Dražba pozemků se opět vyostřuje.

Trh s pozemky v předměstských čtvrtích Hanoje se v poslední době více než kdy dříve rozjel a pozemkové aukce se neustále vyprodávají. Úspěšné nabídky v každé následující aukci neustále překonávají rekordy té předchozí.

2–3krát vyšší než v okolí

Konkrétně 28. července Centrum pro rozvoj pozemků v okrese Dan Phuong úspěšně uspořádalo aukci 85 pozemkových parcel, včetně jedné parcely, která dosáhla vítězné nabídky 100 milionů VND/m2, což je dvojnásobek vyvolávací ceny. 10. srpna se v aukci 68 pozemkových parcel v okrese Thanh Oai zaznamenalo až 7 000 žádostí, přičemž jedna parcela byla vyhrána za cenu přesahující 100 milionů VND/m2, což mnohé překvapilo.

Naposledy proběhla rekordní aukce v obci Tien Yen v okrese Hoai Duc, která trvala téměř 19 hodin, od 19. srpna do 4:30 ráno 20. srpna. Podle organizátorů se aukce 19 pozemků v oblasti Long Khuc v obci Tien Yen zúčastnilo 517 účastníků a bylo podáno 1 100 přihlášek. Aukce byla napjatá, nervy drásající a vyčerpávající jak pro organizátory, tak pro uchazeče. Mnozí odešli dříve, protože několik pozemků bylo vydraženo za nepřiměřeně vysoké ceny, což bylo hnáno zoufalou snahou získat pozemek za každou cenu.

Zatímco investoři dražili, mimo aukční prostor se nacházela řada realitních makléřských skupin, které živě streamovaly videa na sociálních sítích, aby informovaly o atmosféře kolem aukčního prostoru, a nafukovaly tak ceny a spekulovaly o zisku.

V důsledku toho byla parcela LK03-12 (rohový pozemek se třemi uličními průčelími) o rozloze přes 113 m2 vydražena za cenu až 133,3 milionu VND/m2, což je více než 18krát více než vyvolávací cena (7,3 milionu VND/m2). Zbývající parcely měly vítězné nabídky v rozmezí od 97,3 do 127,3 milionu VND/m2, přičemž nejnižší vítězná nabídka činila 91,3 milionu VND/m2.

Někteří přítomní makléři poznamenali, že vítězná nabídková cena byla výrazně vyšší než současná tržní cena v oblasti. Jedná se také o rekordně vysokou cenu pro předměstskou čtvrť Hanoje.

Pokračující pozorování: ráno 20. srpna, po skončení aukce, mnoho realitních makléřů stále působilo na aukčním místě ve vesnici Long Khuc. Někteří makléři uvedli, že vydražené pozemky byly dále prodávány s přirážkou 300–500 milionů VND v závislosti na oblasti a lokalitě. „Vítězná nabídka na pozemek LK03-12 (rohový pozemek se 3 uličními průčelími) o rozloze přes 113 m² byla 133,3 milionu VND/m² a vítězný uchazeč jej nyní dále prodává za 300 milionů VND. Dva pozemky s nejnižšími vítěznými nabídkami ve výši 91,3 milionu VND/m² jsou dále prodávány za 600 milionů VND každý,“ uvedl jeden z makléřů.

Pan Dinh Minh Tuan, ředitel jižního regionu společnosti Batdongsan.com.vn, poznamenal, že vysoké ceny pozemků v aukcích zvýší náklady na vyklízení pozemků pro nové projekty. Zároveň lidé vlastnící pozemky v okolí pravděpodobně odpovídajícím způsobem zvýší prodejní ceny svých pozemků. Náhlý nárůst cen pozemků by mohl také vytvořit trend spekulací s pozemky, kdy by mnoho lidí spěchalo s nákupem pozemků v naději, že z pokračujícího růstu cen vydělají. To by však mohlo vést k situaci, kdy by peníze byly vázány v půdě, místo aby obíhaly v jiných ekonomických aktivitách.

Podle pana Tuana nástroj pro historii cen na webu Batdongsan.com.vn ukazuje, že vítězné nabídky na 19 pozemků v oblastech LK03 a LK03 obce Tien Yen v okrese Hoai Duc byly 2–3krát vyšší než převládající tržní cena.

Pozemek s 19 pozemky nedávno vydražený v oblasti Long Khuc, obec Tien Yen, okres Hoai Duc, Hanoj. Foto: HUU HUNG

Je tam něco neobvyklého?

Podle pana Nguyen Van Dinha, předsedy Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS), od konce loňského roku mnoho segmentů nemovitostí v Hanoji neustále zaznamenává prudký nárůst cen, zejména cen bytů, které zůstávají vysoké (dosahují téměř 60 milionů VND/m2 a vykazují známky stagnace), což vede k výraznému poklesu investičních ziskových marží. U nízkopodlažních bytů v některých bytových projektech a městských oblastech se ceny pohybují také na úrovni několika stovek milionů VND/m2. Mnoho investorů se proto snaží přesunout na pozemky v příměstských oblastech, přičemž větší pozornost přitahují pozemky v dražbě.

Podle pana Dinha se s novými zákony o nemovitostech, které vstoupily v platnost 1. srpna a zpřísnily předpisy týkající se dělení a prodeje pozemků, poptávka po příměstských pozemcích ještě zvýšila. Zejména zpráva o tom, že se některé čtvrti Hanoje připravují na to, aby se do roku 2025 staly městskými, ovlivnila psychologii obyvatel i investorů, což vedlo k účasti tisíců lidí na pozemkových aukcích, zatímco mnoho aukcí na konci roku 2023 bylo nevýrazných a některé pozemky musely být kvůli nedostatečnému počtu účastníků dokonce odloženy.

Profesor Dang Hung Vo, bývalý náměstek ministra přírodních zdrojů a životního prostředí, v rozhovoru pro tisk uvedl, že vítězné ceny pozemků v hanojských předměstských čtvrtích, které se nacházejí 30–40 km od centra města, které jsou vytlačeny na více než 100 milionů VND/m², jsou neobvyklé. Ceny pozemků v těchto oblastech jsou uměle nafukovány na úroveň, která je pro většinu lidí nedostupná.

Právník Nguyen Van Hai (Hanojská advokátní komora) tvrdí, že se od pozemkových dražeb očekává okamžitý přínos pro místní rozpočty, ale pokud nebudou striktně řízeny, mohly by vést k mnoha negativním důsledkům. Zřejmým ponaučením z předchozích let je, že umělé nafukování cen pozemků nejen narušuje trh, ale také vytváří příležitosti pro spekulanty, aby za účelem zisku zvyšovali ceny ještě výše, což by mohlo vést k neudržitelné realitní bublině.

Dr. Tran Xuan Luong, zástupce ředitele Vietnamského institutu pro výzkum a hodnocení trhu s nemovitostmi, rovněž poznamenal, že dražené pozemky v příměstských okresech Hanoje, jako jsou Thanh Oai a Hoai Duc..., dosahovaly mnohem vyšších cen, než je tržní hodnota, částečně kvůli manipulaci a cenové inflaci spekulativními skupinami. Sledoval nedávné aukce a všiml si účasti a vysokých nabídek investorů z provincií Hai Duong, Bac Ninh a Bac Giang. To je faktor, který v nadcházejícím období zvýší ceny pozemků a nemovitostí, což ztíží přístup na trh těm, kteří mají skutečnou potřebu. Dr. Tran Xuan Luong proto navrhl, aby se pro zamezení spekulací a cenové inflace zvýšila výše zálohy na 50 % původní hodnoty a aby se dražené pozemky kupovaly, prodávaly nebo notářsky ověřovaly až po 1–2 letech, nebo pokud by se v tomto období dále prodávaly, měla by se na ně uplatňovat vyšší daň.

Lidé musí být ostražití.

Podle pozorování reportérů z novin Nguoi Lao Dong a historických cenových statistik z batdongsan.com.vn činila běžná požadovaná cena pozemků v obci Tien Yen v okrese Hoai Duc ve druhém čtvrtletí roku 2024 přibližně 43 milionů VND/m2, což představuje nárůst o 48 % oproti předchozímu roku. Požadované ceny pozemků v sousedních obcích se pohybovaly v rozmezí 22–62 milionů VND/m2 v závislosti na lokalitě a dopravní dostupnosti.

Zájem o pozemky na okraji Hanoje a jejich ceny vzrostly v důsledku plánovacích faktorů a aukčních aktivit. V první polovině roku 2024 se vyhledávání pozemků v okresech Dong Anh, Gia Lam, Thach That a Quoc Oai (město Hanoj) zvýšilo o 48 % až 104 % a tato zvýšená poptávka vedla k nárůstu cen pozemků v těchto příměstských okresech o 4 % až 24 % ve srovnání s druhou polovinou roku 2023.

Realitní experti předpovídají, že pozemkové dražby budou aktivní od nynějška až do konce roku, protože nový ceník pozemků dosud nebyl uplatněn. Stanovení vyvolávací ceny na základě aktuálního státem stanoveného cenového rámce povede k mnohem nižší ceně ve srovnání s jinými typy pozemků. Aby se proto v „žhavém“ období pozemkových dražeb a trhu s nemovitostmi obecně předešlo rizikům v důsledku vlivu a důsledků mnoha faktorů, je třeba být opatrný, než investuje nebo zváží skutečnou potřebu bydlení.

Nedostatek nástrojů ke stabilizaci cen pozemků.

Podle profesora Dang Hung Voa mnoho realitních makléřů telefonuje všude a ptá se na koupi pozemků a domů a navštěvuje nemovitosti na mnoha místech, aby uměle nafoukli tržní ceny. Rozsah pozemkových aukcí na okraji Hanoje byl v posledních dnech velmi malý, takže spekulanti chtějí tyto aukce využít k navýšení cen, což by demonstrovalo, že ceny pozemků skutečně rostou, a vedlo by to lidi k vyšším cenám. Mezitím se mnoho nemovitostí na hlavních ulicích v centru Hanoje uzavírá kvůli rostoucí popularitě elektronického obchodování, zatímco ceny pozemků na okrajích prudce rostou, což naznačuje vliv podnikatelské komunity. „Chybí nám nástroje k řízení trhu s pozemky. V roce 2004 vláda zakázala dělení a prodej pozemků, protože to bylo neslučitelné s moderním rozvojem měst. Mnoho lidí si pozemky koupilo a poté je nechalo nezastavěné. Do pozemků se neinvestovalo ani se nerozvíjely, ale jednoduše se na nich hromadily peníze, což způsobilo prudký nárůst cen pozemků. Nedávno přijatý zákon o podnikání v oblasti nemovitostí také zakazuje dělení a prodej pozemků ve zvláštních městech, městech typu 1, městech typu 2 a městech typu 3. Zpřísnili jsme předpisy týkající se dělení a prodeje pozemků, ale stále nám chybí jediný nástroj, daň z nemovitostí, ke stabilizaci tržních cen,“ uvedl profesor Dang Hung Vo.

Zdroj: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm