হাতে লেখা কাগজপত্রের মাধ্যমে কেনা-বেচা করা রিয়েল এস্টেটের জন্য ধাপে ধাপে লাল বই জারি করা

[বিজ্ঞাপন_১]

জটিল রিয়েল এস্টেট ফাইলের অবস্থা

২০২৩ সালের ডিসেম্বরের গোড়ার দিকে, হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ জেলার পিপলস কমিটি, থু ডাক সিটি, হো চি মিন সিটি ভূমি নিবন্ধন অফিস এবং এর অধিভুক্ত শাখাগুলিকে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে স্বেচ্ছাচারী পরিবর্তন, স্বেচ্ছাচারী প্লট পৃথকীকরণ এবং হাতে লেখা অধিকার হস্তান্তরের রেকর্ড পরিচালনা করার জন্য অনুরোধ করছে।

হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের প্রতিবেদন অনুসারে, হো চি মিন সিটিতে, কৃষি জমি ব্যবহারকারী পরিবার এবং ব্যক্তিদের ঘটনা ঘটেছে, যাদের জেলা গণ কমিটি কর্তৃক ভূমি ব্যবহারের অধিকারের শংসাপত্র দেওয়া হয়েছে এবং ব্যবহার প্রক্রিয়া চলাকালীন, কিছু পরিবর্তন হয়েছে যেমন: পরিবারগুলি আলাদাভাবে বসবাসের জন্য আলাদা হয়ে গেছে; উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া, দেওয়া হচ্ছে, জমির একটি অংশ হস্তান্তর করা হচ্ছে...

এই বাস্তব প্রয়োজন মেটানোর জন্য, ভূমি ব্যবহারকারীরা যথেচ্ছভাবে প্লট ভাগ করে দিয়েছেন, জমির কিছু অংশ হাতে হাতে হস্তান্তর করেছেন (নির্ধারিতভাবে জমি ব্যবহারের অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদ হস্তান্তরের চুক্তি না করে), যথেচ্ছভাবে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করেছেন (ঘর তৈরি, কৃষি জমিতে কাজ...)।

যেহেতু বহু সময় ধরে ভূমি আইনে সময়োপযোগী এবং সম্পূর্ণ নিয়মকানুন ছিল না, তাই এই ক্ষেত্রে হস্তান্তরকারীকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার, বাড়ির মালিকানা অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদের শংসাপত্র (শংসাপত্র) দেওয়া হয়নি।

উপরোক্ত বিদ্যমান সমস্যাটি ততক্ষণ পর্যন্ত স্থায়ী ছিল যতক্ষণ না ডিক্রি নং 43/2014/ND-CP-এর ধারা 82-এর ধারা 2-এর প্রবিধান 1 জুলাই, 2014-এর আগে হাতে লেখা নথির মাধ্যমে হস্তান্তর, উত্তরাধিকার এবং উপহার প্রাপ্তির মামলা নিষ্পত্তির অনুমতি দেয়।

তবে, জমিটি ইচ্ছামত হস্তান্তরের অধিকারের জন্য ভাগ করা হয়েছিল, তাই হস্তান্তরিত জমির বেশিরভাগ অংশ প্রাদেশিক গণ কমিটির নিয়ম অনুসারে ছিল না।

হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের পরিচালক মিঃ নগুয়েন তোয়ান থাং মূল্যায়ন করেছেন: "বর্তমানে, কোনও নির্দিষ্ট পরিসংখ্যান নেই কারণ ঘোষণা এবং নিবন্ধন সংগঠিত হয়নি। তবে, আমাদের রেকর্ড অনুসারে, এই ঘটনাগুলি মূলত শহরতলির এলাকায়, বিশেষ করে বিন চান, হোক মন, বিন তান ইত্যাদির মতো দ্রুত নগরায়নের জেলাগুলিতে কেন্দ্রীভূত।"

