Milion jednotek sociálního bydlení čelí problémům s financováním a přidělováním pozemků.

Úzké hrdlo dodávek

Dne 19. května uspořádalo Ministerstvo výstavby konferenci k realizaci Projektu investic a výstavby nejméně 1 milionu jednotek sociálního bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracovníky průmyslových parků v období 2021–2030 (dále jen „Projekt“). Podle Ministerstva výstavby odhalila implementace politik sociálního bydlení několik nedostatků v plánování a přidělování pozemků pro rozvoj sociálního bydlení; mechanismech a politikách na podporu rozvoje sociálního bydlení a bydlení pro pracovníky atd. Ministerstvo výstavby předložilo a premiér vydal Projekt, který identifikuje rozvoj sociálního bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracovníky průmyslových parků jako jeden z klíčových úkolů socioekonomického rozvoje země. Cílem je usilovat o dokončení přibližně 1 milionu jednotek sociálního bydlení v lokalitách do roku 2030.

Vzhledem k nedostatku sociálního bydlení dosud balíček preferenčních úvěrů ve výši 120 000 miliard VND nevygeneroval žádné nesplacené úvěry.

Konkrétně plán zahrnuje dokončení přibližně 428 000 jednotek sociálního bydlení v období 2021–2025 a přibližně 634 200 jednotek sociálního bydlení v období 2025–2030. Současně budou lokalitám pro každou fázi (2022–2025 a 2025–2030) stanoveny specifické cíle pro dokončení sociálního bydlení. Pro úspěšnou realizaci plánu je nutné identifikovat obtíže a překážky, aby bylo možné nalézt řešení; „správná diagnostika problému je klíčem k nalezení správného řešení.“

Na konferenci pan Nguyen Xuan Bac, zástupce ředitele odboru úvěrů pro ekonomická odvětví ve Vietnamské státní bance, uvedl, že vláda schválila úvěrový balíček ve výši 120 000 miliard VND na preferenční úvěry pro investory a kupující sociálního bydlení a dostupného bydlení, ale po dvou měsících implementace finanční prostředky dosud nebyly vyplaceny. Vietnamská státní banka dosud neobdržela seznam projektů podle pokynů Ministerstva stavebnictví, a proto v rámci úvěrového programu ve výši 120 000 miliard VND nebyly vygenerovány žádné nesplacené úvěry.

Podle pana Baca čelí současná pravidla upravující nárok na koupi sociálního bydlení velké kritice, jako například požadavky na bydliště a požadavek, aby příjem byl osvobozen od daně z příjmu fyzických osob, což již není vhodné v kontextu neustále rostoucích cen bydlení. Tyto obtíže a překážky budou také hlavními důvody ovlivňujícími absorpční kapacitu úvěrového programu ve výši 120 000 miliard VND.

Aby bylo zajištěno efektivní provedení balíčku ve výši 120 bilionů VND, zástupci Vietnamské státní banky navrhli, aby ministerstva a agentury přezkoumaly a pozměnily příslušné právní dokumenty s cílem odstranit právní překážky a procedurální problémy v investicích a výstavbě sociálního bydlení a dostupného bydlení, čímž se zvýší nabídka tohoto segmentu nemovitostí na trhu a uspokojí se skutečné potřeby lidí. Provinční a městské lidové výbory musí věnovat pozornost a přidělovat pozemky pro rozvoj sociálního bydlení; neprodleně oznámit seznam projektů, aby příjemci mohli získat přístup k úvěrům od komerčních bank; a zintenzivnit komunikační úsilí s investory do projektů sociálního bydlení a dostupného bydlení, jakož i s obyvateli v jejich oblastech, ohledně úvěrového programu ve výši 120 bilionů VND.

Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí mezitím poukázalo na to, že nedostatek sociálního bydlení je způsoben skutečností, že 20 % pozemků v nových městských oblastech a komerčních bytových projektech nebylo plně realizováno nebo nebylo využíváno k zamýšlenému účelu. Nedostatek pozemků pro výstavbu sociálního bydlení na vhodných místech ve velkých městech a průmyslových zónách je i nadále běžný. Mnoho provinčních lidových výborů dosud nevěnovalo dostatečnou pozornost pozemkům pro rozvoj sociálního bydlení, proto je v této záležitosti třeba zdůraznit odpovědnost vedení. V současné době návrh revidovaného pozemkového zákona stanoví, že projekty sociálního bydlení, kdy stát rekultivuje pozemky pro rozvoj v národním zájmu, mají nárok na osvobození od poplatku za užívání pozemků. Pokud budou poplatky za užívání pozemků osvobozeny, nebudou vyžadovány aukce a výpočty, což celý proces výrazně zjednoduší.

Vzhledem k nedostatku sociálního bydlení v Hanoji obdržel projekt sociálního bydlení NHS Trung Van v okrese Nam Tu Liem tisíce žádostí, což má za následek dlouhé fronty.

Místní si stěžují na nespočet problémů.

Na konferenci pan Tran Hoang Quan, ředitel odboru výstavby Ho Či Minova města, uvedl, že rozvoj sociálního bydlení ve městě stále čelí mnoha překážkám, jako jsou složité investiční postupy, postupy pro schvalování podrobného plánování v měřítku 1/500, přidělování pozemků a výpočet poplatků za užívání pozemků. Kromě postupů pro osvobození od poplatků za užívání pozemků a požadavků na kauci, podobně jako u komerčního bydlení, musí projekty sociálního bydlení projít také postupy, jako je cenové ocenění, ověření oprávněných kupujících/nájemců a audit nákladů za účelem stanovení standardní ziskové marže. V projektech komerčního bydlení a městských oblastech, které vyčleňují 20 % pozemků pro výstavbu sociálního bydlení, navíc neexistují žádné předpisy upravující stanovení nákladů na kompenzaci vyklizení pozemků, investičních nákladů na výstavbu infrastruktury a přidělování těchto nákladů do pozemkového fondu pro výstavbu sociálního bydlení.

V Binh Dinh budou brzy nabízeny byty za cenu od pouhých 500 milionů VND.

Ráno 19. května uspořádal Lidový výbor provincie Binh Dinh slavnostní zahájení výstavby bytového projektu v plánované oblasti pro odbory. Slavnostního zahájení se zúčastnila paní Truong Thi Mai, členka politického byra, stálá tajemnice ústředního výboru a vedoucí oddělení ústřední organizace, spolu s dalšími vedoucími představiteli ústřední vlády a provincie Binh Dinh.

Bytový projekt v rámci komplexu odborových svazů provincie Binh Dinh je jediným projektem, který v provincii Binh Dinh rozvíjí Vietnamská generální konfederace práce. Investorem je akciová společnost IEC Construction and Electromechanical; projekt se staví v městské oblasti Long Van, okres Tran Quang Dieu (město Quy Nhon), o celkové rozloze 37 617 m² a celkové investici přesahuje 1 100 miliard VND. Cílem projektu je vybudovat bydlení speciálně pro pracovníky, členy odborů a dělníky pracující v průmyslových zónách. Projekt byl koncipován v rámci programu „Investice do výstavby odborových institucí v průmyslových zónách a exportních zpracovatelských zónách“, který schválil premiér a realizuje jej Vietnamská generální konfederace práce.

Projekt zahrnuje 4 výškové bloky s 1 500 byty s flexibilní velikostí bytů od 50 do 70 m² s odpovídajícími prodejními cenami od 500 do 700 milionů VND za jednotku. První byty by měly být předány ve čtvrtém čtvrtletí roku 2024.

Pan Pham Anh Tuan, předseda Lidového výboru provincie Binh Dinh, dodal: „V nadcházejícím období bude provincie pokračovat v realizaci projektů sociálního bydlení podle plánu, zejména bydlení pro pracující; je odhodlána investovat do výstavby přibližně 12 900 jednotek sociálního bydlení v období do roku 2025, což je o 5 let dříve, než bylo plánováno provincii Binh Dinh premiérem v Projektu investic do výstavby nejméně 1 milionu jednotek sociálního bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracovníky průmyslových parků v období 2021–2030, který byl schválen 3. dubna 2023.“

Thanh Quan

Podle pana Quana jsou kompenzace a vyklízení pozemků pro některé projekty sociálního bydlení velmi obtížné a zdlouhavé, což vede k pomalému postupu projektů nebo dokonce k jejich nedokončení. Dlouhodobý kapitál s preferenčními úrokovými sazbami na podporu investorů při půjčování na realizaci projektů sociálního bydlení a na poskytování půjček oprávněným příjemcům sociálního bydlení na nákup domů je nestabilní, neaktuální a postupy jsou velmi složité a obtížně splňují kritéria. Postupy pro úpravu územního plánu v měřítku 1/2000 a podrobného plánu v měřítku 1/500 jsou velmi obtížné a časově náročné. Stát dosud nezavedl mechanismus pro mobilizaci zdrojů od těch, kteří sociální bydlení potřebují, k vytvoření investičního kapitálu pro výstavbu sociálního bydlení prostřednictvím bank, úvěrových fondů nebo modelů bytových spořitelen…

Pokud jde o řešení, pan Quan uvedl, že Ho Či Minovo Město přezkoumává a vypracovává územní plány s cílem zajistit dostatek pozemků pro realizaci projektů sociálního bydlení a průmyslového bydlení v souladu se zákonem. Veřejně nabízí pozemky pro investice do sociálního bydlení podnikům k výzkumu a investičním návrhům. Město rovněž vydalo specifické postupy a řešení ke zkrácení administrativních postupů pro přidělování pozemků, pronájem pozemků a přeměnu využití půdy z pěstování rýže a některých dalších typů pozemků (ne pozemků určených k bydlení) na účely realizace projektů výstavby sociálního bydlení.

Pan Duong Duc Tuan, místopředseda Hanojského lidového výboru, uvedl, že Hanoj ​​si klade za cíl do roku 2025 vybudovat přibližně 1,2 milionu metrů ^{čtverečních} nové bytové plochy a připravuje se na investice do několika koncentrovaných oblastí sociálního bydlení. Pan Tuan poukázal na to, že předpisy nařizující přidělování pozemků pro rozvoj sociálního bydlení mají mnoho nedostatků. Například projekty nacházející se daleko od centra města, jako jsou okresy Ba Vi, Ung Hoa a My Duc, nejsou pro sociální bydlení vhodné. Podobně projekty komerčního bydlení o rozloze přesahující 2 hektary musí stále vyčlenit 20 % své půdy pro sociální bydlení, což je nevhodné a roztříštěné. I přesto musí projekty, které nevyžadují přidělení pozemků, být předkládány k posouzení premiérovi, což jim umožňuje platit poplatky za užívání pozemků místo stavby domů, což vede ke zbytečně zdlouhavým postupům. Hanoj ​​doufá, že proaktivně přidělí alternativní pozemky pro výstavbu sociálního bydlení pro tyto projekty v koncentrovaných oblastech sociálního bydlení. Zároveň byla Hanoji delegována pravomoc upravit plánování průmyslových parků a exportních zpracovatelských zón tak, aby doplnily pozemky pro výstavbu sociálního bydlení k pronájmu.

Cíl nebyl splněn a pobídky nejsou dostatečně atraktivní.

Ministr výstavby Nguyen Thanh Nghi uznal, že cíle rozvoje sociálního bydlení nebyly v poslední době splněny. Mechanismy a politiky upravující rozvoj sociálního bydlení mají určité nedostatky, nedrží krok s realitou a vyžadují včasnou aktualizaci. Postupy pro investice, výstavbu, správu a prodej, stejně jako politiky pro nákup a prodej, zahrnují mnoho kroků a fází, což vede ke zdlouhavým procesům. Politika pobídek pro investory není dostatečně atraktivní a státní rozpočet se potýká s obtížemi při alokaci finančních prostředků na preferenční úvěry; místní úřady by měly této problematice věnovat větší pozornost. Ministerstvo v současné době připravuje usnesení o sociálním bydlení, které předloží vládě a ústřednímu výboru strany k vyhlášení, s cílem posílit vedoucí postavení strany v rozvoji bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracující.

---

Místní úřady by měly věnovat větší pozornost sociálnímu bydlení.

Místní orgány potřebují specifické mechanismy a řešení pro zefektivnění administrativních postupů souvisejících s plánováním a schvalováním projektů, přidělováním pozemků, pronájmem pozemků, vyklízením staveniště a investičními postupy v oblasti výstavby. Měly by také vyčlenit místní rozpočty na poskytnutí dodatečných pobídek a podpory k přilákání podniků k investicím do výstavby sociálního bydlení. Místní orgány dále musí přezkoumat a koordinovat s příslušnými ministerstvy a agenturami právní překážky, kterým projekty v minulosti čelily, a tím uvolnit tyto zdroje, zejména ty s vyčištěným pozemkem připraveným k výstavbě, a vytvořit tak nabídku pro trh.

Náměstek ministra stavebnictví Nguyen Van Sinh

Zatím neexistují žádné pokyny, jak použít peníze vyplacené na závazky v oblasti sociálního bydlení.

Zákon v současné době postrádá pokyny k použití finančních prostředků získaných z komerčních projektů, které plní své povinnosti v oblasti rozvoje sociálního bydlení prováděním plateb. Proto musí ústřední ministerstva a agentury urychleně vydat pokyny k řízení a použití těchto finančních prostředků. Je třeba zefektivnit proces výběru investorů pro bytové projekty obecně a zejména pro projekty výstavby sociálního bydlení. Pokud se výběr investorů provádí prostřednictvím nabídkového řízení, měl by být pro projekty sociálního bydlení zaveden samostatný (zjednodušený a zkrácený) proces nabídkového řízení.

Pan Duong Duc Tuan, místopředseda Hanojského lidového výboru

Mnoho nedostatků ve výstavbě sociálního bydlení.

Poptávka po sociálním bydlení a bydlení pro pracovníky v lokalitě je velmi vysoká, ale mechanismus pro rozvoj tohoto typu bydlení má stále mnoho nedostatků, jako je úzká cílová skupina a složité postupy pro nákup a prodej sociálního bydlení. Stanovení ceny sociálního bydlení před prodejem, pronájmem nebo leasingem u projektů investovaných ze státního rozpočtu vyžaduje posouzení ze strany provinčních agentur, což je také časově náročné a nákladné. Mobilizace kapitálu pro projekty sociálního bydlení čelí mnoha obtížím kvůli omezeným vládním podpůrným fondům a mechanismům, které investorům do projektů sociálního bydlení ztěžují přístup k nim…

Pan Nguyen Van Danh, místopředseda Lidového výboru provincie Binh Duong

---

Podle náměstka ministra výstavby Nguyena Van Sinha ministerstvo dokončilo návrh revidovaného zákona o bydlení, který schválila vláda a bude předložen Národnímu shromáždění na jeho 5. zasedání 15. Národního shromáždění. Ministerstvo výstavby proto navrhlo, aby vláda předložila Národnímu shromáždění návrh, který by umožnil zavedení politik sociálního bydlení brzy po vstupu revidovaného zákona o bydlení v platnost (očekává se od 1. ledna 2024), včetně politik týkajících se: oprávněných příjemců a podmínek; plánování a přidělování pozemků pro rozvoj sociálního bydlení; výběru investorů; postupů pro realizaci projektů; a státních preferenčních politik… Zároveň budou existovat samostatné politiky týkající se ubytování pracovníků a bydlení ozbrojených sil s cílem podpořit a motivovat rozvoj.

„V nadcházejícím období budou ministerstva a agentury pokračovat v koordinaci s agenturami Národního shromáždění s cílem dokončit a vyhlásit novelizovaný zákon o bydlení ve spojení s novelizovaným pozemkovým zákonem, novelizovaným zákonem o nabídkových řízeních a daňovými zákony… Podat zprávu premiérovi, aby předložil stálému výboru Národního shromáždění k posouzení doplnění střednědobého plánu veřejných investic na období 2021–2025 a 2026–2030 za účelem implementace politik sociálního bydlení. Řídit a koordinovat s obcemi a úvěrovými institucemi poskytování úvěrů a rychlé vyplácení finančních prostředků se zaměřením na klíčové oblasti a cílení na způsobilé realitní projekty v souladu se zákonem; upřednostňovat poskytování úvěrů na projekty sociálního bydlení, které zajišťují sociální zabezpečení,“ uvedl pan Sinh.

Zdrojový odkaz: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm