রিয়েল এস্টেট ঋণের "উত্তপ্ত" প্রবৃদ্ধি: উদ্বেগের মধ্যে আশাবাদ?

VTV.vn - ২০২৫ সালের প্রথম ১০ মাসে রিয়েল এস্টেট ঋণ তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, যার ফলে প্রচুর মূলধন প্রবাহ তৈরি হয়েছে কিন্তু তারল্য কম, অনেক বিশেষজ্ঞ বাজারের স্থায়িত্ব সম্পর্কে সতর্ক করেছেন।

Đài truyền hình Việt Nam•08/11/2025

Mặc dù tín dụng bất động sản đang tăng tốc, nhưng thực tế lại không tạo ra sự chuyển động như mong đợi

যদিও রিয়েল এস্টেট ঋণ ত্বরান্বিত হচ্ছে, বাস্তবতা প্রত্যাশিত গতি তৈরি করছে না।

২০২৫ সালের প্রথম ১০ মাসে রিয়েল এস্টেট ঋণ তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, যার ফলে প্রচুর মূলধন তৈরি হয়েছে কিন্তু তারল্য কম। অনেক বিশেষজ্ঞ সতর্ক করে দিয়েছেন যে এই বাস্তবতা কেবল অর্থনীতিকেই প্রভাবিত করে না বরং বাজারের স্থায়িত্ব নিয়েও অনেক প্রশ্ন উত্থাপন করে।

উদ্বেগের মধ্যে ঋণ বৃদ্ধি

২০২৫ সালের প্রথম ১০ মাসে, রিয়েল এস্টেট ঋণের পরিমাণ তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, যা অর্থনীতির উন্নয়নের অন্যতম প্রধান চালিকাশক্তি হয়ে উঠেছে। স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের (SBV) মুদ্রানীতি বিভাগের পরিচালক মিঃ ফাম চি কোয়াং-এর মতে, সমগ্র ব্যাংকিং ব্যবস্থায় ঋণ ১৩.৪% প্রবৃদ্ধি অর্জন করেছে, যার মধ্যে রিয়েল এস্টেট ঋণের পরিমাণ উল্লেখযোগ্য। এটি একটি খুব স্পষ্ট প্রবণতা প্রতিফলিত করে: ঋণ প্রবাহের জন্য রিয়েল এস্টেট এখনও একটি আকর্ষণীয় গন্তব্য। তবে, এই বৃদ্ধি একটি গুরুতর পরিণতি তৈরি করছে, যা বাজারে ভারসাম্যহীনতা।

Tăng trưởng — নগদ প্রবাহ বা ভাড়া আয়ের ক্ষেত্রে প্রকৃত মূল্য ছাড়াই ক্রয়-বিক্রয়, "সার্ফিং" রিয়েল এস্টেটের মূল্যকে অত্যধিক বাড়িয়ে দিয়েছে, যার ফলে তারল্য দুর্বল হয়ে পড়েছে।

২০২৫ সালের তৃতীয় প্রান্তিকের প্রধান ব্যাংকগুলির আর্থিক প্রতিবেদনগুলি দেখায় যে যদিও রিয়েল এস্টেট ঋণ ত্বরান্বিত হচ্ছে, বাস্তবতা প্রত্যাশিত গতি তৈরি করছে না। VPBank- এ, রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক কার্যক্রম মোট বকেয়া ঋণের ২২.৯৭%, যেখানে MB-তে, এই হার ১০.৪২%। এটি স্পষ্টভাবে দেখায় যে রিয়েল এস্টেটে ঋণ মূলধন প্রবাহ সামগ্রিক অর্থনীতিতে প্রাধান্য পাচ্ছে। তবে, হো চি মিন সিটির মতো কিছু এলাকায়, যদিও বাজার নতুন খোলা অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা নিয়ে ব্যস্ত, লেনদেনের সংখ্যা সরবরাহ বৃদ্ধির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ নয়।

সম্প্রতি হো চি মিন সিটিতে অনুষ্ঠিত ২০২৬ সালের বিনিয়োগ ফোরামে অংশ নিতে গিয়ে অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ দিন দ্য হিয়েন বলেন যে এই ভারসাম্যহীনতার মূল কারণ হলো বছরের শুরু থেকেই রিয়েল এস্টেট বাজার "উচ্চ কিনুন, উচ্চ কিনুন" এমন অবস্থায় রয়েছে। যদি এই প্রবণতা অব্যাহত থাকে, তাহলে বাজার বুদবুদের ঝুঁকিতে রয়েছে। এটি এমন একটি সতর্কতা যা উপেক্ষা করা যায় না যখন রিয়েল এস্টেট বাজার ক্রমবর্ধমানভাবে স্বল্পমেয়াদী জল্পনা-কল্পনার উপর নির্ভরশীল হয়ে পড়ছে। নগদ প্রবাহ বা ভাড়া আয়ের ক্ষেত্রে প্রকৃত মূল্য ছাড়াই ক্রয়-বিক্রয়, "সার্ফিং" রিয়েল এস্টেটের মূল্যকে খুব বেশি বাড়িয়ে দিয়েছে, যার ফলে তারল্যের অভাব দেখা দিয়েছে।

রিয়েল এস্টেট ঋণের তীব্র প্রবৃদ্ধি সত্ত্বেও, বাজার কাঙ্ক্ষিত টেকসই চক্র তৈরি করতে পারেনি। প্রপার্টি গুরুর মতে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো প্রধান অঞ্চলে রিয়েল এস্টেটের দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, ৫ বছরের মধ্যে হ্যানয়ে ১১২% চিত্তাকর্ষক বৃদ্ধি পেয়েছে। তবে, এই মূল্য বৃদ্ধি মানুষের আয় এবং বাজারের শোষণ ক্ষমতার সাথে সঙ্গতিপূর্ণ নয়। তাই বাজারের তরলতাও দুর্বল হয়ে পড়েছে এবং এটি অনেক রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে "শূন্যতা" সৃষ্টির অন্যতম প্রধান কারণ।

বাজার ভারসাম্যহীন হওয়ার ব্যাপারে সতর্কীকরণ

সীমা ছাড়িয়ে রিয়েল এস্টেট ফটকাবাজির পরিস্থিতি বাজার এবং অর্থনীতি উভয়ের জন্যই একটি বড় হুমকি হয়ে উঠছে। যখন আবাসনের দাম অত্যধিক বেড়ে যায়, তখন অনেক মানুষ, বিশেষ করে মধ্যবিত্ত এবং নিম্ন আয়ের শ্রেণীর লোকেরা আবাসন পেতে পারে না। এটি কেবল তারল্য হ্রাস করে না বরং অর্থনীতিকে ভারসাম্যহীন করে তোলে, যখন প্রচুর নগদ প্রবাহ টেকসই উন্নয়নের উদ্দেশ্যে ব্যবহার করা হয় না, বরং মূলত অনুমানমূলক উদ্দেশ্যে কাজ করে।

রিয়েল এস্টেট, যদিও ব্যাংকিং ব্যবস্থা থেকে বৃহৎ মূলধন প্রবাহ আকর্ষণ করে, ঋণ এবং প্রকৃত লেনদেনের মধ্যে স্পষ্ট পরিবর্তন তৈরি করতে পারেনি। এখন পর্যন্ত, তালিকাভুক্ত উদ্যোগগুলির মজুদ ৫৭০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ছাড়িয়ে গেছে, যা বাজারে প্রকল্প উন্নয়ন এবং প্রকৃত খরচ ক্ষমতার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা প্রদর্শন করে। এটি বর্তমান রিয়েল এস্টেট বাজারের দুর্বলতা, যখন নগদ প্রবাহকে তারল্যে রূপান্তর করা যায় না।

বিশেষজ্ঞদের প্রস্তাবিত সমাধানগুলির মধ্যে একটি হল রিয়েল এস্টেটে ঋণের প্রবাহ নিয়ন্ত্রণ করা, বিশেষ করে অনুমানমূলক উদ্দেশ্যে ঋণ। বিশেষজ্ঞ দিন দ্য হিয়েন সতর্ক করে দিয়েছিলেন: "'উচ্চ মূল্যে কিনুন, উচ্চ মূল্যে বিক্রি করুন' মানসিকতা বিনিয়োগকারীদের একটি দলকে স্বল্পমেয়াদে লাভবান হতে সাহায্য করে, কিন্তু অতিরিক্ত উত্তাপের একটি চক্র তৈরি করে, যা বাজারের পতনের ঝুঁকি তৈরি করে।" এটি রিয়েল এস্টেট বাজারের অস্থিতিশীলতার মূল সমস্যা। প্রকৃত আয় এবং লাভজনকতার সাথে সামঞ্জস্য না করে রিয়েল এস্টেটের দাম অত্যধিক বজায় রাখা কেবল অস্থিরতা এবং টেকসই উন্নয়নে অসুবিধার দিকে পরিচালিত করবে।

ফাট ডাট কোম্পানির পরিচালনা পর্ষদের সদস্য মিঃ ভু থান লে-এর প্রস্তাবিত আরেকটি সম্ভাব্য সমাধান হল, দ্বিতীয় বাড়ি, পরিত্যক্ত জমির উপর কর আরোপ এবং প্রথমবার গৃহ ঋণের সুদ কর্তনের মতো কর ব্যবস্থা প্রয়োগ করা। রিয়েল এস্টেট ঋণের প্রসারের সময় অনেক দেশে এটি সফলভাবে প্রয়োগ করা হয়েছে। অনুমানমূলক নগদ প্রবাহ কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করা বাজারকে স্থিতিশীল করতে এবং মানুষের প্রকৃত চাহিদা পূরণকারী রিয়েল এস্টেট পণ্য তৈরি করতে সহায়তা করবে।

রিয়েল এস্টেটে "জোরালোভাবে" মূলধন প্রবাহিত হয়

সূচক	স্কেল	বৃদ্ধি
মোট বকেয়া রিয়েল এস্টেট ঋণ (৩১ আগস্ট, ২০২৫)	> ৪ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং	+১৯% বছর-বছর-বছর
অর্থনীতির মোট বকেয়া ঋণের হিসাব	২৩.৬৮%	(সাম্প্রতিক ইতিহাসে সর্বোচ্চ)
রিয়েল এস্টেট ব্যবসা ঋণ	১.৭৯ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং	+২৪% (সবচেয়ে গরম)
ভোক্তা/স্ব-ব্যবহারের ঋণ	২.২৮ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং	+১২%

সূত্র: স্টেট ব্যাংক

বিশেষজ্ঞরা আরও বিশ্বাস করেন যে, রিয়েল এস্টেট বাজারের টেকসই বিকাশের জন্য; প্রকল্পগুলিকে আইনত স্বচ্ছ হতে হবে, প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণ করতে হবে এবং দীর্ঘমেয়াদী দৃষ্টিভঙ্গি থাকতে হবে। এই সময়ে, রিয়েল এস্টেট বাজার আর বৃদ্ধি এবং হ্রাসের অনিয়মিত চক্র দ্বারা প্রভাবিত হবে না বরং স্থিতিশীলভাবে বিকশিত হবে, অর্থনীতি এবং জনগণের জন্য প্রকৃত মূল্য তৈরি করবে।

যদিও রিয়েল এস্টেটে ঋণের শক্তিশালী প্রবাহ স্বল্পমেয়াদে অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধিতে সহায়তা করতে পারে, যদি কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ না করা হয়, তবে এটি তারল্য এবং বাজারের স্থায়িত্বের ক্ষেত্রে গুরুতর পরিণতি ডেকে আনবে। ফটকাবাজি রোধে ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলিকে কঠোর ব্যবস্থা গ্রহণ করতে হবে, যার ফলে ভবিষ্যতে ভিয়েতনামী রিয়েল এস্টেট বাজারের উল্লেখযোগ্য এবং টেকসই উন্নয়নকে উৎসাহিত করা যাবে।

সূত্র: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm