Projev „žízně po zemi“, nebo jen „virtuální horečky“?

V noci z 19. srpna na časné ráno 20. srpna 2024 skončila dražba 19 pozemků v obci Tien Yen v okrese Hoai Duc s „konečnou“ cenou pozemku až 133 milionů VND/m2, což je 30krát více než vyvolávací cena.

Dražba pozemků nacházejících se na předměstí Hanoje trvala 18 hodin a na sociálních sítích vyvolala rozruch. Na stránkách se objevily záběry stovek investorů, kteří se spěchali zaregistrovat k účasti v aukci.

Đấu giá đất vùng ven cả trăm triệu/m2: Biểu hiện — Dražba pozemků probíhala téměř do 4 hodin ráno 20. srpna 2024 (Foto: Huu Thang).

Dva pozemky s nejnižší vítěznou cenou v této aukci činily 91,3 milionu VND/m2, ale stále to bylo 12,5krát více než vyvolávací cena.

Tento obrázek není příliš nový, protože před necelým půl měsícem „ohnivá pánev“ pozemkové aukce v Thanh Oai také stanovila novou cenovou hladinu pro segment příměstských pozemků.

Dražba pozemků, která se konala minulý víkend v okrese Thanh Oai v Hanoji, přilákala tisíce účastníků. Nejvyšší vítězná cena byla přes 100 milionů VND/m2, což je osmkrát více než původní vyvolávací cena pouhých 8,6 milionu VND/m2 až 12,5 milionu VND/m2.

Celková částka peněz, kterou okres Thanh Oai vybral z nedávné aukce, tedy činila 404,6 miliardy VND, rozdíl oproti vyvolávací ceně činil 349 miliard VND, což je přibližně 8krát více než původní vyvolávací cena.

Pokud jde o Hoai Duc, tento okres očekává, že z aukce vybere více než 186 miliard VND, což je více než 11krát více než vyvolávací cena.

Trh s pozemky na předměstí před aukcí, pozemky na prodej od 20 do 30 milionů VND/m2

Podle aktuálního průzkumu trhu v obci Nguoi Dua Tin a souhrnné zprávy na některých elektronických obchodních plochách, jako je Batdongsan.com.vn, má prodejní cena pozemků v obci Thanh Cao (okres Thanh Oai, Hanoj) v posledních letech tendenci k růstu.

Průměrná cena pozemku v této lokalitě se však za poslední 4 roky zvýšila pouze o přibližně 80 % – z běžné úrovně 15 milionů VND/m2 v roce 2020 na 27 milionů VND/m2 v roce 2024, bez fenoménu náhlého nárůstu několika desítekkrát, jako tomu bylo u ceny ve výše uvedené aukci.

Ve srovnání s běžnou prodejní cenou 27 milionů VND/m2 ve druhém čtvrtletí roku 2024 je tedy vítězná aukční cena ve výši 63–100 milionů VND/m2 za pozemky v obci Thanh Cao v aukci konané 10. srpna 2024 2,3 až 3,7krát vyšší.

V sousedních oblastech okresu Thanh Oai se ceny také pohybují v rozmezí 20–30 milionů VND/m2.

V oblasti Tien Yen, Hoai Duc a Hanoi byla nejoblíbenější prodejní cena pozemků ve druhém čtvrtletí roku 2024 zaznamenána pouze na úrovni 43 milionů VND/m2 s mírou růstu v posledním roce přibližně o více než 48 %.

Cena pozemku získaná v aukci v posledním zasedání však byla stále 2 až 3krát vyšší než běžná cenová hladina.

V sousedních oblastech okresu Hoai Duc se cena ve druhém čtvrtletí roku 2024 pohybuje pouze od 22 do 62 milionů VND/m2.

Prudce rostoucí ceny pozemků jsou projevem „žízně“ na trhu.

K výše uvedené situaci se vyjádřil pan Nguyen Quoc Anh, zástupce generálního ředitele společnosti Batdongsan.com.vn, který uvedl, že od druhého čtvrtletí roku 2025 se trh s pozemky začne vracet do hlavního trendu obnovy. Současné vlny jsou v některých oblastech pouze lokální.

Data z Batdongsan.com.vn také ukazují, že poptávka po pozemkech v celé zemi ve druhém čtvrtletí roku 2024 vzrostla o 33 % ve srovnání s prvním čtvrtletím roku 2024.

Expert však odhadl, že v některých oblastech, zejména v severních provinciích, se jedná pouze o částečné zlepšení. Hanoj zaznamenala 75% nárůst zájmu o pozemky.

„Zejména úroveň zájmu a nárůst cen v předměstských oblastech Hanoje je způsoben plánovacími faktory a aukčními aktivitami,“ uvedl pan Quoc Anh.

Konkrétně v první polovině roku 2024 zaznamenaly pozemky v Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That a Quoc Oai nárůst vyhledávání o 48 % až 104 %, což vedlo k nárůstu cen pozemků v těchto příměstských okresech o 4 % až 24 % ve srovnání s druhou polovinou roku 2023.

Pan Nguyen Quoc Anh uvedl, že existují 3 hlavní faktory, které výrazně ovlivňují trh s pozemky, včetně regionální ekonomiky , nebo ještě makroekonomicky řečeno národní ekonomiky: plánování infrastruktury a populace a propojení s ostatními lokalitami.

„Kromě tradičních trhů se na mnoha nových trzích, kde jsou oznamovány informace o plánování infrastruktury, ceny běžně zvyšují o 10–30 % a na některých místech se ceny pozemků v krátkém čase zvýší 2–3krát.“

„V současné době se plánovací informace zveřejňují poměrně masivně a ve velkém měřítku, celá země je jako velký projekt realizovaný se synchronním plánováním. Tyto pozitivní informace dávají křídla likviditě a ceně pozemkového segmentu,“ analyzoval expert.

Pan Quoc Anh však při analýze rizik také zdůraznil, že na základě informací o infrastruktuře existují místa, kde ceny pozemků rostou na základě poptávky a potenciálu, ale existují také místa, kde ceny rostou v důsledku fám a mohou mít negativní dopad na trh.

Z jiného úhlu pohledu Dr. Nguyen Van Dinh - předseda Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS) uvedl, že pozemkové aukce se těší pozornosti mnoha účastníků a náhlý nárůst cen jasně ukazuje „žízeň“ lidí po půdě.

V posledních letech je počet projektů, pozemků a realitních produktů s „čistými“ právními dokumenty extrémně nízký, na trh se dostává jen ve velmi malém množství a lze je považovat za téměř neexistující.

Proto spuštění projektu, který je právně spravován státem, přitáhne velkou pozornost investorů, kteří jsou ochotni zaplatit obrovské částky peněz za to, aby si pozemek „drželi“.

Skrytá rizika plynoucí z „objímání“ země

Ačkoli se domnívá, že vysoké ceny pozemků jsou částečně způsobeny „žízní“ trhu, pan Dinh také připomíná investorům, aby byli opatrní, protože ačkoli se pozemky staly žhavým místem, stále nepředstavují segment se silnou likviditou. Některé oblasti jsou opravdu žhavé, ale existují i oblasti, kde se objevuje cenová inflace s úmyslem manipulovat s trhem.

„Je docela možné, že se investoři domluví na účasti v aukcích, čímž se ceny pozemků v sousedních oblastech přiblíží nové cenové hladině a dosáhnou zisku. Nemluvě o tom, že Hanoj je klíčová městská oblast s charakteristikami stísněného terénu a husté populace, nabídka nemovitostí nikdy nestačí k uspokojení poptávky, takže je docela možné, že investoři této psychologie zneužívají k dosažení zisku.“

„Ať už je cena pozemku skutečně tak vysoká, nebo ne, musíme se zajímat o to, zda vítězní investoři v budoucnu skutečně zaplatí. Příběh o aukci bez kauce v Thu Thiem nám stále poskytuje realističtější pohled na tuto situaci s pozemkovou horečkou,“ řekl pan Dinh.

Pan Nguyen Quoc Anh poznamenal, že výsledky pozemkových aukcí s tak vysokými cenami prodraží náklady na vyklízení pozemků pro nové projekty, a zároveň se obává, že vzhledem k tomu, že vítězná aukční cena je 2 až 3krát vyšší než průměrná cena, budou mít vlastníci pozemků v okolí sklon zvyšovat prodejní cenu svých pozemků.

Náhlé vysoké ceny pozemků mohou také vytvořit trend spekulací s pozemky, protože mnoho lidí spěchá s nákupem pozemků v naději, že z pokračujícího růstu cen pozemků profitují.

To však může způsobit stagnaci peněz v půdě, místo aby se uvolňovaly v jiných ekonomických aktivitách.

Podle experta bude po obtížném období trhu celková psychologie kupujících nemovitostí a investorů opatrnější než dříve.

Proto doporučuje kupujícím a investorům, aby si před rozhodnutím utratit peníze za jakýkoli produkt pečlivě prozkoumali trh a informovali se o cenových výkyvech prostřednictvím objektivních zdrojů informací.

Dražba pozemků v Thanh Oai je zcela transparentní a dodržuje správný postup.

V reakci na protichůdné informace, že realizace projektu, stanovení vyvolávací ceny a organizace dražby práv k užívání pozemků k 68 pozemkům v oblasti Ngo Ba, vesnici Thanh Than, obci Thanh Cao, okrese Thanh Oai, které se konaly 10. srpna, nebyly transparentní, zaslal okresní lidový výbor Thanh Oai zprávu Hanojskému lidovému výboru k výše uvedené otázce.

Zpráva uvádí, že aukce byla uspořádána v souladu s ustanoveními pozemkového zákona z roku 2024, zákona o aukcích z roku 2016 a rozhodnutími Hanojského lidového výboru týkajícími se vyhlášení předpisů o aukcích práv k užívání pozemků za účelem přidělení pozemků s poplatky za užívání pozemků nebo pronájmu pozemků v Hanoji.

Z kontroly vyplynulo, že registrační dokumenty k účasti v aukci předložilo celkem 1 550 zákazníků, což odpovídá 4 201 dokumentům. Z nich se aukce mohlo zúčastnit 1 439 zákazníků, což odpovídá 3 923 dokumentům.

Okresní lidový výbor Thanh Oai kontrolou a přezkoumáním dokumentů a aktuálních pokynů zjistil, že fáze implementačního procesu byly provedeny v souladu s pokyny, čímž byla zajištěna objektivita, transparentnost a dodržování právních předpisů, bez hromadění pozemků, zvyšování cen a zisku z nedávné aukce v obci Thanh Cao.

Okresní lidový výbor Thanh Oai potvrdil, že organizace a realizace projektu, vyřízení pozemků, vyčištění staveniště, výstavba infrastruktury, stanovení vyvolávací ceny a výběr organizace dražby; zveřejnění dokumentů a organizace dražby práv k užívání pozemků proběhly v souladu s ustanoveními zákona; dražba byla organizována čestně, veřejně, transparentně, spravedlivě a objektivně.

Zákazníci přihazují podle poptávky a tržních podmínek. Dražba probíhá v souladu s postupy, pod dohledem orgánů činných v trestním řízení a občanů.

Zdroj: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm