ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারে জরুরি ভিত্তিতে মোট চাহিদা বৃদ্ধি এবং সরবরাহ তৈরি করা প্রয়োজন।

[বিজ্ঞাপন_১]

সম্প্রতি, রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধার এবং ভেঙে পড়ার জন্য সরকার অনেক শক্তিশালী সমাধান পেয়েছে। বিশেষ করে, রেজোলিউশন ৩৩-এ, সরকার বাজারকে "উদ্ধার" করার জন্য অনেক সুনির্দিষ্ট এবং বিস্তারিত সমাধান প্রস্তাব করেছে। প্রকৃতপক্ষে, বাজার কিছু ইতিবাচক সংকেতও পেয়েছে, কিন্তু তা ভেঙে যেতে পারেনি।

জার্নালিস্ট অ্যান্ড পাবলিক ওপিনিয়ন নিউজপেপারের সাংবাদিকদের সাথে কথা বলতে গিয়ে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (হোরিয়া) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেন: ২০২৩ সালের প্রথম ৭ মাসে, রিয়েল এস্টেট বাজার অনেক সমস্যার সম্মুখীন হতে থাকে।

+ ২০২৩ সালের শুরু থেকে এখন পর্যন্ত রিয়েল এস্টেট বাজারকে আপনি কীভাবে মূল্যায়ন করেন?

- যদিও সরকারের বিভিন্ন সমস্যা কাটিয়ে ওঠার সমাধানের পর রিয়েল এস্টেট বাজার উন্নতির লক্ষণ দেখিয়েছে। তবে, সাধারণভাবে, গত ৭ মাসে, বাজার এখনও অনেক সমস্যার সম্মুখীন হয়েছে, দুর্বল তরলতা এবং খুব সীমিত সরবরাহের সম্মুখীন হয়েছে।

প্রধান কারণগুলি হল অমীমাংসিত আইনি সমস্যা এবং মূলধনের সীমিত অ্যাক্সেস, ২০২২ সালের দ্বিতীয়ার্ধে বিনিয়োগকারীদের আস্থাকে প্রভাবিত করে এমন বেশ কয়েকটি ঘটনা এবং সাধারণভাবে, বেশ কয়েকটি মৌলিক বাজার সমস্যা সমাধান করা হয়নি, যেমন আইনি সমস্যা, সরবরাহের অভাব, সরবরাহ ও চাহিদার ভারসাম্যহীনতা ইত্যাদি।

প্রকৃতপক্ষে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট বাজারের পূর্ণ সম্ভাবনা এবং শক্তিকে কাজে লাগাতে পারেনি। শিল্প, পর্যটন এবং বিনোদন রিয়েল এস্টেট কেবল কিছু অঞ্চলে কেন্দ্রীভূত, দেশের সকল অঞ্চলে একটি চালিকা শক্তি এবং ব্যাপক আকর্ষণ তৈরি করে না।

ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারে জরুরি ভিত্তিতে চাহিদা বৃদ্ধি এবং সরবরাহের উৎস তৈরি করা প্রয়োজন। ছবি ১

মিঃ লে হোয়াং চাউ ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার ২০২৩ সালের শেষ পর্যন্ত মন্থর থাকবে এবং আইনি পরিবেশের অগ্রগতি, ইতিবাচক অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির সম্ভাবনা এবং সমকালীন ও আধুনিক অবকাঠামো উন্নয়নের কারণে ২০২৪ সালের দ্বিতীয় বা তৃতীয় প্রান্তিক থেকে কেবল আরও স্বাস্থ্যকর, স্বচ্ছ এবং আরও মানসম্মতভাবে পুনরুদ্ধার এবং বিকাশ লাভ করতে পারবে।

বিনিয়োগ বাজারের অনেক অংশ এখনও বড় ধরনের বাধা ও প্রতিবন্ধকতার সম্মুখীন। সম্ভাব্য ভূমি সম্পদের সর্বোত্তম ব্যবহার করা হয়নি। শিল্প পার্ক, অর্থনৈতিক অঞ্চল, রপ্তানি প্রক্রিয়াকরণ অঞ্চল এবং উচ্চ-প্রযুক্তি অঞ্চলগুলিতে রিয়েল এস্টেট এখনও সতর্কতার সাথে এবং মাঝারি গতিতে বিকশিত হচ্ছে, কম দখলের হার সহ।

সকল সামাজিক শ্রেণীর জন্য আবাসনের চাহিদা অনেক বেশি, বিশেষ করে নিম্ন ও মধ্যম আয়ের মানুষের জন্য আবাসনের চাহিদা, কিন্তু সাড়া পাওয়ার মাত্রা সীমিত।

+ বর্তমান সময়ে বাজারের অসুবিধাগুলি কি আপনি আরও স্পষ্টভাবে বিশ্লেষণ করতে পারেন?

- বর্তমানে, 3টি প্রধান অসুবিধা এবং বাধা রয়েছে যা রিয়েল এস্টেট বাজারকে ভেঙে পড়তে বাধা দেয়।

প্রথমত, নীতি ও আইন সম্পর্কিত অসুবিধা, যেমন ভূমি আইন সম্পর্কিত অসুবিধা, পরিকল্পনা আইনের কারণে অসুবিধা এবং বিনিয়োগ আইন সম্পর্কিত কিছু অসুবিধা।

উদাহরণস্বরূপ, পরিকল্পনার ক্ষেত্রে, বিস্তারিত ১/৫০০ পরিকল্পনা সহ কিছু প্রকল্প অনুমোদিত হয়েছে কিন্তু জোনিং এবং সামগ্রিক পরিকল্পনার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ নয় এবং নিয়ম অনুসারে পর্যালোচনা, সমন্বয় এবং আপডেট করা হচ্ছে।

অথবা, ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতির নিয়মকানুনগুলির কারণে অনেক প্রকল্পই অসুবিধা, বাধা এবং ধীর বাস্তবায়নের সম্মুখীন হয়; অনেক ক্ষেত্রে, ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা ঘোষণা করা হয়েছে কিন্তু জেলা পর্যায়ে কোনও বার্ষিক ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা নেই...

দ্বিতীয়ত, মূলধন প্রবাহে অসুবিধা। বিশেষ করে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য ঋণ পাওয়া এখনও সহজ নয়, মূলত তিনটি সমস্যার কারণে: উচ্চ সুদের হার, প্রকল্পের বৈধতা এবং বাজারের তারল্যের আস্থা। প্রকৃতপক্ষে, প্রকৃত সুদের হার প্রায় ১১-১২%/বছর।

সম্প্রতি সুদের হার ০.৫-২% হ্রাস করা সরকার এবং ব্যাংকিং ব্যবস্থার একটি দুর্দান্ত প্রচেষ্টা। এই পদক্ষেপ অর্থনীতি এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসার উপর ইতিবাচক প্রভাব ফেলছে।

তবে, প্রকল্পের সময়কাল ১ বছর কমিয়ে আনা হলে ব্যবসাগুলিকে সুদের ক্ষেত্রে মূলধন ব্যয়ের ১২-১৫% পর্যন্ত সাশ্রয় করতে সাহায্য করতে পারে। পুরো বছরের জন্য মজুরি, যন্ত্রপাতি এবং সরঞ্জাম ইত্যাদির সাশ্রয় তো দূরের কথা।

রিয়েল এস্টেট ঋণের ঝুঁকি নিয়ন্ত্রণের কঠোর নিয়মকানুন বাজারকে স্বাস্থ্যকর করে তুলতে, প্রকৃত চাহিদার কাছাকাছি আনতে এবং মূল্যের বুদবুদ এড়াতে সাহায্য করে।

তবে, বর্তমানে বেশিরভাগ রিয়েল এস্টেট ব্যবসার আর্থিক ক্ষমতা সীমিত, ইকুইটি মূলধন কম, কার্যক্রম মূলত ব্যাংক ক্রেডিট মূলধনের উপর নির্ভর করে, যার ফলে ক্রেডিট মূলধন অ্যাক্সেস করা কঠিন হয়ে পড়ে।

সামাজিক আবাসনের জন্য ১২০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং প্যাকেজের অধীনে ঋণের সুদের হার খুব বেশি (ব্যবসায়ীদের জন্য ৮.৭%, প্রতি বছর বাড়ি ক্রেতাদের জন্য ৮.২%), যা বিনিয়োগকারী এবং বাড়ি ক্রেতাদের জন্য অসুবিধার কারণ হয়ে দাঁড়ায়।

তৃতীয়ত, সামগ্রিক চাহিদা এবং বাজারের আস্থার ক্ষেত্রে অসুবিধা। দেখা যাচ্ছে যে বেশিরভাগ ক্ষেত্রে, বিশেষ করে উচ্চমানের আবাসন, পর্যটন রিয়েল এস্টেট, উচ্চমানের রিসোর্ট এবং জমিতে সামগ্রিক চাহিদা তীব্রভাবে হ্রাস পেয়েছে। বাজারের আস্থা তীব্রভাবে হ্রাস পেয়েছে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের একটি প্রাথমিক জরিপ অনুসারে, দুই-তৃতীয়াংশ প্রকল্প উন্নয়ন উদ্যোগ গত বছরে প্রায় কোনও নতুন প্রকল্প উন্নয়ন কার্যক্রম শুরু করেনি।

ইতিমধ্যে, রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ ফার্মগুলি তাদের কর্মীদের প্রায় ৫০-৭০% ছাঁটাই করেছে। বিনিয়োগকারীরা, যাদের বেশিরভাগই, সাম্প্রতিক সময়ে রিয়েল এস্টেট বাজারে বিনিয়োগ করেননি।

+ তাহলে, রিয়েল এস্টেট বাজারকে এগিয়ে নিতে আপনার কী কী সুপারিশ আছে?

- এখন সবচেয়ে জরুরি বিষয় হল মোট চাহিদা বৃদ্ধি করা এবং ভিয়েতনামী রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য একটি মূল সরবরাহ উৎস তৈরি করা। ভিয়েতনামী রিয়েল এস্টেট বাজারে বর্তমানে সবচেয়ে বড় চাহিদা হল সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসন বিভাগ। অতএব, মোট চাহিদা বাড়ানোর জন্য, এই ধরণের দ্রুত, দৃঢ় এবং বৈচিত্র্যময়ভাবে বিকাশ করা প্রয়োজন।

তবে, অদূর ভবিষ্যতে, সরকারকে ২০২৩ এবং ২০২৩-২০২৫ সময়কালের জন্য আর্থ-সামাজিক পুনরুদ্ধার ও উন্নয়ন কর্মসূচি অনুসারে রিয়েল এস্টেট বাজারকে সমর্থন করার জন্য কার্যকরভাবে সমাধানগুলি বাস্তবায়ন করতে হবে।

এছাড়াও, নির্ধারিত সময়ের চেয়ে পিছিয়ে থাকা/স্থগিত থাকা রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির আইনি প্রক্রিয়া পর্যালোচনা জরুরিভাবে সম্পন্ন করুন এবং ২০২২ এবং ২০২৩ সালে সেগুলি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পরিচালনা করুন যাতে প্রকল্পগুলি পুনরায় বাস্তবায়নের জন্য পরিস্থিতি তৈরি হয়, বাজারের জন্য পণ্য সরবরাহ নিশ্চিত করা যায়।

আমি আরও আশা করি যে, ব্যবসায়িক পরিবেশ উন্নত করার জন্য জমি ব্যবহার করে বিনিয়োগ প্রকল্প গঠন ও বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে প্রশাসনিক পদ্ধতি সংস্কারের বেশ কয়েকটি গুরুত্বপূর্ণ কাজের উপর সরকারের ৬ জুন, ২০১৪ তারিখের রেজোলিউশন নং ৪৩/এনকিউ-সিপি-এর ধারা ২, ধারা ১, অনুচ্ছেদ অনুসারে অনুমোদিত বিস্তারিত পরিকল্পনা ১/৫০০ সহ এলাকায় বিনিয়োগ প্রকল্প কাজের জন্য নির্মাণ অনুমতি অব্যাহতি দেবে রাজ্য।

ঋণ মূলধনের ক্ষেত্রে, আমি মনে করি বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলিকে ইলেকট্রনিক পেমেন্ট এবং নগদ অর্থপ্রদানের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট লেনদেনের জন্য সুদের হার/ফির উপর সহায়তা বৃদ্ধি করা উচিত।

এছাড়াও, আমি প্রস্তাব করছি যে ২০২৩ - ২০২৫ সময়কালে রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য ঋণের সুদের হার নিম্নরূপ: আয়ের জন্য উপযুক্ত বাণিজ্যিক আবাসন বিভাগের জন্য, এটি ৭%/বছরের নিচে রাখার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে।

সামাজিক আবাসন বিভাগ: ব্যবসার জন্য, প্রস্তাবিত হার ৬%/বছরের নিচে; বাড়ি ক্রেতাদের জন্য, প্রস্তাবিত হার ৪.৫%/বছরের নিচে। পর্যটন এবং রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট বিভাগের জন্য, প্রস্তাবিত হার ৯%/বছরের নিচে। অবশেষে, উচ্চমানের আবাসিক রিয়েল এস্টেট বিভাগ এবং অন্যান্য বিভাগের জন্য, প্রস্তাবিত হার ৯-১০%/বছরের মধ্যে।

ব্যক্তিগত ইস্যুর পরিবর্তে জনসাধারণের জন্য বন্ড ইস্যু করার প্রবণতাকে উৎসাহিত করা; কর্পোরেট বন্ড, আমানত বাতিলকরণ এবং রিয়েল এস্টেট স্থানান্তরে "দ্বিগুণ মূল্য" ঘোষণার সাথে সম্পর্কিত লঙ্ঘনগুলিকে কঠোরভাবে পরিচালনা করা অব্যাহত রাখা যাতে প্রতিরোধ বৃদ্ধি পায় এবং বিনিয়োগকারীদের অধিকার নিশ্চিত করা যায়, বাজেট ক্ষতি হ্রাস করা যায়; কর্পোরেট বন্ড এবং তহবিল সার্টিফিকেটের বিনিয়োগকারীদের সুরক্ষার জন্য আইনি কাঠামো নিখুঁত করা যায়।

পরিশেষে, আমি সুপারিশ করছি যে পর্যটন এবং রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট সম্পদের মালিকানা সার্টিফিকেট সেকেন্ডারি বিনিয়োগকারীদের কাছে প্রদান করা হোক যাতে দ্রুত কয়েক বিলিয়ন মার্কিন ডলারের সম্পদ ছেড়ে দেওয়া যায় এবং পর্যটন এবং রিসোর্ট রিয়েল এস্টেটের উন্নয়নকে উদ্দীপিত করা যায়, ডিক্রি নং 10/2023/ND-CP এর ভিত্তিতে, ভূমি আইন বাস্তবায়নের নির্দেশিকা ডিক্রির বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন ও পরিপূরক করা হয়।

+ আপনাকে অনেক ধন্যবাদ!

ভিয়েত ভু (বাস্তবায়ন)

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস