Je to skutečná „pozemková horečka“, nebo jen „spekulativní bublina“?

V noci z 19. srpna na časné ráno 20. srpna 2024 skončila dražba 19 pozemků v obci Tien Yen v okrese Hoai Duc, přičemž konečná cena pozemku dosáhla 133 milionů VND/m2, což je 30krát více než vyvolávací cena.

Dražba pozemků na okraji Hanoje trvala až 18 hodin a na sociálních sítích vyvolala rozruch. Objevily se snímky stovek investorů, kteří se řadili do front a sháněli se k účasti v aukci.

Dražba pozemků trvala téměř do 4:00 ráno 20. srpna 2024 (Foto: Huu Thang).

Dva pozemky, které v této aukci dosáhly nejnižších cen, činily 91,3 milionu VND/m², ale i tak to bylo 12,5krát více než vyvolávací cena.

Tato situace není úplně nová, protože před necelým půl měsícem stanovilo „ohnisko“ pozemkových aukcí v Thanh Oai také nový cenový standard pro příměstské pozemky.

Dražba pozemků, která se konala minulý víkend v okrese Thanh Oai v Hanoji, přilákala tisíce účastníků. Nejvyšší vítězná nabídka přesáhla 100 milionů VND/m2, což je osmkrát více než původní vyvolávací cena pouhých 8,6 až 12,5 milionů VND/m2.

Pozemkové makléři ihned po aukci pozemky znovu prodávají (Foto: Huu Thang).

Celková částka peněz, kterou okres Thanh Oai vybral z nedávné aukce, tedy činila 404,6 miliardy VND, což je o 349 miliard VND více než vyvolávací cena, přibližně osmkrát více než původní vyvolávací cena.

V okrese Hoai Duc se očekává, že příjmy z aukce přesáhnou 186 miliard VND, což je více než 11krát více než vyvolávací cena.

Trh s pozemky v příměstských oblastech se před aukcí pozemků pohyboval v rozmezí 20–30 milionů VND/m².

Podle průzkumu trhu, který provedla společnost Nguoi Dua Tin, a souhrnné zprávy z několika online realitních platforem, jako je Batdongsan.com.vn, má požadovaná cena pozemků v obci Thanh Cao (okres Thanh Oai, Hanoj) v posledních letech vzestupný trend.

Průměrná požadovaná cena pozemků v této oblasti se však za poslední čtyři roky zvýšila pouze o přibližně 80 % – z běžné ceny 15 milionů VND/m2 v roce 2020 na 27 milionů VND/m2 v roce 2024 – a nedošlo k náhlému několikanásobnému nárůstu, jako tomu bylo ve výše zmíněné aukci.

Ceny pozemků v aukcích v Hoai Duc byly 2 až 3krát vyšší než převládající tržní cena (Foto: Huu Thang).

Ve srovnání s běžnou požadovanou cenou 27 milionů VND/m2 ve druhém čtvrtletí roku 2024 byly tedy vítězné nabídkové ceny ve výši 63–100 milionů VND/m2 za pozemky v obci Thanh Cao v aukci konané 10. srpna 2024 2,3 až 3,7krát vyšší.

V sousedních oblastech okresu Thanh Oai se ceny také pohybují v rozmezí 20–30 milionů VND/m2.

V oblasti Tien Yen v okrese Hoai Duc v Hanoji byla nejčastěji požadovaná cena pozemků ve 2. čtvrtletí roku 2024 pouze 43 milionů VND/m2, s mírou růstu přes 48 % za poslední rok.

Ceny pozemků na nedávné aukci však byly stále dvakrát až třikrát vyšší než převládající tržní ceny.

V sousedních oblastech okresu Hoai Duc se ceny ve 2. čtvrtletí roku 2024 pohybovaly také od 22 do 62 milionů VND/m2.

Prudce rostoucí ceny pozemků jsou známkou poptávky na trhu.

Pan Nguyen Quoc Anh, zástupce generálního ředitele společnosti Batdongsan.com.vn, se k situaci vyjádřil, že od druhého čtvrtletí roku 2025 se ceny pozemků začnou vracet k hlavnímu trendu obnovy. Současné cenové nárůsty jsou lokalizované pouze v určitých oblastech.

Data z Batdongsan.com.vn rovněž naznačují, že celostátní poptávka po pozemkech se ve 2. čtvrtletí roku 2024 ve srovnání s 1. čtvrtletím roku 2024 zvýšila o 33 %.

Expert však toto vyhodnotil pouze jako lokální zlepšení v určitých oblastech, zejména v severních provinciích. Hanoj ​​zaznamenala 75% nárůst zájmu o pozemky.

„Zvýšený zájem a rostoucí ceny v oblastech kolem Hanoje jsou způsobeny zejména plánovacími faktory a aukčními aktivitami,“ uvedl pan Quoc Anh.

Pan Nguyen Quoc Anh - zástupce generálního ředitele Batdongsan.com.vn.

Konkrétně v první polovině roku 2024 zaznamenaly pozemky v okresech Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That a Quoc Oai nárůst objemu vyhledávání o 48 % až 104 %, což vedlo k nárůstu nabízených cen pozemků v těchto příměstských okresech o 4 % až 24 % ve srovnání s druhou polovinou roku 2023.

Podle pana Nguyen Quoc Anha existují tři hlavní faktory, které významně ovlivňují trh s pozemky: regionální ekonomika , a dokonce i národní ekonomika na makroúrovni, plánování infrastruktury a růst populace spolu s propojením s dalšími lokalitami.

„Kromě tradičních trhů se na mnoha nových trzích, kde byly oznámeny informace o plánování infrastruktury, ceny běžně zvyšují o 10–30 % a na některých místech se ceny pozemků v krátkém časovém období zdvojnásobily nebo ztrojnásobily.“

„V současné době jsou informace o plánování zveřejňovány poměrně rozsáhle a ve velkém měřítku po celé zemi, například jeden rozsáhlý projekt realizovaný se synchronizovaným plánováním. Tyto pozitivní informace zvyšují likviditu a ceny v segmentu pozemků,“ analyzoval expert.

Při analýze rizik však pan Quoc Anh také zdůraznil, že zatímco ceny pozemků rostou na základě informací o infrastruktuře, v některých oblastech dochází k nárůstu cen v důsledku poptávky a potenciálu, zatímco v jiných oblastech dochází k nadsazení cen v důsledku fám, což může mít negativní dopad na trh.

Pan Nguyen Van Dinh se domnívá, že vysoké ceny pozemků odrážejí žízeň trhu s nemovitostmi.

Z jiného úhlu pohledu se Dr. Nguyen Van Dinh - předseda Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS) - domnívá, že pozemkové aukce, které přitahují široký zájem, a náhlý nárůst cen jasně odrážejí „žízeň“ lidí po půdě.

V posledních letech byl počet projektů, pozemků a realitních produktů s čistou právní dokumentací extrémně nízký, na trh vstupovalo jen velmi malé množství a pravděpodobně téměř neexistovalo.

Spuštění právně vyhovujícího projektu řízeného státem proto přiláká značný zájem investorů, kteří jsou ochotni zaplatit obrovské částky peněz za získání pozemků.

Skrytá rizika plynoucí z „hromadění“ půdy.

Ačkoli pan Dinh uznal, že prudký nárůst cen pozemků je částečně způsoben poptávkou na trhu, zároveň investorům připomněl opatrnost, protože i přes to, že se pozemkové transakce staly oblíbeným segmentem, zatím nepředstavují segment se silnou likviditou. Zatímco některé oblasti zažívají boom, existují i ​​oblasti, kde dochází k cenovým manipulacím s úmyslem manipulovat s trhem.

„Je docela možné, že se investoři v aukci spolčili, a tím zvýšili ceny pozemků v okolní oblasti na téměř novou cenovou úroveň, aby dosáhli zisku. Nemluvě o tom, že Hanoj ​​je klíčová městská oblast s vysokou hustotou obyvatelstva a omezenou plochou, kde nabídka nemovitostí vždy zaostává za poptávkou, takže je docela možné, že by investoři mohli této situace využít k zisku.“

„Zda ceny pozemků skutečně dosáhly tak vysokých úrovní, závisí na tom, zda investoři, kteří vyhráli aukce, v budoucnu skutečně provedou platby. Příběh o zrušených nabídkách na aukci Thu Thiem stále přetrvává a dává nám realističtější pohled na tento nárůst cen pozemků,“ uvedl pan Dinh.

Odborníci vyjadřují obavy ohledně potenciálních rizik hromadění půdy (Foto: Huu Thang).

Pan Nguyen Quoc Anh poznamenal, že vysoké ceny pozemků v aukcích ještě více prodraží náklady na vyklízení pozemků pro nové projekty, a vyjádřil také obavy, že vzhledem k tomu, že vítězné nabídky jsou 2 až 3krát vyšší než průměrná tržní cena, mohou být lidé vlastnící pozemky v okolí náchylní k odpovídajícímu zvýšení prodejní ceny svých pozemků.

Náhlý nárůst cen pozemků může také vytvořit trend spekulací s pozemky, protože mnoho lidí spěchá s nákupem pozemků v naději, že z pokračujícího růstu cen vydělají.

To by však mohlo vést k situaci, kdy by peníze byly vázány v půdě, místo aby obíhaly v jiných ekonomických aktivitách.

Podle experta bude po období tržních obtíží celková nálada mezi kupujícími nemovitostí a investory opatrnější než dříve.

Proto doporučuje kupujícím a investorům, aby si před rozhodnutím investovat do jakéhokoli produktu důkladně prozkoumali trh a porozuměli cenovým výkyvům prostřednictvím objektivních zdrojů informací.

Dražba pozemků v Thanh Oai proběhla zcela transparentně a dodržela správné postupy.

V návaznosti na protichůdné zprávy, které tvrdí, že realizace projektu, stanovení vyvolávací ceny a organizace aukce práv k užívání pozemků pro 68 pozemků v oblasti Ngo Ba, vesnici Thanh Than, obci Thanh Cao, okrese Thanh Oai, která se konala 10. srpna, nebyly transparentní, předložil Lidový výbor okresu Thanh Oai zprávu Lidovému výboru města Hanoj.

Zpráva uvádí, že dražba proběhla v souladu se zákonem o půdě z roku 2024, zákonem o dražbách z roku 2016 a rozhodnutími Hanojského lidového výboru týkajícími se vydání předpisů o dražbě práv na užívání pozemků za účelem přidělení pozemků s poplatky za užívání pozemků nebo s pronájmem pozemků v Hanoji.

Z přezkumu vyplynulo, že celkem 1 550 zákazníků podalo žádosti o účast v aukci, což odpovídá 4 201 žádostem. Z nich bylo 1 439 zákazníků, což odpovídá 3 923 žádostem, považováno za způsobilé k účasti.

Po přezkoumání záznamů a aktuálních pokynů Lidový výbor okresu Thanh Oai zjistil, že všechny fáze implementačního procesu byly provedeny v souladu s pokyny, čímž byla zajištěna objektivita, transparentnost a dodržování zákona. V nedávné aukci v obci Thanh Cao nebyly zjištěny žádné důkazy o hromadění pozemků, cenových manipulacích ani o zisku.

Lidový výbor okresu Thanh Oai potvrzuje, že organizace a realizace projektu, získání pozemků, vyčištění staveniště, výstavba infrastruktury, stanovení vyvolávací ceny a výběr organizátora aukce; zveřejnění dokumentů a organizace aukce práv k užívání pozemků probíhají v souladu se zákonem; aukce probíhá čestně, otevřeně, transparentně, spravedlivě a objektivně.

Zákazníci přihazují podle svých potřeb a tržních podmínek; aukce probíhá podle řádných postupů pod dohledem orgánů činných v trestním řízení a veřejnosti.

Zdroj: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm