Nemovitosti v průmyslových parcích jsou stále „světlým bodem“ s výhodami v oblasti cen nájemného a dlouhodobými rozvojovými politikami.

Výhody přilákání investic

Podle údajů Generálního statistického úřadu bylo k 20. květnu 2023 licencováno 962 projektů přímých zahraničních investic (PZI) se základním kapitálem 5,26 miliardy USD, což představuje nárůst o 66,4 % oproti stejnému období loňského roku z hlediska počtu projektů a nárůst o 27,8 % z hlediska základního kapitálu. Vzhledem k extrémně úzkému vztahu mezi nemovitostmi v průmyslových parcích (IP) a PZI ukazuje objem kapitálu proudícího do Vietnamu, že potenciál pro rozvoj tohoto typu je stále velmi velký.

Kromě toho mnoho průmyslových parků ve Vietnamu stále přitahuje pozornost mnoha zahraničních podniků kvůli trendu přesouvání výrobních továren mimo Čínu za účelem rozložení rizik. Díky politické stabilitě a důležité poloze je Vietnam atraktivní destinací pro mnoho velkých podniků na světě.

Zpráva Agentury pro zahraniční investice – Ministerstva plánování a investic rovněž ukazuje, že v prvních 5 měsících roku 2023 dosáhl celkový registrovaný zahraniční investiční kapitál ve Vietnamu více než 5,26 miliardy USD, což představuje nárůst o 27,8 % oproti stejnému období roku 2022. Ve Vietnamu investuje 82 zemí a teritorií. Singapur vede s celkovým investičním kapitálem více než 2,53 miliardy USD, což představuje více než 23,3 % celkového investičního kapitálu ve Vietnamu, následovaný Japonskem, Čínou a Tchaj-wanem, Hongkongem (Čína), Jižní Koreou... se zaměřením na provincie a města s mnoha výhodami při přilákání investic.

Vietnam stále přitahuje mnoho velkých podniků díky svým inherentním výhodám.

Silnou stránkou Vietnamu jsou také atraktivní ceny pronájmu v porovnání s mnoha zeměmi v regionu. Podle některých zpráv jsou ceny pronájmu průmyslových parků ve Vietnamu v současnosti o 30–36 % nižší než v Indonésii, Malajsii, Thajsku a srovnatelné s Filipínami. Pokud jde o směnné kurzy, výkyvy amerického dolaru vůči VND nejsou ve srovnání s jinými zeměmi velké, což pomáhá investorům minimalizovat ztráty při rozhodování o investicích.

O tento typ má zájem i vláda a rozvíjí se v dopravní infrastruktuře, čímž pomáhá řešit zbývající problémy v logistice a přímo podporuje odvětví průmyslových parků. Logistické náklady ve Vietnamu tvoří přibližně 16,8 % hodnoty zboží, zatímco ve světě je to pouze asi 10,6 %.

S rostoucím rozvojem dopravní infrastruktury se podporují projekty jako Ring Road 3 v Ho Či Minově Městě, Ring Road 4 v Hanoji a zejména severojižní dálnice, což budou faktory, které pomohou vietnamským průmyslovým parkům zvýšit jejich konkurenceschopnost s cílem dlouhodobého rozvoje.

Rozvoj dopravní infrastruktury je velkou podporou pro rozvoj nemovitostí v průmyslových parcích.

V komentáři k investičním vyhlídkám ve Vietnamu uvedl pan Morgan Ulaganathan, ředitel pro nemovitostní služby a cestovní ruch – hotelové poradenství společnosti Colliers Vietnam a člen výkonné rady Singapurské obchodní komory ve Vietnamu, že Vietnam má strategickou pozici k tomu, aby se stal logistickým centrem, a to díky svému potenciálu pomoci podnikům výrazně ušetřit na nákladech na dopravu. Produktivita práce ve Vietnamu je ve srovnání s ostatními zeměmi v regionu relativně konkurenceschopná. Vietnam má navíc také relativně stabilní politický systém, dobrou domácí spotřebu a ekonomickou otevřenost.

Podle tohoto experta jsou ceny pronájmu pozemků ve Vietnamu ve srovnání s jinými rozvíjejícími se trhy poměrně konkurenceschopné, což je pro průmyslové nemovitosti velkým plusem. Nicméně některé nedávné události, jako je globální minimální daň a geoekonomická fragmentace, jistě ovlivní toky přímých zahraničních investic do rozvíjejících se trhů, včetně Vietnamu.

Stále je před námi mnoho výzev.

Stejně jako jiné typy nemovitostí, i nemovitosti v průmyslových parcích, které mají velký potenciál a výhody, čelí problémům s nabídkou kvůli problémům s právními postupy.

Na jižním trhu se od posledních 6 měsíců roku 2022 neobjevila žádná nová nabídka nemovitostí v oblasti průmyslových parků, a to od doby prudkého nárůstu nabídky na začátku roku. Tento trh bude v roce 2023 čelit obtížím s realizací nových projektů. Na severu je pozemkový fond průmyslových parků na severním trhu stále hojný a za rozumné ceny, a to díky pozdější výstavbě.

Důvodem nedostatečné nabídky, jak zdůraznila nedávná zpráva VNDirect, je rozptýlenost plánování a rozhodování o rozvoji průmyslových parků mezi lokalitami. Zejména změna vedoucích pracovníků v mnoha lokalitách v poslední době zpomalila proces schvalování projektů. To vedlo k dopadům na pomalé vyklízení lokalit a překrývající se plánování. Přestože bylo v poslední době schváleno více projektů, které tuto situaci zlepšily, nedostatek nabídky potrvá nejméně do konce roku 2023.

Kromě toho se pro odvětví průmyslových parků objevila nová výzva, kterou je „globální minimální daň“. Ta je jedním ze dvou hlavních pilířů Programu pro boj proti erozi základu daně a přesouvání zisku (BEPS), který iniciovala Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj (OECD) a na kterém se dohodlo více než 140 zemí.

Tento typ má v budoucnu stále mnoho výzev, jako jsou náklady na pracovní sílu, dodávky nebo nová otázka „Globální minimální daně“.

Globální minimální daňová sazba je tedy 15 % a vztahuje se na nadnárodní společnosti s celkovými tržbami 750 milionů EUR (nebo 800 milionů USD) nebo více ve 2 ze 4 posledních po sobě jdoucích let. OECD odhaduje, že s uplatněním 2. pilíře se celkové globální daňové příjmy od nadnárodních společností zvýší na 220 miliard USD.

Globální politika minimální daně se musí uplatňovat od 1. ledna 2024. Podle odborníků vyvolá globální minimální sazba daně z příjmu právnických osob ve výši 15 % mnoho obav ohledně trendu strategického narušení investičních lokalit, způsobu fungování nadnárodních společností a strategií přilákání přímých zahraničních investic, pokud bude reakce pomalá.

Vietnam v současné době využívá celní pobídky jako nástroj finanční páky k přilákání zahraničních investorů uplatňováním daňových sazeb ve výši 10 %, 15 % a 17 % v závislosti na sektoru, odvětví, rozsahu a umístění investice. V některých zvláštních případech mohou být preferenční daňové sazby 5 %, 7 % a 9 %. Tyto pobídky však již nebudou účinné, pokud bude uplatněna politika globální minimální daně, což by mohlo ovlivnit vyhlídky Vietnamu na přilákání přímých zahraničních investic v nadcházejících letech.

Kromě toho se výrazně snížila výhoda Vietnamu v nízkých nákladech na pracovní sílu. V letech 2013–2014 činil průměrný plat pracovníka ve Vietnamu 162 USD/měsíc, což odpovídá 75 % v Indii, 69 % v Indonésii a 44 % v Thajsku. Mezitím se v roce 2022 průměrný plat pracovníka ve Vietnamu zvýšil na 277 USD/měsíc, což odpovídá 84 % v Indii, 74 % v Indonésii a 72 % v Thajsku. Očekávané tempo růstu platů ve Vietnamu v roce 2023 je 5,9 %, což je v regionu jihovýchodní Asie nejlepší výsledek a pouze za Indií (8,7 %), zatímco produktivita práce vietnamských pracovníků se nezvýšila podle očekávání podniků.

V zemi se v současné době plánuje výstavba přibližně 563 průmyslových parků v 61/63 provinciích a městech; bylo zřízeno 397 průmyslových parků; do provozu bylo uvedeno 292 průmyslových parků s celkovou rozlohou pozemků přesahující 87,1 tisíce hektarů a průmyslovou rozlohou přesahující 58,7 tisíce hektarů. Kromě toho je ve výstavbě 106 průmyslových parků s rozlohou průmyslových pozemků přibližně 23,8 tisíce hektarů.

Do konce prvního čtvrtletí roku 2023 se míra obsazenosti průmyslových parků úrovně 1 v celé zemi bude dále zvyšovat a dosáhne více než 80 %, z čehož v jižním regionu bude průměrně 85 % (což bude v zemi na prvním místě).

Na klíčových trzích na severu a jihu zůstane míra obsazenosti průmyslových parků v roce 2022 nad 90 %. Některé průmyslové parky v Hanoji, Ho Či Minově Městě, Dong Nai, Bac Ninh, Bac Giang a Binh Duong jsou téměř zcela obsazené. Binh Duong má nejvyšší míru obsazenosti, která dosahuje přes 95 %.

Zdroj: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-khu-cong-nghiep-van-la-diem-sang-voi-loi-the-gia-thue-va-chinh-sach-phat-trien-dai-han-post251681.html