কেন ফ্লোরের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা বাধ্যতামূলক নয়?

[বিজ্ঞাপন_১]

গ্রাহকদের জন্য কম ঝুঁকিপূর্ণ বিকল্প

ষষ্ঠ অধিবেশনের কর্মসূচি অব্যাহত রেখে, ৩১ অক্টোবর সকালে, জাতীয় পরিষদ হলরুমে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইন (সংশোধিত) সম্পর্কে বিভিন্ন মতামত সহ বেশ কয়েকটি বিষয়বস্তু নিয়ে আলোচনা করে।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইনের (সংশোধিত) ব্যাখ্যা, গ্রহণ এবং সংশোধন সম্পর্কিত প্রতিবেদন উপস্থাপন করে, জাতীয় পরিষদের অর্থনৈতিক কমিটির চেয়ারম্যান ভু হং থান বলেন:

আবাসন ব্যবসার নীতিমালা এবং ভবিষ্যতের নির্মাণ প্রকল্প সম্পর্কে, খসড়া আইনে আমানত, আমানত গ্রহণের সময় এবং আমানতের পরিমাণ সম্পর্কিত নিয়ন্ত্রণের প্রয়োজনীয়তার বিষয়ে কিছু মতামত একমত।

কিছু মতামত আমানত নিয়ন্ত্রণ যোগ করার পরামর্শ দিয়েছে যাতে আবাসন ও নির্মাণ কাজ ব্যবসায়ে নিযুক্ত করার যোগ্য হওয়ার আগে চুক্তি স্বাক্ষরিত হয়। কিছু মতামত কেবল তখনই আমানত গ্রহণের বিষয়ে একমত হয়েছে যখন "আবাসন ও নির্মাণ কাজ ব্যবসায়ে নিযুক্ত করার যোগ্য" এবং "লেনদেনটি নিয়ম অনুসারে সম্পন্ন হয়েছে"।

রিয়েল এস্টেট - কেন ফ্লোরের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা বাধ্যতামূলক নয়? — জাতীয় পরিষদের অর্থনৈতিক কমিটির চেয়ারম্যান ভু হং থান।

সরকারের মতামতের ভিত্তিতে, ৫ম অধিবেশনে জাতীয় পরিষদের ডেপুটিরা, জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধিদল, জাতীয় পরিষদের সংস্থাগুলি, জাতীয় পরিষদের স্থায়ী কমিটি (NASC) দুটি বিকল্প প্রস্তাব করেছে:

বিকল্প ১: "রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের বিনিয়োগকারীরা কেবলমাত্র তখনই গ্রাহকদের কাছ থেকে আমানত সংগ্রহ করতে পারবেন যখন বাড়ি এবং নির্মাণ কাজগুলি ব্যবসায়ে আনার জন্য সমস্ত শর্ত পূরণ করে এবং এই আইনের বিধান অনুসারে লেনদেন পরিচালনা করে।"

এই বিকল্পটি গ্রাহকের জন্য কম ঝুঁকিপূর্ণ, যা রিয়েল এস্টেট লেনদেনে দুর্বল পক্ষ। যেহেতু আমানত কেবল তখনই করা হয় যখন রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য যোগ্য হয় এবং দুই পক্ষ আনুষ্ঠানিকভাবে চুক্তিতে স্বাক্ষর করে, এটি বিরোধের ঘটনা সীমিত করে।

এই বিকল্পের সীমাবদ্ধতা হল বিনিয়োগকারীর সম্ভাব্য গ্রাহকদের সাথে চুক্তি স্বাক্ষর নিশ্চিত করার জন্য আমানত গ্রহণের সুযোগ নেই;

ভবিষ্যতের বাড়ি বা নির্মাণ কাজের বিক্রয়, ক্রয় বা লিজের জন্য চুক্তি স্বাক্ষরকারী গ্রাহকদের কাছ থেকে আমানত গ্রহণ চুক্তি স্বাক্ষরের নিশ্চয়তা দেওয়ার জন্য আমানত নয়, বরং সিভিল কোডের ৩২৮ ধারার বিধান অনুসারে চুক্তির কার্যকারিতা নিশ্চিত করার জন্য একটি আমানত। আমানতের আর খুব বেশি অর্থ নেই কারণ চুক্তিতে ইতিমধ্যেই অগ্রগতি এবং জরিমানা ধারা অনুসারে চুক্তির মূল্যের জন্য অর্থ আদায়ের বিধান রয়েছে যদি পক্ষগুলি তাদের বাধ্যবাধকতা সঠিকভাবে পালন না করে।

এই বিকল্পটি সরকার এবং জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধিদল এবং জাতীয় পরিষদের সংস্থাগুলির ১৫/৪০ মতামত দ্বারা বেছে নেওয়া হয়েছিল।

বিকল্প ২: “রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের বিনিয়োগকারীরা কেবলমাত্র গ্রাহকদের সাথে চুক্তি অনুসারে আমানত সংগ্রহ করতে পারবেন যখন প্রকল্পটির একটি রাষ্ট্রীয় সংস্থা দ্বারা মূল্যায়ন করা একটি মৌলিক নকশা থাকে এবং বিনিয়োগকারীর কাছে এই আইনের ধারা ২৪ এর ধারা ২-এ উল্লেখিত ভূমি ব্যবহারের অধিকার সম্পর্কিত একটি নথি থাকে।

আমানত চুক্তিতে বাড়ি বা নির্মাণ কাজের বিক্রয়মূল্য, লিজ-ক্রয়মূল্য স্পষ্টভাবে উল্লেখ থাকতে হবে। সর্বোচ্চ আমানতের পরিমাণ সরকারি বিধি অনুসারে, তবে বাড়ি বা নির্মাণ কাজের বিক্রয়মূল্য, লিজ-ক্রয়মূল্যের ১০% এর বেশি হওয়া উচিত নয়, যাতে প্রতিটি সময়কালে এবং প্রতিটি ধরণের রিয়েল এস্টেটের আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের শর্তাবলী মেনে চলা নিশ্চিত করা যায়।

এই বিকল্পটি বিনিয়োগকারীদের একটি আমানত চুক্তি স্বাক্ষর করতে সাহায্য করে যাতে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় স্থাপনের যোগ্য হওয়ার আগে সম্ভাব্য গ্রাহকদের সাথে চুক্তি সম্পাদন নিশ্চিত করা যায়।

এই পরিকল্পনার সীমাবদ্ধতা হল প্রকল্পটি এখনও নির্মাণ শুরু করেনি, যার ফলে গ্রাহককে ঝুঁকি বহন করতে হচ্ছে; যদি বিনিয়োগকারী প্রযুক্তিগত নকশার ধাপগুলি সম্পাদন করে, নির্মাণ অঙ্কন ডিজাইন করে, নির্মাণ অনুমতির জন্য আবেদন করে এবং প্রতিশ্রুতির চেয়ে বেশি সময় ধরে নির্মাণ কাজ করে, তাহলে এটি গ্রাহকের অধিকারকে প্রভাবিত করবে এবং বিরোধের কারণ হতে পারে। জাতীয় পরিষদের স্থায়ী কমিটি সরকারকে পরিকল্পনার প্রভাব মূল্যায়নের বিষয়বস্তু সম্পূরক করার জন্য অনুরোধ করছে।

জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধিদল এবং জাতীয় পরিষদের সংস্থাগুলির ২০/৪০ জন মতামতের ভিত্তিতে এই বিকল্পটি বেছে নেওয়া হয়েছিল।

আইনি বিধানের সুযোগ নেওয়ার ঝুঁকি

মিঃ থানের মতে, ব্যবসায়ে আনার জন্য আবাসন এবং ভবিষ্যতের নির্মাণ কাজের শর্তাবলী সম্পর্কে, একটি প্রস্তাব রয়েছে যে আবাসন এবং ভবিষ্যতের নির্মাণ কাজের সাথে সম্পর্কিত নির্মাণের জন্য জমির এলাকার জন্য ভূমি ব্যবহার অধিকার শংসাপত্র থাকা বাধ্যতামূলক নয়।

জাতীয় পরিষদের স্থায়ী কমিটি ধারা ৮, অনুচ্ছেদ ২৪-এর বিধানগুলি গ্রহণ করে এবং সমন্বয় করে এবং ধারা ২, অনুচ্ছেদ ১৪-এর অনুচ্ছেদ গ এবং ঘ-এর কারিগরি দিকগুলি কারিগরিভাবে সমন্বয় করে: রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলিতে উপলব্ধ আবাসন ও নির্মাণ কাজের ব্যবসায়ের অবশ্যই ব্যবসায়ে স্থাপন করা আবাসন ও নির্মাণ কাজের সাথে সংযুক্ত নির্মাণের ভূমি এলাকার জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকারের একটি শংসাপত্র থাকতে হবে;

ভবিষ্যতে গঠিত আবাসন ও নির্মাণ কাজের ব্যবসার জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সার্টিফিকেটের প্রয়োজন হয় না, তবে ব্যবসায়ে স্থাপন করা আবাসন ও নির্মাণ কাজের সাথে সংযুক্ত ভূমি এলাকার জন্য জমি সংক্রান্ত আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করা বাধ্যতামূলক।

রিয়েল এস্টেট - কেন ফ্লোরের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট লেনদেন বাধ্যতামূলক নয়? (চিত্র ২)। — ৩১শে অক্টোবর সকালে আলোচনা অধিবেশনে জাতীয় পরিষদের ডেপুটিরা।

রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোর সম্পর্কে, অনেক মতামত এটিকে বাধ্যতামূলক না করে কেবল রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট লেনদেনকে উৎসাহিত করার পরামর্শ দেয়।

জাতীয় পরিষদের স্থায়ী কমিটি নিম্নলিখিত দিকগুলি গ্রহণ এবং সংশোধিত করেছে: খসড়া আইনের সপ্তম অধ্যায়ে রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট লেনদেনের বিধানগুলি অপসারণ; রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ এবং ব্যবসা সম্পর্কিত রাষ্ট্রীয় নীতি সম্পর্কিত খসড়া আইনের ধারা 7, অনুচ্ছেদ 8 এর পরিপূরক, যা অনুসারে "রাষ্ট্র সংস্থা এবং ব্যক্তিদের রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরের মাধ্যমে ক্রয়, বিক্রয়, স্থানান্তর, লিজ, বাড়ি ভাড়া, নির্মাণ কাজ এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকারের লেনদেন পরিচালনা করতে উৎসাহিত করে"।

২০১৪ সালে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন বাস্তবায়নের বাস্তব সারসংক্ষেপ দেখায় যে বর্তমান রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরগুলি লেনদেনের আইনি সুরক্ষা নিশ্চিত করার জন্য যথেষ্ট সক্ষম নয়। রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরগুলি বাজারকে ব্যাহত করার অনেক ঘটনা ঘটেছে।

"রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরের মাধ্যমে লেনদেন বাধ্যতামূলক করার ফলে আইনি বিধিবিধানের সুযোগ নেওয়ার ঝুঁকি তৈরি হবে, যা একটি সুস্থ, নিরাপদ এবং টেকসই রিয়েল এস্টেট বাজার গড়ে তোলার কাজটি বাস্তবায়ন নিশ্চিত করবে না," মিঃ থান বলেন ।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস