Je snížení úrokových sazeb řešením pro trh s nemovitostmi?

V článku publikovaném v SCMP autor Nicholas Spiro tvrdí, že dvě ekonomiky, Jižní Korea a Austrálie, nabízejí varovný příběh o limitech měnové politiky, když i další faktory ovlivňují výhled rezidenčních nemovitostí.

Bytové domy v sydneyském předměstí Meadowbank. Ceny australských domů v posledních letech prudce vzrostly, protože rekordně nízké úrokové sazby pomohly podnítit poptávku, a to navzdory varováním, že takový růst je neudržitelný. Foto: Bloomberg

Předseda Federálního rezervního systému Jerome Powell nepřekvapil finanční trhy, když 23. srpna na výročním zasedání Fedu v Kansas City v Jackson Hole ve Wyomingu přednesl svůj velmi očekávaný projev. Jeho tvrzení, že „je čas upravit politiku“, však bylo dosud nejsilnějším náznakem od nejvlivnější centrální banky světa , že snížení sazeb je na spadnutí.

Zatímco ostatní velké centrální banky, včetně Evropské centrální banky, již začaly snižovat úrokové sazby, změna politiky Fedu má „silný dopad“ na zbytek světa. To platí zejména pro Asii, kde jsou účinky přelévání výraznější kvůli užším obchodním a finančním vazbám s USA.

Spekuluje se o tom, která z předních asijských ekonomik, kromě Číny, jako první sníží úrokové sazby. Na trhu s bydlením citlivém na úrokové sazby mají změny měnové politiky silný dopad na sentiment. Není to však jediný faktor ovlivňující výkonnost a výhled rezidenčních nemovitostí. V některých ekonomikách není ani jasné, zda lze nebo by měly být úrokové sazby v blízké budoucnosti sníženy.

Například v Jižní Koreji očekávání brzkého snížení úrokových sazeb pomohlo podnítit silné oživení cen nemovitostí. Ceny bytů v Soulu prudce vzrostly z minim v prosinci 2022 po ničivém poklesu, který vyvolalo rozhodnutí Korejské centrální banky (BOK) zvýšit úrokové sazby na 14leté maximum 3,5 %.

Přestože míra inflace v Jižní Koreji klesá směrem k cílové hodnotě 2 % a domácí poptávka prudce oslabila – což jsou podmínky, které si vynucují snížení sazeb – je udržování finanční stability součástí mandátu BOK. To činí BOK extrémně citlivou na vysokou míru zadlužení jihokorejských domácností, což je Achillova pata ekonomiky severovýchodní Asie.

Předchozí vládní opatření, která měla zabránit plnohodnotné krizi v oblasti bydlení, vedla k silnějšímu než očekávanému oživení hypotečních úvěrů, které v minulém čtvrtletí meziročně vzrostly o téměř 6 %. Ne tak silné jako boom v letech 2020–2021, ale dostatečně rychlé na to, aby centrální banka Koreje (BOK) na svém zasedání o měnových politikách minulý měsíc poukázala na oživení hodnot domů v Soulu jako na důvod k opatrnosti při snižování úrokových sazeb.

„Je to poprvé, co se konkrétně zmínili o cenách v oblasti Soulu. Ukazuje to také, jak riziko dalšího boomu v oblasti bydlení působí jako omezení pro měnovou politiku navzdory nízké inflaci a slabému růstu. BOK je „v obtížné situaci,“ řekl Jeong-woo Park, ekonom pro Koreu a Tchaj-wan ve společnosti Nomura.

To je ztíženo skutečností, že odpovědnost za regulaci trhu s bydlením leží na vládě, nikoli na centrální bance. Přestože se regulace hypotečních úvěrů zpřísnily a vynakládá se úsilí na zvýšení nabídky, tvůrci politik se stále potýkají s tím, aby se zabránilo poškození trhu s nemovitostmi v důsledku boomů a krachů.

V Austrálii se naopak o snížení úrokových sazeb ani neuvažuje. Začátkem tohoto měsíce Rezervní banka Austrálie (RBA) ponechala náklady na půjčky na 12letém maximu a dokonce diskutovala o možnosti dalšího zvýšení s tím, jak inflace nadále roste.

Ačkoli RBA nezpřísnila svou politiku tak agresivně jako ostatní velké centrální banky, snaží se přesvědčit trhy, že se letos vzdá trendu uvolňování měnové politiky tím, že udrží úrokové sazby déle vysoké. Investoři do dluhopisů očekávají, že RBA začne s uvolňováním politiky v prosinci.

Není to však měnová politika, co hýbe trhem s bydlením v zemi. I poté, co RBA loni zvýšila úrokové sazby, ceny domů po prudkém, ale krátkém poklesu nadále rostly nečekaně rychlým tempem. „Kdyby šlo jen o úrokové sazby, už bychom se dnes ocitli v hluboké recesi,“ řekl Tim Lawless, ředitel výzkumu pro Asii a Tichomoří ve společnosti CoreLogic.

Kolísání nabídky a poptávky má v Austrálii mnohem silnější dopad na hodnoty nemovitostí. Krize dostupnosti bydlení, kterou zhoršila pandemie Covid-19, zdůraznila dlouhodobá selhání politik na straně nabídky i poptávky.

V dubnovém podání pro Lidový výbor pro krizi bydlení Saul Eslake z Corinna Economic Advisory poznamenal, že trh s bydlením utrpěl nejhůře. Od poloviny 80. let se federální a státní vlády zaměřovaly spíše na podporu poptávky než na zvyšování nabídky. Politika zaměřená na poptávku nakonec zvýhodňovala investory před kupujícími, kteří si poprvé kupují bydlení, částečně kvůli změnám v daňovém systému.

Prudký pokles počtu obyvatel podnítil poptávku po nájemním bydlení, což přispělo k poklesu jeho dostupnosti uprostřed prudkého nárůstu čisté migrace způsobené pandemií. Omezení v oblasti plánování a územního plánování krizi ještě zhoršila tím, že bránila rozvoji středně hustě osídlených bytů v žádaných předměstích blízko center měst.

Nižší náklady na půjčky nezlepší dostupnost bydlení a mohou problém dokonce zhoršit. Na druhou stranu by zásadní reforma australského systému plánování výrazně přispěla k řešení základních příčin bytové krize.

Zatímco investoři stále více sázejí na klesající úrokové sazby v předních asijských ekonomikách, Jižní Korea a Austrálie nabízejí varovné zprávy o limitech měnové politiky, zejména pokud jde o trh s bydlením.

* Nicholas Spiro je partnerem ve společnosti Lauressa Advisory, specializované makroekonomické a realitní poradenské společnosti se sídlem v Londýně. Je odborníkem na vyspělé a rozvíjející se ekonomiky a častým komentátorem makropolitického a finančního vývoje.

Zdroj: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html