Článek 95, bod a), odstavec 4, zákona o pozemkech z roku 2013 jasně stanoví, že uživatelé pozemků musí při převodu práv k užívání pozemků zaregistrovat změny pozemků.
Článek 95, odstavec 6 tohoto zákona dále stanoví: „ V případech registrace změn uvedených v bodech a), b), h), i), k) a l) odstavce 4 tohoto článku musí uživatel pozemku provést registraci změny nejpozději do 30 dnů ode dne změny; v případě dědictví práv k užívání pozemků se lhůta pro registraci změn počítá ode dne dokončení rozdělení práv k užívání pozemků jako dědictví. “
Při převodu práv k užívání pozemků tedy musí strany provést postup pro registraci změn (převod názvu červené knihy). Registrace změn musí být provedena nejpozději do 30 dnů od data změny.
Kupující se mohou během procesu užívání pozemku setkat s mnoha právními riziky, pokud provedli transakci s koupí pozemku, ale dosud nepřevedli vlastnické právo.
V případě převodu peněz, ale nepřevedení červené knížky, se kupující může setkat s následujícími riziky:
- Během využívání půdy pravděpodobně vzniknou spory;
- V právních dokumentech pozemek stále patří „starému majiteli“, v případě sporu je pro kupujícího obtížné mít zaručena svá práva;
- Kupujícím je zakázáno provádět transakce související s právy k užívání pozemků, jako například: převod na jiné osoby; darování; dědění;
- Administrativně sankcionováno dle vyhlášky 91/2019/ND-CP
Kupující se mohou během procesu užívání pozemku setkat s mnoha právními riziky, pokud provedli transakci s koupí pozemku, ale dosud nepřevedli vlastnické právo. Co by tedy měli kupující v tomto případě udělat, aby si zajistili svá práva?
V případě, že se kupující i po kontaktování za účelem jednání a dosažení dohody o registraci změn v právech užívání pozemků úmyslně vyhýbá postupu změny názvu a neprovádí jej, nebo při jeho provedení nespolupracuje, má kupující právo podat žalobu, v níž požádá soud o vyřešení této záležitosti.
Podle ustanovení občanského soudního řádu musí mít každý, kdo podá žalobu, k dispozici dokumenty a důkazy prokazující žalobní návrh, jinak soud žalobu zamítne.
Při předkládání dokumentů a důkazů k petici není nutné předkládat vše, co má navrhovatel k dispozici, stačí předložit pouze dokumenty a důkazy prokazující žádost petice.
Podle článku 9, článku 26, bodu a), bodu 1, článku 35 a bodu c), bodu 1, článku 39 občanského soudního řádu z roku 2015 musí žalobce podat návrh u okresního lidového soudu (okres, městský obvod, město, okresní město, město pod ústřední správou), kde se nachází sporný pozemek, pokud se spor týká domácností nebo jednotlivců užívajících pozemek.
V případě, že strany podepíší smlouvu o převodu práv k užívání pozemků, ale tato smlouva nebyla notářsky ověřena, nebude taková transakce o převodu práv k užívání pozemků uznána zákonem a bude se jednat o neplatnou transakci podle článku 129 občanského zákoníku z roku 2015 (z důvodu porušení povinné formální podmínky notářského ověření a ověření smlouvy).
Právní důsledky neplatné smlouvy podle článku 407 odst. 2 a 3 občanského zákoníku z roku 2015 tedy spočívají v tom, že nezakládá práva a povinnosti stran.
Soud tedy při podání žaloby k řešení sporu nařídí stranám uvedení do původního stavu, prodávajícímu vrácení peněz a kupujícímu vrácení pozemku. Strana, která se provinila neplatností smlouvy, bude muset nahradit škodu.
BAO HUNG
Zdroj
Komentář (0)