Ceník pozemků v Hanoji 695 milionů VND/m2: Jaká je prodejní cena?

(Dan Tri) - Podle průzkumu jsou ve skutečnosti prodejní ceny řadových domů v některých ulicích, jako jsou Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hang Dao..., mnohem vyšší, než je uvedeno v novém ceníku pozemků města Hanoj .

Inzerovaná cena řadových domů v centru Hanoje je jedna miliarda VND/m2

Hanojský lidový výbor právě vydal nový ceník pozemků platný od 20. prosince do konce roku 2025. Ve srovnání se starým ceníkem pozemků je upravený ceník rezidenčních pozemků 2–6krát vyšší.

Zejména ceny pozemků na mnoha ulicích v okrese Hoan Kiem včetně Ba Trieu (z Hang Khay do Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (z Le Thanh Tong do Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho (Tranh Tran Hung Dao) mají nejvyšší cenu více než 695,3 milionů VND/m2.

Podle předem upraveného ceníku pozemků je nejvyšší cena městských pozemků v centru Hanoje 188 milionů VND/m2 na třech ulicích: Hang Ngang, Hang Dao a Le Thai To. Nejvyšší upravená cena pozemků je tedy téměř 3,7krát vyšší než před úpravou.

Podle průzkumu reportérů Dan Tri jsou ve skutečnosti inzerované ceny nemovitostí v těchto oblastech mnohem vyšší než předpisy v novém ceníku pozemků města Hanoj.

Konkrétně na ulici Ba Trieu se cena nemovitostí na prodej pohybuje od 800 milionů VND do 1 miliardy VND/m2. Dům o rozloze 256 m2 se 3 patry na ulici Ba Trieu se prodává za 256 miliard VND, což odpovídá 1 miliardě VND/m2. Prodávající uvedl, že dům je pronajímán módní společnosti za 300 milionů VND/měsíc, přičemž zbývající 2,5 roku do konce nájemní smlouvy.

Mnoho řadových domů se prodává za ceny mnohem vyšší, než jsou ceny uvedené v novém ceníku pozemků (Snímek obrazovky).

Na ulici Dinh Tien Hoang v čtvrti Hai Ba Trung se inzerované ceny řadových domů pohybují od 800 milionů do 1,2 miliardy VND/m2. Je pozoruhodné, že v těchto ulicích jsou k prodeji také řadové domy za 1,5–1,8 miliardy VND/m2.

Například řadový dům v Hai Ba Trung o rozloze 650 metrů čtverečních je nabízen k prodeji za 1 200 miliard VND, což odpovídá 1,85 miliardě VND/metr čtvereční. Další řadový dům na ulici Dinh Tien Hoang o rozloze 210 metrů čtverečních je nabízen k prodeji za 325 miliard VND, což odpovídá 1,55 miliardě VND/metr čtvereční.

V ulicích Hang Dao, Hang Khay a Hang Ngang se ceny řadových domů na prodej pohybují od 800 milionů do 1,3 miliardy VND za metr čtvereční. Je pozoruhodné, že v současné době je na ulici Hang Khay na prodej řadový dům za 2 miliardy VND za metr čtvereční. Tento dům má rozlohu 85 metrů čtverečních a celkovou prodejní cenu 170 miliard VND. Podle prodávajícího se tento dům nachází „jen pár kroků“ od pěší zóny u jezera Hoan Kiem, vedle obchodního centra Trang Tien.

V ulicích Le Thai To a Nha Tho se řadové domy na prodej běžně prodávají za cenu od 900 milionů do 1,5 miliardy VND za metr čtvereční. Zejména v ulici Le Thai To poblíž jezera Hoan Kiem se některé řadové domy prodávají za více než 2 miliardy VND za metr čtvereční. Například třípatrový dům o rozloze 58 metrů čtverečních v této ulici je nabízen k prodeji za 139 miliard VND, což odpovídá 2,4 miliardám VND za metr čtvereční.

V ulicích Ly Thuong Kiet a Tran Hung Dao se prodejní cena řadových domů pohybuje od 800 milionů do 1,4 miliardy dongů/m².

Co říkají odborníci?

Zákon o pozemkech z roku 2024, který vstoupí v platnost 1. srpna, ruší starý rámec pro ceny pozemků (vytvářený každých 5 let) a místo něj uplatňuje roční ceník pozemků. Nový ceník nebude řízen rámcem pro ceny pozemků a bude muset být vytvářen v blízké tržní kvalitě. Odborníci tvrdí, že nový ceník pozemků ovlivní ceny nemovitostí.

Ve zprávě zaslané Úřadu vlády v září Ministerstvo stavebnictví vypočítalo, že pokud se použije cena pozemků z roku 2024, náklady na využívání pozemků u realitních projektů se ve srovnání s dřívější dobou výrazně zvýší. Hlavní náklady ovlivňující ceny bydlení a nemovitostí totiž zahrnují 7 výdajů, mezi které patří: poplatky za využívání pozemků, náklady na kompenzace za vyklizení pozemků; náklady na výstavbu projektů, jako je bydlení, nemovitosti; související daně a poplatky...

Nový ceník pozemků blízký tržní ceně proto zvýší náklady spojené s pozemky, jako je vyklízení staveniště, kompenzace za rekultivaci pozemků, daně a poplatky související s pozemky atd., zatímco náklady spojené s poplatky za užívání pozemků často tvoří velkou část celkových nákladů na bytový projekt, a to v rozmezí od 7 do 20 % u projektů výškových bytů a 25 do 50 % u projektů vil a řadových domů.

Ulice Hang Dao, okres Hoan Kiem, Hanoj ​​(Foto: Duong Tam).

Cena mezi projekty se navíc liší v důsledku lokality a příznivých podmínek technické infrastruktury. Náklady na kompenzaci za pozemky obvykle tvoří nevýznamnou část, přibližně 2 %, investičních nákladů na výstavbu.

Ministerstvo výstavby se na základě předběžného průzkumu řady projektů domnívá, že uplatnění nového ceníku pozemků bude mít řetězovou reakci a spustí 15–20% nárůst cen nemovitostí a bydlení oproti dřívějšku.

Pan Dinh Minh Tuan, expert na nemovitosti, poznamenal, že nový právní rámec ze zákona o pozemkech z roku 2024 zvýší náklady na realizaci projektů. Jedním z nejdůležitějších bodů zákona o pozemkech z roku 2024 je odstranění starého rámce pro stanovení ceny pozemků a její určení na základě účelu, doby užívání pozemku, vstupních informací a dalších ovlivňujících faktorů.

Podle něj se nový ceník pozemků blíží tržní ceně, což vede ke zvýšení rozpočtu souvisejícího s pozemky, jako jsou náklady na vyklizení pozemků, pozemkové kompenzace a pozemkové daně. V podstatě z toho budou mít větší prospěch vlastníci pozemků a finančně silné podniky budou mít snazší vyklizení pozemků podle tržních mechanismů. Náklady na vývoj projektů jsou však také vyšší než dříve, takže investoři musí zvýšit ceny produktů.

Expert Nguyen Thi Hong Van uvedl, že ceny nemovitostí nadále rostou kvůli očekávanému nárůstu odškodnění a nákladů na vyklízení pozemků.

Argumentovala, že zákon o pozemkech z roku 2024 odstranil regulaci rámce cen pozemků a umožňuje obcím určovat ceny pozemků podle trhu každoročně namísto každých 5 let, jak tomu bylo ve starém zákoně. Toto nařízení pomáhá zefektivnit proces kompenzací a vyklízení pozemků a napomáhá rychlé realizaci projektů.

„Ceny kompenzací blížící se tržním cenám spolu s přísnou podporou kompenzací zvýší investiční náklady v projektu, což povede ke zvýšení cen nemovitostí,“ uvedla svůj názor paní Vanová.

Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-tai-ha-noi-695-trieu-dongm2-gia-rao-ban-dang-bao-nhieu-20241223012414611.htm