"বাজারটি প্রায় সম্পূর্ণরূপে সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্ট থেকে বঞ্চিত।"

আবাসিক রিয়েল এস্টেট "উত্তপ্ত"

বিশেষ করে, ২০২৩ সালের গৃহায়ন আইন, ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন এবং ২০২৪ সালের ভূমি আইন, যা পূর্ববর্তী নিয়মাবলীর ৫ মাস আগে, ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে আনুষ্ঠানিকভাবে কার্যকর হচ্ছে, রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য আইনি করিডোরকে নিখুঁত করতে এবং বাজারের জন্য একটি নিরাপদ, স্বাস্থ্যকর এবং আরও টেকসই দিকে একটি নতুন চক্র উন্মোচনে অবদান রেখেছে। আবাসন, বাণিজ্যিক থেকে শুরু করে শিল্প রিয়েল এস্টেট পর্যন্ত, রিয়েল এস্টেট বিভাগগুলি ইতিবাচক প্রবৃদ্ধির লক্ষণ দেখায় এবং অনেক নতুন প্রকল্প বাস্তবায়িত হচ্ছে।

আবাসিক রিয়েল এস্টেট বাজার "উত্তপ্ত হওয়ার" লক্ষণ দেখাতে শুরু করেছে।

২০২৪ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিক এবং প্রথম ৯ মাসের রিয়েল এস্টেট বাজার প্রতিবেদন উপস্থাপন করতে গিয়ে, VARs IRE-এর ডেপুটি ডিরেক্টর মিসেস ফাম থি মিয়েন বলেন যে আবাসিক রিয়েল এস্টেট বাজার "উত্তপ্ত হওয়ার" লক্ষণ দেখাতে শুরু করেছে।

সেই অনুযায়ী, জমি নিলামের গল্পটি আগের তুলনায় "উত্তপ্ত", যেখানে "রাতারাতি" নিলাম অনুষ্ঠিত হয়েছে, যেখানে শত শত, এমনকি হাজার হাজার মানুষ স্থানের জন্য প্রতিযোগিতা করার জন্য "খাওয়া এবং অপেক্ষা" করতে রাজি হয়েছেন। জয়ের মূল্যও রেকর্ড উচ্চতা, যা সুবিনিয়োগকৃত অবকাঠামো সহ প্রকল্প জমির সমান।

বাজারের উত্তাপ অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্টের উপরও নির্ভরশীল, যেখানে প্রাথমিক ও মাধ্যমিক উভয় বাজারেই দাম ক্রমাগত নতুন উচ্চ স্তরে পৌঁছে যাচ্ছে। উচ্চ চাহিদার কারণে হাজার হাজার অ্যাপার্টমেন্ট মালিক নিয়মিতভাবে তাদের বাড়ি বিক্রি করার জন্য ফোন পাচ্ছেন। উচ্চ বিক্রয়মূল্য সত্ত্বেও, নতুন চালু হওয়া অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলি খুব ভালো শোষণ হার রেকর্ড করেছে।

অ্যাপার্টমেন্টের ধরণের পাশাপাশি, ক্রমবর্ধমান উচ্চ মূল্য সত্ত্বেও, বড় বিনিয়োগকারীদের নতুন চালু হওয়া কিছু নিম্ন-উত্থান প্রকল্পেও "রেকর্ড" সংখ্যক বুকিং রেকর্ড করা হয়েছে। অনেক অ্যাপার্টমেন্টের অবস্থান ভালো, কেবল উচ্চ মূল্যই নয়, সেগুলি কিনতে গ্রাহক/বিনিয়োগকারীদের একটি পার্থক্যও স্বীকার করতে হয়।

তবে, প্রকৃত সরবরাহ এবং চাহিদার ফলাফলের পাশাপাশি, বাজার "উত্তপ্ত হওয়ার" লক্ষণও দেখিয়েছে। এই পরিস্থিতি জমির জল্পনা, আবাসনের দাম বৃদ্ধি এবং অস্বচ্ছ রিয়েল এস্টেট লেনদেনের উত্থানের মাধ্যমে প্রতিফলিত হয়। অনেক ছোট বিনিয়োগকারী বাজারে সার্ফিংয়ের উদ্দেশ্যে অংশগ্রহণ করে, যার ফলে রিয়েল এস্টেটের দাম অযৌক্তিকভাবে বেড়ে যায়। কিছু জল্পনা-কল্পনাকারী গোষ্ঠীর "সহায়তার" কারণে স্থানান্তরিত অ্যাপার্টমেন্টের ক্রমবর্ধমান উচ্চ জিজ্ঞাসা মূল্যের সাথে অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগেও "উত্তপ্ত হওয়ার" লক্ষণ দেখা যাচ্ছে।

এই লক্ষণগুলি সরবরাহের অভাব থেকে উদ্ভূত, যদিও এটি উন্নত হয়েছে।

বিশেষ করে, মিসেস মিয়েন বলেন যে ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে, আবাসিক রিয়েল এস্টেট বাজারে ২২,৪১২টি পণ্যের সরবরাহ রেকর্ড করা হয়েছে, যার মধ্যে প্রায় ১৪,৭৫০টি নতুন পণ্য বিক্রয়ের জন্য রয়েছে, যা আগের প্রান্তিকের তুলনায় ২৫% কম, কিন্তু ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় ৬০% বেশি।

২০২৪ সালের প্রথম ৯ মাসে, বাজারে ৩৮,৭৯৭টি নতুন পণ্য বিক্রির রেকর্ড করা হয়েছে। সরবরাহে এখনও তীব্র পার্থক্য লক্ষ্য করা গেছে। সেই অনুযায়ী, নতুন সরবরাহের ৭০% অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগ থেকে এসেছে। যার মধ্যে ৫ কোটি ভিয়েতনাম ডং/বর্গমিটারের বেশি বিক্রয়মূল্যের পণ্যগুলিই ছিল সিংহভাগ। বাজারটি প্রায় সম্পূর্ণরূপে সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্ট থেকে বঞ্চিত ছিল। অঞ্চলের দিক থেকে, উত্তর ৪৬% সরবরাহের সাথে শীর্ষে ছিল, তারপরে মধ্য অঞ্চল ২৯% এবং দক্ষিণ অঞ্চল ২৫% সরবরাহের সাথে।

VARS গবেষণার তথ্য আরও দেখায় যে, যদিও সরবরাহ মূলত উচ্চমানের এবং বিলাসবহুল বিভাগে, পুরো বাজারে তৃতীয় ত্রৈমাসিকে প্রায় 10,400টি সফল লেনদেন রেকর্ড করা হয়েছে, যা 51% এর শোষণ হারের সমতুল্য। এটি নতুন রিয়েল এস্টেট পণ্যের প্রতি বাজারের আগ্রহকে প্রতিফলিত করে, যদিও বেশিরভাগ নতুন সরবরাহ উচ্চ মানের সাথে সম্পন্ন হয়েছে এবং বিনিয়োগ খরচ, বিশেষ করে জমি-সম্পর্কিত খরচ, বৃদ্ধি পাচ্ছে।

লেনদেনের পরিমাণ এবং শোষণের হার আগের ত্রৈমাসিকের তুলনায় যথাক্রমে ২৫% এবং ১ শতাংশ পয়েন্ট কমেছে কিন্তু ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় যথাক্রমে ৮০% এবং ২৮ শতাংশ পয়েন্ট বেড়েছে। যার মধ্যে, অ্যাপার্টমেন্ট লেনদেনের পরিমাণ এখনও "অপ্রতিরোধ্য" ছিল, যা তৃতীয় ত্রৈমাসিকে মোট আবাসন লেনদেনের ৭১% ছিল, নতুন অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলির গড় শোষণের হার ৭৫% রেকর্ড করা হয়েছে। হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলি বিক্রয়ের জন্য খোলার পরপরই ৯০% পর্যন্ত শোষণের হার রেকর্ড করেছে।

অ্যাপার্টমেন্ট লেনদেনের পরিমাণ এখনও "অপ্রতিরোধ্য", যা তৃতীয় প্রান্তিকে মোট আবাসন লেনদেনের ৭১%।

একক এবং তরুণ পরিবারের চাহিদা এবং আর্থিক সামর্থ্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ অ্যাপার্টমেন্টের সামগ্রিক মূল্য কমাতে ছোট অ্যাপার্টমেন্ট তৈরির প্রবণতা ক্রমশ স্পষ্ট হয়ে উঠছে। এটি এমন একটি ধরণের অ্যাপার্টমেন্ট যা সর্বোত্তম তরলতা রেকর্ড করে।

উচ্চ নোঙরের দাম চাহিদা "স্থানান্তর" ত্বরান্বিত করে

২০২৪ সালের প্রথম ৯ মাসে, বাজারে ৩০,৫৮৯টি সফল লেনদেন রেকর্ড করা হয়েছে, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় ২.৫ গুণ বেশি। সেপ্টেম্বরের শেষে চালু হওয়া অনেক নতুন প্রকল্প, যা রিজার্ভেশন গ্রহণ শুরু করেছিল, তাতেও প্রচুর পরিমাণে সুদ এবং আমানত রেকর্ড করা হয়েছে।

বিক্রয়মূল্যের দিক থেকে, প্রাথমিক ও মাধ্যমিক উভয় বাজারেই, বিশেষ করে অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে, আবাসনের দাম এখনও উচ্চ পর্যায়ে রয়েছে। সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা ক্রমশ গুরুতর হয়ে উঠছে কারণ সরবরাহ উন্নত হলেও, চাহিদা পূরণ করা এখনও কঠিন। এছাড়াও, নতুন সরবরাহের বেশিরভাগই উচ্চমানের সাথে সম্পন্ন হচ্ছে এবং বিনিয়োগ খরচ, বিশেষ করে জমি-সম্পর্কিত খরচ বৃদ্ধি পাচ্ছে।

হ্যানয়ের বাজারে আবাসনের দাম এখনও বেশি।

বিশেষ করে, তৃতীয় প্রান্তিকে, হ্যানয়ে প্রাথমিক মূল্যস্তর বৃদ্ধি অব্যাহত ছিল এবং থামার কোনও লক্ষণ দেখা যায়নি, যদিও সরবরাহ ধীরে ধীরে উন্নত হচ্ছে। নিম্ন-উত্থান থেকে উচ্চ-উত্থান পর্যন্ত নতুন প্রকল্পগুলি, প্রধানত উচ্চ-স্তরের এবং বিলাসবহুল বিভাগে, এখনও বাজার থেকে জোরালো মনোযোগ পেয়েছে। এটি একটি চালিকা শক্তি তৈরি করেছে যার ফলে দ্বিতীয় অ্যাপার্টমেন্টের মূল্যস্তর উচ্চ রয়ে গেছে, যদিও "গরম" বৃদ্ধির পরে তরলতা ধীরে ধীরে স্থিতিশীল হয়েছে।

আবাসন এবং বিনিয়োগের চাহিদা সহ রিয়েল এস্টেটের চাহিদা শহরতলির অঞ্চল, প্রদেশ এবং দুটি বিশেষ নগর অঞ্চল এবং সেকেন্ডারি বাজারের আশেপাশের শহরগুলিতে স্থানান্তরিত হচ্ছে যেখানে আরও যুক্তিসঙ্গত মূল্যে অনেক বিকল্প রয়েছে। হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে ৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডংয়ের কম অ্যাপার্টমেন্ট এবং বাড়িগুলি "শিকার" করা হচ্ছে।

লে ট্রাং

সূত্র: https://www.congluan.vn/vars-thi-truong-gan-nhu-vang-bong-hoan-toan-can-ho-chung-cu-thuong-mai-gia-binh-dan-post316639.html