয়োজন নেই।

তবে, ২০১৫ সালের সিভিল কোডের ১২৯ অনুচ্ছেদের ২ নম্বর ধারায় বলা হয়েছে যে, যেসব চুক্তি নোটারিকৃত বা প্রত্যয়িত নয় কিন্তু একটি পক্ষ বা পক্ষ চুক্তিতে কমপক্ষে ২/৩ অংশ দায়িত্ব পালন করেছে, সেসব চুক্তির ক্ষেত্রে, একটি পক্ষ বা পক্ষের অনুরোধে, আদালত চুক্তির বৈধতা স্বীকৃতি দিয়ে একটি সিদ্ধান্ত জারি করবে।

তবে, একটি নন-নোটারাইজড বা প্রমাণীকরণকৃত হস্তান্তর চুক্তির বৈধতা স্বীকৃতি দেওয়ার জন্য আদালতের কাছে অনুরোধ করতে বেশি সময় লাগে এবং পক্ষগুলি নোটারাইজড বা প্রমাণীকরণ করার চেয়ে এটি আরও জটিল। অন্যদিকে, চুক্তিটি নোটারাইজড না করা আইনি বিরোধের উচ্চ ঝুঁকি বহন করে।

অতএব, হাতে লেখা দলিলের মাধ্যমে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর কেবল তখনই বৈধ হবে যদি হস্তান্তরটি ১ আগস্টের আগে করা হয়।

ভূমি ব্যবহার অধিকার সনদের নমুনা (ছবি: আইটি)।

১ আগস্টের আগে জমি হস্তান্তর

১ আগস্টের আগে লেনদেনের ক্ষেত্রে, দুটি মামলা হবে: যেসব জমির প্লট সার্টিফিকেট পেয়েছে এবং যেসব জমির প্লট ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সার্টিফিকেট পায়নি।

প্রথমটি হল লাল বই ছাড়াই জমি কেনা-বেচার ঘটনা।

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১৩৭ অনুচ্ছেদের ৫ নম্বর ধারায় বলা হয়েছে যে, যেসব পরিবার এবং ব্যক্তি জমি ব্যবহার করছেন এবং এই অনুচ্ছেদের ১, ২, ৩ এবং ৪ ধারায় উল্লেখিত যেকোনো একটি ধরণের নথিপত্রের মালিক, যার উপর অন্য ব্যক্তির নাম লিপিবদ্ধ আছে, ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের নথিপত্র সহ, কিন্তু ১ আগস্টের আগে, আইনের বিধান অনুসারে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের প্রক্রিয়া সম্পন্ন করেননি এবং জমি বিতর্কিত নয়, তাদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের মালিকানার একটি শংসাপত্র প্রদান করা হবে; এবং আইনের বিধান অনুসারে আর্থিক বাধ্যবাধকতা পালন করবেন।

তদনুসারে, যদি বাস্তবে হস্তান্তর করা হয়ে থাকে (এক পক্ষ অর্থ প্রদান করে, অন্য পক্ষ জমি হস্তান্তর করে কিন্তু এখনও নাম পরিবর্তন করেনি), তাহলে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের প্রক্রিয়া সম্পাদন করার প্রয়োজন নেই তবে নিবন্ধন এবং প্রথম শংসাপত্র প্রদানের প্রক্রিয়া সম্পাদন করতে হবে।

প্রথম সার্টিফিকেট ইস্যুর জন্য আবেদন গ্রহণকারী সংস্থা হস্তান্তরকারীকে নির্ধারিত নোটারাইজড বা প্রমাণীকরণকৃত চুক্তি বা হস্তান্তর নথি জমা দেওয়ার প্রয়োজন করবে না।

হাতে লেখা কাগজে হস্তান্তরিত জমি ব্যবহারের ক্ষেত্রে এবং একটি শংসাপত্র পেতে চাইলে, হস্তান্তরকারীকে নথি প্রস্তুত করতে হবে এবং ডিক্রি ১০১/২০২৪ এর ৪২ নম্বর ধারার ১ নম্বর ধারায় বর্ণিত পদ্ধতি অনুসরণ করতে হবে।

দ্বিতীয়টি হল লাল বই সহ জমি কেনা-বেচা।

ডিক্রি ১০১/২০২৪-এর ৪২ নম্বর ধারার ২ নম্বর ধারায় বলা হয়েছে যে, যদি ১ আগস্টের আগে কোনও ব্যক্তি জমি ব্যবহার করেন এবং হস্তান্তরকারীর কাছে কেবল হস্তান্তরকারীর কাছ থেকে একটি শংসাপত্র বা নির্ধারিত চুক্তি বা হস্তান্তরের নথি থাকে, তাহলে হস্তান্তরকারীকে একটি নতুন শংসাপত্র পাওয়ার জন্য একটি শংসাপত্র এবং বিদ্যমান ভূমি ব্যবহারের অধিকার সম্পর্কিত নথিপত্রের জন্য আবেদন জমা দিতে হবে।

নতুন ভূমি ব্যবহার অধিকার সার্টিফিকেট প্রদানের প্রক্রিয়ায় ৪টি ধাপ রয়েছে।

ধাপ ১: নথি প্রস্তুত করুন

ডিক্রি ১০১/২০২৪-এর ৪২ নম্বর ধারার ২ নম্বর ধারায় বলা হয়েছে যে, ১ আগস্টের আগে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের ক্ষেত্রে সার্টিফিকেট প্রদানের প্রক্রিয়া সম্পাদনের সময় ডসিয়ার জমা দিতে হবে, যেখানে হস্তান্তরকারীর কাছে কেবল হস্তান্তরকারীর মূল সার্টিফিকেট থাকে, যার মধ্যে রয়েছে:

- ফর্ম নং ১১/ডিকে অনুসারে জমি এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পত্তির পরিবর্তন নিবন্ধনের জন্য আবেদন।

- মূল সার্টিফিকেট ইস্যু করা হয়েছে।

- জমির সাথে সংযুক্ত ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং সম্পদ হস্তান্তরের নথিতে হস্তান্তরকারী এবং হস্তান্তরকারীর সম্পূর্ণ স্বাক্ষর থাকতে হবে (চুক্তিটি নোটারি বা প্রত্যয়িত হওয়ার প্রয়োজন নেই তবে সকল পক্ষের সম্পূর্ণ স্বাক্ষর থাকতে হবে)।

ধাপ ২: আবেদন জমা দিন

পদ্ধতি ১: প্রয়োজনে পরিবার এবং ব্যক্তিরা জমিটি যে কমিউন, ওয়ার্ড বা শহরের, সেই এলাকার পিপলস কমিটির কাছে আবেদন জমা দেবেন।

পদ্ধতি ২: ভূমি ব্যবহারকারীরা এলাকার ওয়ান-স্টপ বিভাগ অথবা যে প্রদেশে জমি অবস্থিত সেই প্রদেশের জেলা, শহর, শহরের ভূমি নিবন্ধন অফিসের শাখায় অথবা যেখানে ভূমি নিবন্ধন অফিসের শাখা প্রতিষ্ঠিত হয়নি সেই স্থানের জন্য ভূমি ব্যবহার অধিকার নিবন্ধন অফিসে জমা দিতে পারেন।

ধাপ ৩: নথি গ্রহণ এবং অনুরোধ প্রক্রিয়াকরণ

ভূমি নিবন্ধন অফিস হস্তান্তরকারীকে লিখিতভাবে অবহিত করবে এবং জমিটি যে কমিউন, ওয়ার্ড বা শহরের অবস্থিত, সেই এলাকার পিপলস কমিটির সদর দপ্তরে হস্তান্তরকারীকে সার্টিফিকেট প্রদানের পদ্ধতি সম্পর্কে তা পোস্ট করবে।

যদি হস্তান্তরকারীর ঠিকানা বিজ্ঞপ্তির জন্য অজানা থাকে, তাহলে ভূমি নিবন্ধন অফিস স্থানীয় গণমাধ্যমে টানা ৩টি সংখ্যার জন্য বিজ্ঞপ্তিটি প্রকাশ করবে (নোটিশ প্রকাশের খরচ সার্টিফিকেটের অনুরোধকারী ব্যক্তি বহন করবেন)।

স্থানীয় গণমাধ্যমে বিজ্ঞপ্তি বা প্রথম প্রকাশের তারিখ থেকে ৩০ দিন পর, যদি হস্তান্তরকারী ইস্যুকৃত সার্টিফিকেট জমা দিতে ব্যর্থ হন, তাহলে ইস্যুকৃত সার্টিফিকেট বাতিল করা হবে। ভূমি নিবন্ধন অফিস একটি ডসিয়ার প্রস্তুত করবে যা যথাযথ কর্তৃপক্ষের কাছে জমা দেবে যাতে এই ক্ষেত্রে ইস্যুকৃত সার্টিফিকেট বাতিল করার সিদ্ধান্ত নেওয়া যায় এবং প্রক্রিয়াটি সম্পন্ন করা যায় এবং একই সাথে হস্তান্তরকারীকে একটি নতুন সার্টিফিকেট প্রদান করা যায়।

যদি বিরোধ নিষ্পত্তির জন্য কোনও অনুরোধ থাকে, তাহলে ভূমি নিবন্ধন অফিস পক্ষগুলিকে নিয়ম অনুসারে বিরোধ নিষ্পত্তির জন্য উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থার কাছে অনুরোধ জমা দেওয়ার জন্য নির্দেশনা দেবে।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm