5 případů má právo na „znovu získání“ pozemku prodaného na základě ručně psaných dokumentů

(Dan Tri) - Existuje 5 případů, kdy si převodce může vzít zpět práva k užívání pozemku a vrátit peníze nabyvateli, aniž by porušil zákon.

Prodej (převod) pozemku ručně psaným dokumentem je transakcí převodu práv k užívání pozemku, ale smlouva není notářsky ověřena ani ověřena podle zákona. Dříve byla tato forma transakce stále poměrně populární. Z různých důvodů chce převodce převzít práva k užívání pozemku zpět a vrátit peníze nabyvateli.

Aby byl tento občanskoprávní úkon účinný, musí být dohodnut s nabyvatelem nebo musí být podána žádost o jeho neplatnost soudu.

Podle občanského zákoníku z roku 2015 a pozemkového zákona z roku 2024 existují následující případy, kdy lze zakoupené a prodané pozemky rekultivovat na základě ručně psaných dokumentů.

Transakce po 1. srpnu

Článek 27, odstavec 3, pozemkového zákona z roku 2024 stanoví, že smlouvy o převodu, darování, zástavním právu a kapitálovém vkladu s využitím práv k užívání pozemků, práv k užívání pozemků a majetku připojeného k pozemkům musí být notářsky ověřeny, s výjimkou případu uvedeného v bodě b tohoto odstavce.

V souladu s tím, s výjimkou případů, kdy jeden nebo více převodců jsou realitní kanceláře, se notářský zápis ani osvědčení nevyžaduje.

Převod práv k užívání pozemků ručně psaným dokumentem je proto platný pouze tehdy, pokud k převodu dojde před 1. srpnem. V případě, že je transakce ručně psaným dokumentem provedena po 1. srpnu, není právně platná.

Není způsobilý k převodu

Pro převodce práv k užívání pozemků stanoví článek 45 odstavec 1 zákona o pozemkech z roku 2024, že organizace, domácnosti a jednotlivci jsou oprávněni převést práva k užívání pozemků, pokud splňují následující podmínky:

- Mít osvědčení o právu k užívání pozemků, právu k vlastnictví domu a dalším majetku připojeném k pozemku, s výjimkou následujících případů: dědictví práv k užívání pozemků, přeměna zemědělské půdy při scelování pozemků, směna parcel, darování práv k užívání pozemků státu, bytové komunity; hospodářské organizace se zahraničním investičním kapitálem, které přijímají převody nemovitostí v souladu s ustanoveními zákona o obchodování s nemovitostmi;

- Jednotlivé domácnosti, kterým nebyla udělena červená kniha, ale splňují podmínky pro zařazení do červené knihy, mohou převádět práva k užívání pozemků, pronajímat je, podnájímat práva k užívání pozemků a přispívat kapitálem s využitím práv k užívání pozemků k realizaci projektů.

- Pozemek není předmětem sporu nebo spor byl vyřešen příslušným státním orgánem, soudním rozsudkem nebo rozhodnutím, rozhodčím rozhodnutím nebo nálezem, které nabylo právní moci;

- Práva k užívání pozemků nepodléhají zabavení ani jiným opatřením k zajištění výkonu rozhodnutí podle ustanovení zákona o výkonu rozhodnutí v občanskoprávním řízení;

- Během období využívání půdy;

- Práva k užívání pozemků nepodléhají dočasným nouzovým opatřením stanoveným zákonem.

Pokud je tedy splněna pouze jedna z výše uvedených podmínek, má člověk právo požádat soud o prohlášení převodu za neplatný (nejčastěji pozemku bez osvědčení).

Nabyvatel se nesmí nacházet v situaci, kdy převod není povolen. Například osoba, která přímo nevykonává zemědělskou činnost , nesmí obdržet převod půdy pro pěstování rýže.

Vzor osvědčení o právech k užívání pozemku (Foto: IT).

Bez souhlasu členů

Poté, co byl vyhlášen pozemkový zákon z roku 2024 a nabyl účinnosti 1. srpna, se mnoho lidí obávalo otázek týkajících se osvědčení o právu k užívání pozemků (červených knih). Jednou ze změn v tomto zákoně je, že červené knihy vydávané domácnostem již nejsou uznávány.

Článek 256, odstavec 4, zákona o pozemkech z roku 2024 jasně stanoví, že osvědčení o právech užívání pozemků, právech vlastnictví domu a dalším majetku připojeném k pozemku vydanému zástupcům domácností před 1. srpnem, pokud členové domácnosti sdílející práva k užívání pozemků potřebují, obdrží nové osvědčení s úplnými záznamy o jménech členů domácnosti sdílejících práva k užívání pozemků.

Určení členů sdílejících právo užívat pozemek domácnosti pro zápis jejich jmen do osvědčení o právu k užívání pozemku je dohodnuto těmito členy a jsou za to odpovědní před zákonem.

Ve skutečnosti je poměrně běžné, že osoba v domácnosti (dříve hlava domácnosti) svévolně převede pozemek na jinou osobu bez písemného souhlasu ověřeného notářsky nebo certifikovaného dle předpisů ostatních členů domácnosti, kteří pozemek užívají.

Článek 14 bodu 5 oběžníku č. 02/2015 Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí stanoví, že osoba, jejíž jméno je uvedeno v osvědčení, nebo osoba oprávněná podle ustanovení občanského práva může podepisovat smlouvy a transakční dokumenty o právech užívání pozemků a vlastnictví majetku připojeného k pozemku pouze tehdy, pokud se na tom písemně dohodli členové domácnosti užívající pozemek a tento dokument byl notářsky ověřen nebo ověřen v souladu s ustanoveními zákona.

Pokud tedy neexistuje písemný souhlas členů sdílejících práva k užívání pozemku notářsky ověřený nebo ověřený s převodem pozemku pro domácnost na jinou osobu, má druhý člen právo převzít svá práva k užívání pozemku zpět.

Svévolný převod společného jmění manžela a manželky

Podle článku 35 odstavce 2 zákona o manželství a rodině z roku 2014 vyžaduje převod nemovitostí, které jsou společným jměním manžela a manželky, písemný souhlas. V případě, že manžel a manželka převedou nemovitost bez souhlasu, má druhá strana právo požádat soud o prohlášení transakce za neplatnou.

Smlouva není notářsky ověřená ani úředně ověřená.

Zákon o pozemkech z roku 2024 stanoví, že smlouvy o převodu nemovitostí musí být notářsky ověřeny. To znamená, že pokud smlouva není notářsky ověřena v souladu se zákonnými ustanoveními, je převod neplatný, s výjimkou ustanovení 2 článku 129 občanského zákoníku z roku 2015.

To znamená, že právo na vrácení pozemku existuje pouze tehdy, pokud jedna strana nebo strany nesplnily alespoň dvě třetiny závazků z transakce. V případě, že je pozemek způsobilý k převodu a nabyvatel zaplatil alespoň dvě třetiny dohodnuté částky, neexistuje žádný návrh, aby soud prohlásil transakci za neplatnou z důvodu porušení formy vrácení pozemku.

Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm