অসুবিধা দূর করা, রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য স্থায়িত্ব তৈরি করা

আজ সকালে, ১৯ নভেম্বর, জাতীয় পরিষদের ডেপুটিরা ভূমি আইন বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে অসুবিধা ও বাধা দূর করার জন্য বেশ কয়েকটি প্রক্রিয়া এবং নীতি নির্ধারণ করে জাতীয় পরিষদের খসড়া প্রস্তাবটি দলবদ্ধভাবে আলোচনা করেছেন। ভূমি আইন বিধিমালা দীর্ঘদিন ধরে আইনি ব্যবস্থার সবচেয়ে সংবেদনশীল ক্ষেত্র হিসেবে বিবেচিত হয়ে আসছে, কারণ এগুলি সরাসরি সংখ্যাগরিষ্ঠ মানুষের গুরুত্বপূর্ণ স্বার্থের সাথে সম্পর্কিত।

ভূমি অধিগ্রহণ, স্থান ছাড়পত্র, ভূমি মূল্যায়ন, ভূমি ব্যবহার রূপান্তর ইত্যাদি ক্ষেত্রে দীর্ঘস্থায়ী সমস্যার কারণে অনেক প্রকল্প "তাকিয়ে রাখা হয়েছে", সামাজিক সম্পদ নষ্ট হয়েছে, এবং মানুষের অধিকার নিশ্চিত হয়নি।

সেই প্রেক্ষাপটে, সরলীকৃত পদ্ধতির অধীনে জাতীয় পরিষদে সরকারের একটি খসড়া প্রস্তাব জমা দেওয়া জরুরি সমস্যাগুলি তাৎক্ষণিকভাবে সমাধান এবং দীর্ঘস্থায়ী অচলাবস্থা এড়াতে একটি সময়োপযোগী এবং প্রয়োজনীয় পদক্ষেপ বলে মনে করা হচ্ছে। খসড়ার সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়বস্তুগুলির মধ্যে একটি হল জমি পুনরুদ্ধারের সুযোগ। খসড়াটিতে তিনটি মামলা যুক্ত করা হয়েছে যেখানে রাষ্ট্র জাতীয় এবং জনস্বার্থে জমি পুনরুদ্ধার করে; উল্লেখযোগ্যভাবে, প্রাদেশিক গণ পরিষদকে অবশিষ্ট এলাকা (জমি বরাদ্দ এবং জমি ইজারার জন্য) পুনরুদ্ধার বিবেচনা এবং অনুমোদন করার অনুমতি দেওয়ার ব্যবস্থা যখন বিনিয়োগকারী ৭৫% এরও বেশি এলাকা এবং ৭৫% এরও বেশি ভূমি ব্যবহারকারীর সাথে একটি চুক্তিতে পৌঁছে যায়।

জাতীয় পরিষদের অর্থনৈতিক ও আর্থিক কমিটির মতে, ভূমি ব্যবহারের অধিকার সংক্রান্ত চুক্তির মাধ্যমে আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়নে বহু বছর ধরে বিদ্যমান "প্রতিবন্ধকতা" দূর করার জন্য এটি একটি নীতিগত প্রস্তাব। এই ব্যবস্থা বিনিয়োগকারীদের জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করে, যারা বেশিরভাগ জমির জমি নিয়ে আলোচনা করেছেন কিন্তু অবশিষ্ট এলাকা পরিষ্কার করতে অসুবিধা বোধ করেন, যাতে তারা সময়সূচীতে প্রকল্পটি বাস্তবায়ন করতে সক্ষম হন। যাইহোক, কমিটি খসড়া কমিটিকে ক্ষতিপূরণ গণনা করার সময় স্বার্থের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ নিয়মাবলী রাখার অনুরোধ করেছে, জমির মূল্য তালিকা এবং সমন্বয় সহগ প্রয়োগ করার সময় অভিযোগ এবং মামলার সম্ভাবনা এড়াতে, অবশিষ্ট মামলার ক্ষতিপূরণ গণনা করার জন্য কারণ মূল্য তালিকার জমির মূল্য প্রায়শই সম্মত গড় মূল্যের চেয়ে কম থাকে।

পূর্বে, এই বিষয়বস্তু সম্পর্কিত খসড়া প্রস্তাবের উপর মন্তব্য করে, ভিয়েতনাম চেম্বার অফ কমার্স অ্যান্ড ইন্ডাস্ট্রি (VCCI) আরও বলেছিল যে যদি জমির মূল্য তালিকা এবং সমন্বয় সহগ এবং বাজার মূল্যের মধ্যে ক্ষতিপূরণ মূল্যের ব্যবধান - যা বিনিয়োগকারীদের জনগণের সাথে আলোচনার ভিত্তি - পূরণ করা না যায়, তাহলে এটি মামলা-মোকদ্দমার দিকে পরিচালিত করতে পারে, প্রকল্পটি দীর্ঘায়িত করতে পারে এবং স্বার্থের দ্বন্দ্ব তৈরি করতে পারে। VCCI আরও প্রস্তাব করেছিল যে রাষ্ট্র একটি মধ্যস্থতাকারী ভূমিকা পালন করবে, মূল্য আলোচনায় পক্ষগুলিকে সহায়তা করবে। যদি কোন ঐকমত্য না হয়, তাহলে নিয়ম অনুসারে জমি পুনরুদ্ধার করা হবে।

এছাড়াও, প্রস্তাবটি পাস হলে বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে আরও অনেক চ্যালেঞ্জের পূর্বাভাস দেওয়া হচ্ছে। প্রথমত, বাস্তবায়ন দলের দায়িত্ববোধের ভয় - যা অনেক প্রকল্পের গতি কমিয়ে দিয়েছে কারণ কর্মকর্তারা আইনি ঝুঁকি নিয়ে চিন্তিত। এরপর তথ্য অসম্পূর্ণ থাকলে ভুল জমির মূল্যায়নের ঝুঁকি থাকে, যার ফলে জমির দাম অযৌক্তিকভাবে বাড়ে যায় বা বিপরীতভাবে - বাজারের তুলনায় কম, নিরাপত্তাহীনতা সৃষ্টি করে, মানুষের বৈধ অধিকারকে প্রভাবিত করে...

ভূমি পুনরুদ্ধার, ভূমি মূল্য তালিকা এবং বাজার মূল্য নির্ধারণের প্রক্রিয়া নিয়ে উদ্বেগ থাকা সত্ত্বেও, জনমত এবং বিশেষজ্ঞদের এখনও খসড়া প্রস্তাবের প্রতি উচ্চ প্রত্যাশা রয়েছে। এটি ২০২৪ সালের ভূমি আইনের জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তনশীল প্রক্রিয়া হবে, যা প্রকল্পের ঝুলন্ত অবস্থা দূর করতে এবং দীর্ঘস্থায়ী অভিযোগ কমাতে অবদান রাখবে। এই প্রস্তাবটি কেবল তাৎক্ষণিক সমস্যার সমাধানই করে না বরং ভূমি আইনকে আরও টেকসইভাবে পরিচালনা করার জন্য একটি স্থিতিশীল আইনি ভিত্তিও তৈরি করে। তবে, যদি এটি সঠিকভাবে বাস্তবায়িত না করা হয়, তবে এটি নতুন ঝুঁকি তৈরি করতে পারে, বিশেষ করে ভূমি পুনরুদ্ধার এবং মূল্য নির্ধারণ নীতির উপর মানুষের আস্থার ঝুঁকি। সমস্ত ভূমি সমন্বয়ের মূল বিষয়টি এখনও এই নীতি মেনে চলতে হবে: অর্থনৈতিক উন্নয়নকে সামাজিক ন্যায়বিচারের সাথে লেনদেন করা উচিত নয়। রিয়েল এস্টেট বাজারের স্থায়িত্ব এবং ভূমি ব্যবহারের দক্ষতা মূলত এই দুটি মূল্যবোধের ভারসাম্য বজায় রাখার উপর নির্ভর করে।

হা আমার

সূত্র: https://www.sggp.org.vn/thao-go-kho-khan-tao-su-ben-vung-cho-thi-truong-bat-dong-san-post824207.html