Růst cen pozemků: Větší finanční tlak na podniky i obyvatele

Pan Pham Duc Toan - generální ředitel akciové společnosti EZ Real Estate (EZ Property) analyzoval: Dříve se poplatky za užívání pozemků vypočítávaly podle relativně stabilních postupů. Například v provinciích Severní delty činily náklady na platbu za 1 hektar pozemku pouze asi 10 miliard VND. Nyní se však toto číslo mění každý den, což vede k situaci, kdy podniky nemohou předvídat skutečné náklady.

„ Existují projekty, které trvají mnoho let. Když poprvé začaly v letech 2018–2019, cena pozemků byla pouze asi 21–22 milionů VND/m². Nyní, po úpravě, lze cenu vypočítat až na 49–50 milionů VND/m². Tento rozdíl podniky téměř vyčerpává ,“ uvedl pan Toan.

Kromě toho u projektů, které jsou zpožděny kvůli procedurálním problémům nebo problémům s vyčištěním pozemků, se často přepočítávají poplatky za užívání pozemků, nebo se dokonce vybírají stovky miliard dongů. Nedostatek stability a konzistence v cenách dále zvyšuje finanční tlak na podniky.

Prudce rostoucí ceny pozemků vystaví mnoho podniků velkému finančnímu tlaku. (Ilustrační foto: Minh Duc).

Také diskutováno ceník pozemků Pokud jde o vysokou úpravu, pan Le Hoang Chau - předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města - rovněž uvedl, že firma pronajímající sklad o rozloze 11 000 m² ve 4. (starém) okrese v Ho Či Minově Městě musela v roce 2022 zaplatit 3,3 miliardy VND/rok. Do roku 2023 Ho Či Minovo Město upravilo koeficient nájemného a poplatek vyskočil na 7,7 miliardy VND. Do začátku roku 2025 se při použití nového ceníku pozemků podle procentuálního podílu náklady zvýšily na více než 21 miliard VND/rok, což je třikrát více než v předchozím roce a sedmkrát více než v roce 2022.

Tato skutečnost způsobuje výrazný nárůst fixních nákladů podniků, což přímo ovlivňuje peněžní tok, výrobu a obchodní plány a konkurenceschopnost na trhu.

Podle něj Ho Či Minovo Město za poslední 3 roky upravilo ceny pozemků třikrát, a proto musely podniky čelit třem velkým změnám ve finančních závazcích týkajících se pozemků směrem k placení vyšších daní a poplatků.

„ To vyvíjí na podniky velký finanční tlak. Vzhledem k rostoucím cenám pozemků může být město schopno v příštích pěti letech vybírat příjmy z rozpočtu, ale poté se podniky a investoři „přestěhují“ jinam,“ řekl pan Chau.

Pan Chau dále uvedl, že cena pozemků je vstupními náklady ekonomiky . Existuje mnoho řešení, jak snížit ceny bydlení, přičemž stát musí určit rozumný zdroj příjmů z pozemků.

Stejný názor sdílí i pan Nguyen Quoc Hiep, předseda Vietnamské asociace stavebních dodavatelů, a otevřeně uvedl, že ačkoli zákon o půdě jasně stanoví zásadu zajištění souladu zájmů mezi státem, uživateli půdy a investory, v současné metodě výpočtu cen pozemků nejsou zohledněny zájmy podniků obecně, podniků využívajících a pronajímajících půdu a zejména realitních podniků.

„ Existují případy, kdy během pouhého jednoho roku, po rozhodnutích o přidělení pozemků ve stejné oblasti, na stejném pozemku, ale s odstupem 4 měsíců, vzrostly ceny pozemků o 40 %, což je rychleji než míra inflace ,“ nastolil problém pan Hiep.

Podle pana Hiepa, až budou všechny podniky ovlivněny rostoucími cenami pozemků, počet projektů se sníží a nebudou schopny vytvářet udržitelné příjmy pro danou lokalitu.

Lidé také nesou břemeno

Podle právníka Nguyen Van Dinha vysoké ceny promění půdu ve zdroj pro rozvoj. Rozpočet z pozemků vybere více a lidé, jejichž pozemky budou odebrány, budou přiměřeněji odškodněni. To však také povede ke zvýšení finanční zátěže pro lidi při placení poplatků za užívání pozemků, daně z příjmu z převodu práv k užívání pozemků, registračních poplatků atd.

Konkrétně nárůst cen pozemků také způsobuje nárůst nákladů lidí spojených s užíváním půdy. Například první vydání osvědčení, povolení ke změně účelu užívání půdy domácnostmi a jednotlivci; roční platba nájemného za pozemky; výpočet daně z užívání pozemků; registrační poplatky a zejména daň z příjmu z převodu práv k užívání pozemků... to vše je založeno na ceníku pozemků.

Pokud se ceník pozemků zdvojnásobí, poplatky za užívání pozemků, daně, poplatky, úhrady…, které budou muset lidé platit, se zdvojnásobí, a to i přesto, že se jedná o velkou skupinu subjektů. Ceník pozemků bude mít jistě široký a komplexní dopad.

Proto je obtížné, jak stanovit cenu pozemků tak, aby ceník pozemků byl „neutrální“ a pomohl harmonizovat zájmy mezi subjekty. Právník Nguyen Van Dinh se domnívá, že úprava právních dokumentů týkajících se daní, poplatků, úhrad... ve využívání půdy přispěje k překonání nevýhod způsobených rostoucími cenami pozemků, ochrání lidi, zejména zranitelné skupiny, pomůže udržet sociální stabilitu, ale zároveň promění půdu v rozvojový zdroj.

Lidé jsou také postiženi, když rostou ceny pozemků. (Ilustrační foto: Minh Duc).

Vietnamská realitní asociace (VNREA) rovněž poukázala na skutečnost, že půda je důležitým vstupním materiálem pro výrobu a podnikání a cena půdy je přímým faktorem tvořícím cenu produktů prostřednictvím poplatků za užívání pozemků, nájemného za pozemky, nákladů na kompenzace za vyklízení lokalit a podniků, investorů i lidí.

Ceny pozemků dle ceníku pozemků ovlivní možnosti přístupu k pozemkům pro podniky, investory, vstupní náklady, ceny produktů a konkurenceschopnost podniků.

VNREA rovněž uvedla, že řetězová reakce rostoucích cen pozemků by mohla způsobit stagnaci trhu s nemovitostmi, což by negativně ovlivnilo související odvětví, jako je stavebnictví, materiály, finance, bankovnictví atd., a tím ovlivnilo cíl růstu a makroekonomickou stabilitu. Pokud budou ceny stanoveny rozumně, přispěje to k růstu HDP (hrubého regionálního produktu).

Podle asociace prudký nárůst cen pozemků také vyvine velký tlak na veřejné investiční náklady a postup infrastrukturních projektů. Když se náklady na pozemky zvýší, klíčové infrastrukturní projekty města jsou vystaveny riziku překročení nákladů, překročení odhadů, což způsobí potíže s vyrovnáváním rozpočtu.

Zároveň může zdlouhavý proces vyjednávání a kompenzací zpomalit postup implementace, což ovlivní efektivitu veřejných investic a cíl synchronního rozvoje infrastruktury, který lokalita v nadcházejícím období upřednostňuje.

Zvýšení cen pozemků dle ceníku pozemků způsobí finanční tlak na osoby a podniky užívající pozemky v důsledku prudkého nárůstu finančních závazků (nájemné za užívání pozemků, poplatek za přeměnu účelu využití pozemků, poplatky a úhrady související s pozemky). Zároveň to také zvýší zátěž státního rozpočtu při realizaci kompenzací, podpor a přesídlení.

Realitní asociace se také obává, že trh s nemovitostmi se v současné době nachází v křehkém procesu oživení, mnoho podniků se musí restrukturalizovat a kapitálové toky jsou omezené. Rostoucí ceny pozemků v této době by mohly vytvořit „dvojitou zátěž“ a zpomalit oživení trhu.

VNREA se proto domnívá, že zvyšování cen pozemků musí mít v kontextu křehkého oživení trhu s nemovitostmi rozumný plán. Náhlé změny mohou negativně ovlivnit související odvětví, jako je stavebnictví, materiály, finance a bankovnictví, a tím ovlivnit cíl růstu a makroekonomickou stabilitu.

Docent Dr. Tran Kim Chung – bývalý zástupce ředitele Ústředního institutu pro ekonomické řízení – doporučil zaměřit se na přesný a transparentní sběr informací o cenách pozemků. Konkrétně je třeba informace shromažďovat z různých zdrojů, jako jsou skutečné transakce, pozemkové aukce, cenové poradenské činnosti...

Tento proces je třeba provádět pravidelně a průběžně, aby se aktualizovaly výkyvy trhu. Kromě toho musí existovat přísný kontrolní mechanismus, který zajistí pravdivost informací, zejména deklarování nákupních a prodejních cen pozemků.

„ Pro vytvoření realistické mapy cen pozemků je nutné vypracovat komplexní návrh územního plánování. Vyhněte se srovnávacímu plánování v územním plánování a dělení pozemků v regulaci cen. Je nutné vytvořit vážené a realistické indexy ,“ zdůraznil docent Dr. Tran Kim Chung.

Zdroj: https://baolangson.vn/bang-gia-dat-tang-them-ap-luc-tai-chinh-cho-doanh-nghiep-nguoi-dan-5063601.html