তুলনামূলকভাবে সঠিক পরিসংখ্যান পেতে, হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগকে জেলা, থু ডাক সিটি, ওয়ার্ড, কমিউন এবং সেই পরিস্থিতিতে রিয়েল এস্টেটের "মালিক" ব্যক্তিদের মধ্যে ঘনিষ্ঠ সমন্বয়ের মাধ্যমে একটি শহরব্যাপী ঘোষণা এবং জরিপ পরিচালনা করতে হবে।

সুনির্দিষ্ট এবং সঠিক সংখ্যার স্বচ্ছ ঘোষণায় সহযোগিতা করার জন্য জনগণকে তাদের দায়িত্ব এবং অধিকার স্পষ্টভাবে দেখতে হবে।

হাতে কেনা এবং বিক্রি করা রিয়েল এস্টেটের সার্টিফিকেট ইস্যু করার জন্য, হো চি মিন সিটিকে ক্রয় এবং বিক্রয়ের সময়; জমি এবং নির্মাণ লঙ্ঘনের (জরিমানা, জোরপূর্বক ধ্বংস বা নিবন্ধন, অবৈধ মুনাফা জোরপূর্বক ফেরত দেওয়া ইত্যাদি) পরিচালনার মতো বিষয়গুলি বিবেচনা করতে হবে; পরিকল্পনা পর্যালোচনা করতে হবে, ভূমি বিভাজনের সীমা এবং অবকাঠামো সংক্রান্ত নিয়ম মেনে চলা নিশ্চিত করতে হবে, ইত্যাদি প্রতিটি নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে যোগ্যতা নির্ধারণ করতে হবে।

একই সাথে, যেহেতু হাতে লেখা নথিপত্র ক্রয়-বিক্রয় উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ কর্তৃক নিশ্চিত করা হয় না, তাই ক্রয়-বিক্রয়ের সময়ের সত্যতা যাচাই ভিত্তিহীন এবং সহজেই নিয়ম লঙ্ঘনের জন্য ব্যবহার করা যেতে পারে। যদি কঠোরভাবে প্রয়োগ না করা হয়, তাহলে এটি সহজেই "আইন এড়িয়ে যাওয়া" এবং সীমা নিশ্চিত না করে জমির প্লট ভাগাভাগি করার দিকে পরিচালিত করতে পারে।

“অতএব, আইনি বিধি অনুসারে এই মামলাগুলির জন্য সার্টিফিকেট প্রদান বিবেচনা করা উচিত এবং ভূমি খাতে প্রশাসনিক লঙ্ঘন মোকাবেলা করা উচিত। প্রতিটি মামলার জন্য সার্টিফিকেট প্রদান পরিকল্পনা, ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা, ভূমি বিভাজনের শর্তাবলী এবং সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য অবকাঠামোর উপর ভিত্তি করেও করা উচিত। এগুলি জেলার পিপলস কমিটির কর্তৃত্বাধীন বিষয়,” মিঃ থাং নিশ্চিত করেছেন।

আইনি বিষয়গুলির স্পষ্টীকরণ প্রয়োজন

LSX ল ফার্ম LLC-এর পরিচালক আইনজীবী কোয়াচ থান লুক বলেন যে বর্তমানে, নোটারাইজেশন বা সার্টিফিকেশন ছাড়াই হাতে লেখা নথি ব্যবহার করে ব্যক্তিদের মধ্যে রিয়েল এস্টেট লেনদেন তুলনামূলকভাবে সাধারণ।

দুই পক্ষ কেন এই ধরনের লেনদেন করেছিল তার কারণ ছিল তারা আইনি নিয়মকানুন স্পষ্টভাবে বুঝতে পারেনি, কারণ রিয়েল এস্টেটের ভূমি ব্যবহারের অধিকারের শংসাপত্র ছিল না, কারণ তারা একে অপরকে বিশ্বাস করেছিল, কারণ তারা লেনদেনটি জনসমক্ষে প্রকাশ করতে চায়নি, কর প্রদান এড়াতে...

আইনে বলা হয়েছে যে রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের জন্য অবশ্যই একটি নোটারিকৃত এবং প্রত্যয়িত চুক্তি থাকতে হবে। সময়ের সাথে সাথে ভূমি আইনে একীভূত নিয়ম রয়েছে যে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের চুক্তিটি অবশ্যই একজন নোটারি পাবলিক দ্বারা নোটারিকৃত হতে হবে অথবা জমিটি যে কমিউন, ওয়ার্ড বা শহরের অবস্থিত তার পিপলস কমিটি দ্বারা প্রত্যয়িত হতে হবে।

আইনজীবী লুক উল্লেখ করেছেন যে হাতে লেখা নথির মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট লেনদেন আনুষ্ঠানিক নিয়ম মেনে চলে না এবং ব্যবহারের অধিকার প্রমাণকারী নথিতে ব্যবহারকারীর নাম স্থানান্তর করতে পারে না, তাই আইন দ্বারা সেগুলি স্বীকৃত নয়।

আইন অনুসারে ক্রেতাকে রিয়েল এস্টেটের আইনি মালিক বা ব্যবহারকারী হিসেবে চিহ্নিত করা হয় না।

যদি ক্রেতা বৈধ ভূমি ব্যবহারকারী হিসেবে স্বীকৃত না হন, তাহলে তিনি জমি রূপান্তর, হস্তান্তর, উত্তরাধিকারসূত্রে গ্রহণ বা বন্ধক রাখতে পারবেন না। রাষ্ট্র যদি জমি পুনরুদ্ধার করে, তবুও ভূমি ব্যবহারকারী নির্ধারণের দায়িত্ব বিক্রেতার উপরই বর্তাবে।

ক্ষতিপূরণের পরিমাণ বা সাইট ক্লিয়ারেন্স নিয়ে যদি দুই পক্ষের মধ্যে বিরোধ দেখা দেয়, তাহলে এই পরিমাণ একটি অস্থায়ী ব্যাংক অ্যাকাউন্টে জমা করা হবে যতক্ষণ না দুই পক্ষের মধ্যে বিরোধ নিষ্পত্তির জন্য কোনও রায় বা সিদ্ধান্ত আসে।

যদি কোনও চুক্তি বা পুনর্মিলন না হয়, তাহলে বিক্রেতা এবং ক্রেতার মধ্যে বিরোধ দেখা দেয়, তাহলে বিষয়টি সমাধানের জন্য দুজনের একজনকে অবশ্যই রিয়েল এস্টেট অবস্থিত আদালতে মামলা দায়ের করতে হবে।

বর্তমানে, সার্টিফিকেট ছাড়া রিয়েল এস্টেটের পরিস্থিতি এখনও তুলনামূলকভাবে সাধারণ। যদিও সার্টিফিকেট ছাড়া রিয়েল এস্টেট লেনদেনে বড় ঝুঁকি থাকবে, তবুও অনেকে এটি করে কারণ ঝুঁকি যত বেশি, লাভের সম্ভাবনা তত বেশি।

"এই ক্ষেত্রে, ক্রেতার অধিকার নিশ্চিত করার জন্য, একটি হাতে লেখা বিক্রয় চুক্তি তৈরি করা যুক্তিযুক্ত যেখানে একটি জমার ধারা উল্লেখ থাকবে: যখন জমি এবং বাড়িকে ভূমি ব্যবহারের অধিকারের শংসাপত্র দেওয়া হয়, তখন বিক্রেতা ক্রেতার কাছে আইনি হস্তান্তর প্রক্রিয়া সম্পাদনের জন্য দায়ী, অন্যথায়, তাদের প্রাপ্ত পরিমাণের দ্বিগুণ জরিমানা করা হবে। এই ধারার মাধ্যমে, এটি নিশ্চিত করবে যে বিরোধের সম্ভাবনা কমানো হবে, অথবা যদি বিরোধ দেখা দেয়, তাহলে আইন অনুসারে ক্রেতার অধিকারও নিশ্চিত করা হবে," আইনজীবী লুক বলেন।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস