Ceník pozemků 2026: Investoři se obávají kapitálových nákladů, lidé se „bojí“ dostat do červených knih

Řada lokalit, včetně Hanoje , nedávno vypracovala návrh na vytvoření prvního ceníku pozemků, který by měl být uplatňován od 1. ledna 2026. Většina nově vyvíjených ceníků pozemků byla velmi výrazně upravena, přičemž nárůst je mnohonásobně vyšší než současný ceník pozemků.

Například podle návrhu nového ceníku pozemků v Hanoji byl nový ceník pozemků v centrálních částech města, jako jsou Hang Dao, Hang Khay, Ly Thuong Kiet atd., upraven tak, aby se zvýšil přibližně o 2 %. V těchto oblastech byla zaznamenána nejvyšší cena rezidenčních pozemků, a to více než 702 milionů VND/m2.

Zejména se navrhuje výrazné zvýšení cen pozemků v příměstských a odlehlých oblastech. Například v obcích Lien Minh, O Dien, Dan Phuong, Hoai Duc, Duong Hoa, Dong Son a An Khanh byl zaznamenán nejsilnější nárůst, a to až o 26 % oproti současnému ceníku.

Pozemky již nejsou pro investory atraktivní volbou. — Většina nových ceníků pozemků ve výstavbě byla velmi výrazně upravena. (Foto: CD)

Další obce jako Tien Thang, Yen Lang, Quang Minh, Me Linh, Phuc Thinh, Thu Lam, Dong Anh, Vinh Thanh, Thien Loc, Dai Thanh, Thanh Tri, Ngoc Hoi, Nam Phu, Binh Minh, Tam Hung, Thuong Tin, Hongi Chuong, Thuong Phuc, také navrhly nárůst asi o 25 %.

V této souvislosti se Vietnamský institut pro výzkum a hodnocení trhu s nemovitostmi (VARS IRE) domnívá, že ceník pozemků je důležitým nástrojem státu při hospodaření s půdou, výběru rozpočtu, výpočtu finančních závazků a jako právní základ pro stanovení cen kompenzací a podpory přesídlení.

Proto je třeba ceníky pozemků sestavovat pečlivě, vědecky a s rozumným plánem, aby přesně odrážely tržní hodnoty, a zároveň se zabránilo narušení provozu nebo vytváření finančního tlaku na lidi a podniky.

Podle VARS IRE prudký nárůst úprav cen pozemků podle lokalit významně ovlivní lidi a domácnosti. Nejvíce bude postižena zejména skupina, která provádí pozemkové řízení, jako je změna účelu využití pozemků, udělování osvědčení o právu k užívání pozemků nebo přijímání kompenzací a vyklízení staveniště, protože finanční závazky se počítají přímo podle nového ceníku.

Náklady na přeměnu využití půdy, vydání červených knih a nákup nemovitostí se mohou prudce zvýšit, což ovlivní osoby s nízkými a středními příjmy. Kromě toho může nárůst cen pozemků vést ke stížnostem a sporům v oblastech, které procházejí kompenzacemi a vyklízením lokalit, pokud úprava výrazně překročí schválenou cenu.

Růst cen pozemků se netýká jen lidí, ale přímo ovlivňuje i realitní podniky. Náklady na kompenzace a poplatky za užívání pozemků, které jsou největšími výdaji v rámci nákladů na rozvoj projektu, prudce vzrostou, což povede ke zvýšení celkových investic.

U probíhajících projektů může být pro podniky obtížné rozhodnout se, zda v nich pokračovat, nebo je pozastavit, protože rostoucí náklady mohou způsobit, že celková investice překročí finanční kapacitu.

Mezitím u projektů, které nebyly realizovány, mohou být podniky proaktivnější v plánování a možnostech kompenzace, ale zda trh vynucené zvýšení cen akceptuje, či nikoli, je stále neznámé.

„Některé projekty mohou utrpět ztráty nebo pomalu vydávat certifikáty zákazníkům, což vede k riziku sporů,“ varovala VARS IRE.

Tento institut se domnívá, že veškeré cenové regulace, včetně ceníků pozemků, jsou pouze relativní, protože z dlouhodobého hlediska jsou ceny nemovitostí stále určovány nabídkou a poptávkou. Proto je obtížné vytvořit ceník pozemků, který by splňoval očekávání všech zájmových skupin. Ceníky pozemků jsou skutečně smysluplné pouze tehdy, jsou-li použity pro specifické účely, jako jsou kompenzace a vyklízení pozemků.

„Pokud bude ceník používán pro více účelů, jako je výpočet poplatků za užívání pozemků, dražeb nebo daní, ztratí svou praktičnost a bude nutné jej flexibilně upravovat, aby byla zajištěna harmonie zájmů mezi státem, lidmi a podniky,“ zdůraznil VARS IRE.

VARS IRE proto doporučuje, aby obce správně identifikovaly roli cenových tabulek pozemků – jako nástroje pro řízení a výběr daní, nikoli jako nástroje pro regulaci nabídky a poptávky na trhu. Politika stabilizace cen pozemků musí směřovat k dlouhodobému cíli transparentnosti, spravedlnosti a udržitelnosti.

Tato jednotka rovněž navrhla jasné rozdělení odpovědností mezi centrální a místní úroveň: stát by měl vydat jednotný technický rámec a metodu oceňování, zatímco obce by je měly v praxi provozovat a kalibrovat. Současně je nutné umožnit obcím vydávat flexibilní korekční koeficienty podle každého regionu, času, typu využití půdy a cílů socioekonomického rozvoje.

Kromě toho VARS IRE doporučuje uplatňovat různé sazby poplatků za užívání pozemků, pozemkového nájemného, daní, poplatků a úhrad v závislosti na účelu využití a úrovni infrastruktury a rozvoje měst v každém regionu. Úprava musí mít rozumný plán, aby se zabránilo „šoku“ na trhu a náhlým dopadům na podniky a obyvatele – zejména v kontextu toho, že mnoho lokalit zdokonaluje dvouúrovňový model městské správy.

VARS IRE nakonec zdůraznila potřebu posílit komunikaci a implementační pokyny, které pomohou lidem, podnikům a makléřům pochopit povahu a roli ceníků pozemků a zabrání jejich zneužívání k „nafukování cen“ nebo vytváření falešných očekávání ohledně tržních trendů.

Zdroj: https://congluan.vn/bang-gia-dat-2026-nha-dau-tu-lo-chi-phi-doi-von-nguoi-dan-ngai-lam-so-do-10316951.html