যেসব সম্পত্তির দুটি ঘোষিত মূল্য রয়েছে, সেগুলোর ওপর কর কঠোর করুন।

অর্থ মন্ত্রণালয় সম্প্রতি ব্যক্তিগত আয়কর আইনের বাস্তবায়ন সংগঠিত ও পরিচালিত করার জন্য কিছু বিধান ও পদক্ষেপের বিস্তারিত বিবরণ দিয়ে সরকারের কাছে একটি খসড়া অধ্যাদেশ জমা দিয়েছে। এর একটি উল্লেখযোগ্য বিষয় হলো অস্বাভাবিকভাবে কম ঘোষিত মূল্যের ক্ষেত্রে কর পুনঃগণনার প্রস্তাব।

ব্যাংক লেনদেন বাধ্যতামূলক হওয়া উচিত।

এই খসড়া অনুযায়ী, স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের করযোগ্য মূল্য চুক্তিমূল্যের উপর ভিত্তি করে নির্ধারিত হয়। বিশেষত, স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের উপর ব্যক্তিগত আয়কর হস্তান্তর মূল্যের ২% হারে গণনা করা হয়। করযোগ্য আয় নির্ধারণের সময় হলো যখন হস্তান্তর চুক্তি কার্যকর হয় অথবা যখন স্থাবর সম্পত্তি ব্যবহার বা মালিকানার অধিকার নিবন্ধিত হয়।

অর্থ মন্ত্রণালয়ের প্রস্তাবিত কর হিসাব পদ্ধতি মিশ্র প্রতিক্রিয়া পাচ্ছে।

ছবি: দিন সন

খসড়া অধ্যাদেশে বিশেষভাবে উল্লেখ করা হয়েছে যে, স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের মূল্য হবে হস্তান্তরের সময় হস্তান্তর চুক্তিতে উল্লিখিত মূল্য। যদি হস্তান্তর চুক্তিতে জমির মূল্য উল্লেখ না থাকে, অথবা যদি চুক্তিতে উল্লিখিত জমির মূল্য জমির মূল্য তালিকা এবং জমির মূল্য সমন্বয় সহগ (কে সহগ) থেকে কম হয়, তাহলে জমির হস্তান্তর মূল্য হস্তান্তরের সময় প্রযোজ্য জমির মূল্য তালিকা এবং কে সহগ (যদি থাকে) এর উপর ভিত্তি করে নির্ধারিত হবে।

যেসব ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং ভূমির সাথে সংযুক্ত সম্পদ, যেমন বাড়ি ও নির্মাণ কাজ, উভয়ই হস্তান্তর করা হয়, সেখানে যদি চুক্তিতে জমির মূল্য উল্লেখ না থাকে অথবা মূল্য জমির মূল্য তালিকার চেয়ে কম হয়, তবে ভূমি ব্যবহারের অধিকারের মূল্য স্থানীয় জমির মূল্য তালিকা এবং সহগ K অনুযায়ী গণনা করা হবে। যদি চুক্তিতে থাকা বাড়ি বা নির্মাণ কাজের মূল্য প্রাদেশিক গণপরিষদ কর্তৃক নির্ধারিত নিবন্ধন ফি গণনার স্তরের চেয়ে কম হয়, তবে কর কর্তৃপক্ষ স্থানীয় কর্তৃপক্ষ কর্তৃক জারি করা মূল্যের উপর ভিত্তি করে গণনা করবে।

হো চি মিন সিটি নোটারি অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান, জনাব নগুয়েন ভ্যান হোয়া, এই প্রস্তাবটিকে যথাযথ ও প্রয়োজনীয় বলে মূল্যায়ন করেছেন, কারণ স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে 'দুটি মূল্য' ঘোষণার প্রথা বহু বছর ধরে প্রচলিত রয়েছে, যা কর রাজস্বের ক্ষতি করছে এবং বাজারের স্বচ্ছতাকে বিকৃত করছে। তবে, শুধুমাত্র জমির মূল্য তালিকার সাথে K সহগ গুণ করে অথবা স্থানীয় কর্তৃপক্ষ কর্তৃক নির্ধারিত মূল্যকে ন্যূনতম ভিত্তি হিসেবে ব্যবহার করা সমস্যার কেবল একটি অংশের সমাধান করে। এটিকে কার্যকরভাবে নিয়ন্ত্রণ করতে, অতিরিক্ত সমন্বিত সমাধান প্রয়োজন, যেমন স্থাবর সম্পত্তি লেনদেনের জন্য ব্যাংকের মাধ্যমে অর্থ প্রদান বাধ্যতামূলক করা। একই সাথে, নোটারি, কর কর্তৃপক্ষ, ভূমি সংস্থা এবং ব্যাংকগুলোর মধ্যে তথ্য সংযোগ স্থাপন করা আবশ্যক; প্রকৃত লেনদেন মূল্যের একটি ডেটাবেস তৈরি করতে হবে; এবং, সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হলো, সকল পক্ষের তাদের লেনদেন সত্যতার সাথে ঘোষণা করার দায়িত্ব বাড়াতে হবে।

আমি মনে করি যে মূল্যায়নের দায়িত্ব নোটারিদের ওপর চাপানো উচিত নয়। নোটারিরা কোনো মূল্যায়ন সংস্থা বা কর কর্তৃপক্ষ নন। একজন নোটারির যথাযথ ভূমিকা হলো পক্ষগুলোকে তাদের আইনি বাধ্যবাধকতা সম্পর্কে ব্যাখ্যা করা ও সতর্ক করা এবং আইন অনুযায়ী লেনদেনের তথ্য সরবরাহের সমন্বয় সাধন করা। যদি এই সমাধানগুলো একযোগে বাস্তবায়ন করা হয়, তবে এই নীতিটি 'দুই-মূল্যের' লেনদেন কমাতে, বাজেট রাজস্বের ক্ষতি মোকাবিলা করতে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য স্বচ্ছতা ও আইনি নিরাপত্তা বাড়াতে অবদান রাখবে," জনাব নগুয়েন ভ্যান হোয়া পরামর্শ দেন।

মূলত, অর্থ মন্ত্রণালয়ের প্রস্তাবটির লক্ষ্য সঠিক—কর ফাঁকি রোধ করা এবং বাজারের স্বচ্ছতা নিশ্চিত করা। তবে, এটিকে বাস্তবসম্মত ও ন্যায্য করার জন্য সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, জমির দামকে অবশ্যই বাজার মূল্যের প্রকৃত প্রতিফলন হতে হবে, K সহগটি যথাযথ হতে হবে এবং প্রয়োগ প্রক্রিয়াটি নমনীয় হতে হবে, যাতে বৈধ লেনদেনের ক্ষেত্রে কর একটি বোঝায় পরিণত না হয়।

মিঃ লে হোয়াং চাউ, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান

জনগণের উপর আরও বোঝা চাপানোর ভয়।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ ত্রান খান কোয়াং-এর মতে, অর্থ মন্ত্রণালয় কর্তৃক "সন্দেহজনক" রিয়েল এস্টেট লেনদেনের জন্য প্রস্তাবিত কর গণনা পদ্ধতিটি কেবল আংশিকভাবে যুক্তিসঙ্গত। পূর্বে, স্থানীয় কর্তৃপক্ষ এবং বিশেষজ্ঞরা একইভাবে কর গণনার জন্য জমির মূল্য তালিকার সাথে একটি ২% গুণক প্রয়োগ করার সুপারিশ করেছিলেন। এটিই সবচেয়ে নির্ভুল পদ্ধতি, যা কোনো রাজস্ব ক্ষতি নিশ্চিত করে না, গণনা করা সহজ এবং বাজার মূল্যকে ঘনিষ্ঠভাবে প্রতিফলিত করে। এর কারণ হলো, হো চি মিন সিটির মতো প্রদেশগুলিতে জমির মূল্য তালিকা বহু বছরের সমন্বয়ের পর ইতোমধ্যেই বাজার মূল্যের প্রায় ৮০%-এ পৌঁছে গেছে। একটি গুণক K যোগ করলে করের পরিমাণ উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পাবে, যা নাগরিকদের উপর আরও বেশি বোঝা চাপাবে।

অনেকের মতে, জমির মূল্য সারণীতে বাজারমূল্যের সঠিক প্রতিফলন থাকা উচিত এবং K সহগটিও যথাযথ হওয়া প্রয়োজন।

ছবি: দিন সন

১লা জুলাই থেকে স্থানীয় কর্তৃপক্ষ ‘কে’ গুণাঙ্ক জারি করা অব্যাহত রাখবে, যা ভূমি ব্যবহার ফি গণনার জন্য প্রয়োগ করা হবে। বর্তমানে ভূমি ব্যবহার ফি অনেক বেশি, যা অধিকাংশ মানুষের ক্রয়ক্ষমতার বাইরে এবং তাদের উদ্বেগের কারণ। এখন, স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তর থেকে ব্যক্তিগত আয়কর গণনা করে তাকে ‘কে’ গুণাঙ্ক দিয়ে গুণ করলে দাম বাজার মূল্যের চেয়েও বেশি বেড়ে যেতে পারে, যার ফলে বর্তমান পরিস্থিতির তুলনায় জনগণকে আরও বেশি কর দিতে হবে," জনাব ত্রান খান কোয়াং তাঁর উদ্বেগ প্রকাশ করেন।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান, জনাব লে হোয়াং চাউ বলেছেন যে, পূর্বে কোন ক্ষেত্রে কম মূল্য ঘোষণা করা হয়েছে এবং কোন ক্ষেত্রে বেশি মূল্য ঘোষণা করা হয়েছে তা নির্ধারণ করার জন্য, প্রদেশগুলো প্রতিটি এলাকার গড় মূল্যের উপর ভিত্তি করে সর্বনিম্ন মূল্যের তালিকা প্রকাশ করত। যখন কম মূল্য ঘোষণার বিষয়টি ধরা পড়ত, তখন কর কর্তৃপক্ষ জমির মূল্য তালিকার সাথে ২% গুণ করে পুনরায় গণনা করত। বর্তমানে, অর্থ মন্ত্রণালয়ের প্রস্তাব অনুযায়ী, যেসব ক্ষেত্রে মূল্য বাজার মূল্যের চেয়ে কম বলে সন্দেহ করা হবে, সেখানে জমির মূল্য তালিকার সাথে একটি সহগ K এবং তারপর ২% গুণ করা হবে। যদিও এই পদ্ধতিটি তাত্ত্বিকভাবে প্রয়োগযোগ্য, তবে বাস্তবে এটি দুটি সম্ভাব্য পরিস্থিতি তৈরি করবে।

অর্থ মন্ত্রণালয়ের প্রস্তাবিত প্রথম পরিকল্পনাটি স্থানীয় সর্বনিম্ন মূল্য তালিকার প্রয়োজনীয়তা দূর করবে। এই পদ্ধতি প্রয়োগ করলে আইনে ন্যায্যতা নিশ্চিত হবে, সরকারি হিসাব-নিকাশ সহজ হবে এবং রাষ্ট্রের ওপর বোঝা কমবে, ফলে জমি ও আবাসন থেকে সঠিক রাজস্ব পূর্বাভাস দেওয়া সহজ হবে। এই পদ্ধতি রাজস্ব ক্ষতি এবং অতিরিক্ত কর আরোপ উভয়ই রোধ করে ন্যায্যতা নিশ্চিত করবে। নাগরিকরাও ঘোষণার জন্য এই পদ্ধতি ব্যবহার করবেন, যার ফলে কম বা বেশি উভয় অঙ্কই এড়ানো যাবে। "তবে, এই পদ্ধতি বাস্তবায়িত হলে ২% সীমাটি পুনর্বিবেচনা করা প্রয়োজন, কারণ করের হার বর্তমান হারের চেয়ে বেশি হবে। তাই, ২%-এর চেয়ে কম একটি ছোট অঙ্ক বিবেচনা করা যেতে পারে; অর্থ মন্ত্রণালয়কে একটি সমীক্ষা পরিচালনা করে সেই অনুযায়ী পুনরায় গণনা করতে হবে," জনাব লে হোয়াং চাউ পরামর্শ দেন।

দ্বিতীয়ত, যদি ২% ছাড় কার্যকর না করা হয়, তবে নিয়ন্ত্রণের উদ্দেশ্যে প্রতিটি এলাকায় একটি ন্যূনতম মূল্য তালিকা স্থাপন করা উচিত। একটি ন্যূনতম মূল্য তালিকার মাধ্যমে সরকার নির্ধারণ করতে পারবে কে সঠিক মূল্য ঘোষণা করছে এবং কে কম মূল্য পরিশোধ করছে, যা বর্তমান 'সন্দেহ' দূর করবে। এরপর নাগরিকরা তাদের ক্রয়-বিক্রয় মূল্য ঘোষণা এবং কর গণনার ভিত্তি হিসেবে এই ন্যূনতম মূল্য তালিকাটি ব্যবহার করতে পারবে।

মূলত, অর্থ মন্ত্রণালয়ের প্রস্তাবটির লক্ষ্য সঠিক—কর ফাঁকি রোধ করা এবং বাজারের স্বচ্ছতা নিশ্চিত করা। তবে, এটিকে বাস্তবসম্মত ও ন্যায্য করার জন্য সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, জমির দামকে অবশ্যই বাজার মূল্যের প্রকৃত প্রতিফলন হতে হবে, K সহগটি যথাযথ হতে হবে এবং প্রয়োগ প্রক্রিয়াটি নমনীয় হতে হবে, যাতে বৈধ লেনদেনের ক্ষেত্রে কর একটি বোঝায় পরিণত না হয়,” জনাব লে হোয়াং চাউ পরামর্শ দেন।

যেসব বিক্রেতার লোকসান হয়, তাদেরও কর দিতে হতে পারে।

অন্যদিকে, অনেক বিশেষজ্ঞ যুক্তি দেন যে, যদি করের হার প্রকৃত লেনদেন মূল্যের চেয়ে বেশি হয়, তাহলে লোকসানে বা লাভ-লোকসান সমান রেখে বিক্রি করলেও মানুষকে বিপুল পরিমাণ কর দিতে হবে। এটি বিশেষ করে তাদের প্রভাবিত করে, যাদের আর্থিক অসুবিধার কারণে জরুরি ভিত্তিতে বিক্রি করতে হয়, এবং যারা মূল্যবৃদ্ধির সময় রিয়েল এস্টেট কিনেছিলেন কিন্তু বাজার "স্থবির" হয়ে গেলে লোকসান কমাতে বাধ্য হয়ে বিক্রি করে দেন। অধিকন্তু, যদি প্রতিটি এলাকা ভিন্ন ভিন্ন K সহগ প্রয়োগ করে বা ভুলভাবে তা সমন্বয় করে, তাহলে প্রদেয় করের পরিমাণ নিয়ে নাগরিক এবং কর কর্তৃপক্ষের মধ্যে বিরোধ দেখা দেবে, কারণ কিছু এলাকায় করের হার অন্য এলাকার তুলনায় বেশি হবে।

উৎস: https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm