Uplatnění nového ceníku pozemků od 1. ledna 2026: Jak se vyhnout nepříznivým dopadům

Nový ceník pozemků, který by měl být v souladu s ustanoveními pozemkového zákona z roku 2024 uplatňován od 1. ledna 2026, dokončují obce, přičemž v mnoha městských a příměstských oblastech došlo k prudkému nárůstu. I když se očekává, že tato politika bude přesně odrážet tržní ceny, experty také obávají, že vyvine velký tlak na investiční náklady, prodejní ceny a přístup lidí k bydlení.

Dražené pozemky v Hung Yen mají synchronní infrastrukturu. Foto: Manh Khanh/VNA

Provincie Dong Nai vytváří jednotný ceník pozemků, který bude v celé provincii platit od 1. ledna 2026 a nahradí tak dva ceníky pozemků, které existovaly před sloučením provincií Binh Phuoc a Dong Nai. Podle návrhu (který by měl být předložen ke schválení do 31. prosince) došlo v mnoha oblastech k prudkému nárůstu cen městských pozemků, zejména v zemědělské a rezidenční oblasti.

Například ve staré oblasti Binh Phuoc se ceny zemědělské půdy zvýšily 1 až 1,2krát ve srovnání se současností, zejména na provinčních silnicích, v hustě osídlených oblastech a na hlavních dopravních křižovatkách. Ceny rezidenčních pozemků v této oblasti se také zvýšily 1,1 až 1,4krát v závislosti na oblasti, soustředěně na nově otevřených nebo urbanizovaných silnicích. V oblasti Dong Nai se před fúzí průměrný nárůst cen zemědělské půdy pohyboval od 1,1 do 2,2krát, ceny městských pozemků prudce vzrostly 1,6krát až 9krát a ceny venkovských pozemků 2,3krát až 6,8krát ve srovnání se současným ceníkem.

Podobně hanojské ministerstvo zemědělství a životního prostředí nedávno předložilo návrh na vytvoření prvního ceníku pozemků, který bude oznámen a vstoupí v platnost od 1. ledna 2026. Podle návrhu se očekává, že ceny rezidenčních pozemků v Hanoji vzrostou o 2–26 % ve srovnání se současným ceníkem pozemků.

Centrální oblasti hlavního města nacházející se v oblastech okruhů 1, 2 a 3 proto zaznamenaly mírný nárůst o přibližně 2 %, přičemž nejvyšší cena dosáhla více než 702 milionů VND/m2, a to v oblasti uličního průčelí na drahých ulicích, jako jsou: Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung, Hang Dao, Ly Thuong Kiet, Tran Hung Dao... Naopak příměstské oblasti jako Me Linh, Dong Anh, Hoai Duc, An Khanh, Thanh Tri, Thuong Tin, Thanh Oai... zaznamenaly silnější nárůst, který se pohyboval v rozmezí 16–26 %.

Zástupce Ministerstva zemědělství a životního prostředí Ho Či Minova Města uvedl, že toto oddělení rovněž žádá obce, městské části, zvláštní zóny, daňový úřad Ho Či Minova Města, místní daňový úřad, katastrální úřad Ho Či Minova Města a příslušné agentury, aby urychleně poskytly údaje o cenách pozemků pro trasy, plánované trasy a projekty přesídlení za účelem syntézy, výpočtu a úpravy.

Poté, co ministerstvo získá údaje o cenách, zašle první návrh ceníku pozemků Výboru Vietnamské vlasti v Ho Či Minově Městě a zveřejní jej na Městském informačním portálu, aby shromáždilo názory od agentur, organizací a lidí. Poté ministerstvo shrne a zašle jej Radě pro oceňování pozemků k připomínkám, zašle jej Ministerstvu spravedlnosti k posouzení právních dokumentů a shrne a podá zprávu Městskému lidovému výboru spolu s návrhem ceníku pozemků, který jej předloží Lidové radě Ho Či Minova Města k posouzení a schválení...

Odborníci tvrdí: Úprava cenových tabulek pozemků je nezbytná, aby přesně odrážela tržní hodnoty a přispěla ke zvýšení rozpočtových příjmů, ale pokud je tato politika provedena nekontrolovaně, může neúmyslně vyvolat nepříznivé účinky.

Protože úprava nového ceníku pozemků v lokalitách má hluboký dopad na mnoho subjektů. Pro realitní kanceláře se zvýší náklady na kompenzace, poplatky za užívání pozemků a vyklízení pozemků, což zvýší celkové investice do projektu. Pro lidi mohou zvýšené náklady na užívání pozemků zvýšit ceny bydlení a ovlivnit dostupnost. Z makroekonomického hlediska existuje riziko zvýšeného úvěrového rizika a ovlivnění investic.

Odborníci a související profesní sdružení proto doporučují, aby politiky byly flexibilně upravovány tak, aby odpovídaly každému regionu a rozvojovým cílům. Ceníky pozemků by měly sloužit k účelu kompenzací a vyklízení lokalit, nikoli pouze k regulaci nabídky a poptávky na trhu.

Předseda Vietnamské asociace realitních makléřů, pan Nguyen Van Dinh, analyzoval: Pokud je ceník pozemků sestaven s cílem úzce sledovat tržní cenu, zatímco je tržní cena nepřiměřeně „nafukována“, stát neúmyslně rozpozná, že cenová hladina neodráží skutečnou hodnotu. V té době se ceník stane nástrojem pro ukotvení cen, což trhu ztíží přizpůsobení se rozumné úrovni.

„Nemluvě o tom, že rostoucí ceny pozemků také zvyšují vstupní náklady pro podniky zabývající se rozvojem projektů, čímž zvyšují ceny produktů a omezují přístup lidí k bydlení,“ doporučil pan Dinh.

Z pohledu experta Dr. Tran Xuan Luong, zástupce ředitele Vietnamského institutu pro výzkum a hodnocení trhu s nemovitostmi, uvedl, že současný ceník pozemků s velkým nárůstem cen není v souladu s vládními pokyny pro kontrolu cen bydlení. Náklady spojené s pozemky ve skutečnosti často tvoří 30–50 % cen nemovitostí. S nárůstem ceníku se zvyšují i ​​všechny fáze od kompenzací, přes vyčištění pozemku až po finanční závazky.

„Je to jako přilévat olej do ohně, když se správní orgány snaží stabilizovat trh a ceny bydlení. Je důležité synchronizovat politiky při úpravě cenových tabulek pozemků, zejména pokud jde o daně, údaje o pozemcích a procesy oceňování. Pokud se ceny pozemků pouze zvyšují bez dokončení daňových sazeb a mechanismů transparentnosti informací, bude to kontraproduktivní a destabilizuje to trh,“ uvedl expert.

Podle pana Luonga by stát dočasně neměl schvalovat nové ceníky pozemků a měl by počkat, až budou databáze, oceňování a daň z pozemků synchronizovaně dokončeny. V té době úprava zajistí blízkost trhu, nezpůsobí psychologické narušení a přispěje k cíli stabilizace cen bydlení, o který vláda usiluje.

Usnesení vlády č. 339/NQ-CP k návrhu usnesení Národního shromáždění, kterým se stanoví řada mechanismů a politik k odstranění obtíží a překážek při organizaci provádění pozemkového zákona, navrhlo použití ceníku pozemků pro každý typ pozemku, oblast a lokalitu pro výpočet poplatků za užívání pozemků, pozemkových nájemného a kompenzací v případě, že stát pozemky rekultivuje.

Vláda zejména jasně stanovila směr: Zrušit „specifické ceny pozemků“, přejít na mechanismus používání tabulek cen pozemků jako základu pro výpočet poplatků za užívání pozemků, pozemkových nájemných a náhrad při rekultivaci pozemků státem. Zároveň vytvořit vyrovnávací koeficienty a sazby výběru poplatků za užívání pozemků pro každý typ pozemku, každou oblast a formu využití.

Zdroj: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/ap-dung-bang-gia-dat-moi-tu-112026-tranh-tac-dung-nguoc-20251118084003328.htm