হস্তলিখিত চুক্তির মাধ্যমে ক্রয়-বিক্রয়কৃত সম্পত্তির ভূমি মালিকানার সনদপত্র ইস্যু করার ধাপে ধাপে প্রক্রিয়া।

Người Đưa Tin•03/12/2023

[বিজ্ঞাপন_১]

রিয়েল এস্টেট ডকুমেন্টেশনে জটিলতা

২০২৩ সালের ডিসেম্বরের শুরুতে, হো চি মিন সিটি প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ জেলা গণ কমিটি, থু ডুক সিটি, হো চি মিন সিটি ভূমি নিবন্ধন কার্যালয় এবং এর শাখাগুলোকে অননুমোদিত ভূমি ব্যবহারের পরিবর্তন, অননুমোদিত ভূমি বিভাজন এবং হাতে লেখা দলিলের মাধ্যমে মালিকানা হস্তান্তরের বিষয়গুলো নিষ্পত্তি করার জন্য অনুরোধ করেছে।

হো চি মিন সিটি প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের একটি প্রতিবেদন অনুসারে, হো চি মিন সিটিতে এমন ঘটনা ঘটেছে যেখানে পরিবার এবং ব্যক্তিরা জেলা-পর্যায়ের গণকমিটি কর্তৃক প্রদত্ত ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদসহ কৃষি জমি ব্যবহার করছে। ব্যবহারের সময় বিভিন্ন পরিবর্তন ঘটেছে, যেমন: পরিবারগুলোর স্বাধীনভাবে বসবাসের জন্য আলাদা হয়ে যাওয়া; উত্তরাধিকারসূত্রে, উপহার হিসেবে বা জমির একটি অংশ হস্তান্তর করা...

এই বাস্তব প্রয়োজন মেটাতে, ভূমি ব্যবহারকারীরা অননুমোদিত ভূমি বিভাজন, (প্রয়োজনীয়তা অনুযায়ী ভূমি ব্যবহারের অধিকার ও ভূমির সাথে সংযুক্ত সম্পদ হস্তান্তরের জন্য চুক্তি না করেই) হাতে লেখা দলিলের মাধ্যমে জমির আংশিক মালিকানা হস্তান্তর, এবং যথেচ্ছভাবে জমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন (যেমন কৃষি জমিতে বাড়ি ও স্থাপনা নির্মাণ...) করার মতো পন্থা অবলম্বন করেছেন।

বিভিন্ন সময়ে ভূমি আইনে সময়োপযোগী ও পূর্ণাঙ্গ প্রবিধানের অভাবে, এসব ক্ষেত্রে যারা মালিকানার হস্তান্তর লাভ করেছেন, তাদেরকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার, বাড়ি ও ভূমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পত্তির মালিকানার সনদপত্র প্রদান করা হয়নি।

পূর্বোক্ত সমস্যাটি বিদ্যমান ছিল যতক্ষণ না ডিক্রি নং ৪৩/২০১৪/এনডি-সিপি-এর ৮২ নং অনুচ্ছেদের ২ নং ধারায় এমন বিধান আনা হয়, যা ১ জুলাই, ২০১৪-এর পূর্বে হস্তলিখিত দলিলের মাধ্যমে প্রাপ্ত হস্তান্তর, উত্তরাধিকার এবং উপহার সংক্রান্ত মামলা নিষ্পত্তির সুযোগ দেয়।

তবে, অনুমোদন ছাড়াই জমিটি বিভক্ত ও হস্তান্তর করা হওয়ায়, হস্তান্তরিত জমির একটি বড় অংশ প্রাদেশিক গণসমিতির বিধিবিধান মেনে চলে না।

হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের পরিচালক জনাব নগুয়েন তোয়ান থাং মূল্যায়ন করেছেন: "বর্তমানে কোনো নির্দিষ্ট পরিসংখ্যান নেই, কারণ ঘোষণা ও নিবন্ধন প্রক্রিয়া এখনো সংগঠিত হয়নি। তবে, আমাদের পর্যবেক্ষণ অনুযায়ী, এই ঘটনাগুলো প্রধানত শহরতলি এলাকায়, বিশেষ করে দ্রুত নগরায়ণের হারযুক্ত জেলাগুলোতে, যেমন বিন চান জেলা, হোক মন জেলা এবং বিন থান জেলায় কেন্দ্রীভূত..."

তুলনামূলকভাবে সঠিক পরিসংখ্যান পেতে, হো চি মিন সিটি প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগকে জেলা, থু ডুক সিটি, ওয়ার্ড ও কমিউনগুলোর পাশাপাশি বর্তমানে ঐ পরিস্থিতিতে থাকা সম্পত্তির "মালিক" বাসিন্দাদের মধ্যে ঘনিষ্ঠ সমন্বয়ের মাধ্যমে একটি শহরব্যাপী জরিপ ও ঘোষণা পরিচালনা করতে হবে।

স্বচ্ছ ঘোষণায় সহযোগিতা করার জন্য নাগরিকদের অবশ্যই তাদের দায়িত্ব ও অধিকার সম্পর্কে সুস্পষ্ট ধারণা থাকতে হবে, তবেই আমরা সুনির্দিষ্ট ও সঠিক পরিসংখ্যান পেতে পারব।

হস্তলিখিত চুক্তির মাধ্যমে ক্রয়-বিক্রয়কৃত সম্পত্তির জন্য ভূমি মালিকানার সনদপত্র ইস্যু করতে, হো চি মিন সিটিকে লেনদেনের সময়; ভূমি ও নির্মাণ সংক্রান্ত লঙ্ঘনের নিষ্পত্তি (জরিমানা, জোরপূর্বক ভেঙে ফেলা, বা নিবন্ধনের অনুমতি, অবৈধ মুনাফা জোরপূর্বক ফেরত, ইত্যাদি); এবং ভূমি বিভাজনের সীমা ও অবকাঠামো সংক্রান্ত বিধিবিধানের প্রতিপালন নিশ্চিত করার জন্য পরিকল্পনার পর্যালোচনার মতো বিষয়গুলো বিবেচনা করতে হবে... যাতে প্রতিটি নির্দিষ্ট মামলা যোগ্যতার মানদণ্ড পূরণ করে কিনা তা নির্ধারণ করা যায়।

একই সাথে, যেহেতু অনানুষ্ঠানিক জমি লেনদেনে কর্তৃপক্ষের আনুষ্ঠানিক অনুমোদনের অভাব থাকে, তাই লেনদেনের তারিখের সত্যতা যাচাই করা কঠিন হয়ে পড়ে এবং এটিকে সহজেই নিয়ম লঙ্ঘনের জন্য অপব্যবহার করা হয়। কঠোরভাবে প্রয়োগ না করা হলে, এটি সহজেই 'আইন পরিহার' এবং অনুমোদিত সীমার অতিরিক্ত জমি বিভাজনের দিকে নিয়ে যেতে পারে।

সুতরাং, আইনানুযায়ী এই মামলাগুলোতে ভূমি ব্যবহার সনদ প্রদানের বিষয়টি সমাধান করতে হলে ভূমি ক্ষেত্রে প্রশাসনিক লঙ্ঘনগুলো বিবেচনা ও তার সমাধান করা প্রয়োজন। প্রতিটি মামলার সনদ প্রদান ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা, ভূমি বিভাজনের শর্তাবলী এবং অবকাঠামোর উপর ভিত্তি করে হওয়া দরকার। এগুলো জেলা গণসমিতির এখতিয়ারভুক্ত বিষয়," জনাব থাং নিশ্চিত করেন।

যেসব আইনি বিষয় স্পষ্ট করা প্রয়োজন।

এলএসএক্স ল ফার্মের পরিচালক, আইনজীবী কুয়াচ থান লুকের মতে, আজকাল নোটারাইজেশন বা সার্টিফিকেশন ছাড়া, হাতে লেখা নথি ব্যবহার করে ব্যক্তিদের মধ্যে রিয়েল এস্টেট লেনদেন তুলনামূলকভাবে সাধারণ।

উভয় পক্ষের এই ধরনের লেনদেনে লিপ্ত হওয়ার কারণগুলো ছিল আইনি বিধিবিধান সম্পর্কে জ্ঞানের অভাব, ভূমি ব্যবহারের সনদের অনুপস্থিতি, পারস্পরিক বিশ্বাস, লেনদেনটি প্রকাশে অনীহা এবং কর প্রদান এড়ানোর প্রচেষ্টা।

আইন অনুযায়ী জমি ও বাড়ির হস্তান্তর অবশ্যই একটি নোটারিকৃত চুক্তির মাধ্যমে নথিভুক্ত করতে হবে। বিভিন্ন সময়কালের ভূমি আইনে ধারাবাহিকভাবে এই বিধান রাখা হয়েছে যে, ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের চুক্তি অবশ্যই কোনো নোটারি পাবলিক দ্বারা নোটারিকৃত হতে হবে অথবা যে কম্যুন, ওয়ার্ড বা শহরে জমিটি অবস্থিত, সেখানকার গণকমিটি দ্বারা প্রত্যয়িত হতে হবে।

আইনজীবী লুক উল্লেখ করেছেন যে, হাতে লেখা দলিলের মাধ্যমে সম্পাদিত স্থাবর সম্পত্তির লেনদেন আনুষ্ঠানিক নিয়মকানুন মেনে চলে না এবং সরকারি ভূমি ব্যবহারের অধিকার সংক্রান্ত দলিলের মাধ্যমে নতুন মালিকের কাছে মালিকানা হস্তান্তর করা যায় না, তাই এগুলো আইন দ্বারা স্বীকৃত নয়।

ক্রেতা আইনত জমি ও বাড়ির মালিক বা বৈধ ব্যবহারকারী হিসেবে চিহ্নিত নন।

যদি ক্রেতা জমির আইনগত মালিক হিসেবে স্বীকৃত না হন, তবে তিনি সম্পত্তিটি হস্তান্তর, অর্পণ, উত্তরাধিকার সূত্রে লাভ বা বন্ধক রাখতে পারবেন না। যদি রাষ্ট্র সম্পত্তিটি পুনরুদ্ধার করে, তবুও জমির মালিকানা বিক্রেতারই থাকবে।

জমি অধিগ্রহণের ক্ষতিপূরণ নিয়ে দুই পক্ষের মধ্যে কোনো বিরোধ দেখা দিলে, বিরোধ নিষ্পত্তির জন্য কোনো রায় বা সিদ্ধান্ত না হওয়া পর্যন্ত টাকাটি ব্যাংকের একটি অস্থায়ী হোল্ডিং অ্যাকাউন্টে জমা রাখা হবে।

বিক্রেতা ও ক্রেতার মধ্যে কোনো সমঝোতা বা মীমাংসা না হলে বিরোধ দেখা দেবে; সেক্ষেত্রে, সমাধানের জন্য পক্ষগুলোর মধ্যে একজনকে সম্পত্তিটি যে আদালতে অবস্থিত, সেখানে একটি মামলা দায়ের করতে হবে।

বর্তমানেও জমির মালিকানার সনদবিহীন সম্পত্তির সংখ্যা তুলনামূলকভাবে অনেক বেশি। যদিও অনেকে জানেন যে সনদবিহীন সম্পত্তির লেনদেনে উল্লেখযোগ্য ঝুঁকি থাকে, তবুও তারা এই লেনদেন চালিয়ে যান, কারণ ঝুঁকি যত বেশি, সম্ভাব্য লাভও তত বেশি।

"এক্ষেত্রে, ক্রেতার অধিকার নিশ্চিত করার জন্য, একটি হাতে লেখা বিক্রয় চুক্তি তৈরি করা উচিত যেখানে একটি আমানত ধারা উল্লেখ থাকবে: ‘যখন জমি ব্যবহারের অধিকার সনদ প্রদান করা হবে, তখন বিক্রেতা ক্রেতার কাছে আইনি হস্তান্তর প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে দায়বদ্ধ থাকবেন; অন্যথায়, গৃহীত আমানতের দ্বিগুণ পরিমাণ অর্থ জরিমানা করা হবে।’ এই ধারাটি বিরোধের সম্ভাবনা কমিয়ে আনবে, অথবা যদি কোনো বিরোধ দেখা দেয়, তবে আইন অনুযায়ী ক্রেতার অধিকার সুরক্ষিত থাকবে," আইনজীবী লুক বলেছেন।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস