রিয়েল এস্টেটের দাম নিয়ন্ত্রণ: রিয়েল এস্টেট বাজার ঠান্ডা করার সমাধান

ব্যবস্থাপনা সংস্থাটি রিয়েল এস্টেটের দাম কমানোর জন্য একাধিক ব্যবস্থা গ্রহণের পরিকল্পনা করছে, বিশেষ করে উচ্চমানের সেগমেন্টে, যেখানে জল্পনা-কল্পনা এবং মূল্যস্ফীতি সাধারণ।

হো চি মিন সিটির নির্মাণ বিভাগ সম্প্রতি একটি নথি জারি করেছে যেখানে রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে প্রকল্পের তথ্য, লেনদেন এবং মালিকানার অধিকার জনসাধারণের কাছে প্রকাশের বিষয়ে আইনি বিধিমালা কঠোরভাবে মেনে চলার অনুরোধ করা হয়েছে। ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইন এবং ডিক্রি ৯৪, ৯৬/২০২৪/এনডি-সিপি-এর মূলনীতি অনুসারে, ব্যবসাগুলিকে ব্যবসায় স্থাপনের আগে প্রকল্পের তথ্য প্রকাশ করতে হবে, লেনদেনের অবস্থা লিখিতভাবে এবং ইলেকট্রনিক ফাইলে রিপোর্ট করতে হবে এবং তথ্যের নির্ভুলতার জন্য দায়ী থাকতে হবে।

প্রতারণার নিষেধাজ্ঞা, দালালদের অনুমোদন

উল্লেখযোগ্যভাবে, এই নথিতে বিনিয়োগকারীদের অন্য সংস্থা বা ব্যক্তিদের আমানত, বিক্রয়, স্থানান্তর, আবাসন ইজারা-ক্রয় বা প্রকল্পে ভূমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য চুক্তি স্বাক্ষর করার অনুমতি দেওয়া কঠোরভাবে নিষিদ্ধ করা হয়েছে। বিনিয়োগকারীরা কেবলমাত্র রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাকে লেনদেনের শর্ত পূরণের বিষয়ে লিখিতভাবে অবহিত করার পরেই ভবিষ্যতের আবাসন বিক্রি বা ইজারা-ক্রয় করতে পারবেন।

নির্মাণ বিভাগ এই নথি জারি করার আগে, হো চি মিন সিটির অনেক প্রকল্প অনুমোদনের অধীনে বিক্রয়ের জন্য উন্মুক্ত করা হয়েছিল। অনেক F2 এবং F3 ব্রোকারেজ ফ্লোর গ্রাহকদের কাছ থেকে আমানত পেয়েছিল, যদিও প্রকল্পগুলিকে নির্মাণ অনুমতি দেওয়া হয়নি এবং আইনি প্রয়োজনীয়তা পূরণ করেনি। উত্তর প্রদেশ থেকে অনেক গ্রাহক "শুভেচ্ছা আমানত পরিশোধ" করার জন্য হো চি মিন সিটিতে উড়ে এসেছিলেন কিন্তু বাস্তবে বিনিয়োগকারীদের সাথে কোনও চুক্তি স্বাক্ষর করেননি।

সম্প্রতি একটি প্রকল্প উদ্বোধনের সময়, মিসেস লোন (হো চি মিন সিটির তান হাং ওয়ার্ডে বসবাসকারী) বলেছিলেন যে তিনি ফ্লোরের মাধ্যমে ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং এর "শুভেচ্ছা জমা" দিয়েছেন, তারপর অ্যাপার্টমেন্টের মূল্যের আরও ১০% পরিশোধ করেছেন, কিন্তু শুধুমাত্র একটি ব্রোকারেজ কোম্পানির মাধ্যমে এবং বিনিয়োগকারীর সাথে কাজ না করে। "আমি ভেবেছিলাম এটি একটি স্বাভাবিক প্রক্রিয়া, কিন্তু পরে যখন আমি জিজ্ঞাসা করলাম, তখন আমি জানতে পারলাম যে আমি বিক্রয়ের জন্য খোলার যোগ্য নই," তিনি শেয়ার করেছেন।

হো চি মিন সিটির একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির একজন পরিচালক স্বীকার করেছেন যে দীর্ঘদিন ধরে, অনেক বিনিয়োগকারী গ্রাহকদের কাছ থেকে আমানত গ্রহণের জন্য ব্রোকারেজ ফ্লোরগুলিকে অনুমোদন দিয়ে "আইন এড়িয়ে যাওয়ার" চেষ্টা করছেন। মার্কেটিং এবং যোগাযোগের মাধ্যমে এই "শর্টকাট" গ্রাহকদের বিনিয়োগকারীর সাথে সরাসরি যোগাযোগ ছাড়াই কেবল ট্রেডিং ফ্লোর সম্পর্কে জানতে সাহায্য করে।

অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ - ডঃ ট্রান নগুয়েন ড্যানের মতে, বিনিয়োগকারীদের "আইন এড়িয়ে" মূলধন সংগ্রহের জন্য ব্রোকারেজ ফ্লোরের মাধ্যমে "মূল্য সংগ্রহ" করার পরিস্থিতি দীর্ঘদিন ধরেই বিদ্যমান। "অনেক প্রকল্প বিক্রয় চুক্তি স্বাক্ষরের আগে অ্যাপার্টমেন্ট মূল্যের 90% - 95% পর্যন্ত সংগ্রহ করে। ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলি স্পষ্টভাবে দেখে কিন্তু পরিচালনা করে না, যার ফলে বাজার বিকৃত হয়, ক্রেতাদের জন্য ভার্চুয়াল চাহিদা এবং FOMO (হারিয়ে যাওয়ার ভয়) মনোবিজ্ঞান তৈরি হয়" - মিঃ ড্যান বিশ্লেষণ করেছেন।

তাঁর মতে, এই পদ্ধতি কেবল রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধি করে না বরং ক্রেতার পক্ষে ঝুঁকিও তৈরি করে। কারণ যদি কোনও ঘটনা ঘটে, তবে তাদের কেবল তাদের আমানত বা ব্যাংকের সুদ ফেরত দেওয়া হবে, যখন বিনিয়োগকারী এখনও মূলধন আত্মসাৎ করবেন। "অতীতে বাজারে ঘটে যাওয়া কিছু বড় ঘটনা থেকে প্রাপ্ত ব্যয়বহুল শিক্ষার এখনও সতর্কতামূলক মূল্য রয়েছে," তিনি জোর দিয়ে বলেন।

একই সাথে, রিয়েল এস্টেটের দাম নিয়ন্ত্রণের জন্য সরকারের খসড়া প্রস্তাবটিও জনসাধারণের দৃষ্টি আকর্ষণ করেছে। এই খসড়ায়, ব্যবস্থাপনা সংস্থা প্রস্তাব করেছে যে রিয়েল এস্টেট লেনদেন অবশ্যই রাষ্ট্র-পরিচালিত ট্রেডিং ফ্লোরের মাধ্যমে পরিচালিত হতে হবে, একই সাথে দ্বিতীয় এবং তৃতীয় অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য ঋণগ্রহীতাদের জন্য ঋণ কঠোর করতে হবে। এছাড়াও, খসড়াটি সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসন উন্নয়নকেও উৎসাহিত করে, প্রকৃত আবাসনের চাহিদা মেটাতে মধ্য-স্তরের অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ সম্প্রসারণ করে।

ডিকেআরএ কনসাল্টিংয়ের পরামর্শের দায়িত্বে থাকা ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ভো হং থাং বলেন যে ডিকেআরএ গ্রুপের একটি জরিপ অনুসারে, অতীতে নতুন প্রকল্প কেনা গ্রাহকদের ৭০% পর্যন্ত বিনিয়োগের জন্য ছিল, যার মধ্যে ৫০%-৬০% ইতিমধ্যেই দ্বিতীয় অ্যাপার্টমেন্টের মালিক ছিলেন এবং ২০% এরও বেশি তৃতীয় অ্যাপার্টমেন্টের মালিক ছিলেন। তবে, অনুমানমূলক চাহিদা কমাতে, দাম কমাতে এবং বাজারকে তার আসল মূল্যে ফিরিয়ে আনতে ঋণ কঠোর করা হবে কিনা তাও বিবেচনা করা দরকার।

তিনি আরও মন্তব্য করেছেন যে, যদি এই নীতি প্রয়োগ করা হয়, তাহলে রিয়েল এস্টেট খাতের জন্য ব্যাংক ঋণ ধীরে ধীরে বৃদ্ধি পাবে, বাজারের তারল্য প্রায় 30% হ্রাস পেতে পারে। "অনুসন্ধানকারীদের সাবধানে বিবেচনা করতে হবে, যখন প্রকৃত চাহিদা সম্পন্ন ব্যক্তিরা আরও উপযুক্ত পণ্য অ্যাক্সেস করার সুযোগ পাবেন" - মিঃ থাং মন্তব্য করেছেন।

হো চি মিন সিটিতে একটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্প সম্পর্কে গ্রাহকরা জানতে পারছেন। ছবি: তান থানহ

সমকালীন, দীর্ঘমেয়াদী সমাধান বাস্তবায়ন করুন

মিঃ ভো হং থাং জল্পনা-কল্পনা সীমিত করার জন্য রিয়েল এস্টেট কর নীতি সমর্থন করেন, তবে তিনি আশা করেন যে সরকার, মন্ত্রণালয় এবং শাখাগুলির একটি ধাপে ধাপে বাস্তবায়ন পরিকল্পনা থাকা উচিত, যার মধ্যে একটি রোডম্যাপ, সতর্কতামূলক গণনা এবং আকস্মিক প্রয়োগ এড়ানো উচিত। "যদি খুব দ্রুত কর কঠোর করা হয়, তাহলে বাজার তীব্র প্রতিক্রিয়া দেখাতে পারে, যার ফলে তারল্য এবং অর্থনীতির সামগ্রিক প্রবৃদ্ধি প্রভাবিত হতে পারে, কারণ রিয়েল এস্টেট এমন একটি শিল্প যার অন্যান্য ক্ষেত্রে ব্যাপক প্রভাব রয়েছে," মিঃ থাং মন্তব্য করেন।

হো চি মিন সিটি ইনস্টিটিউট অফ ন্যাচারাল রিসোর্সেস অ্যান্ড এনভায়রনমেন্ট ইকোনমিক্সের পরিচালক ডঃ ফাম ভিয়েত থুয়ানের মতে, রিয়েল এস্টেট লেনদেন কর জল্পনা-কল্পনা সীমিত করার একটি কার্যকর হাতিয়ার।

তিনি সম্পত্তি ধারণের সময় অনুসারে কর প্রয়োগের প্রস্তাব করেছিলেন: যদি ১২ মাসের কম সময়ের জন্য মালিকানা থাকে, তাহলে বিক্রয় মূল্যের উপর কর ২০% হবে, ১২ থেকে ৩৬ মাস পর্যন্ত কর ১০%, ৩৬ থেকে ৬০ মাস পর্যন্ত কর ৫% এবং ৬০ মাসের বেশি সময় ধরে বর্তমান হার ২% রাখা হবে। "আইনি ফাঁকফোকর এড়াতে অনুমোদিত ক্রয়-বিক্রয়ের ক্ষেত্রেও এই কর হার প্রয়োগ করা উচিত," মিঃ থুয়ান বলেন।

তিনি বিশ্বাস করেন যে অনলাইন পাবলিক এক্সচেঞ্জের মাধ্যমে লেনদেন জোর করে করার চেয়ে এই কর পদ্ধতিটি সহজ এবং প্রয়োগ করা সহজ, যা বর্তমান প্রেক্ষাপটে উপযুক্ত নয়। "মালিকানা সময়ের উপর ভিত্তি করে কর সার্ফিং সীমিত করতে সাহায্য করে কিন্তু বাজারকে বিকৃত করে না। যারা স্বল্পমেয়াদী বিনিয়োগ করে তাদের উচ্চ কর দিতে হবে, অন্যদিকে যারা দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগ করে তাদের প্রণোদনা দেওয়া হবে, যা ন্যায্য এবং যুক্তিসঙ্গত" - মিঃ থুয়ান জোর দিয়ে বলেন।

এছাড়াও, মিঃ থুয়ান এমন একটি জমির মূল্য তালিকা তৈরির প্রস্তাবও করেছেন যা সময়ের সাথে সাথে হ্রাস পেতে থাকে, জমিকে উৎপাদনের মাধ্যম হিসেবে বিবেচনা করে, অনুমানের পণ্য হিসেবে নয়। যখন জমির দাম সঠিকভাবে নিয়ন্ত্রণ করা হয়, নমনীয় লেনদেন করের সাথে মিলিত হয়, তখন বাজার তার আসল মূল্যে ফিরে আসবে, মানুষের জন্য বাড়ি কেনার সুযোগ তৈরি করবে, একই সাথে সামাজিক নিরাপত্তা স্থিতিশীল করতে অবদান রাখবে।

ডঃ ট্রান নগুয়েন ড্যানের মতে, জল্পনা-কল্পনার সাথে মোকাবিলা করতে হবে সমন্বিতভাবে এবং দীর্ঘমেয়াদীভাবে, এবং রাতারাতি এর সমাধান করা যাবে না। তিনি বিশ্বাস করেন যে কর আরোপের পাশাপাশি, ঋণ এবং প্রশাসনিক সরঞ্জামগুলিকে একত্রিত করা প্রয়োজন। "ঋণগ্রহীতাদের জন্য ক্রেডিট স্কোর স্থাপন করতে হবে এবং ব্যাংকগুলিকে নিয়ন্ত্রণে অংশগ্রহণ করতে হবে। দ্বিতীয় বাড়ি কিনছেন এমন ঋণগ্রহীতাদের উচ্চ সুদের হার এবং কম ঋণের অনুপাত প্রদান করা উচিত, উদাহরণস্বরূপ, দ্বিতীয় বাড়ির জন্য মাত্র ৫০% এবং তৃতীয় বাড়ির জন্য ৩০%," তিনি পরামর্শ দেন।

ডঃ ড্যান আরও জোর দিয়ে বলেন যে, যদি কোনও গ্রাহক কর এড়াতে কোনও আত্মীয়কে তার নাম ব্যবহার করতে বলেন, তাহলে তার নাম ব্যবহার করা ব্যক্তিকে ঋণ নেওয়া থেকে বিরত থাকতে হবে অথবা পরবর্তী ক্রয়ে কর আরোপের মতো পরিণতি ভোগ করতে হবে। "ন্যায়বিচার নিশ্চিত করতে এবং আইনি ফাঁকফোকর এড়াতে ব্যবস্থাপনা সংস্থা, ব্যাংক এবং কর ব্যবস্থার মধ্যে সমন্বয় থাকা প্রয়োজন," তিনি আরও বলেন।

তাঁর মতে, এটি এমন একটি সমস্যা যার জন্য ৫-১০ বছরের একটি রোডম্যাপ প্রয়োজন, যার মধ্যে বাজার স্থিতিশীল করার জন্য মন্ত্রণালয়, শাখা এবং স্থানীয় কর্তৃপক্ষের মধ্যে সমন্বয় থাকা আবশ্যক। "রিয়েল এস্টেটের দাম তখনই হ্রাস এবং স্থিতিশীল হতে পারে যখন আমরা কর এবং ঋণ নীতি থেকে প্রকল্পের বৈধতার সাথে সমন্বয় সাধন করি। যখন প্রকৃত চাহিদা সম্পন্ন লোকেরা সহজেই আবাসন অ্যাক্সেস করতে পারবে, তখন জল্পনা-কল্পনা স্বাভাবিকভাবেই হ্রাস পাবে" - মিঃ ড্যান মন্তব্য করেন।

দাম বৃদ্ধি কেবল জল্পনা-কল্পনার কারণে নয়।

ডঃ ট্রান নগুয়েন ড্যান স্পষ্টভাবে উল্লেখ করেছেন যে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির কারণ কেবল জল্পনা-কল্পনা নয়, দীর্ঘায়িত আইনি প্রক্রিয়াও। "অনেক প্রকল্পের প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে ৭-৮ বছর সময় লাগে, যার ফলে মূলধন ব্যয় বৃদ্ধি পায়। যখন খরচ বৃদ্ধি পায়, তখন ব্যবসাগুলিকে ক্ষতিপূরণ দেওয়ার জন্য বিক্রয় মূল্য বাড়াতে বাধ্য করা হয় এবং চূড়ান্ত ক্রেতারা ক্ষতিগ্রস্ত হন। অতএব, সময় কমাতে এবং খরচ কমাতে রাজ্যকে প্রকল্প অনুমোদন প্রক্রিয়ার প্রতিটি পর্যায়ে এবং প্রতিটি সংস্থার দায়িত্ব স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করতে হবে," মিঃ ড্যান বলেন।

দা নাং জমির "মূল্যস্ফীতি" এবং জল্পনা-কল্পনার সন্ধান করে

১৩ অক্টোবর, দা নাং শহরের পিপলস কমিটির অফিস ঘোষণা করেছে যে শহরের পিপলস কমিটির চেয়ারম্যান মূল্য হেরফের এবং রিয়েল এস্টেট ফটকাবাজির ঘটনা পরিদর্শন, পর্যালোচনা, সংশোধন এবং পরিচালনা এবং এলাকার জমির ব্যবস্থাপনা এবং ব্যবহার জোরদার করার জন্য একটি সরকারী প্রেরণে স্বাক্ষর করেছেন এবং জারি করেছেন।

তদনুসারে, দা নাং শহরের পিপলস কমিটির চেয়ারম্যান কৃষি ও পরিবেশ বিভাগকে নির্মাণ বিভাগ, ভূমি তহবিল উন্নয়ন কেন্দ্র, কমিউন, ওয়ার্ড এবং সংশ্লিষ্ট ইউনিটের পিপলস কমিটিগুলির সাথে সমন্বয় সাধনের দায়িত্ব দিয়েছেন যাতে তারা সমস্ত নির্দিষ্ট ভূমি মূল্যায়ন কার্যক্রমের পরিদর্শন, পরীক্ষা এবং পর্যালোচনা এবং ভূমি মূল্য তালিকার উন্নয়ন ও জারি; রাজ্য যখন জমি পুনরুদ্ধার করে তখন ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন; এবং ভূমি ব্যবহার অধিকার নিলাম কার্যক্রম পরিচালনা করতে পারে।

বর্তমানে, দা নাং শহরতলিতে এবং নতুন প্রকল্প এলাকায় "ভূমি জ্বরের" অনেক লক্ষণ রেকর্ড করেছে, বিশেষ করে যেখানে পরিকল্পনার তথ্য, প্রশাসনিক ইউনিট ব্যবস্থা বা বৃহৎ অবকাঠামো প্রকল্প বাস্তবায়নের তথ্য রয়েছে।

এইচ. দিন

সূত্র: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm