Pozemkové dražby se opět "vyhřívají"

Trh s pozemky v předměstských čtvrtích Hanoje se v poslední době „rozžhavil“ více než kdy jindy, protože pozemkové aukce jsou neustále „vyprodané“. Úspěšné aukční ceny v následujících seancích neustále překonávají rekordy z předchozích seancí.

2–3krát vyšší než v okolí

Konkrétně 28. července Centrum pro rozvoj pozemkového fondu v okrese Dan Phuong úspěšně zorganizovalo aukci 85 pozemků, včetně vítězného pozemku s cenou 100 milionů VND/m2, což je dvojnásobek vyvolávací ceny. 10. srpna bylo v aukci 68 pozemků v okrese Thanh Oai zaznamenáno 7 000 zúčastněných dokumentací, včetně vítězného pozemku s cenou více než 100 milionů VND/m2, což mnoho lidí překvapilo.

A nedávno proběhla rekordní aukce v obci Tien Yen v okrese Hoai Duc, která trvala téměř 19 hodin, od 19. srpna do 4:30 ráno 20. srpna. Podle organizátorů se aukce 19 pozemků v oblasti Long Khuc v obci Tien Yen zúčastnilo 517 zákazníků, kteří zaregistrovali 1 100 sad dokumentů. Tato aukce byla napjatá, vzrušující a únavná jak pro organizátory, tak pro dražitele. Mnoho lidí odešlo dříve, protože mnoho pozemků bylo nabízeno za příliš vysokou cenu ve stylu „snahy vynutit si vydání“ a „koupě za každou cenu“.

Zatímco investoři dražili, mimo aukci bylo přítomno mnoho realitních makléřských skupin a sdružení, které zapnuly ​​režim živého video streamování na platformách sociálních médií, aby informovaly o atmosféře kolem aukční plochy, aby nafoukly ceny a spekulovaly o zisku.

V důsledku toho byla za pozemek LK03-12 (rohový pozemek se 3 průčelími) o rozloze přes 113 m2 vydražena cena 133,3 milionu VND/m2, což je více než 18krát více než vyvolávací cena (7,3 milionu VND/m2). Zbývající pozemky měly vítězné ceny v rozmezí 97,3–127,3 milionu VND/m2, přičemž nejnižší vítězná cena byla 91,3 milionu VND/m2.

Někteří přítomní makléři uvedli, že aukční cena byla mnohem vyšší než současná tržní cena v této lokalitě. Jedná se také o rekordně vysokou cenu v jedné z předměstských čtvrtí Hanoje.

Zaznamenáváme, že ráno 20. srpna, po skončení aukce, bylo v aukční zóně ve vesnici Long Khuc stále mnoho realitních makléřů. Někteří makléři uvedli, že pozemky se po aukci prodávaly s rozdílem 300 až 500 milionů VND v závislosti na oblasti a lokalitě. „Pozemek LK03-12 (rohový pozemek se 3 průčelími) o rozloze přes 113 m2 vyhrál s cenou 133,3 milionu VND/m2 a vítězný uchazeč jej prodal za převodní cenu 300 milionů VND. Zejména dva pozemky s nejnižší vítěznou cenou 91,3 milionu VND/m2 byly prodány za převodní cenu 600 milionů VND/pozemek,“ uvedl makléř.

Pan Dinh Minh Tuan, regionální ředitel pro jižní oblast společnosti Batdongsan.com.vn, poznamenal, že výsledky pozemkových aukcí s tak vysokými cenami prodraží náklady na vyklizení pozemků pro nové projekty. Zároveň lidé, kteří vlastní pozemky v okolí, mají sklon zvyšovat prodejní cenu svých pozemků. Náhle vysoká cena pozemků může také vytvořit trend spekulací s pozemky, kdy mnoho lidí spěchá s nákupem pozemků v naději, že z neustálého růstu cen pozemků vydělají. To však může způsobit situaci, kdy peníze stagnují v pozemcích, místo aby se vkládaly do jiných ekonomických aktivit.

Podle pana Tuana nástroj pro historii cen na webu Batdongsan.com.vn ukazuje, že aukční cena 19 pozemků v lokalitách LK03 a LK03 v obci Tien Yen v provincii Hoai Duc je 2–3krát vyšší než běžná cena na trhu.

V oblasti Long Khuc, obec Tien Yen, okres Hoai Duc, město Hanoj, bylo právě vydraženo 19 pozemků. Foto: HUU HUNG

Je tam něco neobvyklého?

Pan Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS), zhodnotil, že od konce loňského roku do současnosti mnoho segmentů nemovitostí v Hanoji neustále roste v ceně, zejména bytů, které uvízly na vysoké úrovni (dosahují téměř 60 milionů VND/m2 a mají tendenci stagnovat), což způsobuje prudký pokles investičních ziskových marží. V segmentu nízkopodlažních bytů v některých bytových projektech a městských oblastech se také nachází hranice několika stovek milionů VND/m2. Mnoho investorů se proto musí přesunout na příměstské pozemky, o které je větší zájem o dražené pozemky.

Podle pana Dinha, když od 1. srpna vstoupily v platnost nové zákony týkající se nemovitostí, které zpřísnily rozdělení a prodej pozemků, poptávka po příměstských pozemcích se stala stále vzrušující. Zejména informace o tom, že se některé okresy v Hanoji chystají stát se v roce 2025 okresy, ovlivnila psychologii lidí i investorů, takže se na pozemkové aukce účastní tisíce lidí, zatímco mnoho aukcí na konci roku 2023 probíhá v klidu a mnoho pozemků musí dokonce odložit termín aukce, protože se jich neúčastní dostatek.

Profesor Dang Hung Vo, bývalý náměstek ministra přírodních zdrojů a životního prostředí, v rozhovoru pro tisk uvedl, že zvýšení aukční ceny pozemků v příměstských čtvrtích Hanoje, 30–40 km od centra města, na více než 100 milionů VND/m² je neobvyklý faktor. Cena pozemků na předměstích se zvyšuje na úroveň, kterou lidé nemohou snést.

Právník Nguyen Van Hai (Hanojská advokátní komora) uvedl, že se očekává, že pozemkové dražby přinesou okamžitý prospěch místním rozpočtům, ale pokud nejsou striktně řízeny, mohou mít mnoho negativních důsledků. Zřejmým ponaučením z posledních let je, že zvyšování cen pozemků nejen narušuje trh, ale také vytváří podmínky pro spekulanty, kteří je tlačí nahoru, aby dosáhli zisku, což může vést k neudržitelné realitní bublině.

Dr. Tran Xuan Luong, zástupce ředitele Vietnamského institutu pro výzkum a hodnocení trhu s nemovitostmi, rovněž uvedl, že ceny pozemků v dražených čtvrtích Hanoje, jako jsou Thanh Oai, Hoai Duc..., jsou mnohem vyšší než tržní cena, částečně kvůli manipulaci a „cenové inflaci“ ze strany spekulativních skupin. Podle nedávných aukcí se aukce zúčastnila skupina investorů z Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang... a zaplatila vysoké ceny. To je faktor, který v nadcházející době zvýší ceny domů a nemovitostí, což ztíží přístup těm, kteří mají skutečnou potřebu. Dr. Tran Xuan Luong proto navrhl, aby se zabránilo spekulacím a cenové inflaci, bylo nutné zvýšit kauci na 50 % původní hodnoty a aby se po 1–2 letech a po notářském ověření kupovalo a prodávalo pozemky, jinak by v případě převodu během výše uvedeného období byly účtovány vysoké daně...

Lidé musí být ostražití

Podle aktuálních záznamů reportéra novin Nguoi Lao Dong a podle historického cenového statistického nástroje webových stránek batdongsan.com.vn činila běžná cena pozemků k prodeji v obci Tien Yen v okrese Hoai Duc ve druhém čtvrtletí roku 2024 přibližně 43 milionů VND/m2, což představuje nárůst o přibližně 48 % ve srovnání s předchozím rokem. Cena pozemků k prodeji v obcích sousedících s obcí Tien Yen se inzeruje od 22 do 62 milionů VND/m2 v závislosti na poloze a dopravní dostupnosti.

Zájem o pozemky a jejich ceny v příměstských oblastech Hanoje vzrostly díky plánovacím faktorům a aukční činnosti. V první polovině roku 2024 zaznamenaly pozemky v okresech Dong Anh, Gia Lam, Thach That a Quoc Oai (Hanoj) nárůst objemu vyhledávání ze 48 % na 104 %, zvýšená poptávka zvýšila ceny pozemků v příměstských okresech Hanoje ze 4 % na 24 % ve srovnání s druhou polovinou roku 2023.

Realitní experti předpovídají, že od nynějška až do konce roku budou pozemkové dražby nadále aktivní, pokud nebude uplatněn nový ceník pozemků, stanovení vyvolávacích cen uplatňovaných dle současného státního cenového rámce bude mnohem nižší než u jiných typů pozemků. Aby se tedy předešlo rizikům před „žhavým“ pozemkovými dražbami zejména a v segmentu nemovitostí obecně v důsledku vlivu a důsledků mnoha výše uvedených faktorů, je třeba být ostražití, než investují nebo mají skutečnou bytovou potřebu.

Nedostatek nástrojů ke stabilizaci cen pozemků

Podle profesora Dang Hung Voa to mnoho makléřů dělá tak, že obvolávají všude možně a ptají se na koupi nemovitostí, chodí si prohlížet nemovitosti na mnoha místech, aby stimulovali tržní cenu. Rozsah pozemkových aukcí na předměstí Hanoje je v posledních dnech velmi malý, takže spekulanti chtějí využít pozemkových aukcí k tomu, aby zvýšili ceny, a dokázali tak, že ceny pozemků skutečně rostou, což vede lidi k vysokým cenám. Zatímco mnoho domů v centrálních ulicích Hanoje je zavřených a prázdných, protože elektronický obchod se stává stále populárnějším, cena pozemků na předměstí prudce roste, což znamená, že na to má dopad podnikatelská komunita. „Chybí nám nástroje pro řízení trhu s pozemky. V roce 2004 vláda zakázala dělení a prodej pozemků, protože dělení a prodej pozemků nebyly vhodné pro proces moderního rozvoje měst. Mnoho lidí si pozemky koupilo a nechalo je tam. Do pozemků se neinvestovalo ani se nerozvíjely, ale peníze se tam uchovávaly, což způsobilo mnohonásobný nárůst ceny pozemků. Zákon o podnikání s nemovitostmi, který právě vstoupil v platnost, také zakazuje dělení a prodej pozemků ve zvláštních městských oblastech, městských oblastech typu 1, městských oblastech typu 2 a městských oblastech typu 3. Zpřísnili jsme dělení a prodej pozemků, ale stále nám chybí jediný nástroj, kterým je daň z nemovitostí, ke stabilizaci tržních cen,“ řekl profesor Dang Hung Vo.

Zdroj: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm