Je třeba vyřešit „úzké hrdlo“ v regulaci cen pozemků:

Ráno 3. července se na pravidelné tiskové konferenci za prvních šest měsíců roku, kterou pořádalo Ministerstvo zemědělství a životního prostředí, probíralo mnoho otázek týkajících se správy a regulace cen pozemků.

Je pozoruhodné, že mnoho lidí nemá finanční prostředky na splnění svých povinností při změně účelu využití pozemků kvůli výrazně vyšším cenám pozemků.

Nad poměry lidí

Realita, že si lidé nemohou dovolit platit za změnu účelu využití pozemků, vyvolává varovné signály ohledně rozdílu mezi cenami pozemků a jejich dostupností, zejména ve venkovských a horských oblastech.

Typickým případem je rodina pana Dinh Cong Phuonga, žijící ve vesnici Coc Dong Tam, v obci Minh Quang (nyní obec Ba Vi). V březnu 2025 vydal okresní lidový výbor Ba Vi rozhodnutí, které panu Phuongovi umožnilo změnit účel využití více než 210 m² pozemků využívaných pro trvalé plodiny na venkovské obytné pozemky s dlouhodobým využitím.

Proces změny účelu využití pozemků dle místních ceníků pozemků je v současné době pro mnoho domácností příliš složitý. (Ilustrační obrázek)

Avšak podle metody výpočtu stanovené v článku 8 vyhlášky č. 103/2024/ND-CP představuje finanční závazek pana Phuonga rozdíl mezi cenou pozemků určených k bydlení a zemědělských pozemků v tabulce cen pozemků, což odpovídá 4 337 000 VND/m², a celková splatná částka činí téměř 900 milionů VND. Tato částka přesahuje finanční možnosti domácnosti v horské oblasti, jako je obec Ba Vi. Po dlouhém zvážení pan Phuong nemohl svůj finanční závazek splnit a požádal, aby se s přeměnou využití pozemků nepokračovalo.

Na základě petice lidu vydal Lidový výbor okresu Ba Vi (před oficiálním zavedením dvoustupňového modelu vlády 1. července) rozhodnutí o zrušení a zrušení rozhodnutí povolujícího přeměnu účelu využití půdy.

Podobná situace se vyskytuje v mnoha lokalitách. Pan Tran Duy Dong a paní Nguyen Thi Hong, kteří žijí ve městě Vinh City ( provincie Nghe An ), uvedli, že když požádali o přeměnu 300 m² zahradní půdy vedle hřbitova na obytný pozemek, byli překvapeni oznámením, že musí zaplatit téměř 4,5 miliardy VND na poplatcích za užívání pozemků. „Moje rodina nemá námitky proti placení daní, ale se sazbou téměř 15 milionů VND/m² bychom si nemohli ušetřit dost, ani kdybychom celý život pracovali,“ sdělil pan Dong.

Příběhy, jako je ten výše uvedený, ukazují, že současné ceníky pozemků na mnoha místech přesně neodrážejí skutečnou socioekonomickou situaci a finanční dostupnost lidí, zejména ve venkovských, horských a znevýhodněných oblastech.

Dobré zprávy

Podle Mai Van Phana, zástupkyně ředitele odboru pro správu půdy (Ministerstvo zemědělství a životního prostředí), je zrušení rámce pro ceny pozemků podle pozemkového zákona z roku 2024 důležitým krokem, který přispívá k přiblížení cen pozemků tržním cenám a zajišťuje transparentnost ve správě a rozvoji nemovitostí. Ve skutečnosti však mnoho lokalit nedrží krok s výkyvy tržních cen pozemků, což vede k zastaralým a nerealistickým ceníkům pozemků.

Zástupkyně ředitele odboru pro správu půdy (Ministerstvo zemědělství a životního prostředí) Mai Van Phan hovoří o cenících pozemků v obcích. Foto: Linh Linh

V nadcházejícím období mnoho obcí vydá nové ceníky pozemků podle pozemkového zákona z roku 2024, u kterých se očekává, že způsobí značné výkyvy. Ministerstvo zemědělství a životního prostředí předložilo Ministerstvu financí zprávu, v níž navrhuje několik řešení pro správu cen pozemků od nynějška do konce roku 2025. Tato řešení zdůrazňují potřebu, aby obce pečlivě sledovaly vývoj na trhu a včas aktualizovaly výkyvy cen pozemků; postupně budovaly databázi cen pozemků až pro každou jednotlivou parcelu; upravovaly stávající ceníky pozemků, pokud již nejsou vhodné, jak je uvedeno v článku 17 vyhlášky č. 71/2024/ND-CP; a organizovaly široké konzultace s cílem zajistit konsenzus při tvorbě nových ceníků pozemků podle pozemkového zákona z roku 2024, který nabude účinnosti 1. ledna 2026.

Ministerstvo zemědělství a životního prostředí zároveň navrhlo rozšíření rozsahu a předmětů použití cenových tabulek pozemků; zúžení případů vyžadujících specifické stanovení ceny pozemků; jasné vymezení odpovědností každého orgánu při výpočtu finančních závazků; a revizi příslušných zákonů s cílem posoudit celkový dopad na trh s nemovitostmi.

Je zřejmé, že pokud se ceny pozemků výrazně zvýší, zatímco příjmy lidí, zejména ve venkovských oblastech, se odpovídajícím způsobem nezlepší, bude to mít za následek, že se mnoho domácností ocitne v situaci, kdy „dostanou příležitost přeměnit půdu, ale nemohou si ji dovolit“. Ve skutečnosti nemůže být otázka cen pozemků pouze otázkou technických výpočtů nebo dodržování právních předpisů; je třeba ji posuzovat v celkovém kontextu životních podmínek, dostupnosti a sociální rovnosti.

Proces změny účelu využití pozemků dle místních ceníků pozemků je v současné době pro mnoho domácností příliš složitý. (Ilustrační obrázek)

Zdokonalování cenových tabulek pozemků musí jít ruku v ruce s dostupností pro lidi a vyhnout se situacím, kdy se nedaří implementovat dobré politiky nebo se stanou zátěží. Zástupci Ministerstva zemědělství a životního prostředí zdůraznili, že úprava cenových tabulek pozemků vyžaduje rozumný plán, který identifikuje vhodné oblasti a lokality pro každý typ půdy, a musí existovat společenský konsenzus.

V reakci na tento vývoj uvedla paní Nguyen Thi Thoa, zástupkyně ředitele odboru správy veřejného majetku (Ministerstvo financí), že po shromáždění zpráv z obcí provede ministerstvo komplexní posouzení a bude koordinovat s Ministerstvem zemědělství a životního prostředí přezkoumání a návrh změn právních předpisů. Ministerstvo financí v současné době žádá o stanoviska k návrhu vyhlášky, kterou se mění a doplňuje několik článků vyhlášky č. 103/2024 (kterou se upravují poplatky za užívání pozemků a poplatky za pronájem pozemků). Ministerstvo konkrétně navrhuje doplnit do článku 52 bod 6, který by řešil přechodné případy.

Konkrétně se tento dodatek vztahuje na domácnosti a jednotlivce, kteří mění účel využití pozemku ze zemědělské půdy na stejném pozemku s domem (dříve identifikované jako zahrada nebo rybník na stejném pozemku s domem, ale neuznávané jako pozemek pro bydlení) na pozemek pro bydlení.

Ministerstvo financí navrhuje, aby poplatky za užívání pozemků byly vybírány ve výši 50 % rozdílu mezi poplatkem za užívání pozemků vypočítaným z cen pozemků určených pro bydlení a cenami zemědělských pozemků v době, kdy příslušný orgán vydá rozhodnutí o povolení změny účelu využití pozemku.

Zdroj: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html