জমি লেনদেন কার্যকর হওয়ার সময়

যেহেতু জমি একটি বিশেষ সম্পদ, তাই জমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর অবশ্যই ভূমি আইন এবং নোটারাইজেশনের বিধান মেনে চলতে হবে। এই কারণেই হস্তান্তর চুক্তির বৈধতা এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের বৈধতার মধ্যে পার্থক্য রয়েছে।

চুক্তি স্বাক্ষর করেছি কিন্তু জানি না এটি এখনও কার্যকর কিনা।

ঋণ পরিশোধের জন্য জরুরি ভিত্তিতে বিপুল পরিমাণ অর্থের প্রয়োজনে, মিসেস পিটিজি ( ডং নাই প্রদেশের ডং ট্যাম কমিউনে বসবাসকারী) এবং তার স্বামী মিঃ এইচভিবি (ডং নাই প্রদেশের তান লোই কমিউনে বসবাসকারী) কে ৮০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর বিনিময়ে মোট ২ হেক্টর বহুবর্ষজীবী জমির (লাল বই সহ) ৪ সান জমি হস্তান্তরের জন্য একটি চুক্তি করেন। যেহেতু মিঃ এইচভিবির কাছে একবারে সব পরিশোধ করার মতো পর্যাপ্ত টাকা ছিল না, তাই তিনি কেবল ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং জমা দেন এবং এক মাস পরে জমি কেনার জন্য পুরো পরিমাণ অর্থ প্রদানের প্রতিশ্রুতি দেন। এর পরে, উভয় পক্ষ চুক্তিটি নোটারি করার জন্য নিকটতম নোটারি অফিসে যান।

২০২৫ সালের আগস্টে ডং নাই প্রাদেশিক বার অ্যাসোসিয়েশনের আইনজীবীরা ডং ট্যাম কমিউনের বাসিন্দাদের আইনি পরামর্শ প্রদান করছেন। ছবি: দোয়ান ফু

এক মাস পরেও, মিঃ এইচভিবি তার প্রতিশ্রুতি পূরণ করেননি। অতএব, মিসেস পিটিজি এবং তার স্বামী আর তাকে জমি হস্তান্তর করেননি বরং অন্য কাউকে একটি নোটারিকৃত হস্তান্তর চুক্তি করেছিলেন। যেহেতু তিনি মিসেস পিটিজি এবং তার স্বামীর কাছ থেকে জমিটি কিনতে পারেননি কারণ অন্য কেউ এটি "ছিনিয়ে নিয়েছে", তাই মিঃ এইচভিবি মিসেস পিটিজি এবং তার স্বামীর সাথে দেখা করে তার জমা করা জামানত ফেরত দাবি করেন। যদি মিসেস পিটিজি এবং তার স্বামী জামানত ফেরত না দেন, তাহলে তিনি মামলা করার জন্য এবং তার এবং অন্য কারো মধ্যে লেনদেন রোধ করার জন্য একজন আইনজীবী নিয়োগ করবেন।

জটিল পরিস্থিতি সীমিত করার জন্য, মিসেস পিটিজি এবং তার স্বামী মিঃ এইচভিবি-কে ১০০ মিলিয়ন ভিএনডি জমা ফেরত দিতে সম্মত হন। তবে, তিনি এবং তার স্বামী এখনও জানতে চান: তার এবং মিঃ এইচভিবি এবং পরবর্তী হস্তান্তরকারীর মধ্যে ৪ শ’ সো জমি হস্তান্তরের কোন চুক্তি কার্যকর হয়েছে, কোন চুক্তি কার্যকর হয়নি?

জমি হস্তান্তর চুক্তি কখন কার্যকর হবে এবং জমি হস্তান্তর চুক্তি এবং জমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের প্রভাবের মধ্যে কার্যকর হওয়ার সময়ের পার্থক্য না জানার কারণে, অনেক লোক চুক্তিটি বাতিল করতে চাইলে সমস্যার সম্মুখীন হয়। উদাহরণস্বরূপ, মিঃ ডিভিআর (ডং নাই প্রদেশের গিয়া কিয়েম কমিউনে বসবাসকারী) এর ঘটনা।

মিঃ ডিভিআর বলেন: যখন তিনি দাম চূড়ান্ত করেন, তখন তিনি ১৫০ বর্গমিটার আবাসিক ^জমি লাল বই সহ মিসেস এনটিডি (ডং নাই প্রদেশের বিয়েন হোয়া ওয়ার্ডে বসবাসকারী) এর কাছে হস্তান্তরের জন্য একটি চুক্তিতে স্বাক্ষর করেন এবং উভয় পক্ষই স্বাক্ষর করে, চুক্তিটি কেবল নোটারিকৃত হয়। যাইহোক, চুক্তিতে উল্লেখিত সময়সীমার পরেও, হস্তান্তরকারী, মিসেস এনটিডি, তাকে দেওয়ার জন্য পর্যাপ্ত অর্থ প্রস্তুত করেননি। সেই কারণে, তিনি মিসেস এনটিডির কাছে নাম হস্তান্তরের প্রক্রিয়াটি সম্পূর্ণ করেননি।

মিঃ ডিভিআর জানতে চান, তার এবং মিসেস এনটিডি-র মধ্যে হস্তান্তর চুক্তি কি এখনও কার্যকর আছে এবং অর্থপ্রদানের তারিখ এবং নাম পরিবর্তনের প্রক্রিয়া আসার পরও মিসেস এনটিডি অনুপস্থিত থাকলে চুক্তি বাতিল করার অধিকার কি তার আছে?

স্বাক্ষর বা নোটারাইজেশনের সময় থেকে কার্যকর?

২০১৫ সালের সিভিল কোডের ৪০১ অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে যে আইনত সমাপ্ত চুক্তিটি সমাপ্তির সময় থেকেই কার্যকর থাকবে। চুক্তি কার্যকর হওয়ার পর থেকে, পক্ষগুলিকে একে অপরের প্রতি তাদের অধিকার এবং বাধ্যবাধকতাগুলি প্রতিশ্রুতিবদ্ধভাবে পালন করতে হবে।

একই সময়ে, ২০১৫ সালের সিভিল কোডের ৫০০ ধারা থেকে ৫০৩ ধারা পর্যন্ত, ভূমি ব্যবহারের অধিকার সংক্রান্ত চুক্তি হল পক্ষগুলির মধ্যে একটি চুক্তি, যার অনুসারে ভূমি ব্যবহারকারী ভূমি আইনের বিধান অনুসারে ভূমি ব্যবহারের অধিকার অন্য পক্ষের কাছে হস্তান্তর করে; অন্য পক্ষ ভূমি ব্যবহারকারীর সাথে চুক্তির অধীনে অধিকার এবং বাধ্যবাধকতা প্রয়োগ করে। ভূমি ব্যবহারের অধিকার সংক্রান্ত চুক্তির বিষয়বস্তু ব্যবহারের উদ্দেশ্য, ভূমি ব্যবহারের মেয়াদ, পরিকল্পনা, ভূমি ব্যবহারের পরিকল্পনা এবং ভূমি সম্পর্কিত আইনের বিধান এবং প্রাসঙ্গিক আইনের অন্যান্য বিধান অনুসারে অন্যান্য অধিকার এবং বাধ্যবাধকতার বিধানের বিপরীত হওয়া উচিত নয়।

ভূমি ব্যবহারের অধিকার সংক্রান্ত চুক্তিগুলি লিখিতভাবে এমন একটি ফর্মে করতে হবে যা ২০১৫ সালের দেওয়ানি আইন, ভূমি সংক্রান্ত আইন এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক আইনি বিধানের বিধানের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ। ভূমি ব্যবহারের অধিকার সংক্রান্ত চুক্তি বাস্তবায়নে ভূমি আইন এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক আইনি বিধান দ্বারা নির্ধারিত সঠিক পদ্ধতি এবং আনুষ্ঠানিকতা অনুসরণ করতে হবে। ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর ভূমি আইন দ্বারা নির্ধারিত নিবন্ধনের সময় থেকে কার্যকর হবে।

"ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর চুক্তিটি নোটারাইজেশনের সময় কার্যকর হয়। ভূমি আইনের বিধান অনুসারে পরিবর্তন নিবন্ধনের সময় থেকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর কার্যকর হয়"।
আইনজীবী এনগুয়েন ডিইউসি, ডং নাই প্রাদেশিক বার অ্যাসোসিয়েশন।

এছাড়াও, ২০২৪ সালের নোটারাইজেশন আইনের ৬ নং ধারায় স্পষ্টভাবে বলা হয়েছে যে নোটারাইজড ডকুমেন্টগুলি নোটারি কর্তৃক স্বাক্ষরিত হওয়ার সময় থেকে কার্যকর হবে এবং নোটারি সংস্থা নথিতে স্ট্যাম্প লাগাবে। নোটারাইজড ডকুমেন্টগুলি প্রাসঙ্গিক পক্ষগুলির জন্য কার্যকর এবং লেনদেনের সাথে জড়িত পক্ষগুলির জন্য নোটারাইজড লেনদেন সম্পর্কিত পদ্ধতিগুলি সম্পাদনের জন্য উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলিকে অনুরোধ করার ভিত্তি।

আইনজীবী নগুয়েন ডুক (ডং নাই প্রদেশ বার অ্যাসোসিয়েশন) বলেন: উপরোক্ত নিয়মাবলীর উপর ভিত্তি করে, মিসেস পিটিজি এবং মিঃ এইচভিবির মধ্যে ৪ শংসাপত্র জমি হস্তান্তরের চুক্তি এখনও কার্যকর হয়নি কারণ এটি আনুষ্ঠানিক শর্তাবলী (নোটারাইজড বা সার্টিফাইড নয়) পূরণ করেনি। পরবর্তীটির সাথে দম্পতির মধ্যে প্রতিষ্ঠিত চুক্তির ক্ষেত্রে, এটি নোটারাইজেশনের সময় থেকে কার্যকর হয়। মিঃ এইচভিবির জমা ফেরত চাওয়ার এবং দম্পতির দ্বারা গৃহীত হওয়ার বিষয়টি জমি হস্তান্তর চুক্তি কার্যকর হবে কিনা সেই প্রশ্নের সাথে সম্পর্কিত নয়।

মি. ডিভিআর-এর ক্ষেত্রে: তার এবং মিসেস এনটিডি-র মধ্যে হস্তান্তর চুক্তি কার্যকর হওয়ার যোগ্য। তবে, যেহেতু মিসেস এনটিডি চুক্তিতে সম্মত বাধ্যবাধকতাগুলি সঠিকভাবে পালন করেননি, তাই স্বাক্ষরিত চুক্তি বাতিলের অনুরোধ করার অধিকার তার রয়েছে। একটি নোটারিকৃত চুক্তি বাতিলের জন্য নিম্নলিখিত শর্তগুলি পূরণ করতে হবে: যখন সেই চুক্তিতে অংশগ্রহণকারী সকলের কাছ থেকে একটি চুক্তি এবং লিখিত প্রতিশ্রুতি থাকে। একই সময়ে, নোটারিকৃত চুক্তি বাতিলের নোটারিকরণ পূর্ববর্তী নোটারি সংস্থায় সম্পাদন করতে হবে এবং একটি নোটারি দ্বারা পরিচালিত হতে হবে।

নোটারি সংস্থায় নোটারাইজড চুক্তি বাতিল করতে ব্যর্থ হলে, মিঃ ডিভিআর-এর অধিকার আছে আদালতে মামলা দায়ের করার, চুক্তি বাতিল করার অনুরোধ করার কারণ হল মিসেস এনটিডি চুক্তিগত বাধ্যবাধকতাগুলি গুরুতরভাবে লঙ্ঘন করেছেন এবং চুক্তিতে কৃত বাধ্যবাধকতাগুলি সঠিকভাবে পূরণ করেননি।

দোয়ান ফু

সূত্র: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/