Nedostatky ve způsobu výpočtu poplatků za užívání pozemků.

Projekt se mění ze ziskového na ztrátový.

Podle vedoucího známé realitní společnosti v Ho Či Minově Městě je v současnosti největší překážkou pro realitní projekty výpočet poplatků za užívání pozemků, včetně doplňkových poplatků za užívání pozemků. Dříve město mnoha projektům udělovalo preferenční zacházení, které umožňovalo předběžné výpočty poplatků za užívání pozemků, aby podniky mohly pokračovat ve výstavbě a prodeji. Nyní, po dokončení projektů a po mnoho let bydlení obyvatel v nich, se poplatky za užívání pozemků vypočítávají v aktuálním okamžiku, nikoli od doby, kdy byl pozemek přidělen. To způsobilo značné ztráty a frustraci nejen podnikům, ale i kupujícím domů.

Ho Či Minovo Město požaduje od projektu Lakeview City dodatečný poplatek za užívání pozemku ve výši přesahující 4,664 miliardy VND, což společnosti způsobuje potíže a ztráty.

„Zákon stanoví, že doba pro ocenění pozemků a výpočet práv k užívání pozemků je okamžik, kdy je rozhodnuto o přidělení pozemku, povolení přeměny využití pozemků nebo přidělení pozemku na místě. Ve skutečnosti však vždy, když dojde k jakýmkoli změnám, které prodlužují výpočet práv k užívání pozemků, úřady oceňují pozemky a práva k užívání pozemků v daném okamžiku. Dalším problémem je, že podniky nemohou proaktivně řídit postup a částku, kterou musí zaplatit. Podnikům chybí odborné znalosti a nejsou oprávněny s úřady projednat rozumnou metodu výpočtu práv k užívání pozemků.“

Firmy si proto musí najmout jinou odhadcovskou firmu, aby dosáhly spravedlivého výsledku. V současné době jsou firmy stále závislé na výpočtech úřadů a nemohou je napadnout. Z bezpečnostních důvodů státní úředníci v současné době vypočítávají daň z užívání pozemků velmi vysoko. Mnoho projektů mělo dříve daň z užívání pozemků předběžně vypočítánu na určitou částku a firmy tuto částku používaly ke strukturování prodejní ceny pro zákazníky. Nyní, po mnoha letech, když úřady daň z užívání pozemků přepočítávají, je částka mnohonásobně vyšší než předběžný výpočet. To způsobuje, že mnoho ziskových projektů náhle utrpí velké ztráty a některé podniky dokonce nejsou schopny platit,“ uvedla tato osoba.

V dokumentu zaslaném premiérovi a ministerstvu financí s připomínkami k návrhu navrhl pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, aby v případě rozhodnutí o úpravě podrobného plánování byla daň z užívání pozemků (TSD) přepočítána pro celý projekt v době rozhodnutí o úpravě. Částka TSD, kterou podnik dříve zaplatil, by měla být přepočítána v době opětovného schválení plánování a po přepočtu odečtena od TSD, přičemž odečtená částka nesmí překročit splatnou TSD.

Pokud podnik nezaplatil daň z užívání pozemků před úpravou podrobného plánování projektu, musí daň z užívání pozemků zaplatit v době úpravy plánování. Jakákoli již zaplacená daň z užívání pozemků (pokud existuje) bude v době úpravy plánování přepočítána s přihlédnutím k inflaci a bude odečtena od přepočtené daně z užívání pozemků. Odečtená částka nesmí překročit splatnou částku daně z užívání pozemků. Současně musí podnik zaplatit pokuty za pozdní platbu daně z užívání pozemků, pokud obdržel výzvu k zaplacení daně z užívání pozemků.

Pan Chau uvedl příklad komerčního bytového projektu v 7. okrese (Ho Či Minovo Město) postaveného na pozemku o rozloze 5,2 hektaru, pro který příslušný státní orgán v lednu 2021 vydal rozhodnutí o přidělení pozemku s koeficientem využití půdy 3,05násobkem a maximální hustotou zástavby 35 %. Projekt zahrnuje bytový dům s maximální výškou 27 podlaží s 903 byty a nízkopodlažní zástavbu řadových domů se 110 řadovými domy. V březnu 2021 společnost zaplatila 850 miliard VND na poplatcích za užívání pozemků. Investor následně požádal o úpravu podrobného plánu, čímž se koeficient využití půdy zvýšil na 4,57násobek, maximální hustota zástavby na 40 % a celkový počet bytů se zvýšil na 1 355 jednotek. Toto schválil příslušný státní orgán v březnu 2024. Podle návrhu vyhlášky by projekt musel zaplatit dodatečný poplatek za užívání pozemků ve výši 425 miliard VND, ale podle návrhu pana Chaua by podnik musel zaplatit dodatečný poplatek za užívání pozemků pouze ve výši 325 miliard VND.

„Pokud podnik již nemovitosti prodal a peníze vybral, pak podle metody výpočtu v návrhu vyhlášky bude muset k kompenzaci použít vlastní peníze, což povede k riziku ztrát. Pokud projekt ještě nebyl prodán, bude k prodejní ceně připočtena daň z užívání pozemků, což zvýší ceny domů a nakonec ponesou zátěž kupující,“ vypočítal pan Chau.

Pouze jeden případ zůstává způsobilý pro osvobození od pozemkového nájemného.

Podle návrhu vyhlášky je v současnosti od pozemkového nájemného osvobozen pouze jeden případ využití pozemků pro výrobní a obchodní účely v odvětvích s investičními pobídkami v rámci investičních pobídek. Návrh oproti současným předpisům výrazně zúžil počet případů, na které se vztahuje osvobození od pozemkového nájemného. Pokud bude toto nařízení schváleno, existují obavy, že investoři, včetně zahraničních investorů, již nebudou moci využívat politiky osvobození od pozemkového nájemného, ​​protože tyto lokality nejsou považovány za investičně pobídkové oblasti.

Dále podle pana Le Hoang Chaua návrh vyhlášky již nestanoví politiku osvobození od poplatků za užívání pozemků během základní fáze výstavby projektu ani po uplynutí doby osvobození od poplatků za pronájem pozemků a vodních ploch během základní fáze výstavby. Proto nezachovává současnou politiku investičních pobídek stanovenou ve vyhlášce č. 46. Nová regulace zneplatnila politiku zvláštních investičních pobídek stanovenou v investičním zákoně z roku 2020 a v rozhodnutí premiéra č . 29 o zvláštních investičních pobídkách. To by mohlo negativně ovlivnit politiku přilákání investic a snížit atraktivitu vietnamského investičního prostředí pro zahraniční investory.

„Toto je velmi závažná otázka, takže vláda a příslušné státní orgány jí musí věnovat zvláštní pozornost před vydáním dekretu o vybudování nadstandardního, vysoce konkurenceschopného rámce investiční pobídkové politiky, který zajistí národní a etnické zájmy v krátkodobém, střednědobém i dlouhodobém horizontu a zároveň zaručí oprávněné zájmy investorů. To je obzvláště důležité v kontextu ostré konkurence mezi zeměmi o přilákání přímých zahraničních investic (PZI), zejména ve finančním sektoru, high-tech sektoru, sektoru čipů a polovodičů; například i USA nedávno přijaly zákony o čipech a polovodičových technologiích,“ navrhl pan Chau.

Právník Tran Minh Cuong (Advokátní komora Ho Či Minova Města) analyzoval, že ačkoli zákon o pozemkech stanoví, že roční nájemné z pozemků se uplatňuje stabilně po dobu 5 let od okamžiku, kdy se stát rozhodne pozemek pronajmout, což umožňuje přeměnu využití pozemků spojenou s přeměnou na formu státního pronájmu pozemků s roční platbou nájemného, ​​míra úpravy je regulována vládou pro každé období, ale nárůst nájemného z pozemků může být roven inflaci nebo nižší. Návrh vyhlášky však stanoví, že míra úpravy pro zvýšení nájemného z pozemků se rovná inflaci. Vyhláška proto musí zvážit omezení nárůstu nájemného z pozemků pro každý 5letý cyklus tak, aby nepřekročil nárůst indexu spotřebitelských cen, ale ne více než 15 %. To pomáhá podnikům snižovat finanční rizika a být připraveny investovat do velkých projektů s dlouhou dobou návratnosti kapitálu.

Vietnamská obchodní a průmyslová komora (VCCI) se po konzultaci s podniky rovněž domnívá, že ve srovnání se současnou politikou v dekretu 46 je politika výjimek a snižování v návrhu méně atraktivní. Podle současných předpisů existují případy, kdy jsou podniky od pozemkového nájemného zcela osvobozeny, nikoli pouze sníženy na určitý počet let. Mezi případy, které jsou podle současných předpisů 100% osvobozeny od pozemkového nájemného po celou dobu nájmu, patří: investiční projekty ve zvláště prioritních investičních sektorech nacházejících se v oblastech s obzvláště obtížnými socioekonomickými podmínkami; projekty využívající pozemky k výstavbě studentských kolejí z prostředků státního rozpočtu, kde jednotka pověřená správou a užíváním pozemků pro studentské ubytování nesmí zahrnout náklady na pozemkový nájem do ceny nájemného; zemědělská půda pro etnické menšiny; pozemky pro projekty výsadby ochranných lesů, projekty rekultivace půdy atd. Dekret proto musí zvážit rozšíření případů, na které se vztahuje osvobození od pozemkového nájemného, ​​namísto pouhého snížení nájemného. Pokud toho lze dosáhnout, přiláká to investice do znevýhodněných oblastí nebo sektorů se zvláštními pobídkami.

Zdroj: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm