জমির দাম যখন প্রকৃত মূল্যের কাছাকাছি পৌঁছাবে তখন রিয়েল এস্টেট বাজার টেকসই হবে।

দীর্ঘমেয়াদে, জমির দাম যখন প্রকৃত মূল্যের কাছাকাছি পৌঁছাবে তখন রিয়েল এস্টেট বাজার আরও স্বচ্ছ এবং ন্যায্য হবে, ধীরে ধীরে "চাওয়া-দেওয়া" প্রক্রিয়া এবং জমির ভাড়ার পার্থক্যের উপর জল্পনা-কল্পনা দূর হবে।

জাতীয় পরিষদের বিজ্ঞান, প্রযুক্তি ও পরিবেশ বিষয়ক কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান, নিন বিন থেকে জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধি ডঃ ট্রান ভ্যান খাই, শিল্প ও বাণিজ্য সংবাদপত্রের একজন প্রতিবেদকের সাথে এক সাক্ষাৎকারে জাতীয় পরিষদের খসড়া প্রস্তাবের বিষয়বস্তু সম্পর্কে বলেছেন, যেখানে ভূমি আইন বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে অসুবিধা ও বাধা দূর করার জন্য বেশ কয়েকটি প্রক্রিয়া এবং নীতি নির্ধারণ করা হয়েছে, যা সম্প্রতি ১৫তম জাতীয় পরিষদের ১০তম অধিবেশনে উপস্থাপিত এবং আলোচিত হয়েছিল।

জমির মূল্য তালিকা বাস্তবতার কাছাকাছি তৈরি করা হয়েছে

- ২০২৪ সালের ভূমি আইন বাস্তবায়নের এক বছরেরও বেশি সময় পরে, অনেক অসুবিধা এবং সমস্যা দেখা দিয়েছে; বিশেষ করে, ভূমি মূল্যায়নকে একটি বড় "বাধা" হিসেবে বিবেচনা করা হচ্ছে যা অবিলম্বে সমাধান করা প্রয়োজন। জাতীয় পরিষদের ভূমি মূল্যায়নের উপর নতুন প্রক্রিয়া এবং নীতিমালা সহ একটি প্রস্তাব জারি করা খুবই প্রয়োজনীয়, যা বাস্তব প্রয়োজনীয়তা পূরণ করে। এ সম্পর্কে আপনার কী মনে হয়?

ডঃ ট্রান ভ্যান খাই: আমি মনে করি এটি পার্টির নির্দেশনার সাথে সঙ্গতিপূর্ণ এবং আইন অনুসারে। রেজোলিউশন 18-NQ/TW-তে পার্টির নীতি স্পষ্টভাবে বলেছে যে "ভূমির মূল্য কাঠামো বাতিল করা" এবং বাজার নীতি অনুসারে জমির দাম নির্ধারণের জন্য একটি ব্যবস্থা তৈরি করা প্রয়োজন, যাতে রাষ্ট্রীয় জমির দাম বাজার মূল্যের কাছাকাছি থাকে তা নিশ্চিত করা যায়। এই খসড়া রেজোলিউশনটি স্থির জমির মূল্য কাঠামো বাতিল করে এবং বাজার বাস্তবতার কাছাকাছি নমনীয় জমির মূল্য তালিকা তৈরি করার জন্য স্থানীয়দের ক্ষমতায়নের মাধ্যমে সেই দিকটিকে সুসংহত করে।

বিজ্ঞান, প্রযুক্তি ও পরিবেশ কমিটির ডেপুটি চেয়ারম্যান ডঃ ট্রান ভ্যান খাই

খসড়া প্রস্তাবে বস্তুনিষ্ঠতা এবং স্বচ্ছতা নিশ্চিত করার জন্য ভূমি মূল্যায়নের নীতিমালা নির্ধারণ করা হয়েছে। বিশেষ করে, খসড়ার ধারা ৬-এর ধারা ১-এ বলা হয়েছে: ভূমি মূল্যায়ন অবশ্যই বাজার নীতি অনুসরণ করবে, সঠিক পদ্ধতি এবং আইনি পদ্ধতি মেনে চলবে; সততা এবং স্বচ্ছতা নিশ্চিত করবে; বিশেষ করে রাষ্ট্র, ভূমি ব্যবহারকারী এবং বিনিয়োগকারীদের মধ্যে স্বার্থের সমন্বয় সাধনের প্রয়োজনীয়তার উপর জোর দেবে (পয়েন্ট ঘ, ধারা ১, ধারা ৬)। এই নীতিগুলি প্রকৃত মূল্য মেনে চলা এবং রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হওয়ার জন্য ভূমি মূল্যায়নের ভিত্তি তৈরি করে।

একটি বিস্তারিত এবং বাস্তবসম্মত জমির মূল্য তালিকা তৈরির জন্য, সরকার প্রতিটি ধরণের জমি, এলাকা এবং অবস্থানের জন্য একটি জমির মূল্য তালিকা প্রস্তাব করে। যেসব স্থানে ডিজিটাল ক্যাডাস্ট্রাল মানচিত্র এবং জমির মূল্যের তথ্য পাওয়া যায়, সেখানে প্রতিটি জমির জন্য একটি জমির মূল্য তালিকা তৈরি করা যেতে পারে। পূর্ববর্তী সাধারণ "গড়" মূল্য পরিস্থিতি অতিক্রম করে জমির মূল্য বাস্তবতার কাছাকাছি পৌঁছাতে এটি একটি গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ।

প্রাদেশিক গণ পরিষদকে ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে স্থানীয় জমির মূল্য তালিকা নির্ধারণ, ঘোষণা এবং প্রয়োগের দায়িত্ব দেওয়া হয়েছে এবং দীর্ঘ চক্রে অনমনীয় থাকার পরিবর্তে প্রয়োজনে তাৎক্ষণিকভাবে সংশোধন এবং পরিপূরক করতে পারে। এই বিকেন্দ্রীকরণ রেজোলিউশন ১৮-এনকিউ/টিডব্লিউ-এর চেতনার সাথে সঙ্গতিপূর্ণ এবং স্থানীয় পরিস্থিতি অনুসারে স্থানীয়দের সক্রিয়ভাবে জমির মূল্য আপডেট করতে সহায়তা করে।

এছাড়াও, খসড়াটিতে নমনীয় জমির মূল্য সমন্বয় সহগ ব্যবহারের অনুমতি দেওয়া হয়েছে। প্রাদেশিক গণ কমিটির সভাপতি প্রতি বছর ১ জানুয়ারী থেকে প্রযোজ্য সমন্বয় সহগের বিষয়ে সিদ্ধান্ত নেবেন এবং প্রয়োজনে প্রতিটি এলাকা এবং স্থানের জন্য বছরব্যাপী এটি সমন্বয় করতে পারবেন। এই ব্যবস্থা স্থানীয় জমির মূল্য তালিকাকে সর্বদা বাজারের সাথে যোগাযোগ করতে সাহায্য করে, পুরানো হওয়া এড়ায়।

প্রাদেশিক ভূমি মূল্যায়ন কাউন্সিল প্রতিষ্ঠিত হয়েছিল মূল্য তালিকা এবং সমন্বয় সহগ মূল্যায়নের জন্য, বিশেষায়িত সংস্থাগুলির অংশগ্রহণে, মূল্য পরামর্শ ইউনিট, মূল্যায়ন কাউন্সিল এবং মূল্য সিদ্ধান্ত গ্রহণকারী সংস্থার মধ্যে স্বাধীনতা নিশ্চিত করার জন্য। এই নিয়ন্ত্রণটি স্থানীয় স্বার্থ রোধ করে জমি মূল্যায়নে "ফুটবল খেলা এবং হুইসেল বাজানো" উভয় পরিস্থিতি কাটিয়ে উঠবে বলে আশা করা হচ্ছে।

সাইট ক্লিয়ারেন্স সময় কমানো

- খসড়া প্রস্তাবের একটি গুরুত্বপূর্ণ সাফল্য হল ভূমি অধিগ্রহণের জন্য ক্ষতিপূরণ দেওয়ার সময় প্রতিটি প্রকল্পের জন্য "নির্দিষ্ট জমির মূল্য" নির্ধারণের পদ্ধতি বাদ দেওয়া। আপনি কি দয়া করে এই বিষয়টি সম্পর্কে আরও কিছু জানাতে পারেন?

ডঃ ট্রান ভ্যান খাই: খসড়া প্রস্তাবের ধারা ৬, ধারা ৩-এ বলা হয়েছে যে রাজ্য যখন জমি পুনরুদ্ধার করবে এবং পুনর্বাসনের জন্য জমির দাম গণনা করবে তখন ক্ষতিপূরণ গণনার জন্য জমির দাম প্রদেশ কর্তৃক জারি করা জমির মূল্য তালিকা এবং জমির মূল্য সমন্বয় সহগ অনুসারে গণনা করা হবে। এটি প্রক্রিয়াটিকে সহজ করে তোলে এবং আগের তুলনায় সাইট ক্লিয়ারেন্সের সময় উল্লেখযোগ্যভাবে কমিয়ে দেয়।

বাস্তবে নিন বিন-এ, ক্ষতিপূরণ পরিকল্পনা তৈরির জন্য জমির দাম নির্ধারণে বিলম্বের কারণে অনেক প্রকল্প নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে পড়েছে। নতুন ব্যবস্থার মাধ্যমে, স্থানীয়রা ক্ষতিপূরণ গণনা করার জন্য বর্তমান জমির মূল্য তালিকা (প্লাস সহগ) অবিলম্বে প্রয়োগ করতে পারবে, যা অগ্রগতি ত্বরান্বিত করতে এবং প্রতিটি মামলার জন্য মূল্য মূল্যায়নের জন্য অপেক্ষা করার কারণে যানজটের ঝুঁকি কমাতে সাহায্য করবে।

রিয়েল এস্টেট বাজার। চিত্রের ছবি

নিন বিনের উদ্যোগগুলি জানিয়েছে যে স্থান ছাড়পত্রের জন্য ক্ষতিপূরণ এখনও কঠিন কারণ রাষ্ট্রীয় জমির দাম সম্মত মূল্যের তুলনায় অনেক কম। জনগণকে গ্রহণ করার জন্য তাদের সরকারী ক্ষতিপূরণ পরিকল্পনার চেয়ে বেশি অর্থ প্রদান করতে হয়, বিনিয়োগ মূলধন বৃদ্ধি করে এবং প্রকল্পের দক্ষতা হ্রাস করে।

সরকার যদি দাম নির্ধারণ করে, তাহলে সুবিধাবঞ্চিত মানুষরা অভিযোগ করবে এবং প্রকল্পটি স্থগিত হয়ে যাবে। প্রাদেশিক সরকারও সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে: তারা বিনিয়োগ আকর্ষণ করতে চায় কিন্তু ভয় পাচ্ছে যে ব্যবসাগুলিকে সস্তা জমি দিলে সমাজ তাতে রাজি হবে না, অথবা দাম কম রাখলে বাজেট হারানোর বিষয়ে চিন্তিত।

স্পষ্টতই, অবাস্তব জমির মূল্যায়ন একটি সাধারণ বাধা হয়ে দাঁড়িয়েছে, যা এলাকার অর্থনৈতিক উন্নয়ন এবং সামাজিক নিরাপত্তা উভয়কেই বাধাগ্রস্ত করছে।

ভূমি ব্যবস্থাপনায় যুগান্তকারী অগ্রগতি

- মহাশয়, খসড়া প্রস্তাবে জমির মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতির ইতিবাচক প্রভাবের কথা বিবেচনা করে, আসন্ন পরিবর্তনগুলির উপর আপনি কীভাবে আস্থা রাখবেন? একই সাথে, এই নীতি কার্যকরভাবে এবং সুসংগতভাবে বাস্তবায়নের জন্য, আপনার কী পরামর্শ আছে?

ডঃ ট্রান ভ্যান খাই: বাজারের কাছাকাছি জমির মূল্য তালিকা বাজেট রাজস্ব বৃদ্ধিতে সাহায্য করে (তাদের প্রকৃত মূল্যে জমি ব্যবহারের ফি সংগ্রহের জন্য ধন্যবাদ), অন্যদিকে জনগণকে আরও উপযুক্তভাবে ক্ষতিপূরণ দেওয়া হয়, জমি অধিগ্রহণের পরে তাদের জীবন স্থিতিশীল করে। ব্যবসাগুলি দ্রুত এবং স্বচ্ছ জমির মূল্য গণনা প্রক্রিয়া থেকেও উপকৃত হয়, যা প্রকল্প বাস্তবায়নের সময় ঝুঁকি এড়াতে জমির খরচ স্পষ্টভাবে অনুমান করতে পারে। দীর্ঘমেয়াদে রিয়েল এস্টেট বাজার আরও স্বচ্ছ এবং ন্যায্য হবে যখন জমির দাম তাদের প্রকৃত মূল্যের কাছাকাছি পৌঁছাবে, ধীরে ধীরে "চাও - দাও" প্রক্রিয়া এবং জমির ভাড়ার পার্থক্যের উপর অনুমান দূর করবে।

জমির মূল্যায়নে বাধা দূর করার জন্য একটি প্রস্তাব জমা দেওয়ার ক্ষেত্রে সরকারের প্রচেষ্টার জন্য আমি প্রশংসা করি। নতুন নিয়মগুলি নীতিগতভাবে সঠিক এবং স্থানীয় কঠিন বাস্তবতা থেকে উদ্ভূত, যা ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং ব্যবহারে একটি যুগান্তকারী অগ্রগতির প্রতিশ্রুতি দেয়।

নীতিটি বাস্তবায়নের জন্য, আমি সুপারিশ করছি যে সরকার ডিজিটাল ক্যাডাস্ট্রাল মানচিত্র এবং স্থানীয় জমির মূল্য ডাটাবেস নির্মাণ ত্বরান্বিত করার জন্য সম্পদ বরাদ্দ করুক এবং স্থানীয় সরকারগুলিকে সহায়তা করুক। খসড়ায় অনুমোদিত প্রতিটি জমির জন্য বিস্তারিত জমির মূল্য তালিকা বাস্তবায়নের জন্য এটিই ভিত্তি, যাতে নিশ্চিত করা যায় যে জমির দাম অবস্থান এবং বাস্তব সময় অনুসারে সঠিকভাবে আপডেট করা হচ্ছে।

সেই সাথে, মূল্য তালিকা তৈরির সময় প্রচার করুন এবং মতামত সংগ্রহ করুন। জমির মূল্য তালিকা তৈরির প্রক্রিয়াটি স্বচ্ছ হতে হবে, যাতে জনগণ এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের অংশগ্রহণ নিশ্চিত করা যায়। এটি মূল্য তালিকাকে বাস্তবতার কাছাকাছি রাখতে এবং শুরু থেকেই উচ্চ ঐক্যমত্য তৈরি করতে সাহায্য করে, পরে অভিযোগ এড়াতে।

একই সাথে, নিয়মিত আপডেট করুন, মূল্য তালিকা "ঝুলন্ত" রাখবেন না। সেই অনুযায়ী, প্রদেশের পিপলস কাউন্সিল এবং পিপলস কমিটিকে জমির মূল্য তালিকার সমন্বয়ের অনুমতি দিয়ে নিয়মগুলি সক্রিয়ভাবে প্রয়োগ করার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে। বাস্তবে, জমির দাম ক্রমাগত ওঠানামা করে, তাই প্রদেশের 5 বছরের চক্র আপডেটের জন্য অপেক্ষা করা উচিত নয় বরং সহগ অনুসারে বার্ষিক (অথবা হঠাৎ) নমনীয়ভাবে সমন্বয় করা উচিত। এটি রাজ্যের জমির দামকে সর্বদা বাজারের কাছাকাছি রাখতে সাহায্য করে, যা মানুষ এবং ব্যবসার জন্য ধাক্কার কারণ হতে পারে এমন বড় পার্থক্য সীমিত করে।

ক্ষতিপূরণ গণনার জন্য মূল্য তালিকা + সহগ ব্যবহার করার প্রক্রিয়া বাস্তবায়নের সময়, স্বার্থের সমন্বয় সাধনের নীতির প্রতি বিশেষ মনোযোগ দেওয়া প্রয়োজন (যেমনটি খসড়ায় দফা d, ধারা ১, ধারা ৬-এ বলা হয়েছে)। বিশেষ করে, যেসব প্রকল্পে বিনিয়োগকারীরা বেশিরভাগ এলাকার জন্য উচ্চ মূল্যে সম্মত হয়েছেন, মূল্য তালিকা প্রয়োগ করলে অবশিষ্ট এলাকা (সাধারণত সম্মত মূল্যের চেয়ে কম), প্রদেশের উচিত জনগণকে অতিরিক্ত সহায়তা প্রদান করা বা বিনিয়োগকারীকে পার্থক্যের জন্য ক্ষতিপূরণ দেওয়ার অনুরোধ করা। এই নমনীয় সমাধানের লক্ষ্য ক্ষতিপূরণ মূল্যের পার্থক্যের কারণে অভিযোগ এবং মামলা এড়ানো, যাতে জনগণ, রাষ্ট্র এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠান সকলেই এটি গ্রহণ করে।

এছাড়াও, ভূমি মূল্যায়নের ক্ষমতা এবং তত্ত্বাবধান উন্নত করা প্রয়োজন। বিশেষ করে, ভূমি মূল্যায়নে প্রদেশকে সহায়তা করার জন্য কর্মকর্তাদের প্রশিক্ষণ জোরদার করা এবং বিশেষজ্ঞদের সাথে স্বাধীন পরামর্শদাতা নিয়োগ করা প্রয়োজন। একই সাথে, ভূমি মূল্যায়ন প্রক্রিয়াটি পদ্ধতি অনুসারে হওয়া নিশ্চিত করতে এবং নেতিবাচকতা রোধ করতে পিপলস কাউন্সিল, ফাদারল্যান্ড ফ্রন্ট এবং গণ সংগঠনগুলির তত্ত্বাবধানমূলক ভূমিকা প্রচার করা প্রয়োজন। প্রদেশের একটি প্রতিক্রিয়া চ্যানেলও প্রতিষ্ঠা করা উচিত যাতে মানুষ এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি নির্ধারিত জমির দাম অনুপযুক্ত মনে করলে সুপারিশ করতে পারে, যার ফলে তা দ্রুত সমন্বয় করা যায়।

ডঃ ট্রান ভ্যান খাই: আমরা একমত এবং প্রস্তাব করছি যে জাতীয় পরিষদ শীঘ্রই এই প্রস্তাবটি পাস করবে, এবং একই সাথে আশা করি যে সরকার এবং মন্ত্রণালয়গুলি শীঘ্রই এর বাস্তবায়নের জন্য নথি জারি করবে (খসড়ায় প্রয়োজন অনুযায়ী ১ জুলাই, ২০২৬ এর আগে)। সাধারণ সংকল্প এবং সমন্বিত অংশগ্রহণের মাধ্যমে, ভূমি মূল্যায়ন ক্রমশ স্বচ্ছ এবং বাস্তবসম্মত হয়ে উঠবে, দীর্ঘস্থায়ী বাধা দূর করবে; এর ফলে কার্যকরভাবে ভূমি সম্পদ মুক্ত হবে, টেকসই আর্থ-সামাজিক উন্নয়নে অবদান রাখবে।

ধন্যবাদ!

সূত্র: https://congthuong.vn/thi-truong-bat-dong-san-se-ben-vung-khi-gia-dat-tiem-can-gia-tri-thuc-431726.html