Nemovitosti s „pozastavenými“ poplatky za užívání pozemků: Novela předpisů, usnadnění vydávání růžových knížek

Projekt rezidenční oblasti 13C v obci Binh Hung uvízl ve fázi oceňování pozemků, aby podniky mohly splnit dodatečné finanční závazky.

Čekání na ocenění pozemku

V srpnu Ministerstvo zemědělství a životního prostředí Ho Či Minova Města nadále veřejně oznamovalo desítky pozemků, které je třeba ocenit. Mnoho z těchto pozemků bylo nabízeno více než 20krát, ale stále nenašlo svého znalce. Nejdéle se nabízel pozemek v projektu rezidenční oblasti 13C v obci Binh Hung v Ho Či Minově Městě, investovaný společností Tan Binh Construction Investment Joint Stock Company (Tan Binh Company), který byl inzerován 29krát s cílem najít znalce. Ocenění proběhlo v dubnu 2013.

Podle pana Nguyen Quang Dunga, právního ředitele společnosti Tan Binh, byl projektu rezidenční zóny 13C v roce 2002 přidělen pozemek Lidovým výborem Ho Či Minova města za účelem výstavby a obchodu s městskou technickou infrastrukturou. Na základě rozhodnutí o přidělení pozemku společnost projekt realizovala a v roce 2008 splnila své finanční závazky. V roce 2013 vydal Lidový výbor Ho Či Minova města rozhodnutí o úpravě a doplnění rozhodnutí podle skutečné situace. Společnost proto stále dluží poplatky za užívání pozemků za zvětšenou plochu o více než 4 800 m2. Společnost dříve podepsala smlouvu s oceňovací jednotkou o vydání certifikátu, který by určil další finanční závazky. Po mnoha revizích certifikátu však stále nebylo dosaženo požadované úrovně, a oceňovací jednotka proto odmítla v práci pokračovat. Na druhou stranu, během procesu vyplňování dokumentace dle pokynů vstoupil v platnost pozemkový zákon z roku 2013, v této době dříve patřila odpovědnost za organizaci oceňování pozemků Ministerstvu přírodních zdrojů a životního prostředí.

„Společnost zaslala Ministerstvu zemědělství a životního prostředí mnoho dokumentů týkajících se stanovení dodatečného financování. Neexistuje však žádná konzultační jednotka, která by cenu posoudila podle předpisů. Protože cena pozemku nebyla stanovena, společnost nebyla schopna plnit své dodatečné finanční závazky, takže 99 pozemků, které společnost po celá desetiletí převáděla lidem, dosud nezískalo růžové knížky,“ uvedl pan Dung.

Podobně pozemek v bytovém projektu Hoa Sen na adrese 262/20 Lac Long Quan Street, Binh Thoi Ward, zveřejnil také informaci, že je třeba jej po třiadvacáté ocenit. Podle oznámení je výběr oceňovací jednotky základem pro společnost Saigon Trading Corporation - One Member Limited Liability Company, aby splnila dodatečné finanční závazky vůči státu při změně plánovacích a architektonických kritérií. Doba oceňování je od června 2010.

Pokud jde o zpoždění v oceňování pozemků za účelem stanovení finančních závazků, vedoucí Novaland Group na nedávném workshopu uvedl, že skupina má 13 projektů, kterým byly přiděleny pozemky již téměř 10 let, ale doposud od daňového úřadu nebylo oznámeno o poplatcích za užívání pozemků. Pokud poplatky za užívání pozemků nebyly zaplaceny, mnoho zákazníků, kteří si koupili domy již delší dobu, dosud neobdrželo růžové knížky.

Návrh na uplatnění koeficientu úpravy ceny pozemků v roce 2025

V rozhovoru s reportéry SGGP uvedl pan Dao Quang Duong, úřadující vedoucí oddělení pozemkové ekonomiky Ministerstva zemědělství a životního prostředí Ho Či Minova Města, že většina případů přidělování pozemků, pronájmu pozemků a povolení ke změně účelu využití pozemků před 1. červencem 2014 uvízla ve fázi oceňování pozemků. Důvodem bylo, že v tomto období se shromažďování informací pro stanovení cen pozemků setkávalo s mnoha obtížemi a data byla stále omezená, takže bylo téměř nemožné je realizovat. Konkrétně během tohoto období uvízlo 76 případů ročního pronájmu pozemků a 84 případů přidělování pozemků a změny účelu využití pozemků za účelem realizace dodatečného financování.

Podle pana Dao Quang Duonga poskytl dekret 71/2024 regulující ceny pozemků pokyny pro stanovení konkrétních cen pozemků, což přispělo k odstranění překážek v oceňování cen za účelem určení finančních závazků podniků. Ho Či Minovo Město proto dříve odstranilo překážky při určování cen pozemků v 76 případech pronájmu pozemků a 52 případech přidělování pozemků a změny účelu využití pozemků. Poté Ho Či Minovo Město vydalo kupujícím domů a pozemků 27 000 růžových knížek. Zároveň od začátku roku 2025 do současnosti předložilo Ministerstvo zemědělství a životního prostředí 9 dokumentací k oceňování cen pozemků s příjmy přibližně 52 000 miliard VND a očekává se, že desítkám tisíc bytů budou i nadále vydávány růžové knížky. Od účinnosti pozemkového zákona z roku 2024 byla práce na určování cen pozemků zrušena, takže dokumentace pro stanovení konkrétních cen pozemků se ve srovnání s dřívější dobou zkrátila přibližně o 3 měsíce.

Kromě výhod stále existují případy, kdy ceny pozemků nelze určit, protože vyhláška 71/2024 je jasně nedefinovala. Konkrétně článek 63 vyhlášky 102/2024 stanoví způsob oceňování pozemků pro případy uvedené v bodě b, odstavci 2, článku 257 pozemkového zákona. V článku 7 vyhláška 71 stanoví, že ceny pozemků se vypočítávají vynásobením ceníku pozemků v době předání pozemku koeficientem úpravy ceny pozemků v době předání pozemku. Před 1. červencem 2014 však koeficient úpravy ceny pozemků nebyl stanoven. Proto dne 19. června zaslal Lidový výbor Ho Či Minova Města místopředsedovi vlády Tran Hong Haovi a Ministerstvu zemědělství a rozvoje venkova dokument, v němž navrhuje změnu a doplnění vyhlášky č. 71/2024 tak, aby se v případech uvedených v článku 63 vyhlášky č. 102/2024, které musí být stanoveny metodou koeficientu úpravy ceny pozemku, použil ceník pozemků platný v době vydání rozhodnutí o přidělení pozemku, pronájmu pozemku a změně účelu využití pozemku vynásobený koeficientem úpravy ceny pozemku vydaným provinčním Lidovým výborem v roce 2015. Povolení použití koeficientu úpravy ceny pozemků z roku 2015 rovněž zajišťuje soulad s tržními cenami a harmonizuje zájmy státu a investorů.

Podle vedoucího Ministerstva zemědělství a životního prostředí Ho Či Minova Města vydal Výbor lidu Ho Či Minova Města kromě návrhu změn a doplňků k vyhlášce 71 také rozhodnutí 72/2025 o procesu předkládání dokumentů za účelem stanovení finančních závazků týkajících se pozemků v Ho Či Minově Městě. Podle předpisů se lhůta o jednom prodlouží, pokud se v době výběrového řízení žádný dodavatel nezúčastní oceňování pozemků. Pokud po prodloužení nebude žádný dodavatel vybrán, Ministerstvo zemědělství a životního prostředí zadá úkol kvalifikované jednotce veřejné služby, která poskytne poradenství v oblasti oceňování pozemků.

THANH HIEN

Zdroj: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html