কর 'এড়ানোর' অসংখ্য উপায়: অর্থ মন্ত্রণালয় রিয়েল এস্টেট লেনদেনের প্রকৃত মূল্য যাচাই করতে অসুবিধার অভিযোগ করেছে

২০১৫ সাল থেকে ২০২৩ সালের শেষ পর্যন্ত রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা এবং সামাজিক আবাসন উন্নয়ন সংক্রান্ত নীতি ও আইন বাস্তবায়ন সম্পর্কিত জাতীয় পরিষদের স্থায়ী কমিটির কাছে প্রদত্ত এক প্রতিবেদনে, অর্থ মন্ত্রণালয় বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প নির্মাণ, বিনিয়োগ প্রকল্প স্থানান্তরের পাশাপাশি রিয়েল এস্টেট স্থানান্তরের জন্য বিনিয়োগ মূলধন সংগ্রহের ক্ষেত্রে অনেক ত্রুটি, ত্রুটি এবং সীমাবদ্ধতা তুলে ধরেছে।

বিনিয়োগ প্রকল্প স্থানান্তরের সময় ঝুঁকি

বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প নির্মাণের জন্য মূলধন সংগ্রহের বিষয়ে অর্থ মন্ত্রণালয় জানিয়েছে যে, পূর্বে, আবাসন আইনের বিধান অনুসারে, বিনিয়োগকারীদের আবাসন নির্মাণে বিনিয়োগের জন্য সংস্থা এবং ব্যক্তিদের সাথে চুক্তি, মূলধন অবদানের নথি বা বিনিয়োগ সহযোগিতা চুক্তি এবং নথি স্বাক্ষর করার অনুমতি ছিল এবং মূলধন অবদানকারী বা বিনিয়োগ সহযোগিতা অংশগ্রহণকারীদের সম্মত মূলধন অবদান অনুপাতের ভিত্তিতে আবাসন পণ্য ভাগ করার অনুমতি দেওয়া হয়েছিল।

তবে, বর্তমান নিয়ম অনুসারে, বিনিয়োগকারীরা আবাসন পণ্য ভাগাভাগি করতে বা নিবন্ধন, জমা, এবং আবাসন কেনার অধিকার উপভোগ করতে বা প্রকল্পে ভূমি ব্যবহারের অধিকার ভাগাভাগি করতে মূলধন সংগ্রহ করতে পারবেন না, যদি না কোনও আবাসন নির্মাণ প্রকল্পের বিনিয়োগকারী হিসেবে রাষ্ট্র কর্তৃক নির্ধারিত একটি নতুন আইনি সত্তা প্রতিষ্ঠার জন্য মূলধন অবদানের ক্ষেত্রে।

ডিক্রি ৭১ এর বিধান অনুসারে বাড়ির ভিত্তি নির্মাণ সম্পন্ন করার পর, বিনিয়োগকারীকে পূর্বে স্বাক্ষরিত মূলধন অবদান চুক্তিগুলি প্রতিস্থাপনের জন্য ভবিষ্যতের বাড়ি এবং নির্মাণের বিক্রয় এবং ক্রয়ের জন্য একটি চুক্তি স্বাক্ষর করার অনুমতি দেওয়া হয়।

অর্থ মন্ত্রণালয়ের মতে, আইন এড়িয়ে যাওয়ার অনেক উপায় রয়েছে, যার ফলে রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলির জন্য রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর লেনদেনের প্রকৃত মূল্য যাচাই করা কঠিন হয়ে পড়ে। ছবি: হোয়াং হা

ভবিষ্যতের আবাসন বা নির্মাণ কাজের বিক্রয়ের জন্য চুক্তি স্বাক্ষর করার পর, মূলধন অবদানকারী ভবিষ্যতের আবাসন বা নির্মাণ কাজের বিক্রয়ের জন্য চুক্তিটি হস্তান্তর করার অনুমতি পান।

তবে, অর্থ মন্ত্রণালয় জানিয়েছে যে বাস্তবে, রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলি এখনও এই বিষয়টি নিয়ন্ত্রণ করতে সক্ষম হয়নি যে বিনিয়োগকারীরা ব্যক্তিদের সাথে (অনেক আকারে) চুক্তি স্বাক্ষর করে চলেছেন। যখন ব্যক্তিদের কর কর্তৃপক্ষের কাছে নথি স্থানান্তর এবং জমা দেওয়ার প্রয়োজন হয় তখনই তারা ঘটনাটি আবিষ্কার করে।

এছাড়াও, এমন কিছু ক্ষেত্রে রয়েছে যেখানে বিনিয়োগকারীরা ক্রেতার পক্ষে ব্যক্তিগত আয়কর (PIT) দিতে রাজি হন, মূলধন অবদান চুক্তি হস্তান্তরের সময় ক্রেতার কাছ থেকে PIT সংগ্রহ করেন কিন্তু রাজ্য বাজেটে কর প্রদান করেন না।

বিনিয়োগ প্রকল্প হস্তান্তর সম্পর্কে অর্থ মন্ত্রণালয় জানিয়েছে যে করদাতারা হলেন আইনি সত্তা যারা জমি, বিনিয়োগ, আবাসন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসার আইনের নিয়ন্ত্রণ সাপেক্ষে বিচ্ছেদ, একীভূতকরণ, ব্যবসায়িক রূপান্তর বা মূলধন অবদান স্থানান্তরের আকারে বিনিয়োগ অধিকার হস্তান্তর করে, বিনিয়োগ প্রকল্পের আংশিক বা সম্পূর্ণ ব্যবহার করে।

যদি হস্তান্তরকারী সংস্থাটি একটি রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন উদ্যোগ হয়, তবে এটিকে অবশ্যই উদ্যোগে উৎপাদন ও ব্যবসায় বিনিয়োগকৃত রাষ্ট্রীয় মূলধনের ব্যবস্থাপনা ও ব্যবহার সম্পর্কিত আইন এবং পাবলিক সম্পদ ব্যবস্থাপনা সম্পর্কিত আইনের বিধানগুলি মেনে চলতে হবে।

অর্থ মন্ত্রণালয়ের মতে, এই কার্যকলাপ অনেক ঝুঁকির সম্মুখীন হতে পারে যেমন সংস্থাটি প্রকৃত মূল্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ নয় এমন স্থানান্তর মূল্য ঘোষণা করে, যা রাজ্য বাজেটের ক্ষতি করে; আইন দ্বারা নির্ধারিত স্থানান্তর শর্ত পূরণ না করলে প্রকল্পগুলি স্থানান্তর করে; নিলাম ছাড়াই সম্পদ বিক্রি করে, রাজ্যের পাবলিক সম্পদের ক্ষতি করে; এবং ভুল উদ্দেশ্যে জমি ব্যবহার করে।

একজন ব্যক্তি হলেন একজন মূলধন অবদানকারী সদস্য বা প্রতিষ্ঠাতা শেয়ারহোল্ডার যাকে প্রাথমিকভাবে রাজ্য কর্তৃক জমি বরাদ্দ করা হয়, জমি ব্যবহার ফি সংগ্রহ করে, অথবা রাজ্য কর্তৃক জমি লিজ দেওয়া হয় (বার্ষিক অর্থ প্রদান করা হয় বা এককালীন অর্থ প্রদান করা হয়) একটি বিনিয়োগ প্রকল্প পরিচালনা করার জন্য। মূলধন অবদান এবং শেয়ারের বেশ কয়েকটি স্থানান্তরের পরে, সমস্ত মূলধন অবদানকারী সদস্য বা প্রতিষ্ঠাতা শেয়ারহোল্ডারদের প্রতিস্থাপন করা হয়।

প্রকৃতপক্ষে, বিনিয়োগ প্রকল্প বাস্তবায়নকারী এন্টারপ্রাইজ পরিবর্তিত হয়নি (এন্টারপ্রাইজ ট্যাক্স কোড পরিবর্তিত হয়নি), তবে এন্টারপ্রাইজের মূলধন অবদানকারীরা পরিবর্তিত হয়েছে। এটা বলা যেতে পারে যে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পটি মূলত মূলধন অবদানকারী বা প্রতিষ্ঠাতা শেয়ারহোল্ডারদের মূলধন স্থানান্তরের মাধ্যমে বিক্রি করা হয়।

অর্থ মন্ত্রণালয় জানিয়েছে যে উপরোক্ত করদাতাদের কার্যকলাপের অনেক কর ঝুঁকি রয়েছে, যার ফলে রাজ্য বাজেটের রাজস্ব ক্ষতি হয় এবং ভূমি ব্যবস্থাপনা আইনের বিধান লঙ্ঘনের ঝুঁকি থাকে।

স্থানান্তর লেনদেনের প্রকৃত মূল্য যাচাই করা কঠিন

রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের মূল্য সম্পর্কে, অর্থ মন্ত্রণালয় উল্লেখ করেছে যে করদাতারা কর গণনা করার জন্য হস্তান্তর মূল্য ঘোষণা করেছিলেন যা প্রকৃত হস্তান্তর মূল্যের সাথে সঙ্গতিপূর্ণ ছিল না। ক্রেতা এবং বিক্রেতা উভয় পক্ষের স্বাক্ষরিত একটি হাতে লেখা চুক্তি ব্যবহার করেছিলেন, যাতে আদালতে বিরোধ এড়াতে প্রকৃত লেনদেনের মূল্য রেকর্ড করা হয়েছিল।

"অতএব, উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলির পক্ষে রিয়েল এস্টেট হস্তান্তর লেনদেনের প্রকৃত মূল্য যাচাই করা খুবই কঠিন, বিশেষ করে যেহেতু বর্তমানে কর কর্তৃপক্ষের তদন্তের কাজ নেই," অর্থ মন্ত্রণালয়ের প্রতিবেদনে বলা হয়েছে।

ভবিষ্যতে বাড়ি ক্রয়-বিক্রয় এবং নির্মাণ কাজের চুক্তি হস্তান্তরের চুক্তির ক্ষেত্রে, দ্বিতীয় পক্ষ থেকে তৃতীয় পক্ষের কাছে ভবিষ্যতে বাড়ি ক্রয়-বিক্রয় এবং নির্মাণ কাজের চুক্তির মূল্য বিনিয়োগকারীর কাছ থেকে প্রাপ্ত ক্রয় মূল্যের সমান। অথবা যখন বই জারি করা হয়, তখন করদাতা বিনিয়োগকারীর মূল্যের চেয়ে কম ঘোষণা করতে ইচ্ছুক হন, যার ফলে বাজেট রাজস্ব গণনায় রাজস্ব ক্ষতি হয়।

রিয়েল এস্টেট এবং রিয়েল এস্টেট প্রকল্প ক্রয়-বিক্রয়ের পদ্ধতি সম্পর্কে, অর্থ মন্ত্রণালয় বলেছে যে বিনিয়োগকারীরা রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর থেকে ব্যক্তিগত আয়কর এড়াতে ক্রেতাকে নতুন ক্রেতার সাথে ভবিষ্যতের বাড়ির চুক্তি পুনরায় স্বাক্ষর করতে দিতে সম্মত হন।

"বিনিয়োগকারীরা দীর্ঘমেয়াদী লিজ চুক্তি স্বাক্ষরের মাধ্যমে বিদেশীদের মালিকানার অনুমতিপ্রাপ্ত বাড়ির সংখ্যার সীমা সম্পর্কিত আবাসন আইনের নিয়ম লঙ্ঘন করছেন এবং ইজারাদারের বাড়ির মালিক হিসাবে পূর্ণ অধিকার রয়েছে; প্রকৃত রিয়েল এস্টেট লেনদেন শেয়ার কিনে, তারপর ব্যবসা ভাগ করে বৈধ করা হয়," প্রতিবেদনে বলা হয়েছে।

রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের অনুমোদনের জন্য, রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরকারী করদাতা কোনও হস্তান্তর চুক্তিতে স্বাক্ষর করেন না বরং একটি অনুমোদন চুক্তিতে স্বাক্ষর করেন (যেখানে অনুমোদিত ব্যক্তির রিয়েল এস্টেট দখল করার, ব্যবহারের অধিকার এবং নিষ্পত্তি করার অধিকার থাকে) যাতে রিয়েল এস্টেট হস্তান্তর থেকে ব্যক্তিগত আয়কর এড়ানো যায়।

অর্থ মন্ত্রণালয়ের পরিসংখ্যান দেখায় যে ২০১৭-২০২২ সময়কালে রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর থেকে ব্যক্তিগত আয়কর রাজস্ব আগের বছরের রাজস্বের তুলনায় বৃদ্ধি পেয়েছে।

বিশেষ করে, ২০১৭ সালে রাজস্ব ছিল ১০,৮১৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। ২০১৮ সালে রাজস্ব ছিল ১২,৯৬৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা ১৯.৮২% বৃদ্ধি পেয়েছে। ২০১৯ সালে রাজস্ব ছিল ১৪,৪৪৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা ১১.৪৪% বৃদ্ধি পেয়েছে। ২০২০ সালে রাজস্ব ছিল ১৬,২১৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা ১২.২২% বৃদ্ধি পেয়েছে। ২০২১ সালে রাজস্ব ছিল ২১,১৪২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা ৩০.৪% বৃদ্ধি পেয়েছে। সর্বোচ্চ ছিল ২০২২ সালে, রাজস্ব ছিল ৩৪,৭৪৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা ২০২১ সালের তুলনায় ৬৪.৩৪% বৃদ্ধি পেয়েছে।

বাজারের জটিলতা এবং লেনদেন হ্রাসের কারণে শুধুমাত্র ২০২৩ সালেই ব্যক্তিগত আয়কর রাজস্ব কমে মাত্র ১৮,৬১৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ দাঁড়াবে।

সূত্র: https://vietnamnet.vn/nhieu-cach-lach-bo-tai-chinh-than-kho-xac-minh-gia-tri-thuc-chuyen-nhuong-bds-2279161.html