Byt za 100 milionů VND/m², pro koho je „hra“?

Nejnovější zpráva ministerstva stavebnictví uvádí, že za prvních 9 měsíců roku... prodejní cena bytu V Hanoji a Ho Či Minově Městě zůstaly ceny vysoké a ve srovnání se stejným obdobím loňského roku měly tendenci k růstu.

Konkrétně se průměrná primární prodejní cena bytů v Hanoji ve třetím čtvrtletí roku 2025 pohybovala v rozmezí 70–80 milionů VND/m², což představuje nárůst o 5,6 % ve srovnání s prvním čtvrtletím roku 2025 a nárůst o 33 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2024. Zejména některé luxusní bytové projekty v Hanoji zaznamenaly prodejní ceny 150–300 milionů VND/m².

V Ho Či Minově Městě činila průměrná primární prodejní cena bytů za posledních 9 měsíců přibližně 75 milionů VND/m², což je nezměněno oproti prvnímu čtvrtletí letošního roku, ale o 36 % více než ve stejném období roku 2024. Některé luxusní projekty mají prodejní ceny od 150 milionů VND/m² nebo více.

Nejnovější zpráva společnosti Savills rovněž ukazuje, že každý metr čtvereční nově dokončených bytů v Hanoji ve druhém čtvrtletí dosáhl průměrné ceny 91 milionů VND/metr čtvereční. Neočekává se, že tato cena klesne, alespoň letos, protože většina projektů, které jsou připraveny ke spuštění ve zbytku roku, má očekávanou cenu přes 90 milionů VND/metr čtvereční.

Zpráva ministerstva stavebnictví rovněž zdůraznila, že ceny nemovitostí každoročně stabilně rostou, ale neodrážejí jejich skutečnou hodnotu a ve srovnání s průměrným příjmem většiny lidí jsou stále vysoké.

Zejména podle ministerstva stavebnictví stále dochází k jevu hromadění, zvyšování cen a spekulací. To zvyšuje cenovou hladinu nemovitostí, což způsobuje nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou a překračuje finanční dostupnost většiny lidí.

Investoři a bohatí jsou hlavními zákazníky segmentu luxusních bytů. (Ilustrační foto: Minh Duc).

Podle realitních expertů je dnes většina kupujících v drahém segmentu trhu investory, kteří doufají ve vysoký ziskový potenciál. Naopak, i přes vysokou poptávku je dostupnost bydlení pro většinu lidí, zejména pro mladé lidi, kvůli vysokým cenám bydlení velmi nízká.

Pan Nguyen Van Dinh, předseda Asociace realitních makléřů, analyzoval: Pokud jde o kupující nemovitostí, realita ukazuje, že pouze malá skupina kupujících nemovitosti kupuje poprvé a má skutečné bytové potřeby. Většina z nich jsou investoři, někteří kupují pro krátkodobé „surfování“, někteří kupují, aby si udrželi aktiva v kontextu silných výkyvů v jiných investičních kanálech.

Podle průzkumu společnosti pro průzkum trhu DKRA Vietnam tvoří investiční kupující větší podíl než kupující se skutečnými bytovými potřebami, a to 70–80 % prodejů. Většina těchto zákazníků již vlastní alespoň 2 nemovitosti a místo půjček používá volné peníze. Zaměřují se na ziskovost, jasný právní status, kapacitu pronájmu a likviditu.

Průzkum společnosti Property Guru Vietnam ukazuje, že až 60 % nedávných transakcí na trhu s byty je soustředěno ve skupině investičních zákazníků. Investoři s inherentní tolerancí k riziku jsou ochotni využít finanční páku k nákupu s přesvědčením, že ceny bytů v blízké budoucnosti budou i nadále růst.

Kromě skupiny investorů, kteří nakupují za účelem zisku, paní Pham Thi Mien, zástupkyně ředitele Vietnamského institutu pro výzkum a hodnocení trhu s nemovitostmi (VARS IRE), poukázala na další skupinu lidí, kteří jsou ochotni koupit byty za cenu 100 milionů VND/m², a to jsou lidé s dobrým finančním potenciálem.

Paní Mien uvedla, že i přes vysokou prodejní cenu investoři stále prodali své produkty. Konkrétně míra absorpce u nové nabídky stále dosáhla 62 %. Většina „uzavřených“ bytů se nacházela v segmentu luxusních a luxusních nemovitostí.

„ Nově otevřené projekty mají vysoká cena „ale stále dobře absorbováno, protože poptávka po bydlení ze strany skupiny lidí s dobrou finanční způsobilostí – včetně Vietnamců a cizinců – zůstává vysoká. Kromě toho se zvýšila i investiční poptávka, protože zákazníci využívají „preferenčního“ cash flow s očekáváním, že ceny budou i nadále růst, “ uvedla paní Mien.

Expert také uvedl, že většina transakcí na primárním trhu pochází z poptávky lidí, kteří vlastní mnoho nemovitostí.

Zástupce realitní společnosti v Hanoji prozradil, že u projektů v prvotřídních lokalitách s cenou v řádu stovek milionů VND/m² tvoří většinu kupujících bohatí lidé se skutečnými bytovými potřebami. Mohli by se jednat o zákazníky ve věkové skupině 8X a 9X, kteří hledají obytný prostor s kompletním vybavením a civilizovanou komunitou.

„ Projekty s cenovým rozpětím 100–150 milionů VND/m² se prodávají nejsnadněji, zatímco byty nad 200 milionů VND/m² budou selektivnější ,“ uvedl.

Investování na vrcholu je riskantní.

Pan Nguyen Quoc Hung, místopředseda představenstva a generální tajemník Vietnamské bankovní asociace, kdysi varoval, že investoři, kteří „drží“ mnoho drahých bytů, čekají na růst cen a poté je prodávají, budou od roku 2025 čelit mnoha rizikům. Podle pana Hunga samotné banky nadále poskytují úvěry, investoři dále kupují domy a později mají kupující cenový rozdíl oproti ostatním kupujícím s očekáváním růstu cen. Když však ceny klesnou nebo byty již nelze prodat, ponesou důsledky koneční kupující.

Investice do bytů za špičkové ceny může s sebou nést mnoho rizik. (Ilustrace: Cong Hieu).

Pan Hung věří, že v nadcházející době, až vláda realizuje projekt „1 milionu bytů sociálního bydlení“, se trh s nemovitostmi vrátí ke své skutečné podstatě.

Spolu s tím kapitál ve výši více než 145 000 miliard VND čekající na investory do sociálního bydlení také naznačuje dobrý směr pro trh s nemovitostmi.

Pan Nguyen Quang Huy, generální ředitel Fakulty financí a bankovnictví (Univerzita Nguyen Trai), také uvedl, že investice do bytů v hodnotě stovek milionů dongů bude představovat vysoká rizika.

Konkrétně se jedná o segment s omezenou likviditou, kde je zákaznická základna malá a bude obtížné rychle prodat. Výnos z pronájmu těchto bytů v hodnotě sto milionů m² je také poměrně skromný, s výnosem pouze kolem 3–5 % ročně, což je mnohem méně než u jiných kanálů.

Investice do těchto bytů s sebou nese vysoké riziko cenové korekce nebo stagnace. Pokud je cena daleko za hranicí dostupnosti a skutečné provozní hodnoty, může dojít ke zpomalení trhu.

A konečně, podle pana Huye, vložení veškerého kapitálu do luxusního bytu znamená promarnit příležitost diverzifikovat investice do jiných oblastí.

Pan Pham Duc Toan, generální ředitel společnosti EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, také uvedl, že investoři by v tuto chvíli měli utrácet peníze pouze za nákup levných bytů.

Podle pana Toana byly byty před zhruba 2–3 lety jen zřídka atraktivním investičním portfoliem kvůli mentalitě, že se jedná o spotřební zboží, které časem ztrácí na hodnotě. Když se však nová nabídka v Hanoji postupně omezila, o tento produkt se opět zajímalo mnoho investorů s jistotou. Vzhledem k měsíčnímu cash flow z pronájmu v kombinaci s mírou růstu cen přináší investice do bytů lepší zisky než současné úspory.

Současné ceny bytů jsou však tak vysoké, že kupující snadno „koupí v nejvyšší ceně“, což vede k velkým rizikům. Například byt stojí 4–5 miliard VND, ale nájemné je pouze asi 10 milionů VND/měsíc, zatímco byt stojí 2–3 miliardy VND, cena nájemného je také srovnatelná. Proto by podle pana Toana investoři měli investovat pouze do produktů s rozumnými cenami.

Pan Nguyen Quoc Anh - zástupce generálního ředitele PropertyGuru Vietnam - se také domnívá, že byste měli kupovat nebo investovat pouze do levných a rozumných produktů. Poznamenal také, že doba koupě není tak důležitá jako příprava solidní finanční situace. Kupující by měli mít alespoň 30-40 % hodnoty domu ve vlastních penězích. Je nutné zajistit stabilní cash flow v příštích 3-5 letech, aby se předešlo finančnímu tlaku při půjčování na koupi domu.

Zdroj: https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html